休闲农业与乡村旅游项目可行性研究报告.docx
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休闲农业与乡村旅游项目可行性研究报告
休闲农业与乡村旅游项目
可行性研究报告
第一章总论1
一、项目项目概况1
二、项目研究的方法2
三、项目可行性研究的依据2
四、项目主要经济指标3
五、可行性研究结论3
第二章##及##县的基本情况分析4
一、##自然社会经济概况4
二、##县自然社会经济概况7
第三章项目客户分析12
一、##县近年游客分布情况表12
二、项目客户分析17
第四章开发原则和目标19
一、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析19
二、项目开发的原则20
三、项目开发指导思想20
四、项目开发目标20
第五章项目规划方案21
一、项目规划指导思想21
二、项目规划依据22
三、项目规划方案22
第六章项目选址和建设条件23
一、项目选址23
二、建设条件23
第七章项目功能分区与重点项目建设24
一、项目规划范围与空间布局24
二、项目总平面布局图25
三、项目综合用地指标26
四、项目功能分区26
1、现代创意农业观光区28
2、根雕创意博览区21
3、养生理疗区29
第八章项目开发分期及各阶段目标29
一、项目分期建设计划29
二、项目第一阶段建设29
三、项目第二阶段建设30
第九章项目工程技术方案30
一、基础设施建设30
二、生态园林工程33
第十章项目环境影响分析34
一、环境和生态现状34
二、生态环境影响分析35
三、态环境保护措施41
四、地质灾害影响分析50
五、特殊环境影响51
第十一章项目施工组织管理及人力资源配置51
一、项目管理体系51
二、项目建设阶段划分管理51
三、项目责任体系与流程52
四、项目安全生产管理52
五、人力资源配置53
第十二章项目投资估算及资金筹措54
一、项目投资估算范围54
二、项目投资估算依据54
三、项目计算期54
四、项目总投资估算及资金筹措54
第十三章、项目财务评价56
一、项目财务评价原则、依据及参数..56
二、项目销售收入及税金估算56
三、项目财务指标分析57
四、项目不确定性分析58
五、财务评价结论58
第十四章项目风险分析59
一、项目风险因素59
二、主要风险对策分析59
第十五章项目综合效益评价60
一、项目生态效益分析60
二、项目示范效应分析60
三、项目社会效益分析61
四、项目经济效益分析61
第十六章项目研究结论62
一、项目研究结论62
二、建议62
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称:
某休闲农业乡村旅游景区
（二）项目地址：
某镇十里画廊
（三）项目建设单位：
某工艺品有限公司
（四）建设性质：
新建
（五）建设工期：
3.5年
（六）项目建设内容及规模
本项目拟建于十里画廊景区南大门对面蓝月山庄处，距县城3公里。
景区建设单位为某工艺品有限公司，技术依托单位为##根艺美术学会、中国根艺美术学会、##农业科学院、中国国防科技大学、中国蛇协急危重症医学研究所，暨南大学生物系。
景区计划投资12000万元,占地面积160亩。
其建设主要内容为：
十二生肖迎宾区、根雕创意博览区、现代创意农业观光区、养生理疗区几部分的建设。
主要建设规模如下：
1、十二生肖迎宾区：
主要有主入口大型根雕大门、生态停车场总面积3000平方米，旅游大巴车位40个、旅游中巴车位50个、轿车为60个。
迎宾广场8000平方米，修建喷泉一座、景区标志一座、十二生肖十二座、景区大型广告牌面积80平方米、景区游览平面示意图50平方米、商业配套4间，占地18亩。
2、根艺博览区：
临时建筑（轻钢结构）22000平方米，主要为500罗汉、根雕历史人物馆等项目占地57亩。
3、现代农业观光区：
新技术新品种孵化中心（鸟巢智能温室），珍稀种植组培中心等占地40亩。
4、养生理疗区：
健康检测理疗中心，健康食品种植基地等占地10亩。
（七）项目总投资及资金筹措
1、项目总投资为12000万元。
2、资金筹措：
项目资金全部由业主自筹。
（八）市场预测：
近年来，我县乡村旅游业蓬勃发展，大量广东客源涌入##，乡村旅游、避暑消夏、观景赏花人群不断壮大，为我县休闲农业与乡村旅游的发展带来了无限的商机。
2013年##县全年游客量突破1170万人次，发展形势喜人。
（九）效益预测：
按年接待30万人次，人均消费300元计算，可实现年产值9000万元，年利润3900万元，预计4年可收回全部投入。
（十）项目进展：
已完成项目的可行性研究报告
二、本项目研究的方法
本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了本项目各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。
