抵押物折价协议修改版.docx
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抵押物折价协议修改版
第一篇：
抵押物折价协议
房屋折价抵债协议
甲方：
乙方：
鉴于：
甲方因代乙方偿还《人民币保证贷款合同》（合同编号：
［］____贷字第____号）及《人民币保证贷款合同》（合同编号：
［］____贷字第____号）项下贷款而对乙方享有债权，乙方以位于的房产及位于的房产对甲方上述债权提供抵押担保。
现上述债务已到期，甲乙双方通过友好协商，约定以上述房产折价冲抵乙方所负债务。
一、折价财产状况
1、（地址、面积、产权证号、户主、抵押状况）
2、
二、折价金额
双方同意以甲方对乙方享有的本合同项下的债权数额作为上述两处房产的折价金额；
三、履行方式
乙方将第一条中房产的所有权转让给甲方。
乙方协助甲方办理完毕上述房产的过户手续，使甲方取得所有权后，本合同所涉的双方债权债务关系即告消灭。
四、过户登记办理
乙方授权甲方凭此协议至登记机关办理抵押权注销登记及房屋过户登记。
为确保房屋顺利过户，乙方需向甲方提供办理房屋过户所需的一切材料。
如甲方需要，乙方应前往登记机关协助甲方办理过户事宜。
五、费用负担
甲乙双方需按照规定各自负担办理房地产权证的税费和交易费用。
六、瑕疵担保
乙方保证除甲方享有的抵押权外对上述房产享有完全的所有权，保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件。
七、其他
甲方承诺于日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方；并于日前办理完毕户口迁移手续。
甲乙双方按所有权转移时为界限承担该房产所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等相关费用。
八、违约责任
1、如因乙方原因导致上述财产不能过户时，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照甲方对乙方债权总额的10%支付违约金；
2、如因乙方原因导致办理过户登记迟延的，每迟延一日，乙方应向甲方支付债权总额万分之五的违约金；
九、争议解决
本协议若发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向不动产所在地人民法院起诉。
甲方：
年月;日
乙方
第二篇：
房屋折价偿债协议
房屋折价偿债协议
甲方：
**县**担保有限责任公司
乙方：
因乙方到期未能全额清偿甲方处的借款，经乙方请求，甲方同意乙方以其所拥有的住房折价用以偿还贷款，经双方协商一致，达成如下协议，并愿意共同遵守。
1、基本情况
1、《借款合同》编号为
2、借款金额为
3、还款期限为
4、乙方用以折价偿债的房屋位于
2、折价偿债办法
1、考虑该房屋的位置、坐向、楼层、新旧程度等综合因素，双方一致确认上述房屋的市场价格为。
2、甲方以前述市场价格购买乙方上述房屋。
3、乙方协助甲方到房管、开发商等相关部门办理房屋交付及过户的相关手续后，向甲方交付该房屋的所有现有手续及钥匙。
4、乙方向甲方交付房屋日为乙方的实际还款日，并依此计算乙方应向甲方承担的《借款合同》项下的贷款本金、利息、逾期利息、实现债权的费用（包含律师费、诉讼费、保全费等）所有费用，甲方按上述市场价与乙方截止实际还款日债务的差价向乙方支付剩余购房款。
5、乙方协助甲方办理该房屋的过户手续，所有的过户费用均由乙方承担。
6、乙方协助甲方办理完毕上述房屋过户手续后，双方债权债务根据实际情况做相应扣减，不足部分由乙方继续清偿。
三、声明事项
1、乙方用以折价偿债的该房屋若存在其他有限债权或者抵押权的，甲方有权将差价款支付债权人，消灭该权利，实现以房屋折价偿债。
2、本协议仅作为乙方以借款人身份偿债的方案，不视为对原借款合同的变更，更不视为对担保人连带责任的变更或者放弃。
