鞋材市场招商方案定案稿.docx

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鞋材市场招商方案定案稿

鞋材市场招商方案

一、项目简介

宿州现代制鞋产业园鞋材市场建设项目由宿州现代制鞋产业园招商投资有限公司与宿州意博置业集团公司共同投资建设，项目位于宿州现代制鞋产业园核心区域。

项目总投资约5000万元,总建筑面积10000平方米，一期建筑面积6000平方米，建设内容包括鞋材市场大门、6000平方米室内装修、广场面砖铺设、停车场、绿化等工程，项目一期工程于2016年3月份正式开工建设，计划2016年5月底前竣工。

市场建成后可提供商铺约110间，商务写字间28间，会议室2个，停车位130个，可以为约80家中小鞋业类企业提供办公经营场所。

本项目地块位于宿州市西南开发区外环南路与磬云路交汇处。

地块四面临路，北面紧邻城市主干线外环南路、南侧紧邻鞋城一路，西侧紧邻磬云路交叉的道路，周边绿化环境较好，有酒店、公建、大型住宅区、物流等配套特色商业的综合功能，项目具备较强的商业价值。

二、招租目的

为促进宿州现代制鞋产业城发展，提高宿州鞋业的知名度，带动宿州鞋业及鞋材贸易的同步推进，为入驻宿州鞋材市场的各商家带来更多的机会，宿州现代制鞋产业园鞋材市场建设管理有限公司计划实施此次招商。

三、招租项目定位

宿州鞋材交易市场的功能定位为：

皖北地区规模最大的、品种最齐全的、一站式、现代化皮革鞋材采购中心。

1、产品涵盖皮、革、布料类，鞋品辅料类，鞋材化工类，鞋料小五金类，制革制鞋机械类，鞋品包装设计类等七大类，高度专业化和配套齐全化的产品体系，让鞋业采购者一次性购齐。

2、按照专业市场规划设计，设立商务办公区、商品经营区、生产加工区、仓储区和物流区等五大板块，集购买、展示、办公、仓储、加工、物流运输等多功能于一体；在宿州地区首创“S.O.S”（SHOW-OFFICE-SALE）式门市。

3、建筑设计缔造精品工程：

人车分流与室内绿色景观带，创造体验式采购氛围；灭火系统、喷洒系统等确保市场的消防安全。

四、项目业态规划分析

本项目总建筑面积10000m2,规划有商铺、公寓、办公、设备房，功能规划功能齐全：

本项目功能规划完整，从皮革原材料、辅料交易到设计、展示一应倶全，其中商铺（门市和档口）部分和展厅部分是本项目招商重点，本项目的招商应从商铺和鞋业展厅的招商来带动其它功能区域的招租或销售，如何将商铺招商出租，商铺部分的业态如何规划，以及用什么样的价格出租既可提高出租率，又可得到最好的出租价格，同时又能最有效的带动其它功能区域的招商，是我们考虑业态规划的重要内容。

我们认为：

1、必须符合项目“规模大、品种齐全，可一次性购买成品鞋制作所需的一切用料”的功能定位。

2、凡是涉及有关研发科研鞋材的商家、个性化定制设计的商铺均可加入宿州鞋材市场。

4、增设特装商铺，针对南方品牌租户、品牌商户讲求形象包装，开放式、个性化装修商铺对其有一定吸引力；特装商铺的点缀可提高场馆档次，丰富场馆设计。

5、园区企业体验店及其供货企业的形象店，依托温州、上海、广州等鞋材专业市场招商。

五、招租方式

1、以商招商：

主要由园区内鞋材生产配套企业、鞋材生产企业进行招商，鞋城内鞋材生产厂家、鞋材生产配套企业通过联系，招入鞋材销售企业，对于招商企业，将给予相应的政策优惠。

2、自主招商：

通过组建招商小组，在本地及赴外地招商，通过逐个拜访客户及参加展会、推介会等形式，引导本地大户入驻，吸引外地客商到本地来考察及入驻，外地招商主要是温州、深圳、上海等地，同时，要利用网络、电话、传真等现代化通讯设施进行招商，招商人员以招入的商家进行绩效考核。

