我国房地产调控演变过程.docx
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我国房地产调控演变过程
中国房地产调控历史：
2008-2014年房贷政策变化一览
9月30日，央行与银监会正式发布文件松绑首套房认定标准，“认房又认贷”成为过去式。
回顾中国房地产调控的历史，几乎每年都有房贷相关的政策出台，房地产与金融息息相关，甚至不可或缺。
梳理2008年以来的贷款政策演变过程，一起回顾那些年“折磨人”的“新政”。
房贷，想说爱你不容易。
2008年：
住房贷款利率下限扩大为基准利率0.7倍
背景：
2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。
深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。
政策：
1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
2、最低首付款比例调整为20%。
3、要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。
对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持，对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。
结果：
大量刚性需求释放，产业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。
但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。
2009年：
首付款比例调整到30%及以上，贷款利率不低于基准利率1.1倍
背景：
11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。
房价同比涨幅创年内新纪录，环比涨幅也出现大幅上升的趋势。
政策：
1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
结果：
二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。
但地王纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。
2010年：
非改善二套房首付比例最低40%
背景：
由于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌。
2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。
政策：
1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。
结果：
2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。
2011年：
国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级
背景：
房地产调控持续加码，措施进一步落实细化，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央继续加强房地产调控。
政策：
1、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2、限购城市增加至50多个。
结果：
全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。
2012年：
二套房首付比例改为60%，央行两次降准
背景：
由于在2011年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。
这种局面延续至2012年的1-2月份，成交量延续之前的断崖式下跌，房地产市场仍处于深度调整期。
政策：
1、二套房新政首付提至六成。
2、税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。
3、受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。
结果：
全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6个百分点。
2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。
2013年：
“新国五条”颁布，出售自有住房按转让所得20%计征个税
背景：
房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
政策：
1、对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
2、对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
3、各地纷纷出台细则，“沪七条”、“穗六条”及“深八条”政策要求二套房首付比例提高到70%。
结果：
2013年，全国商品房市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。
但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。
2014年：
限购逐步松绑，调整首套房认定标准
背景：
8月70成新房价格平均环比下跌1.2%，不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。
46个限购城市中，除北上广深及三亚外，全部在不同程度上松绑限购，但作用非常有限。
政策：
1、对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
2、对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。
结果：
一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松绑限购的城市大都在黄金周看到了回暖的曙光，如南京黄金周商品房认购同比上涨48.44%。
中国房地产政策演变10年
引言：
中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。
国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。
由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。
其发展对信贷资金的依赖度非常高。
因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。
当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。
到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段：
第一阶段：
以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。
第二阶段：
1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。
第三阶段：
2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。
第四阶段：
2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。
第五阶段：
2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。
本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。
05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。