3、甲方有权选择本折价偿债方案或者让担保人连带偿债。
四、回购权
乙方在将上述房屋手续变更或者交付给甲方后一个月内有以本合同约定的市场价格回购该房屋的权利，甲方应给与协助，但由此产生的费用全部由乙方承担。
五、违约责任
乙方不积极履行此协议约定的交付、过户房屋协议的，除应按《借款合同》承担所有的利息、逾期利息、实现债权的费用外，还应按照未还金额的20%向甲方承担违约责任。
六、其他
本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字盖章后即发生法律效力。
甲方：
乙方（房屋共有权人签字）：
年月日
第三篇：
贷款抵押物补充协议
抵押补充协议
抵押人：
抵押权人：
为了规范抵押人行为，维护抵押权人正当权益，特签订此补充协议。
一、抵押人提供抵押物详细情况：
①、抵押房产使用性质商业服务用房、厂房、办公用房），处所：
。
②、房屋所有权证编号：
③、现使用情况：
（出租、自用、闲置）
④、已出租房产租期：
年月日至年月日
二、抵押人对提供相关材料的真实性负责（相关材料是指：
出租的房产与承租方签订的合同是真实的、有效的，且具有唯一性，自用、闲置的房产使用情况属实，不存在欺诈行为）。
三、抵押人承诺已出租的房产出租到期后，在贷款未结清本息前，续期承租或转租他人必须取得抵押权人的同意，否则抵押人将负法律责任；自用或闲置的房屋，如果出租同样必须取得抵押权人的同意，且由抵押权人对承租人及出租期限进行核定。
四、抵押权人对抵押房产的出租及续租、转租，抵押权人认为在贷款权益不受损害的前提下有义务配合抵押人的相关工作。
五、此协议做为主合同的从合同，具有相同的法律约束。
抵押人：
（签章）抵押权人：
（签章）年月日
第四篇：
抵押物三方回购协议
抵押物三方回购协议
甲方（贷款人）：
兰州银行股份有限公司西津支行
乙方（开发商）：
甘肃长江房地产开发有限公司
丙方（借款人）：
鉴于：
年月日，甲方与丙方已签订了《房屋按揭借款合同》，及与乙方签订的《业务合作协议》，经甲、乙、丙三方共同协商约定如下：
一、乙方同意对丙方未按合同约定按期偿还贷款本息连续2期或累计达到4期的，无条件回购丙方所购住房。
二、丙方同意在借款期间，若未按合同约定按期偿还贷款本息连续3期或累计达到4期的，所购房产由乙方回购，回购所得用于清偿按揭贷款本金、利息及相关费用，不足部分由本人补足，多余部分退还本人。
并且房屋装修款项不得作价抵付银行贷款本息。
三、若借款人未按合同约定按期偿还贷款本息连续3期或累计达到4期的，甲方有权终止合同，提前收回贷款本息，该房产由乙方回购，乙方全权处理与丙方之间的债权债务，甲方协助办理相关手续。
四、本协议一式三份，甲方、乙方、丙方各执一份，每份具有同等法律效力。
甲方（公章）乙方（公章）丙方（签字）年月日年月日年月日
第五篇：
债券折价发行
债券折价发行
所谓债券折价发行，指的是债券的售价低于债券的票面价值，一般而言，债券折价发行的原因有下面几个①发行者信用低或是新发行债券者，为保证债券顺利推销而采用折价发行；
②债券发行数量很大，为了鼓励投资者认购，用减价的方式给予额外收益补贴；
③由于市场利息率上升，而债券利息率已定，为了保证发行，只能降低发行价格。
折价发行时，由于债券的发行价格低于票面价值，使投资者的收益率大于债券票面利率，
因此折价发行债券的票面利率可适当降低。
溢价发行概述
股票有许多不同的价值表现形式，票面面额和发行价格是其中最主要的两种。
票面面额是印刷在股票票面上的金额，表示每一单位股份所代表的资本额；发行价格则是公司发行股票时向投资者收取的价格。
股票的发行价格与票面面额通常是不相等的。
发行价格的制定要考虑多种因素，如发行人业绩增长性、股票的股利分配、市场利率以及证券市场的供求关系等。
根据发行价格和票面面额的关系，可以将证券发行分为溢价发行、平价发行和折价发行三种形式。
