调研手册.docx
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调研手册
调研手册
华润北区大综超
战略发展中心.规划评价部
2007年10月
目录
第一章商圈人口
第二章道路交通
第三章竞争环境
第四章商业环境
第一章商圈人口
调研目的：
掌握目标顾客群数量
调研指标：
1、半径分别为500m、1km、2km商圈户数
2、小区现状、类型
3、小区汽车拥有量
4、小区平均房价
5、小区入住时间
提交成果：
《商圈小区调研表》、商圈小区户数分布图
调研方法：
步骤一：
设定商圈
●地图选择：
推荐使用GoogleEarth下载包含项目地块或建筑物的范围图，或使用该区域扫描的电子版地图。
●圆心选择：
对于规则的项目地块或建筑物以其中心为圆心；对于不规则的，就以该地块或建筑物两条最长边的中线相交点为圆心。
●半径选择：
目前我们设定的核心商圈、次级商圈、边际商圈的半径分别为500m、1km、2km。
一般来说，实际辐射的商圈不会是规则的圆形，还需综合考虑交通阻隔、竞争店分流等因素对其的影响。
步骤二：
划分象限
根据项目的临路情况，将商圈按照逆时针顺序从东北方向象限开始分I、II、III、IV四个象限。
两边临路的项目，以两条道路为横竖坐标；单边临路的项目以其临路边中点与所临道路的垂直线为横竖坐标。
I
II
I
II
III
IV
III
IV
双边临路项目
单边临路项目
步骤三：
实地调研
将每个象限分成若干个小区，剔除已有或在建企事业单位、写字楼、大专院校，仅针对已有、在建居住小区进行调查，并在地图相应位置标注小区名称、现状、户数。
“商圈小区户数分布图”示意
半径1000m
宗泽小区
560户
章嘉
花园
156户
紫杉
花园
120户
酌溪水城
230户
和奥花园
480户
半径500m
卉霖苑
400户
廖碧苑
720户
紫金
小区
450户
家碧苑
610户
衷景苑
180户
鸿莘苑
430户
1.户数：
通过数楼法进行
2.现状：
已有或在建
3.类型：
某某公司宿舍楼、高档商品房、普通商品房、老居民区等
4.汽车拥有量：
方法1对于新建住宅小区，可通过物业了解到汽车拥有量数据；
方法2无法通过物业调查的小区，可在早高峰6:
00-9:
00或晚高峰
5:
00-8:
00期间，任意选择10分钟在小区出入口进行出入车辆调查。
5.平均房价、入住时间：
方法1观察采访：
在户数调研过程中，通过与居民聊天了解平均房价、入住时间信息；
方法2间接搜索：
可以通过互联网搜索到有些小区的平均房价及入住时间，也可通过小区周边房屋置换店铺了解。
步骤四：
增减户数调研
每个项目都需要一年甚至更长时间的建设期，在此期间，商圈内各项指标都会发生变化，因此在商圈人口调研的过程中，还应考虑人口增减的趋势。
1、规划住宅
可以通过当地相关部门或网上搜索信息两种方式，对商圈内规划住宅进行调查，并在“商圈小区户数分布图”中标注小区位置、规模。
2、迁出人口
了解项目周边未来道路规划、小区改造对居民数量的影响，这部分不需要现场调查，可以根据相关信息，在原有“商圈小区户数分布图”中划出拆迁的范围，同时标注迁出时间。
上述调研所有数据最终汇集到“商圈小区调研表”中。
“商圈小区调研表”示意
第二章道路交通
第一节道路状况
调研目的：
考察项目所临道路是否具有较强的通达性及其流量是否利于日后的经营。
调研指标：
路宽（机动车车道数量）、交通阻隔状况（禁行、单行、隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等）、有效车流人流
提交成果：
《道路交通调研表》、道路交通状况示意图
调研方法：
（1）实地调研项目所临道路，数车道数、测量路宽，人行道可忽略不计，填写《道路交通调研表》。