三、本项目可行性研究的依据
1、国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；
2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等；
3、国务院《国务院关于推进##国际旅游胜地建设发展的若干意见》；
4、##国际旅游胜地规划纲要；
5、十里画廊总体控制详细性规划；
6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；
7、国家所规定的经济参数和指标；
四、项目主要经济指标
项目主要经济指标一览表单位：
万元
序号
项目内容
金额
单位
备注
1
项目总投资
12000
万元
（1）
建设投资
11550
万元
（2）
建设期利息
0
（3）
流动资金
450
万元
2
资金筹措
12000
万元
（1）
企业自筹
12000
万元
（2）
银行借款
0
3
年销售收
9000
万元
正常年份
4
总成本费用
4472
万元
正常年份
5
所得税
1350
万元
所得税按15%计
6
年净利润
3900
万元
正常年份
7
所得税前财务内部收益率
40.5
%
8
所得税前投资回收期
3.5
年
含建设期
9
所得税后财务内部收益率
32.4
%
10
所得税后财务净现值
16200
万元
11
所得税后投资回收期
4.2
年
含建设期
12
总投资收益率
43.7
%
正常年份
13
项目资本金净利润率
34.6
%
正常年份
14
盈亏平衡点（BEP）
39.3
%
五、可行性研究结论
1、从##经济发展趋势来看
本项目的开发，顺应##市国际旅游胜地建设的要求，而且对增强区域经济、促进##市新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。
2、从##县旅游总体规划体系来看
某休闲农业观光园项目的开发对##县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。
3、从十里画廊景区自身条件来看
其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。
这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。
4、从本项目开发来看
本项目挖掘、反映了##县的休闲旅游特色，既符合国情，又具有地方特色。
同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。
第二章##市及##县的基本情况分析
一、##市自然社会经济概况
1、自然地理社会概况
##地处低纬，属中亚热带季风气候。
境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。
年平均气温为18．9C。
8月最热，月平均气温为23°C，1月最冷，月平均气温15．6C。
年平均无霜期309天，年平均降雨量1949．5毫米。
平均蒸发量1490～1905毫米。
年平均相对湿度为73～79％。
全年风向以偏北风为主，平均风速为2?
2～2．7米/秒。
年平均日照时数为1670小时。
平均气压为994．9百帕。
全市总人口493.8万人。
总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72万人。
##自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。
##风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞奇、石美“四绝”之誉，是中国自然风光的典型代表和经典品牌。
“千峰环野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是##城市独具魅力的特色。
早在2009年，国家就曾提出建设##国际旅游胜地的目标。
2009年底《国务院关于进一步促进##经济社会发展的若干意见》出台，其中提出，##要打造国际旅游胜地，建设##国家旅游综合改革试验区，建设国际旅游目的地和游客集散地，形成海南、云南和##“一岛一省一市”国家旅游综合改革三个试验区格局。
其发展目标是，2012年到2015年，国际旅游胜地建设全面推进，城市旅游服务功能进一步提升；交通条件明显提升，发展环境和质量明显改变。
2016年到2020年，国际旅游胜地基本建成，成为世界一流山水观光休闲度假旅游目的地。
经国务院同意，国家发改委正式批复了《##国际旅游胜地建设发展规划纲要》，标志着##的发展已经上升为国家战略。