溢价发行又可分为时价发行和中间价发行两种方式。
时价发行也称市价发行，是指以同种或同类股票的流通价格为基准来确定股票发行价格，股票公开发行通常采用这种形式。
在发达的证券市场中，当一家公司首次发行股票时，通常会根据同类公司（产业相同，经营状况相似）股票在流通市场上的价格表现来确定自己的发行价格；而当一家公司增发新股时，则会按已发行股票在流通市场上的价格水平来确定发行价格。
中间价发行是指以介于面额和时价之间的价格来发行股票。
我国股份公司对老股东配股时，基本上都采用中间价发行。
根据《证券法》第34条规定，股票发行采取溢价发行的，其发行价格由发行人与承销的证券公司协商确定。
编辑本段溢价发行价格参考因素
溢价价格确定主要考虑这样几个因素：
发行完成后社会公众股占公司总股本的比例；募集资金投资项目所需资金量；公司以往的盈利能力及未来的盈利预测；公司所处行业的前景；公司的发展潜力及竞争优势；同行业上市公司二级市场表现等。
具体发行价格由主承销商和公司协商确定,主承销商通常是余额包销的。
如果投资者认为发行价格过高,完全可以放弃认购。
编辑本段溢价发行的作用
股票发行价格是股票发行成功与否的重要因素，对投资者和发行人乃至承销商都有直接关系。
发行价高，对发行人来说，可以用较少的股份筹集到较多的资金，降低筹资成本。
但是，对投资者来说，发行价太高，则意味着投资成本增大，有可能影响投资者的购买热情。
对承销商来说，发行价格过高，增大了承销商的发行风险和发行工作量。
因此，证券法规定发行价格确定的原则是由发行人与承销商协商确定，没有规定具体界限，至于溢价到什么程度，承销商和发行人可以根据各种具体情况，在争取发行成功的基础上，确定一个适当的价格。
同时，为了保证投资者的利益和维护证券市场秩序，根据我国证券市场的实际，规定股票溢价发行要报国务院证券监督管理机构对发行价格予以核准，防止溢价发行畸高影响到股票发行以及上市的正常秩序。
这个规定在我国证券市场目前的情况下，还是必要的。
溢价发行是债券发行的一种价格选择。
优点是它不仅让发行者获得按票面金额计算的资金，而且给发行者带来额外的溢价收入，甚至使发行收入大于到期按面值偿还的本金支出，增加了发行收入，为发行者提供了在不增加债券发行数量的条件下获取更多资金的途径。
但是，它要求发行者信用较高，同时，溢价发行债券利率较高，发行者到期偿还时将支付较高的利息。
溢价发行在股票发行中更为常见。
许多国家的公司法规定不准发行低于面值的股票，这样，股票只能采取溢价发行或平价发行。
西方流行的时价发行是最典型的溢价发行。
所谓时价发行，就是以已发行股票的市场价格作为新发行股票的发行价格，以公开方式向公众出售新发行的股票。
时价是指以每天变动的股票价格为基准来确定的发行价格。
这个价格的最终确定，还须考虑公司信誉和发行的数量等因素。
时价发行的溢价部分属于股东。
时价发行对筹措资金十分有利，能减轻公司的股息负担，并能取得成本较低的资金。
但是，为了维护股东利益，时价发行一般都附有十分严格的条件。
债券溢价是债券价格大于票面价值的差额。
债券溢价受两方面因素的影响：
一是受市场利率的影响。
当债券的票面利率高于金融市场的通行利率即市场利率时，债券就会溢价。
二是受债券兑付期的影响，距兑付期越近，购买债券所支付的款项就越多，溢价额就越高。
债券溢价是债券价格大于票面价值的差额。
编辑本段影响
债券溢价受两方面因素的影响：
一是受市场利率的影响。
当债券的票面利率高于金融市场的通行利率即市场利率时，债券就会溢价。
二是受债券兑付期的影响，距兑付期越近，购买债券所支付的款项就越多，溢价额就越高。
编辑本段债券溢价的摊销
1、受市场利率影响而产生的债券溢价
债券的票面利率高于市场利率而产生的债券溢价，对债券的购买者来说，是为以后多得利息而预先付出的代价，即把按票面利率计算多得的利息先行还给发行人；对债券发行人来说，每期要按高于市场利率的票面利率支付债券利息，就需要以高于债券面值的价格出售债券，溢价是对其以后逐期多付利息预先得到的补偿，是向投资者预收的一笔款项。
