开封市商业市场分析.docx
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开封市商业市场分析
市商业市场调研报告
第一部分市经济环境概况
一、经济发展状况
二、汴一体化政策对商业地产影响
第二部分主要商业街道和主要商业设施调研
一、市商业格局
二、商圈动态预计
三、重点商圈、街道概况
四、市现有商业设施
五、大型综合商业体概况
六、商业现状分析
七、专业卖场概况、分析
第三部分市写字楼调研分析
一、写字楼概况
二、分析
第四部分市三星级以上酒店调研分析
一、星级酒店概况
二、分析
第五部分总结
结合本项目得到的启示
第一部分市经济环境概况
＞简介：
古称东京（亦有汴梁、汴京之称），简称汴，位于省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。
是我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模城、全国创建文明城市工作先进城市，也是省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。
其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口100万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
是中原地区黄河沿线重要的旅游城市，2001年被国家旅游局命名为中国优秀旅游城市。
悠久的历史，深厚的文化积淀，使享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。
遍布市县的名胜古迹，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化，绚丽多姿的秋菊，显示了古都的风韵和魅力。
拥有众多旅游景点创造和打破了中国世界纪录协会多项世界纪录、中国纪录，获得多项世界之最、中国之最。
一、经济发展状况
1、经济总量及产业结构
全市生产总值完成930.2亿元，增长12.6%，其中第一产业增加值219.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值400.7亿元，增长14.9%；第三产业增加值310.2亿元，增长14.5%。
财政一般预算收入37亿元，增长25.3%；其中市本级16亿元，增长27.7%。
全部工业增加值368.3亿元，增长15.9%。
城镇以上固定资产投资394.7亿元，增长25.1%。
社会消费品零售总额364.6亿元，增长20.2%。
2、招商引资
2010年全市新签亿元以上项目123个，总投资649.2亿元；新开工亿元以上项目108个，总投资566.7亿元；实际利用外资12882万美元，增长71%；外贸出口18801万美元，增长16%；引进省外资金177.6亿元，增长26.2%。
3、固定资产投资持续较快增长
按照“四集一转”发展思路，大力实施“产业集聚区建设工程”，全市8个产业集聚区累计完成投资209亿元，其中基础设施投资28亿元；新开工项目54个，施工项目281个，产业支撑能力和集聚效应进一步显现。
新区被评为省创新型产业集聚区，空分特色产业园被批准为国家级特色产业基地。
努力增加固定资产投资。
强力实施转型升级“3135”工程，实施了300个重大建设项目，完成投资318.5亿元，带动项目总投资1078亿元。
2010年，全社会固定资产投资完成506.6亿元，增长24.7%。
4、市民生活水平
城镇居民人均可支配收入13695元，增长11.2%；农民人均纯收入5390元，增长14.8%。
