工业区商业配套项目定位方案措施.docx

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工业区商业配套项目定位方案措施

龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案

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我的文章评论（0）浏览（2353）2008-09-2411:

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一、宝龙工业区商业需求分析 

一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析

1、宝龙工业区基本概况

宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组

宝龙工业城遥感图 

成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。

至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。

目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。

同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。

碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。

宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。

2、片区公交体系和道路交通规划

宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：

1）内外交通路网健全

宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。

园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。

宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。

2）公共交通匮乏

与宝龙工业城路网健全形成较大反差的是其内部公共交通匮乏，宝龙工业城内现有公交线路较少，现有的3条线路为823、861、985，另在临近宝龙工业城的深汕公路上有366、866、985三路公交线路设有宝龙工业城站点，但工业城内部消费者需要步行较长距离才能达到该站点，不利于消费者出行。

3）交通规划健全，交通环境不断改善。

根据在龙岗区交通规划科及龙岗交通局运政科的调查了解，根据规划，未来在宝龙工业城内将设有2个公交首末站及1个枢纽站，其中公交枢纽站设在锦龙大道与南同大道北部。

2个公交首末站1个在宝清路与南同大道交汇处，1个在宝龙工业城502地块。

同时根据规划，将新规划3条公交线路在宝龙工业城内绕行，另规划有内环路、第二通道等即将建设。

铁路方面规划有深厦铁路穿过宝龙工业城西面，同时规划12号地铁将在宝龙工业城东面穿过，13号地铁将在宝龙工业城北面穿过。

附图：

宝龙工业城交通系统规划示意图

 3、片区配套

1）生活配套

宝龙工业城周边生活配套设施完善，可以满足企业高管和技术骨干居家、休闲等日常生活需要，园区5公里范围内的龙岗中心城，规划、建设有一流的商品房小区，是理想的居住场所。

2）教育配套

片区周边拥有龙岗、平岗、龙城、坪山等多所中学和十余座小学。

3）医疗配套

片区有龙岗区中心医院、龙岗区第二人民医院、坪山医院三所三甲医院。

4）商业配套

园区周边散布岁宝百货、百佳购物广场、人人购物中心、万佳百货等十余家大型商场。

5）娱乐配套

园区北侧的中信绿色高尔夫球场、龙园和南侧的马峦山旅游中心、龙岗区体育中心、龙岗大众高尔夫球场都可供休闲娱乐。

6）金融机构配套

周边有四大国有商业银行、各股份制银行以及保险公司等金融机构。

4、龙岗及宝龙工业区经济发展

龙岗自建区以来，大力推进基础设施建设，努力改善投资环境，积极进行各项改革，扩大对外开放，取得可喜的成就，全区经济持续快速建康发展。

全区国内生产总值GDP2002年达到223亿元左右，增长17.2%，比深圳市增幅高2.98个百分点；而2003年GDP预计将会达到288亿元，增长14%。

近年来，龙岗区国民经济一直保持健康快速的发展趋势，并形成了以高新技术、先进制造、现代物流和滨海旅游为支柱的产业体系。

2006年，全区实现地区生产总值1053.87亿元，第一、二、三次产业的增加值分别为2.47、694.59、356.82亿元，三产比例是0.2：

65.9：

33.9。

2005年，全区共完成工业总产值1734亿元，同比增长22%；实现外贸出口138.3亿美元，同比增长8.9%；实现外商直接投资实际利用外资3.7亿美元，同比增长31.9%。

2005年，龙岗区工业总产值超亿元的企业有196家，实现工业总产值1260亿元，占全区工业总产值的72.3％。

初步形成了以工业为主导，“三高”企业稳步发展，商贸、运输、房地产、旅游等第三产业初具规模的外向型经济格局。

宝龙工业城是深圳市龙岗区开发建设较早、规划完善的大型工业区，位于龙岗街道与坪山街道交界处。

片区主要以IC芯片制造业、电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为主导。

一流的硬件环境和优质的政府服务，吸引了大批国内外知名企业蜂拥而至。

园区半导体制造业代表有意法半导体、深爱半导体、方正微电子、华润微电子、天马微电子等；汽车制造业品牌企业有五洲龙汽车、中集专用车等；知名电子制造企业有华强三洋、同州电子、思达仪表、兄弟工业等。

现已入驻48家高新技术企业，其中已投产的29家企业，其总产值达到200亿元。

部分代表企业投产情况表（节选）

投产情况

企业名称

已建

意法半导体公司

比亚迪股份有限公司

深圳市二砂深联有限公司

兄弟工业（深圳）有限公司

深圳天马微电子股份有限公司

深圳市五洲龙实业发展有限公司

深圳市兴日生实业有限公司

深圳市顺嘉高新建材有限公司

深圳思达仪表有限公司

深圳京能集团有限公司（一期）

深圳深爱半导体有限公司

太平洋电线电缆（深圳）有限公司

深圳市华大电路科技有限公司

深圳市欧帝光学有限公司

深圳市方正微电子有限公司

在建

深圳市同洲电子股份有限公司

深圳市益心达医学新技术有限公司

深圳市兰普源照明科技有限公司

正在办

手续

创益科技发展有限公司

华润微电子（深圳）有限公司

时运达（深圳）电子有限公司

明利五金电业（深圳）有限公司

深圳市赛格导航科技股份有限公司

5、宝龙工业区入住企业现状分析

宝龙碧岭片区以IC制造产业、电子通讯产业、汽车制造产业为产业导向，汇集一大批国内外知名企业。

宝龙工业城以宝龙五路为界线，将宝龙工业区一分为二，宝龙五路以东为东片区，宝龙五路以西为西片区。

附图：

宝龙工业城东、西片区划分图

1）宝龙工业区东片区企业概况

宝龙工业区东片区位于宝龙五路以东，截至到2007年底，进驻投产企业总计为29家，企业主要以IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产、服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业为主，截至到2007年员工数量达到35，040人左右。

