超市门店选址及新店开业.docx

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超市门店选址及新店开业

超市门店选址及开业筹备（大纲）

前言

店铺资源的稀缺性要求必须把选址开发工作放到企业发展的战略高度来对待；

“良好的开端是成功的一半”新店开业筹备是企业营运工作成熟与否的检验。

第一部分：

门店选址（LOCATION）

一、企业发展的目标及发展阶段――选址工作的战略方向问题

1．目标规划：

3年－5年，5年－10年，百年老店

2．数量目标、业绩目标、其他目标

（立足寻找有发展潜力城市，见图1、2）

3．战略方针:

租赁、自建、联营、加盟、收购、其他

4．业态定位：

综合超市、便利超市、

（依面积大小而定见图3）

5．发展阶段的重点：

起步期

成长期

稳定期

二、门店选址工作的任务、方式、方法（战术问题）

1．开发部门的职责，权利。

2．任务分配和分配计划（区域、时间）

3．激励措施

4．项目档案

三、选址工作的步骤

1．商圈调查――调查、分析、报告

商圈内容：

背景，范围，人口，竞争店，可视度、亲近度、等

分析的重点：

经营项目，促销手段，营业额预估，库存预估，盈亏预估

报告内容：

该项目能否立项，投资回报，核心问题等

2．项目谈判――准备、重点、目标、技巧

3．签订和约――《物业合同》

4．入场通知、确定开业时间

5．工程施工――施工总量及施工项目

6．项目筹备（开业筹备小组）以联络、协调、工程为主

（四）项目评估（开业后三月内）

第二部分：

开业筹备（OPENNING）

一、筹备领导小组及人员组成

1．执行为主

2．新老搭配。

以新为主

3．门店人力资源数量以业绩为导向

二、开业计划

1．时间计划

2．部门工作计划

3．开业庆典计划

三、业务工作重点――“两图一表”