经济发展速度连续三年超过全省平均水平，主要经济指标增幅继续位居全省前列，其中城镇以上固定资产投资、社会消费品零售总额和第三产业增加值增幅均居全省第1位，财政一般预算收入、市本级一般预算收入增幅均居全省第4位，规模以上工业增加值增幅居全省第5位。
5、商业经济发展
2010年，市实现社会消费品零售总额341.7亿元。
其中，城市零售额198.2亿元；县及县以下零售额151.3亿元。
批发零售业零售额257.1亿元；住宿餐饮业零售额77.9亿元；其他经济零售额9.1亿元。
（以上数据由市2010年政府工作报告提供）
处于省商业“洼地”，受“”商业影响较大，商业经济虽然在经济总量中的比例较大，但与省其他城市相比，还比较薄弱，需要的带动才能实现总量扩和升级换代。
根据上述数字表明，市商业经济发展迅速，这为商业地产的长期稳定发展提供了良好的环境。
二、汴一体化政策对商业地产影响
汴一体化工程已经进入快速推进阶段，将对商业地产产生深远影响：
1、汴一体化首先是拉近了两个城市的空间距离，开大道畅通无阻，城市中心至老城区中心的车行时间为60分钟左右（60分钟对人而言，就是从北环到南环的时间），交通方便，人流、物流的流动量，为注入强大的发展动力。
本项目所处位置即为开大道进入市区的第一站，人流、物流不可小觑。
2、规划中的汴轻轨与开大道平行，开行之后能够更近的缩短两个城市的距离，轻轨对城市发展的带动作用非常强大。
本项目所处位置就是规划中的城际轻轨入市区的第一站，交通优势突出，升值潜力巨大。
3、一体化的过程就是两个城市之间的联系不断增强的过程，的重要变化会影响，反之亦然。
商业对城市一体化的影响最为敏感，商业发生明显变动，势必影响到房地产市场。
4、商业尤其是餐饮业将吸引大量顾客，目前已表现出这样的势头，这将极促进商业的升级换代，并扩大商业的总规模。
本项目具有优越的区位优势，在商业方面具备迎接顾客消费的极大便利。
5、汴产业带规划已经获批，产业带正在快速推进，向西发展的速度将会进一步加快。
本项目地处西区，向西发展的大势将使本项目成为市的中心，物业增值潜力巨大。
第二部分主要商业街道和主要商业设施调研
一、市商业格局
根据《市商业网点规划（1995～2010）》，市着力打造一个市级商业中心：
鼓楼商业中心；五个区级商业中心：
东区区级商业中心；西区区级商业中心；边村区级商业中心，南关区级商业中心，杏花区级商业中心。
如下图:
＞目前，商业主要呈“113”分布，即：
一个市级商业中心：
鼓楼商圈
一条商业街：
路商业街
3个区级商业中心：
南关商业中心；东城商业中心；西城商业中心。
如下图
＞商业层次较低，业态不够丰富，处于起步阶段，形成如此状况有以下几点原因：
（1）整体经济地位低，城市竞争力弱；
（2）人均GDP水平相对落后，但处于经济的高速发展期，对商业的发展有较大促进作用；
（3）存款总量低，但保持稳步增长。
二、商圈动态预计：
大商新玛特的入驻将使整体商业圈向西移动，大商千盛店属于中低端的消费，原有的路商业街，航天铜锣湾、新都汇老的商业街区由于在经营和品牌更新率严重不足已处于发展的瓶颈。
大商新玛特的到来对这些老的商圈带来较大的冲击，中高档的品牌阵容，完善的卖场管理，良好的经营理念，将拉动市中高档消费使其与原有的商圈形成鲜明的对比。
对市的中高档消费起到拉动的作用，使其以大商新玛特为中心方圆2公里形成一个新的商圈；
三、重点商圈、街道概况
基本概况
特征
规模
铺位面积
铺位数量
空铺率
转让费
租金
主要经营业种
主要业态
主要消费群
主要品牌
人流量
大型购物广场
路
高档服装走廊
商业部分街长约1000米，（全长约2000米），人行道宽2米，经营面积约45000㎡（计算方法：
1000（长）×15（进深）×2（边）×1.5（楼层系数）＝45000㎡）；
单铺面积在20—300㎡
320间商铺
0，有四间商铺正在装修
平均每间商铺在5000-8000千/㎡
200～350元/㎡