从2012年到2015年，##国际旅游胜地建设将全面推进，城市旅游服务功能进一步提升，发展环境明显改善，初步建成在全国具有先进示范作用的旅游管理体制和公共服务体系。
2015年到2020年，##国际旅游胜地基本建成，成为世界一流的山水观光休闲度假旅游目的地。
2、经济情况
初步统计，全市地区生产总值1492.05亿元，增长13.3%，高于预期目标2.3个百分点。
组织财政收入163.56亿元，增长15.2%，高于预期目标0.2个百分点。
完成全社会固定资产投资1462.40亿元，增长28.2%，高于预期目标8.2个百分点。
城镇居民人均可支配收入22300元，增长12.2%，农民人均纯收入7328元，增长15.9%，分别高于预期目标1.2和3.9个百分点，城乡居民收入差距继续缩小。
居民消费价格上涨3.5%，控制在4%的目标范围内。
城镇登记失业率3.9%。
万元生产总值能耗下降4%，规模以上工业万元增加值能耗下降12%，主要减排指标控制在年度目标内。
城镇化率达41.8%。
三次产业结构为18.4：
46.6：
35.0。
3、发展条件
随着我国农村改革开放不断深入，经济不断发展，西部大开发以及世界旅游业的发展向东方转移，##市的观光农业也必然会逐步发展。
依托“##出水”旅游业大发展的带动，在未来二十年里，必将会欣欣向荣，成为农业与农村经济新的经济增长点和“##山水“旅游骨干项目之一。
1、观光农业资源丰富按照国家旅游局颁发的“中国旅游资源普查规范”（试行稿）中的旅游资源分类，##观光农业具有人文景观点、田园风光点、生物景观点、古植物类、休闲求知类、购物类等旅游资源的六大类。
2、越来越多的领导认识和重视发展“观光农业”，农民积极参与发展“观光农业”##市各级政府，逐步认识到发展旅游业带来的巨大效益和它在国民经济中的重要地位，制订了发展规划，旅游项目注重建设，不断完善旅游体系。
在龙脊梯田田园风光景区、月亮山农民导游与民居旅游、溶江果园与新农村观光，大圩毛州生态游等观光农业典型的带动影响下，我市旅游观光农业开始为广大农民所认识。
3、旅游观光农业已为越来越多的旅游者所接受随着人们生活水平的提高，收入不断增加，常年居住在闹市区及紧张工作的人们，他们在节假日、双休日，向往着大自然的美丽景色、田园风光、宁静悠闲的生活，在进行山水游的同时，还到农村进行观光农业游。
兴安县溶江镇随着前两年观光农业游的兴起，开通了“##----大圩一日游”、“乐满地----乡里乐----新村”两条旅游专线，年接待游客从二、三千人增到万人以上。
平乐县榕津村的农民，看到越来越多的城里人去农村观光游，于2001年4月中旬自办旅游节，展示当地十榕八桂九井十二塘，一渡二河三上岸的美景，吸引了外地5000多名观光者前往；灵州县把握观光农业发展势头，开辟了东、中、西三条旅游线路，近年来吸引了数万人前往观光。
4、存在问题
##市观光农业目前处于起步阶段，市场仅在局部地方形成。
尚存在一些问题:
（1）观光农业总体规划尚未编制，有关部门很少加以培植引导，多为中外旅游）者与农民自发参与；
（2）在服务设施上不规范，品位档次较低；
（3）少数观光农业景点交通不便，客源市场很不稳定；
（4）现有的观光农业景点观光的项目比较单一，游客难以尽兴；
（5）人们对观光农业的概念、内涵、项目的规划与建设，项目的运作与管理等认识，还需要在实践过程中提高。
5、国际旅游胜地建设契机
2012年11月28日，经中华人民共和国国务院同意，国家发改委日前批复《##国际旅游胜地建设发展规划纲要》，这是中国第一个旅游专项发展规划，标志着##国际旅游胜地建设正式上升为国家战略。
“打造##国际旅游胜地，是我们确保与全国人民一道全面建成小康社会的重大历史机遇，也是##实现全面赶超的重大引擎”。
《纲要》明确了建设##国际旅游胜地的四大战略定位，即：
要把##建设成为全国生态文明建设示范区、全国旅游创新发展先行区、区域性文化旅游中心和国际交流的重要平台，实现城市功能提升、城乡协调发展、旅游龙头带动、产业全面振兴、以城带乡、产业融合、生态环保的发展格局。
据了解，《纲要》的规划年限为2012～2020年，对打造##国际旅游胜地，建设美丽##提出了当前、近期、远期三个阶段性发展目标，并设定了相应的指标体系。
到2020年，##国际旅游胜地将基本建成，旅游总收入占地区生产总值比重超过1/4，旅游公共服务体系和综合服务功能完备，形成一批有影响力的旅游、会展、文化品牌。
交通条件全面优化，服务业增加值比重达到50%以上。
二、##县自然社会经济概况
1、##县地理情况
以风景秀丽著称的##县，位于##壮族自治区东北部，##市区南面，属##市管辖，县城距##市区65公里。
地处东径110°13′－110°40′，北纬24°28′-250°4′。
东邻恭城县、平乐县，南邻荔浦县，西界永福县、临桂县，北与灵川县、雁山区接壤，县域面积1428.38平方公里。
正在打造国际旅游胜地。
2、##县自然资源
##县辖有##县下辖5镇，5乡，105个村（居）委。
