莲湖房产项目可行性研究报告.docx

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莲湖房产项目可行性研究报告

莲湖房产项目

第一部分长沙市投资环境分析

【通过分析、研究长沙市社会经济状况、城市发展规划战略等指标，对长沙整体经济运行状况和投资环境进行判断，为项目发展机会提供充分的依据】

1．长沙市社会经济发展状况

2004年11月，国家统计局、中国经济景气监测中心等权威部门联合发布的中国综合实力百强城市信息中，长沙跻身第14位，中西部城市中排第二，人口与劳动力指标位居全国第七。

长沙市历年国内生产总值（单位：

亿元）

（数据来源：

长沙市统计局资料）

2004年，长沙市生产总值（GDP）突破1000亿元，达到1108.85亿元，按可比价格计算，同比增长14.8%，增幅比全国快5.3个百分点；GDP增速比上年加快0.8个百分点，为1994年以来增长最快的一年。

在GDP中，第一产业实现增加值103.33亿元，同比增长7.2%，增幅同比提升2.4个百分点；第二产业实现增加值492.57亿元，同比增长20.0%，增幅同比下降0.2个百分点，其中工业实现增加值329.53亿元，同比增长19.9%，增幅同比提升1.1个百分点；第三产业实现增加值512.95亿元，同比增长11.5%，增幅同比提升0.7个百分点。

在三大需求中，投资需求拉动GDP增长9.6个百分点，对GDP增长贡献率达64.9%；消费需求拉动GDP增长5.0个百分点，增长贡献率为33.7%；出口拉动GDP增长0.2个百分点，增长贡献率为1.4%。

按户籍人口计算，人均GDP达18296元，同比增加2769元，同比增长13.4%；按常住人口计算，人均GDP达17638元，同比增加2828元，同比增长14.6%。

价格总水平涨幅增高。

全年居民消费价格总指数为103.2%，价格增幅同比提升2.3个百分点。

在居民消费价格总指数的八大分类指标中，同比上涨的有食品（价格上涨6.4%）、居住（价格上涨5.7%）、烟酒及用品（价格上涨0.7%）、衣着（价格上涨3.5%）、医疗保健及个人用品（价格上涨2.8%）、娱乐教育文化用品及服务（价格上涨1.9%）六大类；房地产价格同比上升3.3%，其中房屋销售价格同比上升3.3%，土地出让价格同比上升2.1%，房屋租赁价格同比上升3.1%。

1-1长沙市经济基础

1-1-1工业和建筑业

2004年，长沙市工业总产值1006.06亿元，同比增长25.2%，其中规模以上工业企业完成工业总产值706.06亿元，同比增长28.3%；规模以下工业企业完成工业总产值300.00亿元，同比增长11.3%。

建筑业生产经营稳步增长。

2004年长沙市具有建筑业资质的独立核算企业完成建筑业增加值71.30亿元，同比增长16.8%；实现利税总额19.23亿元，同比增长15.3%；房屋竣工面积1847.39万平方米，同比增长25.4%；房屋建筑竣工率为40.5%。

1-1-2农业

2004年，长沙市农、林、牧、渔业总产值172.07亿元，同比增长7.3%，其中农业总产值82.52亿元，同比增长6.6%；林业总产值7.36亿元，同比下降2.3%；牧业总产值73.50亿元，同比增长10.5%；渔业总产值6.81亿元，同比增长5.9%。

1-1-3固定资产投资

2004年，长沙市全社会固定资产投资668.09亿元，同比增长38.9%，其中城镇固定资产投资590.60亿元，同比增长39.5%。

按投资管理渠道划分，基本建设投资282.75亿元，同比增长43.4%，所占比重为42.3%；房地产开发投资175.54亿元，同比增长43.2%，所占比重为26.3%，其中住宅投资116.79亿元，同比增长59.4%；更新改造投资94.24亿元，同比增长30.2%，所占比重为14.1%。

固定资产投资按产业划分，第一产业投资额为2.65亿元，同比增长8.2%；第二产业投资额为155.53亿元，同比增长67.2%；第三产业投资额为427.62亿元，同比增长26.3%。