品牌女装专卖、品牌男装专卖、品牌男女鞋专卖、皮鞋商场、钟表眼镜、高档美容美发、婚纱摄影、当地服饰类
专卖店、专业店
中高收入人士（老板、公务员等）、游客较少；
利郎、步森劲霸、九牧王、杉杉、金利来、柒牌、GXG、哥弟、玖姿、巧帛、敦奴江南布衣
平日：
60～80人/分钟；假日：
100～110人/分钟；
三毛购物广场（超市）；铜锣湾商场（百货）；彩步行街；
马道街
低端的时尚步行街；
长约430米、宽10米，经营面积约16000㎡（计算方法：
430（长）×16（进深）×2（边）×1.2（楼层系数）≈16589㎡）；
单铺面积在20—300㎡
130间商铺
0
平均每间商铺在6000-10000/㎡
200～300元/㎡
以潮流服装、鞋类为主，兼有电器、家具，但餐饮较少；
专卖店、专业店
工薪族、年轻族、学生、游客；
圣迪奥、阿依莲、伊韵儿、月牙儿、达芙妮、真维斯、森马、依思Q、佐丹奴、以纯、波司登
平日：
5万/日；假日9～10万/日；
振河商业广场（综合商场）。
书店街
书籍、文具的专业街；
长约613米、宽18米，经营面积约14000㎡（计算方法：
600（长）×8（进深）×2（边）×1.5（楼层系数）≈14400㎡）；
单铺面积在10—150㎡
220间商铺
0
平均每间商铺在6000-10000/㎡
150～350元/㎡
以书籍音像、财会用品、文体用品为主；兼有精品、饰品、餐饮等
以专业店为主
本地人为主，兼有满足游客观光购物需求；
新华书店
平日：
10～15人/分钟；假日：
30～45人/分钟
新华书店
寺后街
新商业物业不断涌现，商业格局和档次正在不断提升；
长约400米、人行道宽2～7米，经营面积约7300㎡（临街部分）（计算方法：
400（长）×8（进深）×2（边）×1.5（楼层系数）≈7300㎡）；
30～40㎡；
110间商铺
0
平均每间商铺在2000-5000/㎡
60～90元/㎡；
餐饮、服饰、电脑、电讯；
专业店、专业市场、专卖店；
本地人为主；
第一楼、肯德基、全家来、百富烤霸
平日：
10～20人/分钟；假日：
30～50人/分钟；
振河商业城（专业市场）；万宝电脑数码广场（电脑城）；鼓楼新天地；恺撒财富广场
鼓楼街
缺乏灵魂的商业旺地；
长约400米、人行道宽6～7米；经营面积约9792㎡（临街部分，计算方法：
400（长）×8（进深）×2（边）×1.5（楼层系数）≈5800㎡）；
30～200㎡
83家商铺
0
平均每间商铺在5000-8000/㎡
120～180元/㎡；
业种较杂乱，以餐饮（西餐）、服饰、音像、茶叶为主；
本地人为主；
全家来、麦当劳；
平日：
30～40人/分钟；假日：
60～70人/分钟；
三毛书城
自由路西段
批发、零售旺地；
长约480米、人行道宽约2米，经营面积约9792㎡（临街部分，计算方法：
480（长）×6（进深）×2（边）×1.2（楼层系数）≈6200㎡）；
20～100㎡
140家商铺
0
平均每间商铺在3000-6000/㎡
110～160元/㎡；
以服饰、电器，小商品（批发、零售）为主，兼有小食、餐饮、旅业、照相冲印、副食品等；
批发市场、专业店、专卖店；
本地人为主（中低档），周边市镇的个体经营者；
雅戈尔、上岛咖啡、天力面包房
平日：
60～70人/分钟；假日：
80～100人/分钟；
相国寺大市场（小商品批发市场）；
光彩商业街
服装、饰品、餐饮
建筑面积1万多平方米，
8～100㎡
190家商铺
10-15%
精品服饰、羽绒服大卖场、永乐电器、横店电影院
购物中心
本地人为主；以年轻时尚人群为主
金伯利钻石、波斯登羽绒服
平日：
2～5人/分钟；假日：
10～20人/分钟；
永乐电器、横店电影院
四、市现有商业设施
商业业态
名称
经营情况
面积合计（㎡）
客流量
面积及业态
品牌
百货商场
航天铜锣湾百货
1F:
4000㎡
化妆品、名表、女鞋
化妆品：