全县总面积1428平方公里，有耕地2万公顷，全县总人口30万人。
辖区内资源蕴藏丰富。
【水资源】
全县有水资源21.33亿立方米，其中地表水14.5亿立方米，地下水6.82亿立方米。
农业用水0.9亿立方米，人畜饮用和工矿企业用水0.16亿立方米，总用量1.07亿立方米，仅为5.02%，尚有95%未利用上。
福利镇矮山有温泉1处，水温29.8℃-31.8℃，流量每秒2.5-2.68升，尚未开发。
【矿产资源】
境内矿产资源丰富，已发现的矿藏资源，金属矿有铅、锌、铜、铁、锰、铝土，非金属矿有重晶石、大理石、石灰石等。
【动、植物资源】
主要动植物有170多种。
其中鱼类110种，两栖类7种，爬行类17种，鸟类21种，哺乳类18种。
属国家重点保护的野生动物有穿山甲、果子狸、原鸡、蛤蚧、麝等。
植物主要有菌类、地衣类、蕨类、棵子植物和被子植物。
其中较珍稀的灵香草、青天葵、月月桂、古巨榕、黄兰花、观光木、鸡屎杨梅、竹柏、长枝油杉等。
用材林以松、杉、毛竹为主，经济林以油茶、油桐为主，水果以沙田柚、柑橙、金桔、柿子、板栗为主，粮食作物以水稻为主，油料作物以花生、芝麻、油茶为主，经济作物以甘蔗、青麻、槟榔芋为主。
【旅游资源】
##县有丰富的自然景观和人文景观。
自然景观主要是山、水、岩洞、古榕等；人文景观主要是亭、台、楼、阁、石刻等。
全县可供观赏的大小山峰数百座，一条十分诱人的漓江河，30多个岩洞，10多处楼台亭阁，近百处石刻，一株令人流连忘返的千年古榕。
分5大景区、150余处景点。
1986-2002年，新开发的著名景点有莲花洞、碧莲洞、聚龙潭、世外桃源、刘三姐水上公园、滨江公园、蝴蝶泉、遇龙河、田家河等。
【作物资源】
##县素有“金桔之乡”美称，全县现有金桔15.8万亩，产值13.5亿元，且还呈迅猛增长趋势。
白沙镇、葡萄镇等北部乡镇是##县较大的金桔初加工基地和鲜果集散地，年产470000吨，金桔产业已逐渐发展成为##县的支柱产业。
其他经济作物植有沙田柚9.1万亩，砂糖橘1.6万亩，黄皮果2.33万亩。
淮山9.4万亩，苗木花卉5500亩，总面积达4万亩，产值2.65亿元，。
4、社会经济情况
在##国际旅游胜地建设中，##县发挥了中部城市的重要作用，曾有##山水甲天下，##风景甲##之美誉。
经济发展势头良好，产业结构进一步优化。
2009年全县生产总值完成21.65亿元，比上年增长（下同）14.2%。
其中：
第一产业完成10.14亿元，增长9.7%；第二产业完成3.33亿元，增长24.6%；第三产业完成8.18亿元，增长15.7%。
三次产业比重为46.8：
15.4：
37.8。
地方财政收入1.042亿元，增长46.1%，首次突破亿元大关。
城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，比全省平均增速17%高5.5个百分点。
农民人均纯收入3336元，增长16.6%。
社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。
农业产业结构调整力度不断加大，高效农业的质量和效益大幅提升，农产品“两出两进”取得可喜的成绩，全县金桔外销47.2万吨，增长6.4%，农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加474元。
葡萄镇工业园区建设步伐明显加快，该镇工业园区占地面积已达3800亩，有50多家环保型企业落户，其中规模企业6家，年创税收600万元。
2010年11月，该镇特别成立了工业园区联合党支部，促进企业保持着良好的发展势头。
园区内的##市华士茶制品有限公司已荣获“##工业旅游示范点”称号，填补了该县工业旅游的空白。
旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游过夜人数921.34万人次，比上年增长15.4%；实现旅游收入81.3亿元，增长18%。
5、基础设施建设情况
城乡建设进一步加强。
一是新城区基础工作稳步推进。
完成征地搬迁各项基础数据建档、主次干道桥梁命名等工作，编制土地返还安置初步方案。
计划一期实施的4条主次干道完成施工招标，二期实施的6条主次干道完成初步设计编制和专家评审，防洪排涝及水系工程方案设计通过专家评审，桥梁工程完成初步设计编制，搬迁安置小区、行政中心区、管道燃气、电力等项目的规划和施工设计正克服各种困难努力推进。
总投资8307万元的新城区给水系统工程、总投资4992万元的新城区污水处理工程项目相继开工建设，进展顺利。
二是城乡规划、土地管理工作不断加强。
《##县城总体规划（2012-2030年）》修编工作基本完成，完成了县本级和9个乡镇新一轮土地利用总体规划修编，完成了白沙镇总体规划和福利、兴坪两个镇的控制性详细规划方案编制，基本完成250个村庄规划编制，为城镇建设提供了保障。
