南京新景祥徐州某别墅类项目定位报告.docx
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南京新景祥徐州某别墅类项目定位报告
第一部分徐州社会经济发展状况
一、社会经济背景分析
1、区域中心城市地位形成
徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市都市圈，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。
《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。
2、城市总体经济发展良好
2003年徐州市国内生产总值905.66亿元，比上年增长12.5%,增幅提高1.1个百分点。
扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。
财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。
3、产业结构有待调整
2003年，第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例由2002年的16.9：
46.4：
36.7调整为15.4：
48.5：
36.1。
其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.4%；第二产业增加值439.48亿元，增长16.3%；第三产业增加值327.05亿元，增长11.7%。
产业结构调整进一步优化，但三产比例偏低。
随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加，目前徐州市已开始向工业化中期迈进。
4、人均GDP及可支配收入
2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算再次突破1000美元，较2002年提高2.1个百分点;2003年城市居民人均可支配收入达到8950元，增长11.4％。
5、人口及居住条件
全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，比上年年末增加4.22万人，其中全市非农业人口284.50万人，增加34.19万人。
城市人均住宅使用面积15.29平米，比上年末增加0.25平米,农村人均住宅使用面积29.50平米，增加3.84平米，居住条件尚有巨大改善空间。
6、恩格尔系数
2003年徐州市城镇居民家庭恩格尔系数由2002年的36.5%。
下降到34.6%，下降1.9个百分点，生活质量有了明显变化。
这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第四年，表明城市居民家庭的生活水平已进入相对富裕阶段。
二、城市规划
1、城市发展方向
受到城市周边各种发展阻力与引力影响，徐州市将形成向东、向南方向发展的城市发展格局。
城市东扩、南进，疏解老城，优化功能，城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河为城市主要发展轴。
2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。
根据《徐州市总体规划纲要方案》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。
徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径100公里左右，包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人其中省内1857万人，面积4.8万平方公里其中省内2.7万平方公里。
构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。
3、新中心区建设
对于徐州市产业的发展，政府提出了“V”字型的发展构想，即沿徐连公路走廊的传统产业带和沿104国道到双沟机场的新兴产业带，以便更好地为这两条产业带服务，同时又能兼顾徐州市原有中心城区的发展，徐州需要一个全新的中心，带动原有城区和两条产业带协调发展。
徐州市新中心区的建设不能是旧中心区功能的简单转移，而应以前瞻的眼光建设具有国际水平的新中心区，有效地为周围地区提供高质量的服务，成为徐州市对外开放的窗口，功能上新中心区将集商业贸易、行政金融、文化娱乐和旅游为一体。
[结论]
