前期物业合同二期.docx
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前期物业合同二期
XX二期
前期物业管理服务合同
甲方：
青岛XX房地产开发投资有限公司
乙方：
青岛pp物业管理有限公司
二〇一二年五月十七日
XX二期
前期物业管理服务合同
甲方：
青岛XX房地产开发投资有限公司
乙方：
青岛pp物业管理有限公司
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对XX二期提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况
物业名称：
XX二期
物业类型：
住宅
座落位置：
青岛市李沧区pp路737号
建筑面积：
182994.61平方米
第二章服务内容与质量
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
（一）前期物业介入服务
（1）参与配套工程前期物业介入；
（2）参与竣工验收；
（3）参与向购房人交房以及交房期间的现场管理；
（4）根据规定核实物业管理办公用房的位置和面积；
（5）草拟《物业管理服务手册》、《临时管理规约》等相关管理制度，与业主办理物业交接验收和入住手续。
（二）前期物业管理服务
（1）物业共用部位的维修、养护和管理；
（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
（3）物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
（4）公共绿化的维护和管理；
（5）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理及车辆停放管理；
（6）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（7）各类突发事件的应急处置；
（8）装饰装修管理服务；
（9）业主接待及投诉处理；
（10）小区精神文明建设；
（11）物业档案资料管理。
第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
（一）按约定标准向甲方、业主和物业使用人收取物业管理服务费等（物业管理服务收费标准见附件一）；
（二）经委托可代收代缴水费、电费、暖气费、房租等；
（三）按国家、省、市、区规定收取的费用。
第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期
物业管理服务质量标准见附件二）。
第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和服务费用由双方另行商定（特约服务人工费价目表见附件三）。
第三章服务费用
第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，即：
物业管理服务费用（人民币）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。
（一）物业管理服务收费标准
住宅：
1.41元/月/平方米，优惠22%后为：
1.10元。
商业：
2.82元/月/平方米，优惠22%后为：
2.20元。
（二）电梯运行费收费标准
住宅：
0.40元/月/平方米。
商业：
0.80元/月/平方米。
（三）室内装饰装修管理服务收费标准
（1）装饰装修保证金：
住宅2000.00元/户。
商业4000.00元/户。
（2）装饰装修垃圾清运费：
2.00元/平方米。
（四）物业管理服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11）其他不可预见的费用。
乙方按照上述标准收取物业管理服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，甲乙双方协商一致同意按以下方案处理：
1、对于甲方尚未出售的房屋，乙方免收物业费；
2、对于已经销售的房屋物业费自甲方交房通知书约定的交房日期的次月收取，因业主原因没有及时办理入住手续的，物业费由业主承担；因甲方维修原因导致业主未及时办理入住手续的，物业费由甲方承担至业主办理交付手续止。
3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
4、物业管理服务费用按三个月交纳，业主或物业使用人应在每年3月1～7日交纳1～6月份物业管理服务费用，每年9月1～7日交纳7～12月份物业管理服务费用。
（物业管理费实行预付制，每季度为一个缴费区间，业主或物业使用人应在房屋交付日的同时缴纳其名下物业从开发商规定的交房之日起至下一季度的物业管理费用，以后按季度收取，每个季度的第一个月的前十五天之内预付本季度的物业管理费。
）
如果甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的日2‰或银行贷款当时利率缴付违约金。
经乙方催收仍未交纳的，乙方有权对其采取停止物业管理服务等催交措施或向人民法院提起诉讼。
5、甲方、业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费及其他相关费用。
第四章物业的经营与管理
第八条停车场收费采取以下方式：
地下停车场车位所有权归开发商所有，使用权由业主购置或租赁。
地面停车场车位所有权归全体业主所有，使用权由业主租赁。
地下停车场车位，使用人应按300.00元/位/月的标准向甲方交纳租赁费，使用人应按50.00元/位/月的标准向乙方交纳车库运行费。
地面车位，使用人应按100.00元/位/月的标准向乙方交纳租赁费（其中：
50%为全体所有，用于弥补物业费的不足，50%为物业管理企业所有，用于车位维护、卫生清洁的费用）。
车位租赁费、运行费并非是看车费，车位使用人对车辆有看车需求请与乙方另行订立看车协议。
第九条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的责任、权利、义务。
第五章物业的承接验收
第十条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，电梯、泵房、照明、监控、景观等安装计量情况。
第十一条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在
问题的，甲方应负解决以上问题的责任，负责协调处理有关工程建设遗留
问题（保修期内）。
第十二条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，
甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建
设和物业管理方面承担责任的依据。
第十三条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、其他应交付的资料。
第十四条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
甲方承担交房前的水、电、暖等费用和物业管理服务相关费用及向供水、供电、供热公司过户前的水费、电费、供热费管理，交房后的所有费用由乙方承担。
第六章物业的使用与维护
