高层及联排别墅产品建议.docx

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高层及联排别墅产品建议

产品建议书

一、产品定位

从2011下半年-2012年待售项目调研情况来看，XX的主力产品主要以小高层、高层为主，社区产品组合模式主要以小高层、高层与别墅（联排、独栋、双拼）混搭的模式进行开发，从近期开盘项目产品去化情况来看，80-130平米的高层小高层产品以及250-300平米的联排别墅去化速度最快，150平米以上的小高层、高层产品及300平米以上的独栋、双拼产品去化速度相对较慢。

1、产品类型

本项目建议采取联排别墅+高层的组合模式。

2、产品配比

物业形式

户型配比

户数比例

户数

联排别墅

（280-340平米）

三层设计，三联排以上，下沉式庭院，阳光地下室，电梯入户

280-340平米（5-6居室）

高层

（85-130平米）

85-95平米

85-95平米（二居室）

100-130

平米

100平米（三居室）

116平米（三居室）

120平米（三居室）

130平米（三居室）

二、建筑风格建议

建议采用现代欧陆风格（新古典风格）

新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。

三段式色彩，以深色天然岩板材为基座，中段以暖色调小规格较高档外墙筑砖贴面，上段为浅色调，顶部以小坡顶现代欧式屋顶，大量运用现代简约装饰，如：

玻璃幕墙、铁花栏杆、宝瓶状女儿墙。

三、高层产品建议

1、宽大方正、使用率高、去化速度快的中小户型（80-130平米）；

2、南北通透，采光、通风良好，室内可见部位尽量无梁无柱；

3、大客厅、大阳台、落地观景窗，户型适度创新。

在户型设计中用一些创新的手法，增加额外使用面积，进一步增加舒适性，例如运用步入式飘窗、入户花园、露台等。

提供超值感，面积的赠送应符合东营当地规划部门相关规定，规避政策风险；同时还应符合建筑外立面的整体风格。

第三部分联排别墅产品建议

一、联排别墅主要特点

联排别墅建筑特征概括为：

“三联以上、独门独户、有天有地”其大致特征如下：

1、三联以上，三个以上独立户型拼接毗连。

2、独门独户，在一个垂直立面上只有一套户型。

3、有天有地，每层有顶层露台和底层庭院。

4、联排别墅空间可能包括以下空间，不同面积系列的套型有不同的取舍：

1）起居空间，包括客厅、餐厅、家庭室、书房、阳光房。

2）交通空间，包括门厅、走道、楼梯。

3）卧室空间，包括主卧室、次卧室。

4）后勤空间，包括厨房、卫生间、车库、储藏室。

5）花园、庭院、阳台和露台、游泳池、健身房、家庭影院。

5、联排别墅只有边户为三个采光面，当中的户型只有两个采光面，所以在采光性上不如独栋和双拼。

二、联排别墅户型定位

（一）联排别墅的发展趋势——联排别墅趋向独栋

联排别墅主要建筑形式如下：

1、“侧花园”式别墅，拉远联排距离，层数降低——北京龙湖香醍漫步

2、“L”形院墅联排——上海新浦江城

3、“凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷

4、地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉

5、大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙蓉青城

（二）单体方案推荐——类独栋联排

1、类独栋产品特点

“类独栋”产品中高端定位，面积大，面宽大，起居室活动室等活动区域面积大，地下空间利用，视听室功能的增加，两层，注重社区内部景观环境营造。

1）注重室内的采光和景观品质，内部布局的不断升级，提高室内采光的同时，考虑节地原则。

2）地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值。

3）花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体。

4）提高联排密度和容积率，通过室内空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性。

2、“凹”型

两层，总建筑面积约260平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。

3、L型——案例成都置信芙蓉青城

形态：

面积大，建筑面积464平方米，两层；一层客厅双向流线设计；“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。

舒适度：

二层设采天棚，一层室内采光更充足；

双车位；阳光地下室（活动房、工人房、储藏室、洗衣房）；所有卧室带卫生间带花园；

景观性：

地下室下沉花园、一层南北私家花园、二层每个卧室带一个观景露台。

2、“L”——上海新浦江城

L形院墅，围和更大的庭院空间

两层，建筑面积204平方米；L形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间;L形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景；两户间仅车库相连。

在传统带有单独庭院的双拼以庭院相连，打通庭院隔墙即可形成一个具有较大庭院的类独栋别墅。

3、侧花园型联排别墅——北京龙湖香醍漫步

侧花园拉远联排距离，类独栋联排

面积：

建筑面积290平方米，与独栋类似；

形态：

两层，两户之间布置“侧花园”，减少户与户之间干扰，三面采光通风，向独栋靠拢；

品质：

地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格；

舒适度：

四卧朝南，顶层主卧，功能布局合理；

龙湖香醍漫步为凝聚了龙湖地产实力的标杆性产品：

类独立别墅，产品实际享受面积约在320-380平米，每一户均享有阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。