3、打包招商：

将整个招商任务外包给具体单位，包括专业的招商组织或是鞋城内落户鞋材企业的招商部门，通过打包招商的形式，促使鞋材市场完成招商工作，对于承接整个招商任务的单位，将通过招商情况进行考核，确定相应的招商奖励。

六、招租政策

1、免租期：

免租三年另加三个月的装修期。

2、进驻的商户前？

年每年每间商铺由宿州现代制鞋产业园鞋材市场建设管理有限公司给予人民币？

元政策补贴；

3、补贴时间节点：

（1）商户进驻开业每半年补贴？

元；

（2）商户进驻每一年期满时补贴剩余的？

元；

4、政策补贴对象：

进驻意博鞋材市场所有经营商户；

5、政策补贴款打入对象和考核办法：

鞋材市场成立市场管理公司，针对商户开门率由鞋材市场和鞋城管委会进行考核过关方能给予？

元补贴，每年累计三个月以上关门不给补贴，每年超过一个月以上关门的，从一个月开始到三个月结束，按比例扣除补贴。

6、租赁期限：

鞋材市场经营商户招租第一年签约为期五年，招租第二年入驻的签约为期四年，招租第三年入驻的签约期为三年。

7、租金交纳方式

（1）招租第一年入驻的商户，交2年使用5年，第一年签订合同时缴纳一年的房租，第二个租赁年度初，再缴纳一年的房租，作为第四和第五年的房租，第四、第五年租金：

一层1元\天\㎡;

（2）招租第二年入驻的商户，交2年使用4年，入驻的第一年签订合同时交一年的房租，入驻的第二个租赁年度初，交一年房租，作为第三、第四年租金，第三、第四年租金一层1元\天\㎡;

（3）招租第三年入驻的商户，交2年使用3年，入驻的第一年签订合同时交一年的房租，入驻的第二个租赁年度初，交一年房租，作为第二、第三个租赁年度的房租，第二、第三年租金一层1元\天\㎡。

（4）租金从招租启动后的第六年起每年按6%递增。

8、物业政策：

（1）物业管理费1.5元\月\㎡。

（2）电费1.5元\度。

（3）凡是第一年入驻的商户，将给与9个月的物业免费优惠政策；第二年入驻的商户，将给与6个月的物业免费优惠政策；第三年入驻的商户，将给与3个月的物业免费优惠政策。

七、招租的具体位置

宿州现代制鞋产业城鞋材市场的32栋1层1008.34平方米；35楼1层673.71平方米；36栋的1层1309.8平方米；37栋1层632.78平方米、3层836.21平方米，4层836.21平方米，总计5297.05平方米。

八、招租启动仪式

1、招租前期，在项目宿州及周围城市实行大力度宣传，包括广告、条幅、户外广告、报纸、短信宣传等。

2、需达到总招租面积的50%入驻率意向时，方可启动签约仪式。

3、预定招商启动时间，准备好会场及签约场地等。

4、考察后有入驻意愿的客户，当场签订意向函，缴纳诚意金，诚意金在5000-10000元不等，在交诚意金的时候就选定商铺，签订保留书，诚意金在正式签订合同时从缴纳的租金中扣除。

5、在开业前三天实行签约仪式，签订正式合同，若顾客放弃签约，则诚意金概不退还，签订合同当天缴纳一年的租金，租赁的第二年同期，再缴纳一年的租金，该租金待免租期过后，从收取租金的年份中扣除。

九、招租运营管理

1、组建物业管理公司，在整个鞋材市场的管理上做到有序、科学，满足客户正常经营的需要。

2、组建运营管理公司，及时跟踪厂家的经营状况，策划鞋材市场各项活动，加强宣传、推广，促进鞋材市场整体状况良好经营，维护好厂家的经营利益。

3、招商人员要及时了解客户的意见和建议，做好各项服务，维护客户的稳定，同时要做好商家的补充和调整准备，充分挖掘储备商家前来补上，对不符合业态或者整体形象的商家应该加强管理，对不适合的商家尽量调整淘汰，补充更好的商家资源。