这种情况下的溢价实质上是对票面利息的调整。
在实务处理中，应将溢价额在债券的存续期内逐期摊销，这样，投资者每期实得的债券利息收入应为按票面利率计算的应计利息与溢价摊销额的差额。
1.1溢价摊销的方法
溢价摊销的方法可采用直接摊销法或实际利率法：
直接摊销法，又称平均摊销法，是将债券溢价在债券存续期内予以平均分摊的一种方法。
这种方法简便易行，但不太精确。
其计算公式为：
每期债券溢价摊销额=债券溢价/债券年限实际利率法，是以实际利率乘以本期期初债券帐面价值的现值，得出各期利息。
由于债券各期期初帐面价值不同，因而计算出来的各期利息也不一样。
在债券溢价的条件下，债券帐面价值逐期减少，利息也随之逐期减少。
当期入帐的利息与按票面利率计算的利息的差额，即为该期应摊销的债券溢价。
这种方法计算精确，但较为复杂。
实务处理中多采用直线法。
1.2举例说明
举例说明溢价购入债券的帐务处理方法。
假设中高公司1993年1月1日购入南利公司同日发行的五年期债券，债券票面利率为12%，面值为40万元，实际支付款项为42万元。
购入债券时，应按购入成本记帐。
即：
借：
长期投资——债券投资420000贷：
银行存款420000每期按直线法计算溢价摊销额和应计利息：
溢价总额=420000-400000=2OOOO（元）每期应摊销的溢价额=20000/5=4000（元）每期应计利息=400000×12%=48000（元）每期实得利息=每期应计利息-每期溢价摊销额=48000-4000=44000（元）根据以上计算结果，每期结帐日均可作如下会计分录：
借：
长期投资——应计利息48000贷：
长期投资——债券投资4000贷：
投资收益44000第五年债券到期收回本息时，由于已将溢价额逐期摊销，因此“长期投资——债券投资”科目的余额为400000元，与债券票面价值相等，“长期投资——应计利息”科目的余额为240000元，与按债券面值和票面利率计算的利息额（400000×12×5=240000）相等。
所做的帐务处理应为：
借：
银行存款640000贷：
长期投资——债券投资400000贷：
长期投资——应计利息240000
2、受债券兑付期影响而产生的溢价
受债券兑付期影响而产生的溢价，实质上是由于债券的交易日期与发行日期不一致而产生的债券应计利息。
购入债券时，应将这部分应计利息单独记帐。
现举例说明：
假设远大公司1993年1月1日购入鹏宁公司l992年1月1日发行的四年期债券，债券面值2O万元，票面利率1O%，实际支付价款22万元。
由于远大公司是在鹏宁公司债券发行一年后购入的，因此所付价款中包括有20000元的应计利息（200000×10%=20000），计算债券的实际成本时，应将其扣除。
债券的实际成本：
所付价款-应计利息=220000-20000=200000（元）。
2.1会计分录
应作如下会计分录：
借：
长期投资——债券投资200000借：
长期投资——应计利息20000贷：
银行存款220000在债券的存续期内，每期应计算应计利息，并做相应的帐务处理：
借：
长期投资——应计利息20000贷：
投资收益20000债券到期，“长期投资——应计利息”科目的余额为80000元，其中包括购入时记入的20000元，债券存续期内记入的60000元，与按面值和票面利率计算的利息额相等。
兑付本息时应作如下会计分录：
借：
银行存款280000贷：
长期投资——债券投资200000贷：
长期投资——应计利息80000如果债券溢价是受两种因素共同影响而产生的，则在进行帐务处理时，应区别不同情况而做相应的处理。
举例说明：
假设远大公司1993年1月1日购入鹏宁公司1992年1月1日发行的三年期债券，面值20万元，票面利率lO%，实际支付价款24万元。