全年争取项目建设用地指标4289亩，是全市争取指标最多的县，其中征转分离指标超全市其余11个县的总和。
审批建设项目258项，总建筑面积77.6万平方米。
建立违法用地、违法建设共同监管机制，查处违法占用土地案件34起，面积3.7万平方米；查处违法建筑77处，面积3.1万平方米。
三是基础设施建设不断完善。
投资650万元，完成了县城区生活垃圾处理场渗滤液调节池的整改并正式投入使用，生活垃圾处理率98%；完成县城13座公厕改造，新建乡镇旅游公厕8座；投资750万元，完成抗战路、蟠桃路、叠翠路、芙蓉路、天马路、公园停车场至党校路口等县城污水管网改扩建3650米,污水处理率达96%。
城镇人均绿地面积7.6平方米,人均居住面积比上年提高2平方米。
基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。
6、##县旅游发展定位
##县围绕构建国际旅胜地，加快旅游业转型升级，提升现代服务业发展水平，努力以打造##旅游强县为目标加快发展旅游业。
一是加大旅游业开放力度。
高水平编制##县旅游产业总体规划。
以旅游开放新政策为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有酒店规模档次，启动1～2家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展休闲旅游经济。
二是加快旅游品牌建设进程。
支持旅游企业转型升级，指导帮助酒店加星、景区升级，力促悦榕庄、刘宇一艺术中心等高端酒店年内建成试运营。
启动遇龙河夜游工程，进一步规范兴坪杨堤景区、十里画廊景区、遇龙河景区运营管理；完成漓江下游整治，实行公司化封闭管理，加快推进兴坪特色旅游名镇建设。
创新形式，加大旅游宣传促销力度，多渠道、深层次稳定并拓展高端客源市场，提高旅游质量和效益。
三是加强旅游市场规范管理。
大力宣贯国家、地方、行业标准，综合整治旅游市场，坚决打击尾随兜售、抢客行为，坚决打击“飞车党”，坚决打击排筏非法营运、扰乱景区经营秩序等行为。
加强对旅游从业人员尤其是乡村导游的教育、培训和管理工作，杜绝对待游客粗心、粗鲁、粗暴现象，加强对旅游行业的规范化、法制化、标准化管理，有效推进旅游服务和管理与国际接轨，把旅游业办成##老百姓和游客满意的幸福产业。
四是扶持发展现代服务业。
重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。
以##瑞盛旅游休闲世界、悦榕山庄、香樟华苹为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。
进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。
7、招商引资情况
##县委、县政府坚持走科学发展观道路，着力打造“三高一强”（高端景点景区、高端宾馆酒店、高端服务技能，描准国内或世界级500强目标）项目。
经过不懈地努力，新加坡瑞盛集团投资的##瑞盛旅游休闲世界等国际国内著名项目成功落户##。
在建项目中,印尼大马集团（世界500强企业）香樟华苹项目已初具规模，即将面世;新加坡悦榕集团（世界500强企业）悦榕山庄项目正在加紧建设。
##县超五星级酒店河畔度假酒店（广东超前列酒店）一期成功推出并取得良好效应，目前二期建设顺利。
通过坚持走“三高一强”的道路，##县正朝打造世界旅游胜地的目标前进。
##县紧紧围绕打造世界级旅游胜地目标，旅游产业发展由观光型向多元复合型转型、由粗放型向集约型转型、由规模数量型向规模质量效益并重型转型，旅游、招商工作相互结合，不断丰富旅游产品，提升旅游服务质量，旅游业保持良好的发展势头。
一是强力推进旅游基础设施建设。
投资7000万元的迎宾画廊、投资6000万元的石马六十米大道已竣工并投入使用。
##漓江公园、十里画廊景区完成1.5亿元基础设施投入，预计2014年可封闭试运营。
此外，加强对新加坡瑞盛旅游休闲世界项目、龙头山旅游住宅综合开发项目、香樟华苹、月亮弯湾旅游休闲度假村、丽水休闲度假村、悦榕山庄等一批重点旅游招商项目协调服务，加速项目推进，加大旅游发展后劲力。
二是开展旅游服务质量提升年活动，加强旅游市场管理，改善投资环境，加大对漓江竹筏综合整治力度，成效显著。
8、交通
##县城距##市65公里，有二级公路相连，南至柳州、南宁、北海，东南可达梧州、广州，##至广州的二级公路全线贯通，##至梧州高速公路已通车，在##境内有葡萄、白沙、高田三个出入口，沿高速公路可以直达##城北滨江区、南洲岛旅游度假区。
水路运输上至##，下达平乐、梧州、广州，可常年通航，县内有码头5座；铁路运输可依托##通往全国各地，##市铁路北接京广复线，南连黔桂、桂柳
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