全市民间投资390.12亿元，同比增长45.4%。

长沙市历年全社会固定资产投资（单位/亿元）

（数据来源：

长沙市统计局资料）

1-1-4人口与人民生活

2004年长沙市人口数量平稳增长，户籍总人口610.38万人，同比增长1.4%，其中非农业人口212.57万人，农业人口397.81万人。

年末男女性别比为1.06:

1。

城市化率为51.19%，同比提升2.03个百分点。

全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增加1088元，同比增长11.0%，剔除物价因素，实际增长7.6%。

在城市居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入8347元，增长16.8%；经营净收入396元，增长20.5%。

城市居民人均消费性支出9032元，同比增加702元，同比增长8.4%。

其中，居住消费增长16.7%。

1-2长沙市社会经济发展状况小结

2004年长沙经济运行呈现以下几个特点：

§经济总量增长实现重大突破，各季增速均创11年来同期新高；

§农业生产喜获丰收，粮食产量大幅增长，农民收入增幅创10年来新高；

§规模工业经济增长势头不减，经济效益稳步提高，工业对总体经济增长起着决定性作用；

§是投资结构调整步伐进一步加快，投资活力不断增强。

1-3长沙市居民结构与消费关联研究

1-3-1人口总量

2004年全市总户数为180.05万户，比上年增加2.95万户，各区县（市）均有增加。

全市年末总人口为610.38万人，比上年增加8.62万人，增长1.4%，其中男性人口为313.76万人、女性人口为296.62万人，比上年分别增加4.37万人和4.25万人，全市总人口保持低速增长态势。

1-3-2年龄分布

长沙市十年来人口年龄分布特征（单位/万人）

（数据来源：

长沙市统计局资料）

与第四次人口普查相比，长沙市人口年龄分布特征在年龄结构上，30—49岁的人增长最快。

而根据调查发现，年龄在30-49岁的人群，因事业、家庭都较为成熟，消费能力也表现得最为强烈。

显然这类人群是长沙市消费群中的主流，其快速增长一定程度上表明长沙主力消费群消费能力在日趋成熟与逐步释放。

而处于20-29岁年龄段的群体亦是不可忽视的潜在消费力，目前该年龄段的消费群较为庞大，根据发展趋势，可以预见数年后这部分人群将会释放出旺盛的购买需求。

1-3-3受教育水平

长沙市居民受教育水平（单位/百分比）

（数据来源：

潇湘晨报《长沙投资环境研究报告》节选）

长沙市居民文化素质结构的优化，一定程度上体现出长沙市人才的补充与完善，新型人才的充实，将有利于促进长沙市民综合素质的改善，在创造更多社会价值的同时，也必然会获取相对应的高收入，并释放出旺盛的消费能力。

从上述的居民的结构分析中，我们可以看出，在3-5年内长沙的居民结构属于一种优质的消费型居民结构。

这种居民的结构特征所表现出来的消费性特征是稳定增长、维持在较高的水平、消费档次逐步提高的。

1-3-4长沙市居民消费构成

长沙市居民消费构成基本比例如下图：

长沙市居民的消费构成（单位/百分比）

（数据来源：

一名地产市场研究部统计资料）

1-3-5长沙市居民的消费倾向

据2005年上半年，长沙晚报与长沙市政府社调办联合组织的调查数据显示，66%的居民认为住房消费仍将成为消费热点，表明房地产的消费需求增长旺盛。

许多居民表示如果今后两年收入增长，在消费、投资、储蓄三种资产分配方式中，48.4%的被调查者首选消费，30.8%的首选投资，也有20.8%被调查者会用于储蓄。

在首选消费的被调查者中，选择用于改善住房条件的比例最高为57.2%；其次为选择教育消费，占39.6％；再次为外出旅游以及购买汽车。

长沙市居民未来两年的市场消费倾向（单位/百分比）

（数据来源：

长沙晚报与长沙市政府社调办公布资料）

1-3-6长沙居民消费水平

2004年全市居民人均消费性支出达9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增长8.4%，恩格尔系数为33.4，表明城市居民支出由主要解决“吃”向享受和发展方面转化。