（2）调研交通管制、隔离带、快速路、高架桥、河流、铁路、高差等客观条件对项目的阻隔，制作示意图，同时填写《道路交通调研表》。
（3）针对所在城市状况，选择交通流量高峰期、低谷期各择10分钟时间，分别统计各道路单向有效人流量、有效车流量。
有效车流量指7人座以下车、载人出租车，公交车、公务执行车、长途车、货车除外；有效人流量指18岁以上（可目视观察）步行及骑（电）单车（含三轮车、摩托车）人的数量。
填写《道路交通调研表》
第二节可视性及可达性
调研目的：
考察项目最远可视距离，标识或建筑物是否醒目，项目周边交通设施是否完善。
调研指标：
沿所临道路各方向最远可视距离、100m范围内公交、轻轨、地铁站及2km内路线、商圈内主干道、次干道
提交成果：
可视性照片、项目周边示意图、道路交通状况示意图
调研方法：
（1）最远可视距离及遮挡状况
延项目所临道路在最远可视距离进行拍照，在图上标出拍照地点，并将最远可视距离标于图中，对200m范围内有遮挡的建筑物、构筑物在图中圈出，同时标出该建筑物或构筑物的高度，如下图所示。
（2）周边公交、轻轨、地铁站
在上图的基础上标出项目周边各公共交通站点，形成项目周边示意图。
示意图如下：
（3）2km商圈内公共交通路线
在第一节所作示意图的基础上，标出所在商圈的主干道及次干道（此主干道、次干道是针对本商圈来说的主要路径、辅助路径），然后标出该范围内步骤
（2）标示的各公共交通的路线图及所经站点，如下图所示。
第三章竞争环境
调研目的：
掌握项目周边竞争状况，判断竞争对新店选址的影响程度。
调研指标：
1、竞争状况：
竞争店数量（已开业及在建项目）、分布等
2、各店基本情况：
竞争店名称、地点、开业日期、营业时间等
3、各店商圈情况：
商业氛围、居民密度、收入水平、周边新建商品房均价等
4、各店道路与交通状况：
周边道路状况、与本店距离、公交线路、购物班车、轨道交通、车流人流量、交通阻隔等
5、各店业态及分布：
业态组成及楼层分布、各业态面积、停车场情况、卖场入口、卖场装修档次、招商区空置情况等。
6、各店经营状况：
货品是否齐全、客流情况、单笔销售额、银台个数、收银状况、日销售额、年销售额等
提交成果：
《竞争店信息调查表》、竞争店分布图。
调查方法：
竞争对手定义：
指商圈范围内营业面积大于5000平米（小城市大于3000平米）或年营业额大于5000万的大中型超市。
操作步骤：
一、搜集资料，填写竞争店统计表，制作竞争店分布图
二、确定竞争店明细，进行实地调研，补充和修正竞争店调查表信息
一、搜集资料，填写竞争店信息调查表：
搜集城市已开业及未开业超市相关信息（详见附表——竞争店信息调查表）。
1、竞争店信息搜集应作为日常工作随时进行关注和整理。
2、搜集信息重点：
竞争店名称、开业时间、地点、建筑规模及层数、营业面积、平均日销售额、年销售额及新店立项等信息
3、信息渠道来源：
竞争对手官方网站
零售信息网站
商业地产信息
当地广告媒体超市立项、招商、招聘、开业、促销广告信息
其他渠道
4、将上述信息填入竞争店信息调查表
5、制作竞争店分布图：
将竞争店位置标注在商圈地图上（最好为大分辨率电子
版地图）相应位置，并标注店名及车行距离。
例：
二、确定竞争店明细，进行实地调研：
通过实地调查，补充、修正调查表信息
竞争店信息调查表内容及调查方法：
1）、商业氛围：
定性描述竞争店地点商业等级市级、区级、社区级及商业类型。
2）、交通条件：
临路状况、道路等级、交通流量、公交路线及起止站（详见项
目道路及交通调研）
3）、业态组成及楼层分布：
通常在商业设施入口处有整个商业业态楼层分布图，通过分布图能够大致了解整个商业的构成情况。
4）、卖场面积：