1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一个重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。
但受周围经济区域发展水平影响，经济区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。
2、徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。
市内基础设施较为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。
3、徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。
煤矿业是徐州传统的支柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力，但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。
4、徐州城市基础建设发展较为完善，资源丰富，交通便利，是以工业、农业为主的城市，但由于长期滞后的发展，造成经济的落后，人均收入不高。
5、徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源配置指数等指标不高，人才竞争力表现一般。
在科技、资本、制度、开放程度、企业管理水平等方面，徐州不具有较强竞争力。
6、徐州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合人均GDP、综合人均收入等指标表现一般。
7、由于近些年大力调整产业结构，发展对外经济，逐渐形成了以徐州为中心的都市圈辐射效应，与南京、苏州、无锡相对呼应，发展状况良好。
8、徐州正由单纯的以工业、农业为主的城市向综合性的中心城市发展，与周边地区形成经济联合体，共同组成了江苏省第三大都市圈。
9、目前，徐州城市发展正处于快速扩张时期，由中等城市向大城市迈进，城市化水平快速提升，为房地产业发展提供了良好的市场基础与发展空间。
10、随着城市“东进南延”的发展趋势，徐州将重点发展城南片区新城区，一个崭新的大徐州都市已经拉开了发展的框架。
11、政府对于房地产市场的政策在逐渐改革、整顿以及完善，房地产市场公开化程度不断增高，政策法规的日益完善，人民收入的提高，对房地产市场是利好的消息。
第二部分徐州房地产市场分析
一、房地产宏观市场分析
1、良好的政策环境为房地产发展提供了保障
2002年以来《徐州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《徐州市区国有土地储备办法》及《徐州市住房维修基金管理办法》等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发展提供了保障。
■□逐步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂牌交易，为徐州市旧城改造战略的顺利实施指明了方向。
■□房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市场的升温。
■□房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。
同时，让小开发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。
2、房地产投资与交易持续增加
■□近年来，徐州房地产投资一直保持较高速增长，房地产市场不断活跃，二首房与一手房联动发展。
类别
年份
交易面积
（万㎡）
交易金额
（万元）
户数
增量房
（商品房）
2002
51.1
71012
4560
2003
89.13
142961
7520
存量房
（私房）
2002
27.69
21018
3949
2003
78.82
76591
7982
■□2004年一季度房地产交易情况
年度
户数
交易面积
（万㎡）
交易金额
（万元）
套价
（万元/户）
增量住房
2004年一季度
1910
21.78
24982
13.08
存量住房
2004年一季度
2493
18.21
16372
6.57
■□2004年一季度商品房预售面积
类型
2004年一季度
住宅（万㎡）
27.30
非住宅（万㎡）
4.52
■□2004年一季度增量房交易户数比较
■□2004年一季度存量房交易户数比较
3、徐州房产市场均价上涨