从企业员工比例来看，在IC芯片制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、打印复印器械生产等资金资本密集型的现代新型行业企业中，由于企业本身科技含量高，产品附加值大等特点，企业员工人数相对较少，但企业员工素质、学历相对较高；同时由于这些企业技术性、管理性的特点，故而在这些企业之中，高学历、高收入、高要求的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例较高，其所占比例范围在10％～30％之间。

从收入来看，这类企业各层次员工相对于其他行业员工起点高，收入也相对高。

我司对工业园区的收入状况调查结果也印证了这一观点，普通员工的工资在1500-2500元/月之间，中高层管理人员工资则在6000元以上。

而从事服饰生产、家私生产、玩具生产、小型电子元器件生产等行业的企业，由于企业为传统的劳动密集型企业，技术相对成熟，需要以大规模生产来降低成本，这些企业员工数量相对较大；同时由于生产相对简单、企业本身科技含量不高、产品附加值低等特点，使得企业更多需求的是技术纯熟的蓝领工人，所以该类企业多为员工数量多，厂区规模大的生产型企业，其中高层技术、管理员工所占比例较小，在5％～10％之间。

其员工收入情况为，普通员工工资在800-1300元/月之间，中高层员工收入则在3000-5000元/月之间。

2）宝龙工业区西片区企业概况

宝龙工业区西片区位于宝龙五路以西，截止到2007年底，进驻投产企业总计为10家，企业主要以汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业为主，截止到2007年底，西片区员工数量为45000人左右。

从企业员工比例来看，由于西区企业进驻较晚，企业普遍为汽车制造、医疗器械生产、IT通讯器材生产、仪器仪表生产、光学设备生产、养殖设备生产、高新建材生产等行业的资本密集型及劳动密集型企业，企业科技含量高、产品附加值大、企业工业产值高、企业规模大、员工数量多。

鉴于这些企业固有的特性，宝龙工业区西区企业的员工素质、学历、收入低于IT、芯片制造等行业企业的员工，但高于其他传统行业企业员工，介于两者之间。

由于这些企业规模较大，对管理和技术要求也相对较高，故而在这些企业之中，高学历、高收入、高要求的“三高”型中高层技术、管理员工所占比例也较高，其比例范围在7％～28％之间。

从收入情况来看，这类企业各层次员工收入低于IT、芯片制造等新型行业企业员工，但高于其他传统行业企业员工。

我们的调查结果也印证了这一观点，在这一行业中，普通员工工资在1100-2000元/月之间，而中高层管理人员工资则在3000～10000元之间。

二）宝龙工业区消费人口布局及未来消费群体分析

1、宝龙工业区消费群体分析

随着大型企业入驻数量的增加，宝龙工业区将建设成为以集成电路产业为龙头，带动软件设计、芯片制造、封装、测试及其配套生产企业的高新技术工业区，作为此类工业园区，其区内的消费群体将呈以下特点：

1）年轻化

作为高新技术产业园区，工业区内的人员以中高层管理人员、高级技术工人和从事基础工作的普通工人为主，该群体整体年龄较为年轻，特别是作为主力消费人群的普通工人年龄一般在20-30岁之间，消费观念较靠前。

2）消费时段规律化

由于区内消费群体属于“上班族”，消费时段集中于下班后和节假日，而上班时间段人流量较少，故人流量呈现出随时间变动而变化的规律。

3）以低档次消费为主，少量中高档消费

片区内企业普通员工占据70%以上，因此消费群体以低档次消费为主，配有少量的中高档消费品以满足片区内中高层管理人员的消费需求。

2、未来消费群体的消费需求

1）零售需求

工业区现有约8万人人口规模，对生活用品、休闲娱乐等需求巨大。

目前消费场所主要集中在街区小店、集贸市场，随着政府投资的加大，大型企业的进驻，区域内消费群体的收入必将进一步提高，对大型零售商家、连锁超市需求在现有的基础上将进一步加大。

2）大工业环境下的商务消费需求

经过近十年的发展，龙岗区工业从原来以“三来一补”为主的单一型格局发展到十大行业齐头并进、快速发展的“大工业”时代。

目前建有龙城工业园、宝龙工业城、坂雪岗工业区、葵涌高新技术生态走廊等四个大型工业区，深圳市龙岗大工业区也设在龙岗区内；全区共有工业企业5315家，其中内资企业1207家、“三资”企业1245家、"三来一补"企业2863家（如宝龙工业城的比亚迪），此类企业所带来的商务需求也将日渐彰显，如商务酒店、商务餐厅、会晤中心等方面需求较为突出。

3）娱乐休闲需求

由于区域内年轻人较多，加上目前工业区离深圳市中心较远，大批工业区内员工下班之后的交友、会友、休闲、娱乐需求也较为突出，KTV、电子游戏城、网吧和酒吧等休闲娱乐场所将受到年轻人欢迎。

4）女性的消费需求

深圳城市人口女多男少