酒店评估说明.docx
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酒店评估说明
洛阳金水湾大酒店有限公司
整体变更为股份有限公司评估项目
资产评估说明
正达资报字[2017]第xx号
河南河南河南河南正达资产评估有限公司`/end`
二零一七年五月二十日
第一部分关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅用于此次评估目的或供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
河南正达资产评估有限公司
二零一七年五月二十日
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者
本次评估的委托方和产权持有者均为洛阳金水湾大酒店有限公司；其他评估报告使用者为本次评估项目涉及的相关当事方以及国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。
现对委托方简介如下：
企业名称：
洛阳金水湾大酒店有限公司（以下简称“金水湾大酒店”或“公司”）
住所：
洛阳市西工区中州中路319号
法定代表人：
何则文
注册资金：
14500万元人民币
实收资本：
14500万元人民币
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
住宿、餐饮、酒吧；理发、生活类美容；洗浴、洗染；卖品部；预包装食品、饮料、工艺美术品（不含金、银）的销售。
（依法需批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
1、历史沿革及基本组织架构
洛阳金水湾大酒店有限公司成立于2003年11月7日，由洛阳市电业局和索普物业有限公司以现金方式共同出资设立的中外合资有限责任公司，设立时的注册资本为6400万元，洛阳市电业局和索普物业有限公司分别占洛阳金水湾大酒店有限公司注册资本的40%、60%。
2004年5月洛阳金水湾大酒店有限公司进行了货币资金增资8100万元，其中洛阳市电业局增资3240万元，索普物业有限公司增资4860万元，增资后洛阳市电业局和索普物业有限公司分别出资额为5800万元、87000万元，分别占洛阳金水湾大酒店有限公司注册资本的
40%、60%。
公司法定代表人为何则文。
金水湾大酒店是国家旅游局挂牌四星级商务酒店，占地面积9990平方米，主楼高25层约87米。
酒店位于洛阳市政治、文化、金融、商贸中心，交通便利。
洛阳金水湾大酒店有500平方米的大堂，装饰豪华，各式房间典雅舒适，房内均有中央空调、背景音乐、迷你酒吧、自动喷淋消防系统、卫星电视接收系统等；酒店还拥有商务写字间37间套，写字间和商务客房均安装了电脑结构布线，宾客可在房间和写字间通过高速数据专线，直接进入互联网，向国际国内传递信息。
股东持股情况如下表：
序号
股东名称
出资金额
出资比例%
股东性质
1
洛阳市电业局
58,000,000.00
40%
国企
2
索普物业有限公司
87，000,000.00
60%
外资
合计
.00
2、洛阳金水湾大酒店有限公司近年资产及经营状况表
洛阳金水湾大酒店有限公司近年资产及经营情况表
单位：
元
项目
2013年12月31日
2014年12月31日
2015年12月31日
2016年12月31日
资产合计
85584855.51
81548433.09
负债合计
11663898.32
10866146.76
所有者权益合计
73920957.19
73920957.19
项目
2013年
2014年
2015年
2016年
营业收入
7477292.92
7431984.09
利润总额
-6149512.79
-3238670.86
净利润
-6149512.79
-3238670.86
注：
以上财务数据2013、2014年度采用经审计的财务报表。
洛阳市信德会计师事务所有限责任公司对金水湾大酒店2013年财务报告出具的无保留意见审计报告，报告号（
洛信德会事年报字【2014】第060号）；
洛阳德众联合会计师事务所（普通合伙）对金水湾大酒店2014年财务报告出具的无保留意见审计报告，报告号（洛德众会事审字【2015】第063号）；
2015年、2016年财务报告未经审计；
3、洛阳金水湾大酒店有限公司执行的会计制度
（1）本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照《企业会计准则》和《企业会计制度》及有关补充规定进行编制。
报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
（2）本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
（3）记账本位币：
以人民币为记账本位币。
（4）记账基础和记账原则
本公司以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
（5）外币业务折算
本公司发生外币业务时，按当日的外币汇率为人民币记账，期末货币性项目的外币账户余额按期末汇率折算，与原账面人民币之间的差额作为汇兑损益，对已筹建期间发生的汇兑损益计入长期待摊费用，与构建固定资产有关的外币借款所产生的汇兑损益在固定资产交付使用前计入固定资产成本，其他汇兑损益计入当期费用。
现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。
现金等价物指持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
（6）存货
存货主要包括原材料、低值易耗品、产成品等，以实际成本记账。