■□1992年房改后，徐州市相当数量的购房户经过多年积累，卖旧房购新房改善居住条件的换房族，他们购买商品房的需求对于徐州房地产市场价格的走高起了决定性影响。
■□徐州市在1996-2000年期间共分五期建造了170余万平方米的经济实用房，价位在800元/平方米左右，解决了2万多户居民的住房问题。
2002年又出台了《住房公积金贷款实施细则》，使公积金贷款门槛降低，贷款额度得到了提高，单笔贷款最高可达30万元，通过一系列措施，使徐州房价保持了平稳态势。
■□进入2004年，伴随着住房消费结构的不断调整，市场需求加大，使2004年一季度房价上涨明显，住宅均值为1877元/平方米，较去年第四季度上涨8.06%。
■□存量房销售上涨，因徐州市近年来流动人口不断加大，中等收入者的梯级消费，城市拆迁居民的货币安置，致使二手房市场升温，需求旺盛。
■□由于徐州城市规模目标的确定，以面向中低收入家庭的大型社区还会进一步涌现。
可以预见，今后相当一个时期，存量房价格下滑空间不大，稳中有升应是发展趋势，尤其是市中心区及周边地段的房产价格在现有水平上将继续平稳上升。
4、区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散
■□随着市区城市交通格局的大改变，促使徐州房地产业的投资热点由单一化走向多元化，呈现出四面开花的态势。
■□徐州市房地产市场一个最显著的变化便是各区域板块冷热不均的现象逐渐淡化。
原先不被人们所看好的东北区和西北区价格有所上升。
■□徐州市房地产市场上南区、中心区一统江湖的坚冰被打破，徐州北区、东区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，开始凸现便捷的区位优势，逐渐成为普通住宅蓬勃发展的热门板块。
特别是东北区，随着“徐州人家”“子房·美景”等楼盘的开发，使东北区的市场供给量大增。
5、二手房市场状况
■□近年来二手房的交易火爆为商品房的梯度消费奠定了基础，卖旧换新、卖小换大成为二手房卖家的主要因素。
■□存量住房买卖持续增长。
通过一系列盘活存量住房、刺激住房消费、搞活房地产二级市场的政策举措，为各类存量房屋开辟了相应的流通渠道，使存量房市场规模不断扩大，买卖成交持续增长。
如房改房上市量增长较快。
■□房屋租赁日趋活跃。
个人住房出租已成为居民的一种重要的投资方式，单位非住宅用房出租也随着经济的持续发展，出租量逐步增长，住宅租金价格稳中有升。
■□存量房市场联动效应日益显现。
存量房成交量持续放大，有力地带动了增量房的消化吸纳。
新建商品房销售成交量逐年增长。
■□总体看来，总价在10万元左右的二手房最受市场欢迎，10万元以上的总价已经受到消费能力限制与低价商品房的竞争。
■□二手房市场大面积户型供应量与需求量均较少，二手房市场多为50-70平方米的小户型、老户型，购买者主要需要面积在60-70㎡的二房或是面积略大的三房。
■□市区交通便利、配套齐全区域的二手房较受欢迎。
市中心如奎园小区的二手房较受欢迎，价格也较高，年代较近的房子卖到1800元/平方米，年代较远的房子卖到1400元/平方米。
大学周边的二手房价格已经普遍上涨至1200—1300元每平方米左右。
■□购买二手房以拆迁户、外地人、年轻夫妇为主，主要是为了满足最基本的居住要求，以及考虑学区因素。
二、土地市场分析
■□2002年，徐州市土地出让全部采用挂牌方式，共成交38万多㎡，总成交额达44380万元，创下历史新高。
政府共实现土地收益2亿多元，超出了自土地局成立以来历年土地市场收益的总和，是2001年政府土地收益的近20倍。
■□2003年挂牌土地面积继续增长，上市土地主要集中在城北区域，城南土地供量较小。
挂牌面积达到60万㎡以上，土地供应量正在放大，预计随着未来住宅市场项目增多，商品房市场供应量会进一步放量，市场的竞争会更加激烈。
■□2004年以房地产开发为主体的经营性用地储备计划将达4000亩。
这是徐州市首次制定房地产开发市场供地计划。
徐州市制定房地产开发用地计划，标志着土地管理和土地利用与房地产市场建设的协调性发展上有了新的提高。
■□从近期挂牌拍卖的土地来看，土地价格大幅上升，竞争激烈，外来资本开始大规模进入徐州。
较高的土地价格带来较高的开发成本，必然会带动徐州房地产市场进入新一轮的价格上涨阶段。
■□外来资本介入徐州房地产市场，一方面是因为发达地区地价高昂，土地成本加大，资金实力弱的公司只好到二级城市生存，另一方面，也预示了徐州房地产市场具有较大的发展潜力，被外来资本看好。
附：
2002-2003年土地出让情况
土地
编号
位置
面积（㎡）
用途
成交价
（万元）
2001-1
中山南路西侧（原体育馆）
16493.8
商办、住宅
4880
2001-2