2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。
其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。
2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。
并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。
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2005年5月11日，继“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，这是目前中央ZF在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。
中央这一系列调控房地产市场的措施，被业内形象的称之为“组合拳”。
2005年“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。
虽然通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。
所以，总的说来，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。
这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。
因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。
因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。
但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。
进入2006年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。
面对房价的疯涨，中央政府和地方政府坐不住了，新一轮的调控手段相继出台。
2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”），再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。
具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。
但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。
采取这一措施是基于中央政府的施政思想——循环渐进作量变。
2006-方向偏颇，“一边调控一边涨”
由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。
进入2006年年之后，全国不少大中城市的房价又出现了大幅上扬。
面对房价的疯涨，中央ZF和地方ZF坐不住了，新一轮的调控手段相继出台。
2006年5月17日，国务院《关于促进房地产业健康发展的六点意见》（简称“国六条”），
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再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。
具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。
但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。
采取这一措施是基于中央ZF的施政思想——循环渐进作量变。
随后《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》[165号文件]、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》（国办发[2006]150号）、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文件）、《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文件）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件相继出台；同时，央行两次加息，要求商业银行提高大户型按揭贷款首付比例、加强房地产信贷风险管理等金融措施密集出台。
2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控。
本轮房地产宏观调控不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量于房地产一级市场（土地市场）；本轮房地产宏观调控不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。
所有这一切，显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。
政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善。
2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。
以此为标志，其实已经拉开了2007年调控的序幕。
2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。
深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。
国家出台相应政策：
1、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。
2、最低首付款比例调整为20%。
3、要求金融机构根据客户购房性质、信用记录、还款能力等风险因素在贷款利率下限之上有区别地确定利率水平。
对居民首次贷款购买普通自住房以及改善型普通自住房可按优惠条件予以支持，对非自住、非普通住房的贷款条件适当予以提高。
因此大量刚性需求释放，产
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业及股市的资金大量转移向房地产市场，房地产市场回暖。
但开发商因之前政策的抑制及金融危机的双重影响下，开发节奏减缓，供应量不能满足市场需求日益明显。
2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大
1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月份扩大0.5个百分点。
房价同比涨幅创年内新纪录，环比涨幅也出现大幅上升的趋势。
为了抑制房地产行业的快速上涨，政府出台一下政策：
1、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
结果使得二套房首付及利率政策减少投资投机性购房，抑制部分地方房价上涨过快。
但地王纪录仍频频被刷新，房价还在上涨。
于09年地王频出、通胀明显、各地成交量持续攀升，造成房地产的市场价格上涨过快，购房恐慌。
2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。
为了抑制这种不健康的涨价，政府再次动用看不见的手，调控房价：
1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
3、4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。
结果导致2010年房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在四月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。
2011年房地产调控持续加码，措施进一步落实细化，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央继续加强房地产调控。