农村居民人均消费性支出为3647元，比上年增长15%，在全国农民消费水平中处于前列；恩格尔系数为43.6，表明农村居民生活质量有较大提高

1-3-7长沙市居民消费特点描述

据长沙市统计局统计，2004年全年长沙市人均消费性支出9032元，比2003年增长8.4%。

部分城镇居民已具备从万元级消费向十万元级甚至几十万元级消费过渡的能力，居民消费正向以汽车、舒适住房为标志的十万元级新阶段迈进。

1、恩格尔系数已经达到富裕程度。

2004年，长沙市城市居民恩格尔系数为33.4%，按照联合国粮农组织的标准，已经达到富裕程度。

城市居民的消费能力相对集中于医疗、交通通讯、住房、教育等方面，极大地提高了这几方面的消费比重，消费结构为之一新，直接加速了恩格尔系数的下降。

2、消费支出占可支配收入的比重达85.51%。

2004年，长沙城市居民人均可支配收入累计为11021元，同比增长11.0%；城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%,消费支出有较大幅度提升。

3、商品房销售增势强劲。

据长沙市房地产交易中心统计，2005年一季度市长沙市商品房的销售额达14.6亿元，比上年同期增长38.5%。

在商品房销售的高速带动下，全市家具类商品、建筑及装璜材料类商品也随之高速增长。

城乡居民收入水平的提高和投资的增加为长沙消费品市场的增长注入了活力。

1-4小结

随着长沙市城市综合实力的提高（长沙市城市综合实力在全国排名12位），整体经济环

境的不断改善，长沙市居民的人均收入有了很大程度的提高，由此产生的居民消费支出也有大幅度的提高。

居民提高生活质量的消费支出比例持续增加。

长沙居民有着与其他城市不一样的消费传统意识和倾向，超前消费，较高的消费水平是其最显著的特征。

据长沙市场调研分析数据显示，长沙市经济发展已呈现出良好的发展态势，长沙市经济基础旺盛，第一、第二、第三产业发展强劲。

长沙市居民收入水平持续增长，居民消费在市场引导下进一步得以释放，房屋消费在长沙市民消费中的比重日趋提高，长沙市经济结构更加完善，居民的消费构成也更为合理。

经济的快速发展，投资环境的不断改善，强大的市场消费能力，为本项目的发展提供了一个良好的发展机会和项目的预期回报空间。

2．长沙市城市总体规划与城市发展战略概述

依据《长沙市城市总体规划纲要（2000—2020）》战略发展部署，长沙市城市发展将充分发挥区位交通、历史文化名城和山水城市的优势，加快长株潭一体化的进程。

到2020年长沙市国内生产总值将达到4200亿元，市区总人口达到350万人，城市建设用地规模为350平方公里。

发展中的长沙

据长沙市统计局最新统计表明，长沙市建成城区面积已由1997年的110平方公里扩大到了180平方公里，市区人口由163万增加到了212.57万，城市道路总长已超过了1000公里，拥有立交桥27座。

其中，长沙城区的东南西北四面均与对外的高速或高等级公路相连，基本构成了现代城市的立体交通网络。

2-1长沙市市政规划目标

近3年来，长沙先后启动重点工程近百项，投入建设资金近200亿元，比前几十年长沙城建投入的总和还多。

根据长沙市委、市政府提出的到2014年在全省率先建成全面小康社会的目标，城市建设和发展的总体目标是：

到2014年，城市化水平达60%（2001年44.7%），城市人均公共绿地达15.5m2（2001年5.7m2），人均道路铺装面积达10㎡（2001年6.1㎡），人均居住面积15㎡（2001年10.95m2）。

4、基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能布局，构筑青山秀水绿洲名城融为一体的城市空间格局。

长沙烈士公园

长沙世界之窗景区

5、基本形成符合区域性现代化中心城市特点的城乡一体、协调发展的市域城镇体系，并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代化的城市群。