中山北路与夹何路交叉口
4169.8
商办
未成交
2002-1
淮海西路195号
10828.7
商办、住宅
3260
2002-2
原汇都集团
18061.1
住宅
2930
2002-3
云龙湖南岸度假村
20207.9
度假村
未成交
2002-4
滨湖花园
242412
住宅
34300
2002-5
汽车运输总公司集装箱公司南
25387
住宅
1810
2002-6
四道街
27385
商业公寓办公
1900
2002-7
延平路
9297
商业公寓办公
190
2002-8
兵工路
49778.5
住宅公寓
未成交
2003-1
云龙湖南岸度假村
20207.9
住宅
未成交
2003-2
原金属结构厂
39889
居住
4410
2003-3
原朱庄铜窗厂
27279.8
商住
1310
2003-5
原徐州压力机械厂
10960
商业住宅
1550
2003-6
明理街棚户区
9044.3
商业住宅
140
2003-7
西后里棚户区
11976.2
沿街商业内部住宅
210
2003-8
东方永久照明公司
59997.9
商住
5890
2003-9
矿山路原农机厂南厂区用地
10303
商业办公住宅
1030
2003-10
文亭街原电视台
2927
高层商办
1710
2003-11
双山子南区
204290
多层居住
11030
2003-12
双山子北区
89493
多层居住
7500
2003-13
黄河南路原仪表二厂用地
10198
住宅
1320
2003-14
二环北路原建材仓库用地
5739.7
商业住宅
520
2003-16
金山桥中小学东
87421
住宅
2003-17
金山桥金贝庄园南
22979.5
住宅
总计
附：
2004年储备地块
编号
原单位
土地位置
面积（亩）
规划用途
1
起重机厂东区
新一佳淮西店东侧
30
商业住宅（出让）
2
起重机厂西区
新一佳淮西店西侧
35
商业住宅
3
水泥厂南区
响山路南侧
100
住宅（出让）
4
子房棚户区
子房美景花园东
10
住宅
5
保温瓶厂
环城南路
65
住宅
6
轻工六厂东区
二轻路东侧
86
住宅
7
轻工六厂西区
二轻路西侧
100
住宅
9
鼓楼区马场湖征地用地块
马场湖
1180
商业住宅
10
丝绸厂
七里沟
33.45
商业住宅
11
昌朋鼓楼花园
鼓楼花园南、徐运新河南
32.3
住宅
12
建材化工厂
三环东路东、郭庄路两侧
68
商业住宅
13
徐州锅厂、水泵厂
铜沛路
45.2
住宅
14
糖果冷食二厂
二环西路
15.244
商业住宅
15
国信印染厂
鸡嘴坝
87
商业住宅
16
飞虹网架
淮海西路
62
商业住宅
17
徐州汽车电器厂
郭庄路
28.161
商业住宅
18
皇后机械公司
大庆路
21.7
19
储运公司汽车队
响山路南
14.472
20
储运公司603仓库
金山桥开发区
28.43
21
二轻机械厂
铜沛路
53.66
住宅
22
有色金属公司南厂区
黄河北路
11.275
住宅
23
有色金属公司北厂区
铜沛路
8.072
住宅
24
九里山机场
二环北路北
270
商业住宅
25
徐州皮毛厂
轻公路西
24.234
26
水泥厂北厂区
响北路北
200
商业住宅
27
铝制品厂
民怡园南
390
28
市少年宫
下洪、黄河东岸
18.1
29
肉联厂铜沛路仓库
四兼北侧
5.48
30
联厂石桥液化汽站
金山桥开发区
16.378
31
铜山农业局
城南开发区
60.8
32
民祥园东集团征用地块
民祥园东、庆丰路西
1212
33
鼓楼祥和小区北储备地
祥和小区北
564.77
34
八里村置换地
鼓楼区殷庄
70
35
麒麟饮料厂
三环东路东
38.87
36
电焊条厂
翟山西
24.4
37
医疗器械厂
纺织东路
7.53
38
半导体厂
云龙湖南岸、大山头
52.2
39
电子管厂
矿山路北
30
40
徐州防爆电器厂
马场湖
41.5
41
试剂总厂
子房东路
32.6
42
化工机械厂
没港路
21.3
43
新华纸板厂
北郊万塞
100.6
44
方圆建筑公司
延平路北
4.8
46
林场
翟山西测
50
住宅（出让）
总计
三、区域市场分析
徐州市房地产市场根据区域位置不同，可以分为以下几个板快
1、城北板快
开发规模
中、低档楼盘为主，除徐州人家、子房·美景花园、金山晓月开发规模较大外，其他楼盘开发规模较小。
建筑形态
多层建筑，出现少数小高层
代表楼盘
徐州人家、子房·美景花园、金山晓月
户型
户型
面积
比例
2房
80-105㎡
50%
3房
110-130㎡
40%
3房以上
135㎡以上
10%
价格