国八条出台，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
限购城市增加至50多个。
全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续三个月下跌。
由于在2011年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。
这种局面延续至2012年的1-2月份，成交量延续之前的断崖式下跌，房地产市场仍处于深度调整期。
二套房新政首付提至六成。
税收、信贷等政策均达到了有史以来的“最强度”。
受经济下滑影响，央行连续两次下调人民币存贷款基本利率，间接刺激了住房消费。
全国商品房销售面积11.13亿平方米，比上年增长1.8%，增速比上年回落2.6
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个百分点。
2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去。
2013年房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
政府对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
各地也纷纷出台细则，“沪七条”、“穗六条”及“深八条”政策要求二套房首付比例提高到70%。
使得2013年全国商品房市场总体运行平稳，全国商品住房建设、销售、库存、交易量都有大幅度上升。
但部分热点城市和区域中心城市房价上涨幅度很大，少数城市房地产市场萎缩，交易量下滑。
2014年，房地产市场低迷，经济增速放缓。
8月70成新房价格平均环比下跌1.2%，不仅创下了2008年以来的历史新高，同时也创下了近十年的最大。
因此政府为了激励房地产市场，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。
46个限购城市中，除北上广深及三亚外，全部在不同程度上松绑限购，但作用非常有限。
然而一线城市的楼市并未因央行出手而使成交有所改善，但是已松绑限购的城市大都在黄金周看到了回暖的曙光，如南京黄金周商品房认购同比上涨48.44%。
我国房地产调控新政下房地产的发展
2008年经济危机之后,随着全球经济的复苏,人们的住房需求不断上涨,随之而来的是全国范围内的房价持续上涨,过高的房价给普通民众的正常生活带来极高的压力,面对不断上涨的房价,从2010年国务院颁布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来,2011年4月15日中央出台了“国十条”,2011年9月29日中央又出台了“国五条”,紧接着中央又出台了史上最严厉的“限购令”。
随着中央和各地不断出台各种房价调控措施,在房产调控新政下,各房地产企业在生产经营中遇到很多障碍,房产企业要想继续求得发展就需要进行改革来适应房地产新政。
一、房地产新政的特点
1、调控力度加大
相比以往的房地产调控政策,2010年以后的历次调控政策的力度不断加大,在以往看来,2011年“限购令”的出台对市场的影响是最大的,很多消费者持观望态度,极大的降低了房地产投机行为,对于稳定房价起到很大的作用。
目前出台的房地产政策将第二套住房的首付款提高到60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,要求银行监管部门对银行执行差别化住房贷款政策进行检查监督,对于违规的行为要进行严厉查处。
2、调控政策正对性强
这次房地产新政充分了解了造成房地产市场过热的原因,对当前的房地产形式进行了深入的分析,强调地方政府在促进房地产平稳发展中的责任,各地方加大保障性住房建设,并且强调有条件的地区将建制镇纳入到住房保障工作当中来。
将重点放在了住房需求的管理上,坚决抵制不合理的住房需求,严格限制第二套住房信贷条件,限购第三套以上住房,有利于减少房屋投机行为,对于炒房等行为展开严厉打击。
3、强调各部门在房价调控中的合作
房地产新政是在遵循市场经济的规律、根据各地方的房地产市场的供求情况之上,由各部门、各经济监管单位共同参加的稳定市场房价的调控活动。
要求各级政府和各部门对土地政策、金融信贷政策、市场监管政策进行相应的调整,引导房地产企业在经营开发中规范经营,减少房地产市场的投机行为,有效缓解了住房供需压力。
在房地产调控新政中,要求各个部门明确自己的责任,相互合作,有效落实。
二、房地产新政对房地产发展影响
1、由于房地产新政对住房土地审查越来越严格,导致别墅将越来越少
房地产新政要求将保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总供应量的70%,而且对于土地市场资金准入资格和资金来源的审查力度也相应加大,这就导致在未来的房地产发展中别墅资源会越来越稀缺,相应的别墅在未来有良好的升值空间。
2、加大房地产企业的贷款难度,加大了房地产企业的财务风险
一般来说房地产企业的发展都是靠银行贷款支持,在房地产新政的调控下,房地产企业通过信贷部门获取贷款的难度加大,融资渠道进一步紧缩,房地产企业需要采用各种手段不断拓宽企业的融资渠道,一般企业会采取发行海外债券等形式,但是这样企业就需要付高额的利息,加大了企业的成本,相应的就缩小了企业的利润空间,给企业的财务安全带来威胁。
3、企业在土地方面的投入将会增加
随着房地产新政的出台,对于保障性住房的建设需求加大,对于土地出让金以及土地的批准审查有了更加严格的规定,再加上土地本身是不可再生资源,房地产企业在土地资金方面的投入就会不断加大,土地的成本越来越高,对于一些实力不强的房地产企业来说,这将成为一个重要的负担,他们很难在土地竞拍中成功,而且大量资金的投入会造成企业日常资金周转不灵,影响企业的发展。
4、房地产新政的出台会影响到消费者的心理
房地产新政连续不断的出台,对于调控房价起到了很好的作用,新政策要求新闻媒体对稳定房价和住房保障性工作中好的做法和经验大力宣传,舆论的作用会影响消费者的消费心理,很多消费者会在市场中持观望的态度,他们的这种心理会影响到整个房地产市场的消费情况,从而影响房价。
三、未来房地产企业的发展方向
1、大力发展商业地产
当前经济的发展给商业地产带来了难得一遇的商机,商业地产作为商业用途的房地产,它集地产、商业、投资为一体,在当前国家宏观调控的政策下,商业地产比单纯的住宅地产有很大的优势,商业地产既能平衡房地产企业在开发中资金短缺的问题,又能满足消费者的需求,在房地产新政中对于商业地产的控制力度又相应比较小,所以房地产企业在发展过程中要有前瞻性,根据当前的市场形势调整企业的投资方向,大力开发商业地产。
2、房地产企业发展的关键还是在高性价比的产品
无论在任何情况下高性价比的产品在市场中永远占优势地位,房地产企业在房地产新政的调控下,更加要重视产品的性价比,不但要考虑自己的产品与竞争对手之间有没有优势,而且要考虑消费者的心理需求,最大限度的使自己的产品满足消费者的心理预期,更好的打造企业产品,建设高品质的楼盘,让企业的产品有一定的升值空间,获得消费者的亲睐。
3、房地产企业要拓宽自己的融资渠道
房地产新政对于房地产企业的信贷行为有了更加严格的限定,一些房地产企业在新政的影响下,不能按时拿到预订的银行贷款造成企业资金链断开,不能保证企业的正常运转。
所以企业要不断拓展自己的融资渠道,保证企业的正常资金周转。
房地产企业可以将股权性融资、债权性融资、项目融资等融资方式进行合理的组合,以最低的资金成本争取最大的资金。
4、房地产企业积极投身到保障性住房建设中去
房地产新政中要求各地通过新建、改建等方式,多渠道收集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度的覆盖面,中央加大对保障性安居工程的支持力度。
所以,房地产产企业要抓住这个机遇,积极加入到保障性住房的建设中,在房地产整体市场低迷的状态下有效推动企业的发展,不仅避免企业自身面临的风险,而且在房地产交易量下跌的环境中增强企业的竞争力。
5、房地产企业及时调整产品结构
一方
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