羽西、玉兰油、自然堂、欧莱雅、美宝莲；
名表：
梅花、天梭；
女鞋：
富贵鸟、索菲娅、星期六、达芙妮、scs；
12000㎡
270人次/小时
2F:
4000㎡
少女女装
贝拉维拉、迪士尼、维尼、史努比、艾格、梦祥银饰、佳佰丽、
3F:
4000㎡
女装家纺
家纺：
梦兰家纺、啄木鸟家纺、堂皇家纺；
衣：
欧迪芬、安莉芳、伊维斯
4F:
4000㎡
男装男鞋
男装：
雅戈尔、花花公子、铁狮东尼、英迪龙、富贵鸟
大商千盛购物广场
—1F：
8000㎡
大商超市
好当家、堂、宾奴、威豹、九阳、泊尔、美的、过家家、七彩、漂亮宝贝、艾妮美甲
24000㎡
超市：
822人次/小时；
百货：
366人次/小时。
1F:
4000㎡
时尚精品
珠宝：
周大福、戴梦得、老银匠、老凤祥、周大生、金大福、金伯利、上吉银饰、汉宫玉珑；
香水：
CK香水、思哲、浪凡；
化妆品：
玉兰油、自然堂、佰草集、欧莱雅、美宝莲、梦妆；
女鞋：
白丽、星期六、金利来、达芙妮、康莉、Tata、天美意、森达、百思图；
名表：
梅花、天梭、西铁城、劳力士、江诗丹顿、欧米茄、浪琴、斯沃琪
2F:
4000㎡
名媛绅士
大淑：
玖姿、敦奴、歌蒂诗、声雨竹、红人、纤、妃萱；
男装男鞋：
金利来男鞋、花花公子皮具、利郎、波司登、雅戈尔、木林森、培蒙、铁狮东尼、英迪龙、乔顿、鄂尔多斯
3F:
4000㎡
青春生活
少淑女装：
VEROMODA、ONLY、欧时力、艾格、江南布衣、米珂芭娜、歌莉娅、A02、播、古木夕阳、必然、欧尚尼、木果果木、尤西子；
儿童服饰：
耐克童装、巴布豆、丽婴房、海威尔、迪士尼、好孩子、可可鸭；
家纺：
水星家纺、多喜爱、露斐家饰、罗莱家纺、馨亭
4F:
4000㎡
运动生活
运动：
安踏、宁、马克华菲、卡帕、耐克生活、左岸、骆驼、艾迪耐斯、新百伦、阿迪达斯、佐丹奴、七匹狼运动、天坡伦；
大商电器
超市
三毛美美特惠店
1F:
4500㎡
外围：
乐途、宁、石头记、德克士、阿利、协亨、鸿星尔克、公牛巨人、BQ、麦多馅饼、菲尔莫尔、安踏儿童、梅娘、尤西子、秋水伊人、骆驼、雨贝尔、佐伊
18000㎡
超市：
1272人次/小时
2F:
4500㎡
三毛超市
3F:
4500㎡
4F:
4500㎡
三毛时代
1F:
4000㎡
金伯利、亨利名表、保健品、鞋业、服饰
10000㎡
超市：
564人次/小时
2F:
3000㎡
三毛超市
3F:
3000㎡
三毛未来
1F:
6000㎡
秋水伊人、德克士、富尔佳、三彩；丸美、蓝秀、天翼、王朝家纺、流行美、梦特娇、金盾、迪士尼、小猪班纳、老布鞋、国城、雅鹿、朵以、恒源祥、艾莱依
24000㎡
超市：
1380人次/小时
2F:
6000㎡
贝蒂、饰品、好男人、皮具、干果、手表钟表、三毛美食坊、美甲；
三毛超市
3F:
6000㎡
三毛超市
4F:
6000㎡
五、大型综合商业体概况
项目名称
在建/已建
总体量（㎡）
主力店
主力店体量（㎡）
次主力店
已入驻知名品牌
新都汇商业广场
已建
60000
大商千盛购物广场
24000
无
肯德基、屈臣氏、豪享来、氏牛肉面
振河商业城
已建
迪臣世纪广场
在建
80000
大商新玛特购物广场
50000
无
浦发银行
开元商业广场
在建
80000
大商千盛购物广场
20000
时代院线
暂无
案名
龙亭新都汇
物业公司
招商顾问公司：
天瑜旺地商业顾问
运营商
市新都汇商业经
营管理
开发商
瑞信房地产开发（二级资质）
地理位置
新街口东北角
总建筑面积
105000㎡
营业面积
94000㎡（其中商业部分为70000㎡）
开业时间
2007年
收款方式
独立收银
是否销售，
各楼层均价
一期：
⑴30%出售，70%自营、出租；⑵对出售部分实行5年包租，8%返租；⑶统一招商、统一经营、统一管理；
二期：