1、卖场布局图（LAYOUT）

﹥动线

﹥区域分布

﹥卖场内外形象设计

2、细部陈列图（IMPLANTAION）

﹥货架分配

﹥促销区分配

﹥设备定位、分配

3、商品组织表（STRUCTURELIST）

（1）商品类别规定：

大组：

生鲜、食品、百货、联营等

中组：

小组：

（2）商品数量的规定

自营数量

联营数量

自营供应商

联营供应商

四、大进货

五、开业促销方案

六、试营业、正式开业

国内区域扩张潜力城市（2005）

人均月快速

消费品销售额

*球体大小代表现代业态店铺数量

机会

成熟

潜力

问题

（图1）

城市定义

●A级城市：

–包括省、自治区的省会城市；自治区的首府城市；

–加上直辖市（重庆市和天津市）、大连、青岛和深圳。

●B级城市：

–指除上述三个城市以外的其它地极城市。

●C级城市：

–县级市，市政府所在地。

●D级城市：

–县政府所在地的镇。

（图2）

门店定义

图3

购物交通方式

一、目标城市

项目名称

所在城市

目标城市

□直辖市■省会城市□地级市

城市人口

■500万以上□300万以上□100万以上□50万以上

城市面积及人口分布

全市面积：

1.24万平方公里；城区面积：

92.2平方公里；

全市人口：

980.74万人；城区人口：

301万人；

常住人口：

860万人；流动人口：

120万人；

人口年龄比例

55岁以上：

7.96%；38～55岁：

45.21％%；18～38岁：

30.4%；

18岁以下：

16.43%；男：

51.35%；女：

48.65%；

人口文化学历

大本程度：

6.5%；大专程度：

9.82%；中学程度：

46%；

小学程度：

34%；文盲：

3.68%；

城市特征

■工业城市□农业城市■商贸城市

■交通枢纽及物资集散地■消费型城市■旅游城市

■历史名城□新兴城市□经济特区城市

城市气候

■四季分明■夏季长□冬季长■湿润□干燥

城市交通环境

城区：

■平面交通■立体交通

城际：

■公路■铁路□海路■空运

交通工具所占比例

自行车：

36%；私家汽车：

6%；　公共交通：

42%

摩托车：

4%；　地下铁道：

0%；出租汽车：

12%

城市

经济环境

1、国民生产总值：

　1870.8亿元

2、社会商品零售总额：

771.5亿元

3、居民储蓄存款余额：

1494亿元

4、人均收入（年）：

15275元

5、人均可支配收入（年）：

9641元

6、恩格尔系数：

（居民购买日用消费品的比例）38.3％

商业区分布

各商业区特色：

1、盐市口及春熙路商业圈集中在服装百货超市方面；

2、玉带桥商业圈主要在家俱销售方面；

3、红牌楼商业圈主要是在汽车销售方面；

4、荷花池商业圈主要是在小商品和服装批发方面；

5、大型楼盘为家乐福、诺玛特等量自定做的主力店；

（参照当地城市地图）

居民消费倾向

■百货公司■大型超市　□批发市场□便利店

政府政策

■支持外商投资□支持当地传统企业□税收减免政策

□城市规划□政府近年工作报告

地区行政机关

各部门主管名单：

城市现有商业特征

成都有休闲之都的美名，居民消费热情高，购买力强。

专业市场较多，功能齐全的大卖场少。

商家竞争较激烈，目标市场被细分。

城市现有的商业

零售企业

⑴本地企业：

人民商场、百货大楼、红旗连锁、互惠超市等

⑵国内企业：

北京王府井、北京华联、仁和春天、世纪联华、人人乐、国美电器、苏宁电器、东方家园、好美佳等

⑶外资企业：

依藤洋花堂、家乐福、诺玛特、麦德龙、普尔斯玛特等

备注及说明

当地商品房价格、土地买卖价格、土地租赁价格、土地转让价格。

当地民用电价格、商业用电价格、工业用电价格（每千瓦/小时）。

当地民用水价格、特殊行业用水价格（每顿）。

当地煤气、天然气使用价格（每立方米）。

三、商圈分析

项目

内容

商圈

特征

（提交地图及交通图）

1、商圈面积（以目标物业为中心，半径1.5公里范围）：

4平方公里；

2、商圈内人口60万、户数4.5万户

3、商圈内的社区数量为85个及大型社区：

天邑花园、大陆西城美筑、翠堤春晓、蔚蓝天地、凯乐碧园、锦花园、锦屏园、锦卉园、锦桂园、博雅庭韵、新阳光健康家园、成都花园、21世纪花园、学府春、西城花园、博瑞都市花园、蜀风花园城、燕沙庭园、金沙时代城、中华家园、百草园、水岸格林、置信金沙园、齐力花园、贝森运动休闲广场等

4、商圈内居民购买力情况分析：

（经常性）

■日用消费品■时尚百货□中低档商品

5、商圈内流动购买力情况分析：

■中高档商品□中低档商品□时尚百货

6、商圈内居民消费倾向：

（热衷度）

■大型商场■大型超市□商贸街和批发市场

7、商圈内各大企事业单位：

□国有企业23个□民营企业86个■外资企业53个□合资企业42个

交

通

状

况

A.目标物业周边干、支线道路：

位于成温路北侧，成黄路南侧，规划道路东侧，均属于城市快速通道，地形呈四边形，由于三面均临交通干道，交通十分便捷，同时商贸中心还可以通过三环路连接成温邛高速、成雅高速、成绵高速、机场路等交通干道，所以被称为“商贸金三角”。

辐射省内各地的地级城市及西部地区各大城市，周边城市道路系统已经形成，双流机场和火车西站也近在咫尺，市政基础设施配套完善，地理位置十分优越。

B.目标物业周边公共交通：

■公交汽车□小巴□地铁

C.交通便利度：

■非常方便　□一般　　□不很方便　□十分不便

D.停靠便利度

■停靠地点多□一般□较少□根本没有

E.居民主要交通工具：

□步行■自行车■私家车■公共汽车■出租车

商圈所处区域分析

1、所在区县的人口：

146万

2、所在区县的面积：

67平方公里

3、所在区县的特点：

■机关单位多□老城区■大专院校集中□商业集中

4、居民的消费能力：

■消费较高□一般□还可以□消费低

居民工作单位属性

比率：

国有企业：

28%;外商独资企业：

9.1%;中外合资企业：

26%；民营企业：

22%;下岗待业：

8.5%；在校学生：

6.4%；

居民工资月收入统计

500元以下：

9%；500～800元：

16%;800～1000元：

25%；

1000～1500元：

36%；1500元以上：

14%；

商

圈

氛

围

A．繁华商业街道及专卖店：

以大型楼盘的底商为依托，正在形成。

B．商贸街：

由于所在片区是以近三年修建的商品房为主，所以纯商贸街没有。

C．农贸及小商品批发市场：

各楼盘集中地为居民生活方便，而根据政府建有小的农贸市场，而没有小商品批发市场。

D．零售商业比率：

综合商厦：

42%；量贩店：

18%；时尚店：

18%；便利店：

22%。

备注及说明

项目

额度（单位：

万元）

项目

额度（单位：

万元）

工程改造：

775

商用设备：

560

空调：

货架：

100

电增容：

100

生鲜：

200

消防：

100

客服

电梯：

电脑：

100

货梯：

冷冻：

天然气：

防盗：

照明：

其他：

地面：

装修：

150

物业租金

開辦費:

210

每平米

17-20元

企化费

月租

17-20万

办公费

年租

204-240万

工资

XXX超市经营预测金额:

千元

项目

行次

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

合计

商品销售收入（含税）

80,300

92,345

106,197

122,126

140,445

161,512

702,925

一、商品销售收入（不含税）

68,632

78,927

90,766

104,381

120,039

138,044

600,791

减:

销售折扣与折让

二、商品销售收入净额

68,632

78,927

90,766

104,381

120,039

138,044

600,791

减:

商品销售税金

1,775

2,041

2,347

2,699

3,104

3,569

15,535

减:

商品销售成本

59,710

68,667

78,967

90,812

104,434

120,099

522,688

三、商品销售毛利

7,148

8,220

9,453

10,871

12,501

14,376

62,568

毛利率%

10.41

减:

费用总计

11,636

9,536

10,220

10,971

11,788

12,694

66,845

其中:

物业费用

2,280

2,508

2,758

3,025

3,327

16,178

物业租金

2,400

14,400

人事费用

2,340

2,574

2,831

3,114

3,425

16,624

销售费用

600

660

726

798

877

4,261

广告与促销

720

792

871

958

1,053

5,114

管理费用

900

990

1,089

1,197

1,316

6,392

财务费用

150

900

折旧费用

2,246

146

2,976

四、主营业务利润

-4,489

-1,316

-767

-100

713

1,682

-4,277

加：

其他业务利润

2,760

16,560

五、营业利润

-1,729

1,444

1,993

2,660

3,473

4,442

12,283

加:

投资收益

营业外收入

960

5,760

减:

营业外支出

加：

以前年度损益调整

加：

退税利润

六、利润总额

-769

2,404

2,953

3,620

4,433

5,402

18,043

减:

所得税

721

886

1,086

1,330

1,621

5,643

七、净利润

-769

1,683

2,067

2,534

3,103

3,782

12,399

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