存货的领用和发出采用加权平均法确认其实际成本。
（7）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品和周转材料等在领用时采用一次摊销法核算，包装物按照一次转销法进行摊销。
（8）固定资产
固定资产确认标准：
是指使用年限在一年以上，单位价值在2000元以上的房屋建筑物、机械、机器、运输工具及其他与生产经营有关的设备、器具或单位价值在2000元以上、使用年限超过2年的不使用生产经营主要设备的物品作为固定资产核算。
固定资产计价：
购入固定资产按实际购入价及相关费用、税金等为固定资产的入账价值，自行建造的固定资产按建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作为固定资产入账价值；所建固定资产已经达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态同时起，按照工程预算、造价后者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按有关计提固定资产折旧的规定，计提固定资产折旧，待办理了工程竣工决算手续后再作调整，接受捐赠的固定资产按同类资产的市场价格或有关凭据及相关费用作为固定资产入账价值；投资转入的固定资产按投资双方确认的价值作为固定资产的入账价值。
固定资产折旧政策：
采用直线法分类按月计提折旧。
折旧方法
类别
折旧方法
折旧年限（年）
残值率（%）
房屋建筑物
年限平均法
20-40
3-5
机器设备
年限平均法
8-10
3-5
运输工具
年限平均法
10
3-5
办公设备
年限平均法
5
3-5
固定资产减值准备：
公司在年度终了，对市场连续下跌，技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的固定资产，可按回收金额低于账面价值的差额计提固定资产减值准备。
固定资产减值准备按单项固定资产计提。
（9）在建工程
在建工程按实际成本入账；在建工程已达到预定可使用状态同并办理竣工决算手续时按工程实际成本转入固定资产；在建工程已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本后续调整原暂估价值。
（10）无形资产
无形资产的计价：
购入的无形资产按实际支付的价款计价，投资转入的无形资产按投资各方确认的价值作为入账价值；自行开发并依法申请取得的无形资产，按依法取得时发生的注册费、律师费等费用作为入账价值。
无形资产的摊销：
合同及法律规定了收益年限的，在收益期限内分期平均摊销；合同及法律没有规定收益年限的，按不超过10年的
期限摊销。
（11）借款费用
为筹建生产经营所需资金而发生的借款费用，计入财务费用；为构建固定资产而专门借款所发生的借款费用，在固定资产尚未达到预定可使用状态前发生的，按规定应予以资本化的部分计入所构建固定资产的成本，固定资产达到预定可使用状态后停止借款费用资本化，将其计入当期费用。
（12）收入的确认方法
销售商品收入：
将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
提供劳务：
劳务如在同一会计年度开始并完成，在完成劳务时确认收入；如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，且提供劳务的结果能够可靠估计的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务的收入。
他人使用本公司资产：
在与交易相关的经济利益能够流入企业，且收入的金额能够可靠的计量时确认收入。
（13）所得税的会计处理方法
企业所得税采用核定定额征收。
二、关于评估目的的说明
根据我公司与委托方签订的《资产评估业务委托约定书》的有关内容，本次评估目的是量化洛阳金水湾大酒店有限公司于评估基准日2016年12月31日的股东全部权益价值，为洛阳金水湾大酒店有限公司拟整体变更为股份有限公司的经济行为提供价值参考。
三、关于评估对象和评估范围的说明
（一）评估对象
本项目的评估对象为洛阳金水湾大酒店有限公司于2016年12月31日的股东全部权益。
（二）评估范围
本次评估的范围为洛阳金水湾大酒店有限公司于2016年12月31日的全部资产和负债。
河南鑫华会计师事务所（普通合伙）以2017年12月31日为审计截止日对洛阳金水湾大酒店有限公司进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告，洛阳金水湾大酒店有限公司是以审计结果作为本次资产评估的申报数据，经审计的账面情况如下表所示：
洛阳金水湾大酒店有限公司2016年12月31日资产负债表
单位：
元
资产
期末余额
负债和所有者权益
期末余额
流动资产：
流动负债：
货币资金
325,142.76
短期借款
交易性金融资产
交易性金融负债
应收票据
应付票据
应收账款
12,649,281.15
应付账款
556,056.59
预付款项
438,308.10
预收款项
1,741,642.54
应收利息
应付职工薪酬
70,214.14
应收股利
应交税费
464,746.76
其他应收款
1,456,547.79
应付利息
存货
601,735.82
应付股利
待摊费用
其他应付款
2,300,653.26
一年内到期的非流动资产
预计负债
其他流动资产
其他流动负债
3,707.03
流动资产合计
15,471,015.62
流动负债合计
5,137,020.32
非流动资产：
非流动负债：
可供出售金融产
长期借款
持有至到期投资
应付债券
长期应收款
长期应付款
长期股权投资
专项应付款
投资性房地产
预计负债
固定资产
57,272,313.59