⑴100%出售，出租；⑵对出售部分实行3年包租，8%返租；⑶统一招商、统一经营、统一管理；
业态规划及面积配比
1F
少淑、大淑、运动休闲、餐饮
面积及主要品牌
玖姿、宝姿、拉夏贝尔、江南布衣、匹克
2F
童装、儿童玩具；休闲女装；休闲男装；成年女装；饰品；美容院
面积及主要品牌
传统、拼搏、恋尚绣坊
3F
酒吧、证劵公司
面积及主要品牌
爱派酒吧、e动力网吧、国都证券
售价及租金
1F
售价：
12000元/平米左右
租金：
60-90元/平米/月
出租率
95%
租金收取方式：
租金，每1季度交租一次
2F
售价：
4000～6000元/平米
租金：
30-50元/平米
出租率
50%
租金收取方式：
租金，每1季度交租一次，其它优惠政策：
承诺在芒果时代开业之
前不向租户收取任何费用
3F、4F
售价：
租金：
10元/平米/月
出租率
100%
付款方式及优惠政策
购物广场这一商业物业采用的是70%自营、出租，30%出售的销售策略，并承诺对出售部分实行5年包租，
每年向业主返租8%
物业管理费及税费
物业管理费10元/㎡/月；合同保证金2个月租金；
客源
经营者
本地经营情况良好的品牌经销者
消费者
本地市民
配套设施
龙亭·新都汇购物广场设有6部露天自动扶梯通往二层，二层东西两侧的商业空间有连廊、过街天桥相连。
购物广场有景观小品、自动电梯、中央空调、休息座椅、亭、花坛等基础设施和景观元素，6000平米的地下停车位
综合分析
优势：
新都汇购物广场从规划之初就采用先进的定制化商业，通过对商业发展状况的详细调研及与各大商业巨头的积极接洽，在新都汇购物广场三号馆设置了体量为24000平方米的综合性商业体。
1、购物配套设施完善，；2、地理位置优越，距离核心商圈较近。
劣势：
新都汇购物广场所处于新商业中心位置，但目前现在整个商圈的商业氛围不很浓厚。
同时由于鼓楼——马道街商圈已经有近20年的历史，很大一部分消费者去路和鼓楼购物已经形成了消费习惯，在短时间转变消费者的购物习惯，还需要很多的工作去做。
1、由于步行街的先天不足，受到天气的影响较大，太冷太热客流都会少
2、大量品牌商户的撤出，导致目前步行街的经营越来越困难。
3、局部建筑尚未完工，导致步行街的人流动线不成循环。
＞综合商业体分析
1.空间分布不合理，主要集中老城区；在建和已经开业的商业地产项目大多集中在旧城商业区，而汴新区、东部城区没有在建和已开业大型商业地产项目。
（西区2个、老城区5个）
2.综合性和专业性商业地产项目开始出现；随着经济发展，综合性的如迪臣世纪广场、龙亭新都汇、开元名都商业广场等商业地产项目开始出现，专业性的主题商业亿龙儿童生活广场、义乌商贸城、嘉斯茂数码城也已经投放市场。
3.商业地产项目依然以销售为主，主要推广策略为销售返租；受到开发商经济实力以及经营销售策略影响，目前的商业地产项目依然以销售为主，而其促销策略主要依然是售后返祖，返祖期限一般为3-8年，返祖比例7－8％。
4.社区商业尤其底商商铺供给强劲；在西区荣勋花园，老城区锦绣皇城等项目都有大规模的社区临街底商体量，已投放市场，预计总体量超过50000㎡。
六、商业现状分析
1、商圈分析
在2008年之前只有一个“鼓楼商圈”，以鼓楼广场为中心，广场以东的鼓楼街、以西的寺后街、以南的马道街、以北的书店街，是老城区最繁华的地段，商圈涵盖振河商业城、三毛美美特惠店、万宝电器连锁、宁电器连锁、行宫科技城等综合性和专业性卖场。
但是随着2008年龙亭新都汇步行街开业，特别是当年12月大商千盛购物广场的开业，使商业在档次和品牌上得到了极大的提升。
龙亭新都汇以西迪臣世纪广场，大商集团新玛特购物广场即将于2011年年底开业，这就逐渐形成了以新街口为中心的“新街口商圈”，以西为西门大街，以东为西大街，以南为中上路北段，以北为宋都御街，形成了一个以中高档次为主的集休闲、购物、餐饮、娱乐的新商圈。
2、商业街道分析