长株潭一体化政府工作会议

长株潭城市组团布局图

6、基本形成人与自然和谐的城市生态环境，建设城市林业生态圈，形成“一江两圈加楔形绿地”为骨架的绿色空间体系。

长沙城市景观中心带湘江——橘子洲

7、基本形成与现代中心城市相匹配的基础设施框架，以“三港两路”（三港两路指霞凝港，黄花空港、信息港；两路指高速铁路和高速公路）为主体；以“两网”（轨道交通网和城市骨架道路网）建设为重点，形成市域内快速便捷的客货运交通网络。

二环线枢纽——猴子石大桥

已投入使用的霞凝新港一期工程

8、建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。

四方新城规划沙盘

体育新城规划沙盘

9、沿湘江、319国道两条生长轴线，重点向南、向东，拓展城市发展空间，按照集中与分散相结合的发展思路，构筑“一主、三次、三组团”的城市空间结构。

“一主”为河东主城区，“三次”为河西、星马、暮云新城，“三组团”为捞霞、高星、含浦组团。

319国道——湘江西岸城区鸟瞰

捞霞组团规划沙盘

2-2长沙市城市建设

2000年来,长沙市重点工程建设项目总投资连年递增，2000年总投资34.2亿元，2001年一下子增长到60.2亿元，2002年递增到84.86亿元，2004年长沙市重点工程建设项目预算总投资仍高居80亿元左右，这些高达数十亿元的“重磅”投资主要投向了道路建设。

自1998年至2002年，长沙市先后完成基本城建投资480亿元，城区面积由110平方公里扩大到180多平方公里。

2-2-1交通

伍家岭立交桥的修建彻底解决了长沙市城北发展的交通瓶颈，是长沙市环线交通规划中的一项重点工程。

2002年建成的伍家岭立交桥

芙蓉南路立交桥是2003年长沙市交通规划中的重点工程。

它也是长沙市二环线的城南节点。

2003年7月竣工的芙蓉南路立交桥

韶山路改造工程是2004年长沙投入最大的道路整改工程之一，它是长沙市目前建成第六条高标准的城市一级干道。

韶山南路改造工程于2004年11月完成

2-2-2旧城改造

从2001年至今，长沙共拆除棚屋面积达210万㎡完成投资近7亿元。

长沙旧城

2003年，市政府出台相关政策，对棚改招商引资项目推出几项“零收费”等优惠政策，同时还享受市、区招商优惠政策。

完成拆迁的改造项目

长沙市对老城区改造的优惠政策极大的激发了各地投资商参与长沙旧城改造的热情，上海、福建、浙江、广东、香港等地的投资商注入的棚改到位资金已超过3亿元。

新建成的住宅小区

2-2-3公共设施

五一绿化广场总投资7547万元2002年5月1日完工。

占地近5万㎡，广场地上工程分为中心广场、下沉式广场、和平广场、健身大道等部分。

五一绿化广场是是长沙最具代表的城市景观性公共设施。

五一绿化广场鸟瞰

长沙新世纪体育文化中心投资7.39亿元，总用地约26.5公顷。

组成部分有贺龙体育场，射击馆、游泳馆、附属运动场、全民健身中心、地下停车场和城市绿化广场等。

其中新世纪体育文化中心五城会主场馆将建成长沙的标志性建筑之一。

新世纪体育文化中心于2003年8月落成

2-2-4城市景观建设

长沙市“山水历史文化名城”的规划建设初具规模，修缮了一大批历史文化遗迹，贾谊故居、谭嗣同纪念馆、雷锋纪念馆、杨开慧纪念馆、胡耀邦故居、秋瑾故居、开福寺、白沙井、陶公庙、密印寺、天主堂、天心阁、岳麓山风景名胜区、第一师范青年毛泽东纪念馆、马王堆以全新的面貌展现长沙历史名城的新颜。

修缮一新的天心阁夜景

2004年长沙市新增夜景灯光环境建设工程项目298个。

韶山路亮化工程

湘江东岸杜甫江阁

“一江两岸”景观规划是长沙市政规划的重中之重。

2003年6月，长沙市政府邀请国际著名的规划咨询公司泛亚·易道公司，对湘江两岸进行整体规划。

目前湘江两岸的前期景观建设以初具规模。

2-3小结

根据调查了解，长沙市政规划的落实与完善，有力地刺激了长沙城区发展的步伐，长沙市新一轮的规划路线为项目的发展健全带来了更多的活力与新意，长沙市新兴的热点区域开始焕发出旺盛的生命力。