即超市内摆放和展示商品以及顾客能够实际到达的区域面积，注意该面积不包括步道梯及卖场加工间、冷库等封闭空间的面积。
测量卖场面积通常采用柱距法来测量。
其方法为：
首先采用数地砖、步量、数吊顶格栅等方法确定卖场内柱距a和b（如图）；再计算卖场内每层横向与纵向构造柱的数量，确定柱间距的个数m和n，进而计算出每层卖场的长和宽的尺寸别为a*m和b*n；则每层卖场面积为a*m*b*n;汇总每层卖场面积得到整个卖场面积数。
其他业态面积调查统计方法可以参照卖场面积调查方法进行。
5）、停车条件：
停车场位置（室外、地下、楼顶、首层架空等）；是否收费；
停车位个数：
停车位个数通常可以直接通过车位线数出大致车位数。
当停车场比较规则时也可以通过停车场面积推算出停车位个数：
停车场面积/40
6）、购物免费班车线路：
数量、覆盖区域、乘客多少。
通常在班车乘坐点会标明购物班车的线路到达地点及路线。
7）、超市经营状况：
首先看能否从当地商委、竞争店内部人士或其他可靠渠道取得超市年销售额及日销售额。
其次通过观察卖场商品是否齐全、卖场内顾客密度等情况大致判断该店的营业状况。
最后需要对该超市单笔销售额（客单价）及每日交易笔数来进行定量统计。
8）、单笔销售额：
应在工作日和休息日客流高峰时段（一般周末客流量峰值出现在10:
00~11:
00、14:
30~15:
30、18:
30~19:
30，工作日客流量峰值出现在10:
00~11:
00、14:
30~16:
30、18:
30~20:
00，具体应根据当地实际情况进行调整）分别进行统计，具体可以通过两种方法统计单笔销售额。
方法一：
随机抽取1-2个银台，统计连续5-10个顾客每笔消费数额计算得出平均销费额作为该超市的单笔销售额。
方法二：
沿收银线走动，逐个统计5-10个收银台正在结帐数额，加总后平均得到该超市单笔销售额。
同时应对统计时段内大型促销活动、单品促销活动进行说明。
上述方法可以视环境条件允许情况进行选择。
9）、日交易笔数：
此项应在工作日和休息日分别进行统计，当日客流应在高峰和非高峰时段分别进行统计。
方法一、首先统计收银区银台个数，该时段开放银台个数；随机选取1-2个银台，统计每10分钟结帐顾客数。
方法二、在超市出口处进行统计10分钟结帐顾客数，分别计算高峰时段与非高峰时段每小时结帐顾客数量。
第四章商业环境
调研目的：
●考察商业环境是否适合开超市
●含招商项目的招商策划与价格定位的依据
调研指标
●项目2km商圈范围内大中型商业的名称、地址、距离、规模、业态组成及年销售额
●若项目含有招商，则需增加调研500米商圈内临街商铺的名称、地址、商业类型、规模、日营业额、招商价格和2km大中型商业招商商铺的名称、地址、商业类型、规模、日营业额和招商价格
提交成果
●项目2km商圈大中型商业分布图（含在建或规划商业）
项目2km商圈大中型商业调研表（含在建或规划商业）
含招商项目需另外提供如下调研成果：
●项目500m商圈商铺调研表
●项目2km商圈大中型商业招商调研表
调研方法
步骤一：
设定项目2公里商圈范围
●设定方法参见商圈人口调研
步骤二：
项目2公里商圈大中型商业调研
●根据实地踏勘情况，将大中型商业位置点式标注在项目2公里商圈图上，并标明商业名称
●将实地调研所得大中型商业各项调研指标填入项目2公里商圈大中型商业调研表
含招商项目需增调研内容
步骤一：
项目500m商圈商铺调研
●根据实地踏勘情况，将项目500m商圈商铺调研指标填入项目500m商圈商铺调研表
步骤二：
项目200km商圈大中型商业招商调研信息表
●根据实地踏勘情况，将项目2000m商圈大中型商业招商调研指标填入项目2000m商圈大中型商业招商调研表
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