第十五条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十六条乙方可采取规劝、制止、报告等必要措施，制止业主、物
业使用人违反XX二期临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第十七条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十八条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十九条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十条甲方应于交房前1个月按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
第二十一条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章违约责任
第二十二条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，
致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务
内容和质量标准的，甲方在接到乙方书面通知后进行整改。
第二十三条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应予积极整改。
第二十四条业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按照应交纳金额的日2‰或银行贷款当时利率的标准向乙方支付违约金。
第二十五条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。
第二十六条甲方违反本合同第十七条的约定，在接到乙方书面保修通知后拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第二十七条以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主
和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、其他不可预见、不可抗力非乙方责任造成损失的。
第八章其他事项
第二十八条本合同期限自2012年7月1日起至2014年6月30日止或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第二十九条本合同到期，业主委员会尚未成立或业主委员会尚未与新选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同的，乙方愿意继续提供物业服务，服务期限相应顺延，各方应遵照本合同约定履行。
第三十条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。
第三十一条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十二条业主可与物业使用人就本合同的责任、权利、义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第三十三条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第三十四条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第三十五条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，或报请物业管理行政主管部门进行调解，调解不成，将通过人民法院解决，费用由人民法院决定或由败诉方承担。
第三十六条本合同正本连同附件共15页，一式伍份。
甲乙双方各执
二份，报物业管理行政主管部门备案一份，具有同等法律效力。
甲方：
青岛XX房地产开发投资有限公司
代表：
签约日期：
乙方：
青岛pp物业管理有限公司代表：
代表：
签约日期：
二〇一二年五月十七日
、
附件一：
物业管理服务收费标准
序号
收费项目
计费方式
计费标准
（人民币：
元）
依据
一
物业服务费
青价格〔2010〕78号
物业服务收费标准
山东省住宅物业服务
收费管理办法
1
住宅
每月每建筑平方米
1.41
优惠后：
1.10
2
商业
每月每建筑平方米
2.82
优惠后：
2.20
二
电梯运行费
1
住宅
每月每建筑平方米
0.40
2
商业
每月每建筑平方米
0.80
三
车位使用费
青价房〔2007〕15号
小区停车收费标准
山东省住宅物业服务
收费管理办法
1
地面车位
车位使用费每月每车位
100.00
2
地下车位
车位使用费每月每车位
300.00
3
地下车位
车库运行费每月每车位
50.00
四
装修保证金
建设部令第110号
装饰装修管理办法
山东省物业管理条例
山东省住宅物业服务
收费管理办法
青价房〔2007〕13号
物业服务收费办法
1
住宅
按次装修无违规行为原数退还
2000.00
2
商业
按次装修无违规行为原数退还
4000.00
3
装修垃圾清运费
每次每建筑平方米
2.00
四
特约服务费
见《特约服务人工费价目表》
青岛市物业管理条例
附件二：
住宅物业服务费、电梯运行费收费标准（青价格〔2010〕78号）
序号
项目
物业服务等级
或类别
计费单位
收费标准
元/月·㎡建筑面积
一
物业服务费
1
综合管理服务
二级
每月每建筑平方米
0.25
2
公共区域清洁卫生服务
一级
每月每建筑平方米
0.60
3
公共区域秩序维护服务
二级
每月每建筑平方米
0.35
4
公共区域绿化养护服务
三级
每月每建筑平方米
0.03
5
日常运行、养护服务
（1）
共用部位
二类
每月每建筑平方米
0.04
（2）
公共照明（高层）
二类
每月每建筑平方米
0.04
（3）
消防系统
二类
每月每建筑平方米
0.01
（4）
避雷系统
每月每建筑平方米
0.01
（5）
弱电系统
一类（减一）
每月每建筑平方米
0.08
二
电梯运行费
每月每建筑平方米
0.40
三
单位面积高层住宅物业服务收费标准合计（不含电梯运行费）
1.41
附件三：
特约服务人工费价目表
序号
服务项目
单位
单价
备注
1
修换水阀（水龙头喷头等）
支
20
2
加装水龙头
支
30
管子每1延米加收10元
3
面盆浴缸换落水地漏
支
20
4
换马桶
支
50
5
换马桶盖
支
10
6
修换盆、马桶等下水管水箱配件
支
20
7
疏通下水
处
面议
8
换灯泡灯管
支
10
9
修灯（日光灯吸顶灯吊灯等）
支
20
10
装日光灯
支
30
11
装吸顶灯
支
30
12
装吊灯
支
60
13
换插座开关（电源电话）
支
10
14
检查电源线路
回路
20
15
换装门锁
把
20
16
安装毛巾架
支
30
17
安装窗帘拉帘
支
30
18
修对讲门铃
支
面议
19
挂画框匾
支
20
20
内墙修理、粉刷
㎡
50
不足1㎡按1㎡计
21
修补墙砖
㎡
50
不足1㎡按1㎡计
22
修补地砖
㎡
50
不足1㎡按1㎡计
说明
1、人工费：
包含机械工具折旧费辅料费
2、材料：
业主/物业使用人自备
3、未列项目：
价格面议
升级会员 