龙湖叠加别墅为美宅大师、别墅专家-龙湖地产原创准别墅产品，叠加总建筑面积约6.2万平米，约264户；叠加别墅分为叠上户型和叠下户型，户型均为经典三层式设计，通过龙湖经典式地形抬高处理，叠下户型尊享5.5米奢华阳光地下室，私家花园；叠上户型私家电梯直接入户，且享有阁楼层、空中花园（露台）赠送，其中阁楼层赠送面积达60平米左右；其中叠下边户型建筑面积约272-275平米，叠下中户型建筑约256-259平米，叠上边户型建筑面积约208-212平米，叠上中户型建筑面积约190-208平米；地中海风格的叠加建筑以其强烈的地域符号,集古典与浪漫于一身，是骨子里的阳光、高贵与人文，因此深得广大中高层阶层人士的喜爱与认可。

2、采用围合式联排——类独栋方式

联排住宅通过围合形式实现特定的环境心理空间，如安全性、交往性、领域感等。

我国现阶段的地产开发中，这种形式的组合方式也十分常见。

这种组合方式利于大规模的土地开发，并且可以充分利用土地。

但是过度的重复这种组合方式容易产生乏味的立面形式，单调的空间组合。

它在解决高密度居住形式及特殊地形具有一定的优势。

（三）其他细节建议

1、面宽扩大，阳光地下室

建筑面积250平方米左右，总体布局与独栋别墅相似；拉大总面宽，总面宽15米以上，减少进深，改变传统联排纵深长的形态；阳光地下室，布局起居室、活动室、视听室、工人房等；南向采光面大，客厅、起居室、主卧、客卧、活动室均南向；南露台面积大，布置活动场地；顶层仅露台，活动空间。

2、内庭院布局，顶层设置活动空间

建筑面积250平方米左右；

主要居住功能布置于二层，三层仅为露台和活动室；

传统的内庭院后置或前移，避免了围和的“筒状空间”，呈半开放式，节省交通空间，餐厅、客厅、卧室等主要功能房均围绕庭院布局，增加景观性；

北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、户内内庭院，二层三层观景露台，立体景观。

3、竖向处理研究——别墅停车设计

1、别墅做半地下车库，高层做全地下车库

考虑到开发成本，不建议整个地块挖空。

2、每栋别墅下面为别墅业主的私家停车位，停车位设有电梯直接入户。

3、下沉式庭院，设北侧或南侧均可。

要考虑与停车位在竖向空间的结合。

4、下沉式庭院设计，阳光地下室设计

地面抬高，阳光地下室，下沉花园，形成独栋的花园式风格。

北面入户花园和下沉庭院、南面私家花园、二层三层观景露台，立体景观。

1）——强调大面积地下活动室，满足客户设置影音室、台球桌、酒窖和雪茄吧等享乐空间的要求。

“下沉式庭院”又称“花园层，在美国已经是一个成熟的设计方案，一般运用在前后有高差的地方，通过人工方式处理高差和造景，使原本是地下室的部分拥有面向花园的敞开空间。

它充分利用地形特点，给建筑带来了全新的景观空间、充足的采光、通风和更加丰富的使用功能.使别墅居住品质和生活方式都有了质的飞跃。

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“下沉式庭院”的经典设计就是将地下室一面墙打开，与下沉式庭院连接。