雨花区在新的市政规划当中，位于城市改造的热点片区。

雨花区的东城区域便是长沙市最有影响力的热点片区，目前该区聚集的商业配套较为齐全，商业格局基本成型，市场整体发展态势与优越的发展前景为项目发展提供了契机。

3．项目所在区域在城市中的地位分析

3-1雨花区经济概况

长沙市雨花区地处长沙市的东南方向.下辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，人口50万。

3-1-1得天独厚的区位优势

雨花区是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，是长、株、潭三市融城的接合部、桥头堡，有足够的发展空间和广阔的发展前景。

区内有长沙汽车南站、火车货运南站和“五纵五横”的道路交通网络，交通十分便利。

区中心地带距长沙火车站、黄花国际机场仅十多分钟车距，距株洲、湘潭两市均只有半小时车程。

3-1-2坚实雄厚的工业基础

区内有银河信息、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械等多家上市公司和国内外知名企业。

近年来，宏生堂药业集团、亿利达中央空调、天剑服饰、泰宝制药、庐山实业、世达高新等大型企业相继落户雨花区投资创业。

占地15平方公里的湖南环保科技产业园是我省重点投资项目，已被列入长沙市“二区六园”的基本规划，是各类工业企业加快发展的黄金宝地。

3-1-3商贸业十分发达

长沙商界有句口头禅：

湖南市场在长沙，长沙市场看“雨花”。

雨花区既有友谊商城、通程百货等大型商业集团，也有家润多、新一佳、旺和等一批大型超市。

区内现有29家专业市场，14家大集贸市场。

高桥大市场是全国八大综合批发市场之一，1998年成功举办了全国秋季糖酒交易会；高桥建材市场是全国规范化市场；红星农副产品大市场是国家农业部定点市场，每年一届的湖南（国际）农博会在这里举办。

这里已成为全国一流的中国现代农业博览交易中心，是湖南省农业产业化的龙头工程。

3-1-4农业具有鲜明的都市特色

雨花区区内气候适宜，土地肥沃，出产丰富，素有省会“菜蓝子”的美誉，国家科技攻关项目“南方城郊型高效农业综合发展示范区”落户区内，蔬菜、花卉、水产、水果等十大基地建设迅猛发展。

占地5000亩的长沙花卉大世界是湖南最大的花市，是农业走集约化经营和产业化道路的成功典范。

3-1-5风景秀丽，环境优美

雨花区被誉为长沙市的生态城区。

区内有被喻为天然氧吧，占地3000余亩的湖南省森

林植物园，这里绿树成荫、百花争艳，是旅游观光、休闲娱乐的好去处。

还有享誉盛名的同升湖山庄，那里群山环绕，湖光美景尽在眼底，这里可以让你感受到远离城市喧嚣的宁静、拥有一个轻松、愉快的心情。

名都花园、颐美园、碧翠园、巴黎香榭、白果山庄等一批特色鲜明、风景如画设计独特的建筑群落，为古城长沙增添了不少秀美和都市现代气息。

同时，雨花区委、区政府为打造一个“开放、文明、友善、诚信的投资环境，先后制定并实施了《关于进一步优化投资环境的若干规定》和《关于加速经济发展的奖励办法》等政策，对来雨花区发展的投资者从机制和政策上予以保护、扶持和奖励。

