华南御景园.docx

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华南御景园

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价格作分析。

物业各单元单价表见表1：

（单位：

元/㎡）

表1：

华南御景园（漫谷）第二期M1（1395号）、M2（1397号）物业单价一览表

M1

M2

01

02

楼层差价

两栋差价

01

02

楼层差价

楼层均价

2

23471

23471

223

23694

23694

23582.5

3

23628

23628

157

223

23851

23851

157

23739.5

4

23785

23785

157

223

24008

24008

157

23896.5

5

23940

23940

155

223

24163

24163

155

24051.5

6

24098

24098

158

223

24321

24321

158

24209.5

7

24255

24255

157

223

24478

24478

157

24366.5

8

24410

24410

155

223

24633

24633

155

24521.5

9

24567

24567

157

224

24791

24791

158

24679

10

24725

24725

158

223

24948

24948

157

24836.5

11

26028

26028

1303

223

26251

26251

1303

26139.5

均价

24290.7

24290.7

24513.8

24513.8

24402.25

数据来源：

世联EVS估价系统

由表1可看出：

（1）同一栋的同一层两户价格相同；但同一层两栋的差价为223元/㎡，可以看出M2>M1。

（2）两栋的均价楼层都是第7层。

（3）楼层差从第二层起到第十层，平均每层约相差157元/㎡；但顶层（11层）比次顶层（10层）贵1303元/㎡。

3.原因解释

3.1楼层

本物业为小高层类型，均价楼层为楼层为第七层，每层分别向上和向下修正正负157元/㎡。

比较特殊的是，顶层比次顶层贵1303元/㎡。

根据实地观察，观察其信箱每一层只有2户，共有11层（见图2）；并且其电梯楼梯都没有上到天台（第12层），只能到11层（见图3），

图2

图3

并且根据在该栋南面与北面的观察，其顶楼南面为不锈钢护栏围着的天台（见图4）；而顶楼的北面为建筑实体（见图5）

图4

图5

由于无法到附近比M1、M2栋高的建筑观察其顶楼情况，因此只能再根据该小区的规划图（见图6）推测其顶楼状况类似其对面A11栋的顶楼状况，即南向为顶楼业主拥有所有权的天台，北向为复式。

（如图7）

图6

图7

3.2景观

M1与M2面对南方的景观都是小区中心广场（如图8），面对北方的景观都是人工湖和对面的多层住宅（6层）（如图9）。

图8（从观光电梯里拍摄）

图9

3.3朝向

由图10的卫星图可看出，M1的朝向为南北西，M2的朝向为南北，因此M2的朝向优于M1。

图10

3.4户型

2到10层都是180㎡左右的大户型（见图11）。

在网上没能找到第11层的户型图。

图11

3.5总结

综上所述，M1、M2总体单价从第二层向上递增正常幅度，但顶层（11层）稍有特殊，由于顶层为半复式半天台的户型，面积比下面的标准层都大，且户型特别，故单价突变1300元/㎡；而M2整体比M1贵是因为M2是正对南北，而M1是南北西，M2的朝向略胜一筹，故比M1贵一点。

4.附图

M1一楼，每一栋楼下都需打卡进入