递延所得税负债
在建工程
其他非流动负债
工程物资
非流动负债合计
0.00
固定资产清理
负债合计
5,137,020.32
无形资产
19,401.54
所有者权益:
开发支出
实收资本
145,000,000.00
商誉
资本公积
441,425.41
长期待摊费用
盈余公积
递延所得税资产
未分配利润
-77,815,714.98
其他非流动资产
非流动资产合计
57,291,715.13
所有者权益合计
67,625,710.43
资产总计
72,762,730.75
负债和股东权益合计
72,762,730.75
纳入本次评估范围的资产和负债与《资产评估业务委托约定书》中所载明的资产和负债范围一致。
四、关于评估基准日的说明
本项目评估基准日为2016年12月31日。
（一）该基准日接近经济行为实现日，能较好的反映委估资产状况。
（二）该基准日为洛阳金水湾大酒店有限公司的会计月末报表日，也是审计报告的审计基准日，有利于资产清查和准确列示评估范围中资产及负债的账面金额。
资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
（一）本次委估的房屋建筑物中有部分未办理房屋所有权证，其面积以测绘面积为准。
（二）截至评估基准日，委估房产证号为洛市房权证（2000）字第X120461号的房屋建筑面积21,269.18㎡。
除此之外，洛阳金水湾大酒店有限公司不存在其他等影响评估工作的重大事项。
六、资产及负债清查情况说明
（一）列入清查评估范围的资产和负债
本次资产清查评估的范围是：
洛阳金水湾大酒店有限公司于评估基准日的全部资产和负债，评估对象包括流动资产、长期股权投资、固定资产、无形资产和负债等。
本次评估的具体范围以洛阳金水湾大酒店有限公司申报的资产清查评估明细表为准，凡列入表内并经核实的资产和负债均在本次评估范围之内。
（二）清查工作的组织
洛阳金水湾大酒店有限公司在收到评估机构提供的资料清单和评估明细表软盘，随即向各有关人员布置，开始填写资产清查评估明细表。
在清点资产基础上，公司派专人负责填报资产清查评估明细表，评估人员对各类资产进行了认真的清查核实。
七、资料清单
截止评估报告提交日，洛阳金水湾大酒店有限公司`ZCZYDW`华飞委托方和资产占有方`/end`向资产评估机构提供了以下资料：
1、洛阳金水湾大酒店有限公司的企业法人`/end`个人工智能个人个子个子法人民法人营业执照；
2、洛阳金水湾大酒店有限公司的章程和最新一期验资报告；
4、洛阳金水湾大酒店有限公司的银行对账单、余额调节表、存货盘点表；
5、洛阳金水湾大酒店有限公司的房屋所有权证、国有土地使用权证、车辆行驶证等产权文件；
6、洛阳金水湾大酒店有限公司评估基准日的审计报告；
7、洛阳金水湾大酒店有限公司近3年及评估基准日`PGJZR`的`/end`资产负债表、损益表及其他财务资料；
8、洛阳金水湾大酒店有限公司申报的资产清查评估明细表；
9、洛阳金水湾大酒店有限公司提供的部分资产的购置发票、销售采购合同、付款凭证；
10、委托方及被评估单位承诺函。
（本页为签字页，无正文）
委托方单位名称（盖章）：
洛阳金水湾大酒店有限公司
委托方法定代表人或授权人（签字）：
日期：
第三部分资产清查核实情况说明
一、清查核实的内容
本次评估对象为洛阳金水湾大酒店有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。
评估范围是洛阳金水湾大酒店有限公司于评估基准日的全部资产及负债。
资产类型包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产；负债类型为流动负债。
企业2016年12月31日的资产负债如下：
洛阳金水湾大酒店有限公司2016年12月31日资产负债表
单位：
元
资产
期末余额
负债和所有者权益
期末余额
流动资产：
流动负债：
货币资金
325,142.76
短期借款
交易性金融资产
交易性金融负债
应收票据
应付票据
应收账款
12,649,281.15
应付账款
556,056.59
预付款项
438,308.10
预收款项
1,741,642.54
应收利息
应付职工薪酬
70,214.14
应收股利
应交税费
464,746.76
其他应收款
1,456,547.79
应付利息
存货
601,735.82
应付股利
待摊费用
其他应付款
2,300,653.26
一年内到期的非流动资产
预计负债
其他流动资产
其他流动负债
3,707.03
流动资产合计
15,471,015.62
流动负债合计
5,137,020.32
非流动资产：
非流动负债：
可供出售金融产
长期借款
持有至到期投资
应付债券
长期应收款
长期应付款
长期股权投资
专项应付款
投资性房地产
预计负债
固定资产
57,272,313.59
递延所得税负债
在建工程
其他非流动负债
工程物资
非流动负债合计
0.00
固定资产清理
负债合计
5,137,020.32
无形资产
19,401.54
所有者权益:
开发支出
实收资本
145,000,000.00
商誉
资本公积
441,425.41
长期待摊费用
盈余公积
递延所得税资产
未分配利润
-77,815,714.98
其他非流动资产
非流动资产合计
57,291,715.13
所有者权益合计
67,625,710.43
资产总计
72,762,730.75
负债和股东权益合计
72,762,730.75
评估人员根据国家资产评估执业规范，在委托方的配合下对上述资产和负债的账面金额、实际数量、资产形成、存在和使用状况，以及产权状况等进行了全面的清查核实。
二、实物资产分布情况及特点
纳入本次评估范围的实物资产包括洛阳金水湾大酒店有限公司的流动资产、固定资产和无形资产，流动资产即存货包括原材料、在产品、库存商品和发出商品；固定资产包括房屋，机器设备、电子设备、车辆，在建工程；无形资产为餐饮软件。