区“代办服务中心”实行“一个窗口”收费，“一条龙”服务，免费为投资者代办从立项到审批的所有行政审批手续，为投资者开通一条快捷方便的“绿色通道”。

3-2雨花区2004年经济情况

3-2-1 国民经济综合指标完成情况

2004年雨花区经济总量迈上新台阶，结构调整取得新进展。

据初步测算，全年完成国内生

产总值345127.7万元，按可比价比上年增长19.5%。

其中第一产业完成增加值21494.6万

元，增长4.5%，加快1.5个百分点；第二产业增加值1371334万元，增长33.6%，加快了

19.2个百分点；第三产业增加值172518万元，增长11.7%。

2004年，三次产业结构为7.1：

39.5：

53.4，与上年比较，第一产业占比下降1个百分点，第二产业上升4.8个百分点，第

三产业下降了3.8个百分点。

一、二、三产业分别拉动GDP增长0.36、12.21、6.73个百分

点。

实现农民人平纯收入6010元，比上年增长10.52%，农民人均可支配收入5936元，比

上年增长11%。

实现城镇居民人均可支配收入11025。

3-2-2农业

通过调整农村产业结构，大力发展城郊型农业，加快农业产业化进程，雨花区农村经济稳步发展，农民收入和生活水平不断提高，2004年雨花区农林牧渔业总产值33684万元，按现行价比上年增长5.95%。

3-2-3 工业

2004年雨花区完成工业总产值196978万元，按可比价比上年增长13.15%。

3-2-4 固定资产投资

全年固定资产投资482433万元，为年计划的114.87%，比上年增长97.95%。

3-2-5 人口

2004年雨花区总户数126392户，比上年增加4638户，总人口444211人，比上年增加17989人，其中男性227901人，占51.3%，女性21310人，占48.7%，男女比例为100：

94.91。

全区有非农人口360144人，农业人口72587人，未落户的常住人口11480人，非农人口占比81.07%。

3-2雨花区城区发展规划

雨花区在长沙市的经济发展中占有重要地位，近年来区政府不断加强城市市政规划建设取得了显著成效，2003年雨花区又抓住长沙市东拓南扩的契机，以全区"两纵三横"现代路网为依托，大力实施"一点一线两片"的开发战略，以项目带动投资、以投资拉动增长，按照以路网建设为骨架的城市规划建设思路，顺利建成机场高速、雨花大道、劳动东路、区政府办公楼加层、湘府路、新建西路、李洞路、火星大道二期工程、中国现代农博中心、体育新城等重点项目，2004年火星大道八、九标段工程、区治大院、"雨花家园"住宅小区，韶山路拓改工程、湘府路、香樟路扩建工程等重点工程等重点工程也顺利完成，城市化进程步伐明显加快，大大推动了区域经济的高速发展。

2005年雨花区以湖南环保科技产业园为核心的重点招商项目有：

湖南环保科技产业园的工业用地有核心区高科技工业基地500亩，精密机械加工基地一期用地200亩，核心区环保产业基地800亩；湖南环保科技产业园配套服务项目有世纪环保中心、园区金融商贸中心用地900亩地开发，园区生活住宅用地600亩开发；园区基础设施建设项目有新韶山路和振华路两条道路建设；园区内还规划3000亩用地作为高等职业技术教育大学城项目用地，在园区的毗邻处有预计总投资达10亿人民币的清泉寺生态旅游休闲区项目。

此外，还有潭州湾——圭塘河旅游风光带，洞井绿色食品加工基地，政府综合用地开发，红星国际大酒店，长沙华铭五星级宾馆，长沙祥龙大厦，长沙鸿铭金街，长沙大都市商业街，湖南儿童健康城，红星物流中心绿色食品城，湖南同力置业公司土地开发，潭州湾汽车旅馆，亚华种业综合楼，高桥国际IT城，高桥药材批发大市场，长远华樟名府，成功家居广场，白田现代小型工业园，洞井板塘小型工业园，和一大酒店诸多项目。

路网的四通八达，市政规划的不断完备，助推区域房地产的高速发展。

第二部分长沙房地产与商业市场分析

【通过分析相关物业类型（重点是住宅物业以及商业物业）的市场状况，对各种类型物业的发展前景进行预测，寻找市场缺口，并针对各物业类型进行深入的潜在需求调查研究，为物业类型的定位提供充分的市场依据】

1．近年来长沙房地产市场的发展历程分析

随着全国二线城市近年来的飞速发展，长沙作为泛珠三角经济发展战略的重头城市，近年来取得了长足的进步。

特别是在全民消费能力上，长沙市的第三产业生产总值远远赶超临近的湖北省会城市——武汉。

从而，直接的推动了长沙房地产市场的进一步完善和繁荣。