由于远大公司是在债券发行一年后购入的债券，所以所付价款中含有20000元应计利息（200000×10%×1），按所付价款扣除应计利息作为债券购入成本记帐：
借：
长期投资——债券投资220000借：
长期投资——应计利息20000贷：
银行存款240000债券购入成本220000元与债券面值200000元的差额，应在债券存续期内予以摊销。
债券年限为三年，购入时年限已过一年，所以每期应分摊溢价额为：
（220000-200000）÷2=10000（元）。
每期应计利息为：
200000×10=20000（元），每期实得利息为：
每期应计利息一每期溢价摊销额=20000-10000=10000（元）。
应作如下会计分录：
借：
长期投资——应计利息20000贷：
长期投资——债券投资l0000贷：
投资收益l0000第三年债券到期时，溢价额20000元分摊完毕，“长期投资——债券投资”科目余额为200000元，与债券面值相等；“长期投资——应计利息”科目余额为60000元，与按债券面值和票面利率计算的利息额（200000×10×3）相等，其中包括购入时记入的20000元，以后两年逐期记入的40000元。
到期远大公司可收回本金200000元，利息60000元。
因购买债券时支付款项为240000元，所以该项投资累计投资收益为20000元。
兑付债券本息时所作的帐务处理应为：
借：
银行
存款260000贷：
长期投资——债券投资200000贷：
长期投资——应计利息60000
编辑本段溢价发行的缺点
高溢价可以使企业以极小的代价获得巨额资金，致使企业为了上市不惜搞过度包装，弄虚作假。
高溢价使股票的价格与公司业绩严重脱离，导致我国股市市盈率过高，泡沫过大。
高溢价发行股票使投资成本过高，投资回报过低，导致投资者只重视博取差价，不重视分红，使股市变成一个投机市。
高溢价造成社会流通股与国有股的同股不同价，而且价差过大是国有股减持的最主要障碍。
高溢价使A股与B股、H股投资成本差别过大，导致了严重的利益侵占问题。
债券发行条件
债券发行的条件指债券发行者发行债券筹集资金时所必须考虑的有关因素，具体包括发行额、面值、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、有无担保等，由于公司债券通常是以发行条件进行分类的，所以，确定发行条件的同时也就确定了所发行债券的种类。
债券的发行者在发行前必须按照规定向债券管理部门提出申报书；政府债券的发行则须经过国家预算审查批准机关（如国会）的批准。
发行者在申报书中所申明的各项条款和规定,就是债券的发行条件其主要内容有：
拟发行债券数量、发行价格、偿还期限、票面利率、利息支付方式、有无担保等等。
债券的发行条件决定着债券的收益性、流动性和安全性，直接影响着发行者筹资成本的高低和投资者投资收益的多寡。
对投资者来说，最为重要的发行条件是债券的票面利率、偿还期限和发行价格因为它们决定着债券的投资价值,所以被称为债券发行的三大基本条件而对发行者来说,除上述条件外，债券的发行数量也是比较重要的，因为它直接影响筹资规模。
如果发行数量过多，就会造成销售困难，甚至影响发行者的信誉以及日后债券的转让价格。
债券发行的条件指债券发行者发行债券筹集资金时所必须考虑的有关因素，具体包括发行额、面值、期限、偿还方式、票面利率、付息方式、发行价格、发行费用、有无担保等，由于公司债券通常是以发行条件进行分类的，所以，确定发行条件的同时也就确定了所发行债券的种类。
债券的发行者在发行前必须按照规定向债券管理部门提出申报书；政府债券的发行则须经过国家预算审查批准机关（如国会）的批准。
发行者在申报书中所申明的各项条款和规定,就是债券的发行条件其主要内容有：
拟发行债券数量、发行价格、偿还期限、票面利率、利息支付方式、有无担保等等。
债券的发行条件决定着债券的收益性、流动性和安全性，直接影响着发行者筹资成本的高低和投资者投资收益的多寡。