4、招租运营成本及房租情况计算：

（1）第一年入驻率为60%，第二年入驻率为75%，第三年入驻率为85%，则租金收入如下表。

第一年租金收入

0.6*5297.05*30*12=1144162.8（元）

总招租面积为：

5297.05平方米

第二年租金收入

0.15*5297.05*30*12+0.6*5297.05*30*12=

1430203.5（元）

第三年租金收入

（0.1+0.15）*5297.05*30*12=476734.5（元）

第四年租金收入

0.1*5297.05*30*12=190693.8（元）

租金收入总计

3241893.6元

（2）招商费用如下：

集中招商

期间招商

人员费用

岗位工资：

3000*3*3*2=54000元

每组3个人，三个组，驻点集中招商2个月

日补贴：

300*40*3*3=108000元

每天300元补助（包括交通费）

交通费报销：

500*4*2*3=12000元

每个月有一个人带客商回来两次，

平均交通费按500元每趟

绩效工资：

5297.05*17*0.6=54029.91元

集中招商两个月，绩效考核为每平方17元，

客户签订合同缴纳租金时兑现绩效，第一年交纳租金时发放绩效工资的一半，第二年缴纳租金时发放绩效公司的另一半。

注：

60%入驻率

广告费用

广告宣传费用：

835247.754元

广告费用为大头，第一年加大力度，

应按当年租金收入的25%投入，

第二年按当年租金收入的18%，

以后三年每年投入为总租金收入的3%

开业费用

签约仪式费用：

30000元

整个活动现场的基础设施租赁、各种活动费用。

物业优惠

费用

物业优惠：

1、0.6*5297.05*9*1.5=42906.105

2、0.15*5297.05*6*1.5=7151.0175

3、0.1*5297.05*3*1.5=2383.6275

前面提到的物业优惠政策计算

设施维护

费用

基础设施维护费：

0.3*5297.05*12*5=95346.9

5年、0.3元/月/平方米

运营管理

费用

成立运营管理公司费用：

五年；

房租120000元；

运营管理人员工资540000元；

招商人员工资480000元；

水费2400元；

电费6000元；

总计1148400元。

1、租70平米办公室，2000元/月。

2、运营管理人员工资，3个人，

每月3000元，一个月9000元。

3、招商人员，2个人，每月每人平均工资4000元，一个月8000元。

4、水、电费用，水费一个月40元，

5、电费一个月100元。

6、物业费105元每月。

7、活动策划费用由商户均摊。

总计费用

2389465.314元

十、招租建议

（1）前五年的租金收入3241893.6元，相关费用为2389465.314元，建议宿州现代制鞋产业园鞋材市场建设管理有限公司对商户的补贴总共不超过852428.286元。

（2）集中招商期间招商人员费用、广告费用第一年部分、开业费用共计775763.61元，如果打包招商，则相关费用应按招商面积补贴给打包单位，以后的年度采取自主招商。

以第一年入驻率达到60%计算，总计面积为5297.05*0.6=3178.23平方米，每平方米补贴244.08元，商户交完第一年房租后，按每平米122.04元补贴给招商单位，商户交完第二年房租后，按每平米122.04元补贴给招商单位。

如果有第二年退租的商户，则相应补贴按退租的面积乘以122.04计算的金额核减。

如果以商招商、以商招商和自主招商相结合，则集中招商期间人员费用应作为绩效补贴给招商商户，以第一年入驻率达到60%计算，总计面积为5297.05*0.6=3178.23平方米，每平方米补贴71.74元，商户交完第一年房租后，按每平米35.87元补贴给招商单位，商户交完第二年房租后，按每平米35.87元补贴给招商单位。

如果有第二年退租的商户，则相应补贴按退租的面积乘以35.87计算的金额核减。

（3）如果是打包招商，则应该规定广告费用投入的下限；如果是以商招商和自主招商相结合，则集中招商的人员要相应的核减，以减少费用支出。

（4）以上打包招商、以商招商的补贴可以采取抵扣商户租金或是现金方式兑现，具体由双方商定执行。