目前，市已经形成了书店街、寺后街、马道街、路、宋都御街、大梁路、晋安路、宋城路为主的36条商业街道，遍布城市各个区位。
从商业街道的空间分布来看，鼓楼区有14条，顺河区有8条，南关区有6条，龙亭区有8条，鼓楼区的商业街道分布最为密集，商业门店数目最多。
从各条商业街的辐射围来看，基本上都是在城区部，西区以东西四条街道为主，而对周边各县以及城市的影响较弱。
每条街道基本上都涉及关系居民必需品的销售，例如：
超市、餐饮等。
说明这些商业街道都承担着本辖区提供基础商品消费的功能。
其中行业集中的街道主要有以下几条：
晋安路东段---中高档餐饮集中区域
路---中高档服装品牌专卖店集中区
宋都御街---中低档旅游商品集中区
大梁路---电动自行车专卖店集中区
西门大街---建材家具集中区
由此可看出市老城区以“鼓楼商圈”和“新街口商圈”为中心区域商业较为集中；汴西新区则集中了近年来的许多新建小区，逐渐形成了大规模的生活区、行政办公区，交通方便，但商业设施较为缺乏，高端消费人群多流失至。
目前市商业街仍处于初级状态，其硬件不能满足高档休闲购物需求；并且临近城市主干道，车流量大、穿越危险，存在废气灰尘；人行道仅2米，宽度不足；商业延伸较长，购物不集中；缺乏停车场，停车较困难。
3、品牌分析
随着大商千盛购物广场的入驻，一些国际一线品牌首次进入，如ONLY、VEROMODA、欧时力、马克华菲等，较之以前如利郎、七匹狼、金利来等2,3线品牌有了极大的提高，同时，大商中高档百货卖场新玛特将于2011年底开业，一些国际奢侈品品牌将会入驻，对商业档次是一个极大的提升。
4、租金分析
⑴.商业租金受位置影响较大，核心商圈租金水平较高；
⑵.商业租金受业态影响不显著；
⑶.商业租金受面积因素影响较大；
⑷.调研中发现，商业租金除市场原因外，受人际关系影响较大。
5、经营分析
⑴.核心商圈换手率最低，经营状况最好；
⑵.距离核心商圈越远，其经营状况随之递减的情况越明显；
⑶.晋安路作为餐饮集中街，中档和中高档餐饮存在非常严重的竞争，造成该街换手率较高；
⑷.市场存在一种能够维持营生即可的特殊经营心态，对拓展和再发展有着很消极的心态。
6、目前商业存在的问题
⑴.商业街道以及商业设施，空间分布不合理
首先表现在商业街道分布的不合理，鼓楼区在全市占有50％以上的商业街道和80％以上主要商业设施，南关区只有商业街道6条，并缺乏大型商业设施；
⑵.整体消费水平低，商业业态的提升乏力
2010年生产总值仅为的23.54%（777亿元、3300亿元），的37.44%（2075亿元），经济总量偏低，在省18个省辖市中排名13位。
目前商业业态的提升乏力，缺乏标准的高端百货以及大型综合购物中心，与全省其他地市，特别是周边的“中原城市群”城市相比存在较大差距。
⑶.商业设施的基础设施建设严重滞后
市主要商业设施主要集中老城区，和西区东西四条主干道，受城市规划限制，目前主要商业设施均缺乏便捷的交通动线、停车场、休闲广场等相关配套设施。
七、专业卖场概况、分析
＞概况：
家具市场整个家具市场空间、市场容量都非常大。
市有近100万人口，大众市场比重极大。
现有专业家具场场馆总数近11万平米，其中5万平米以上的有1家，1万平米以上的有3家，1万平米以下的1家。
进入家具市场的家具品牌商家约有500个，其中国外和港台地区的品牌有近50个，占市市场品牌的5%左右。
美誉度和知名度较高的中外名牌家具在市场中比例为6%左右。
本地家具市场发展商一般是采取出租场地仅一种经营模式。
经销商手法主要有经销、代理销售、连锁专卖、特许经营。
针对消费者则是提供家装方案。
并协助消费者就地选择家装材料和家具。
家具家居市场概况
楼层
位置
面积
租金标准
商家数量
入驻品牌
入驻率
日客
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