对投资者来说，最为重要的发行条件是债券的票面利率、偿还期限和发行价格因为它们决定着债券的投资价值,所以被称为债券发行的三大基本条件而对发行者来说,除上述条件外，债券的发行数量也是比较重要的，因为它直接影响筹资规模。
如果发行数量过多，就会造成销售困难，甚至影响发行者的信誉以及日后债券的转让价格。
编辑本段债券发行方式
按发行对象分类
按照债券的发行对象，可分为私募发行和公募发行两种方式。
私募发行是指面向少数特定的投资者发行债券，一般以少数关系密切的单位和个人为发行对象，不对所有的投资者公开出售。
具体发行对象有两类：
一类是机构投资者，如大的金融机构或是与发行者有密切业务往来的企业等；另一类是个人投资者，如发行单位自己的职工，或是使用发行单位产品的用户等。
私募发行一般多采取直接销售的方式，不经过证券发行中介机构,不必向证券管理机关办理发行注册手续,可以节省承销费用和注册费用，手续比较简便。
但是私募债券不能公开上市，流动性差，利率比公募债券高，发行数额一般不大。
公募发行
是指公开向广泛不特定的投资者发行债券。
公募债券发行者必须向证券管理机关办理发行注册手续。
由于发行数额一般较大，通常要委托证券公司等中介机构承销。
公募债券信用度高，可以上市转让，因而发行利率一般比私募债券利率为低。
公募债券采取间接销售的具体方式又可分为三种：
①代销。
发行者和承销者签订协议，由承销者代为向社会销售债券。
承销者按规定的发行条件尽力推销，如果在约定期限内未能按照原定发行数额全部销售出去，债券剩余部分可退还给发行者，承销者不承担发行风险。
采用代销方式发行债券，手续费一般较低。
②余额包销。
承销者按照规定的发行数额和发行条件，代为向社会推销债券，在约定期限内推销债券如果有剩余，须由承销者负责认购。
采用这种方式销售债券,承销者承担部分发行风险,能够保证发行者筹资计划的实现，但承销费用高于代销费用。
③全额包销。
首先由承销者按照约定条件将债券全部承购下来，并且立即向发行者支付全部债券价款，然后再由承销者向投资者分次推销。
采用全额包销方式销售债券，承销者承担了全部发行风险，可以保证发行者及时筹集到所需要的资金，因而包销费用也较余额包销费用为高。
西方国家以公募方式发行国家债券一般采取招标投标的办法进行投标又分竞争性投标和非竞争性投标竞争性投标是先由投资者（大多是投资银行和大证券商）主动投标，然
后由政府按照投资者自报的价格和利率，或是从高价开始,或是从低利开始,依次确定中标者名单和配额,直到完成预定发行额为止。
非竞争性投标,是政府预先规定债券的发行利率和价格，由投资者申请购买数量，政府按照投资者认购的时间顺序，确定他们各自的认购数额，直到完成预定发行额为止。
按价格分类
按照债券的实际发行价格和票面价格的异同，债券的发行可分平价发行、溢价发行和折价发行。
①平价发行，指债券的发行价格和票面额相等，因而发行收入的数额和将来还本数额也相等。
前提是债券发行利率和市场利率相同，这在西方国家比较少见。
②溢价发行，指债券的发行价格高于票面额，以后偿还本金时仍按票面额偿还。
只有在债券票面利率高于市场利率的条件下才能采用这种方式发行。
③折价发行，指债券发行价格低于债券票面额，而偿还时却要按票面额偿还本金。
折价发行是因为规定的票面利率低于市场利率。
编辑本段中国的债券发行
一般情况下，企业债券发行须经中国人民银行批准，重点企业债券和国家债券发行须经国务院批准。
通常企业债券采取自办发行或者委托有关金融机构代办发行的方式，重点企业债券和国家债券采取银行代理发行的，由国家承担发行风险。
国家债券采取分配认购方式，或者向单位分配认购任务，或由个人自愿认购。
1991年国库券的发行开始部分试行由银团包销发行的办法。
企业债券和金融债券一般采用自愿认购的方式。
除贴现金融债券和企业短期融资券的一部分采取折价发行方式外，其他各种债券均采取平价发行的方式。
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