区域基价在1300-1600元/㎡，平均价格在1650元/㎡
客群分析
以周边企业、铁路职工为主，平均收入水平中等偏下，多数年轻购买者已接受按揭贷款，年龄较大有能力的购买者愿意一次性付款。
房型以面积在80-110㎡之间的二房二厅、三房二厅为主。
区域发展趋势
徐州东北区因市委市政府对综合整治改造力度的加大，优势凸现。
商品房销售均价上涨，但由于区域环境较差，本区域将逐渐发展成为普通住宅社区。
2、城西北板快
开发规模
中、低档楼盘为主，开发规模较大
建筑形态
多层建筑为主，出现部分小高层、高层
代表楼盘
中川艺郡、西苑人家、西苑·康庭、水云间、枫林绿洲、水苑长桥、（天润花园未开盘）
户型
户型
面积
比例
2房
80-100㎡
50%
3房
105-125㎡
40%
4房以上
130以上
10%
价格
区域楼盘均价在1350-1500元/㎡,枫林绿洲5月推出，均价已达到2000元/㎡
客群分析
企事业单位中档收入者为主，购买者接受按揭贷款，有经济实力的购买者愿意一次性付款。
购买面积为80-110㎡的二房、三房。
区域发展趋势
徐州西北区开始以经济适用房片区存在，但随着生活配套设施的逐步完善，商品房的逐渐开发，片区的形象已改善。
区域市场认同度较高，销售情况较好。
3、城中板块
开发规模
城中开发地块稀缺，楼盘开发规模较小，中、高档楼盘
建筑形态
小高层、高层为主
代表楼盘
锦江豪庭、皇城大厦、锦绣嘉园、黄河景园
户型
户型
面积
比例
2房
100-110㎡
15%
3房
120-140㎡
60%
3房以上
150-200㎡
25%
价格
区域基价在2500-2800元/㎡之间，平均价格在2800元/㎡
客群分析
市区中高收入者，包括企、事业高层领导，医生，政府官员。
消费者在购房时多会考虑办理按揭贷款。
区域发展趋势
徐州市中心区域市场向小高层、高层等物业发展，市场供应量随土地资源稀缺而逐渐减少。
4、城南板块
开发规模
楼盘开发规模较大，中、高档楼盘为主
建筑形态
多层建筑为主，云龙山、凤凰山周边是别墅市场的集中地，别墅以叠拼、联排为主，云龙湖西岸出现独栋别墅，面积在190-500㎡
代表楼盘
风华园、森活绿郡、泓润花园、凤凰山康居家园、阳光半山别墅
户型
户型
面积
比例
2房
100-105㎡
20%
3房
110-140㎡
60%
3房以上
150㎡以上
20%
价格
多层市场均价达到1650以上。
近期森活绿郡提价到1740元/㎡，康居花园市场均价已达到2500元/㎡，云龙湖旁的小高层滨湖花园均价已达到3100元/㎡，别墅价格在3300-5000元/㎡，市场均价在4000元/㎡
客群分析
大学教师、公务员、经济效益较好的企事业单位中高收入人士为主，以二次置业换房族是城南多层住宅的主要客群，别墅主要客群以经商者为主。
区域发展趋势
板块依靠大学城的人文背景，泉山森林公园、凤凰山云龙湖的优良环境逐渐发展为中、高档物业聚集，区但后续发展空间受到土地资源短缺限制。
5、铜山新区板块
开发规模
目前新区大规模在售楼盘只有久隆凤凰城、嘉惠园，但市场存在较大的潜在供应量
建筑形态
多层住宅、别墅
代表楼盘
嘉惠园、久隆凤凰城、福泽园
户型
多层户型
面积
比例
2房
95-110㎡
15%
3房
120-150㎡
70%
3房以上
160-180㎡
15%
价格
住宅均价1450元/㎡，别墅：
独立别墅4000元/平方米，双拼别墅2568元/平方米，联排别墅2300元/平方米。
客群分析
除铜山当地居民外，以凤凰城为代表的铜山新区项目依靠优良的环境优势吸引了市区中高收入者的关注，二次置业已经在徐州开始兴起。
7、板块市场分析
■□板块市场小结
●徐州房产市场的城中、城南、城西北、城北等板块，价格梯级明显，吸引不同类型的住房消费者。
其中城区（含云龙山、凤凰山）为徐州现阶段高、中高端物业主要聚集地；城北、城西北等为中低端市场。
●城北主要是采矿业、重工业、化工区，环境差，生活配套设施一般，居住环境较差。
购买者收入水平低，对价格敏感，住房面积需求偏小，以经济适用为购买目的。
●城西北板块是工作生活型住宅的主要供应板块，价格适中，房型偏大，因周边环境的影响，该板块楼盘档次较低。
●城中土地开发资源稀缺，市场将向小高层、高层等高端物业发展。
●城南板块住宅市场定位为中高端物业，市场已被消费者接受，但周边生活配套、交通不完善。
●城南依托城市发展以及大学城得到发展，未来规划为新城区，城南板块是房地产市场发展重点，发展趋势向城中板块靠拢。
四、各类物业发展态势
1、物业价格稳步攀升，市场潜在供量庞大
■□如果说2001年是徐州房地产市场高档住
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