三、影响资产清查的事项及处理方法
（一）本次委估的房屋建筑物申报的实物资产主要分布在位于洛阳市西工区中州中路319号洛阳金水湾大酒店有限公司院内。
有房屋所有权证的以洛阳金水湾大酒店有限公司提供的房产证所载面积为准，没有房屋所有权证的以委托方提供的测绘面积为准，若取得房屋所有权证后证载面积与此不一致，以证载面积为准，估价结果应作相应调整。
（二）截至评估基准日，委估房产证号为洛市房权证（2000）字第X120461号的房屋建筑面积21,269.18㎡。
除此之外，洛阳金水湾大酒店有限公司不存在其他等影响清查工作的事项。
四、资产清查核实的过程与方法
（一）资产核实组织工作
在进入现场核实前，成立了以现场项目负责人为主的资产核实小组，制定了现场核实实施计划，项目组分为设备小组、房产及无形资产小组、财务及损益类小组共三个小组分别就企业的资产、负债及损益情况进行清查核实。
（二）资产核实主要步骤
1、指导企业相关人员清查资产、申报资产评估申报明细表并收集准备资料
先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估申报明细表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。
2、初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表。
评估人员通过翻阅有关资料，了解各自评估具体范围及对象。
然后仔细审核资产评估申报明细表数据与企业审计后报表及相关明细表是否吻合，并对填报的资产评估申报明细表不符合填报要求的部分提出修改和完善意见。
3、现场实地勘察，对资产实物和产权情况进行清查核实
依据企业的业务流程，对申报资产进行现场清查核实。
对申报数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对，做到账、实一致。
对评估范围的房屋、土地、机器设备、电子设备等资产的产权情况进行清查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰。
对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
4、修改和完善资产评估申报明细表
根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细表。
（三）资产核实的主要方法
在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的核实方法。
1、对实物性资产的核实方法
评估人员根据核实后的清查评估明细表，对所列各项实物资产进行现场核实、鉴定及记录，包括核实房屋建筑物及构筑物的坐落位置、建筑面积、结构、附属设施的配置、室外设施状况及建筑物周边环境特点等情况，向公司技术人员了解机器设备的购置、更新改造、维护修理和工作状况情况，并对其资产状态、工作环境和维护保养情况进行调查了解。
2、对无形资产—餐饮软件的核实
对餐饮软件的清查，评估人员在被评估单位有关人员陪同下，核实了与餐饮软件有关的购销合同、发票等资料，并向有关人员了解情况、对委估餐饮软件的使用现状进行了现场勘察核实。
3、对非实物性流动资产核实情况
评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、会计师的审计报告及调整分录以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序对非实物性流动资产进行了核实。
4、对负债核实情况
主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的余额对账单、会计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业务人员进行访谈等资料和程序。
并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人等。
五、资产清查核实的结论
经过评估人员现场核查，得出以下结论：
洛阳金水湾大酒店有限公司具有较完整的资产管理和财务核算制度。
各相关资产管理部门及管理人员对各项财产的收、发、领、退等手续较齐备。
企业对资产的核算能够执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表相符。
经评估人员现场核实确认，资产总额与账面值基本相符。
其他资产及负债项目的申报基本属实，做到账表物相符。
所核结果与资产评估委托方申报的情况基本一致。
第四部分成本法的评估说明
纳入本次评估范围的是洛阳金水湾大酒店有限公司于评估基准日的全部资产和负债，具体评估对象包括：
流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和负债等。
现按主要类别分述如下：
一、流动资产的评估说明
洛阳金水湾大酒店有限公司申报的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其它应收款、存货和其他流动资产，评估说明如下：
（一）货币资金
货币资金包括现金和银行存款，账面价值325,142.76元。
1、现金
（1）基本情况
评估基准日账面余额为153,949.73元，全部为人民币，现金存放于公司财务保险柜内。
（2）评估值的确认原则
评估人员在公司财会人员的配合下对库存现金进行了盘点；查看现金日记账所记载的盘点日至评估基准日的发生额，推算出评估基准日现金
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