这一设计，不仅有效地将阳光和新鲜空气引入地下室，而且为地下室创造了一个良好的庭院景观，使庭院的舒适性和功能性都得到了全面提升。

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首先，空间质量完全改观。

在面向景观（庭院）的部分采用大面积开窗、开门、达到内外通透，实现自然采光；其次，景观更好，窗外就是花园，可以轻松步出庭院；第三，功能性更强。

这是一个真正既舒适又实用的空间，它不仅使传统地下室的设备间、佣人房等辅助区域功能得到释放，同时更为地下室增加了家庭娱乐、室外活动休闲等功能区。

下沉式庭院与别墅底层绿地的坡差，形成特有的视觉差异，通过台阶、回廊、植物遮屏，花架草坪等布局，使别墅颇具中国园林设计中曲径通幽的风格。

2）下沉式庭院的三大特点：

　　其一，空间质量完全改观。

在面向景观（庭院）的部分采用大面积开窗、开门、达到内外通透，实现自然采光；

　　其二，景观更好，窗外就是花园，可以轻松步出庭院；

　　第三，功能性更强，真正打造既舒适又实用的空间，它不仅使传统地下室的设备间等辅助区域功能得到释放，同时更为地下室增加了家庭娱乐、室外活动休闲等功能区。

丰富庭院空间层次。

　　跟一览无余的平层庭院设计相比，这种隐于内的庭院含而不露，别有一番韵味。

同时，它虽然处于室外，但因为“沉”入房屋下方，又可以跟入户花园一样带给人浓郁的归属感。

一头连接的是自然，另一头就是温情的家居生活。

这个庭院通过高低层次的打造，给空间带来更加丰富的视觉感、充足的采光和使用的可能性，真正将阳光进行到底。

3）下沉式庭院的注意的关键问题

关键一：

注意排水、防潮问题

下沉式庭院在采光和通风方面可以说是俱佳的，但由于处于地下，相关的排水系统要非常出色才能保障庭院的排水问题。

排水一般采用的是每幢楼房设一个积水井集中排放相邻两户设一个集水井，这种集水坑有缓冲容量，井在户外，这样集中设置，管理上很方便，效果也不错。

因而购房者在选购下沉式庭院的时候应问清排水、防潮的问题，以免在入住后带来很多麻烦。

关键二：

顶部处理

下沉式庭院顶部处理一般需要非常的牢固，因为其顶部需要供人行走。

图中这个庭院的主空间一般是4.8×4.8米规格的露台，搭建在车库的顶上，与住宅的起居室、厨房相连接。

螺旋形的楼梯，将它与约4.8×7.6米的下沉花园相连接，从那里可以方便地进出书房。

而最上层的阳台正好利用了下面露台的顶棚，与卧室相连，形成了私密的休闲空间。

因而顶部的处理也是相当关键的。

以往由于考虑到采光目前市场上多以玻璃为主。

但玻璃型的屋顶很难在质量上得到保证，一旦出现撞击就会发生相当严重的后果。

一些大城市的市场上推出的混凝土现浇顶部与钢混顶部与天窗的合理搭配日益兴起不仅很好的解决了下沉式庭院的采光问题，同时天窗的开启使下沉式庭院也达到了最好的通风效果。

故此，购房者在选购的时候一定要注意到项目顶部的处理问题。

如用玻璃做顶部的要保证其质量。

5、电梯入户

1）以人性化体现档次

以往的经济型别墅普遍采用缩减楼梯宽度、压缩交通空间的做法。

而丌少别墅家庭结构为“三代同堂”甚至“四代同堂”。

由于别墅楼梯比较窄，老人和儿童每天上下的次数较多，丌但生活丌便，而且摔倒跌伤的几率很高。

因此，配置电梯变成为人性化和产品差异化的体现。

私家入户电梯，电梯设在入户层首层，并接驳阳光车库入户。

一方面凸显尊贵，另一方面也表现出对人性化和舒适度的更高追求。

2）电梯楼梯合二为一

此种产品的特点即为将电梯置于旋转楼梯中间，空间利用率较高。

然而对户型的影响较小，主要在于两个方面：

对楼梯间的面积有所要求，中间预留2㎡-3㎡左右作为电梯筒空间；

常规旋转楼梯以大型吊灯和挑高的空间感突出别墅的气势和富贵感，在配置电梯以后，空间感会有所损失。

（四）

（四）联排别墅社区空间和文化环境营造

1、从规划形态上提高联排别墅的人居质量

1）规划形态应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。

2）在规划形态上应营造自然丰富的规划格局，道路与室外空间形态也尽量弯曲自然。

3）注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间，特别要重视中央绿化和组团绿化。

4）尽量做到人车分流，形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。

有可能的话，借助人工或自然的地形高差，把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。

这种室外高差的处理也能丰富建筑南北口和室内空间。

2、室内空间的动感性与灵活性

联排别墅产品的户型面积指标通常介于普通多层及高层公寓住宅和独立别墅之间，既没有前者的紧张局促，也没有后者的大气轩敞，如何在有限的天地中创造出精巧宜人的室内效果，并形成自己独特的经济型别墅空间氛围，是提升其居住舒适度的关键因素之一。

高质量室内空间的营造，需要户型布局、形体塑造、功能分配等多方面环节的紧密结合，并在细微之处精雕细琢。

1）室内空间效果的趣味性和丰富性：

功能细分（起居室/家庭室，中厨/西厨房,活动室/阳光房等）；个性空间增加（和室、收藏室、视听室等）

2）空间的动感流畅、交通空间的重新定位（主客交通流线、主人工人交流流线分离）

3）空间的灵活可变（阳光房、书房、卧室、双主卧等）

4）以及室内自然光照环境设计等方面多下工夫，做足文章（内庭院、采光井、下沉庭院等）

3、室内外结合

联排别墅业主会把在花园里的活动和小区内的户外活看作是自己生活的一个重要部分。

建筑和室外相交接处的细节设计对于业主的生活体验又构成非常重要的一环。

打破园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限，把建筑的外立面设计做到建筑外装的深度，利用庭院空间、花园和露台做到室内外空间过渡转换。

联排别墅前后花园提供给住户花园里面种植、游戏的空间，二层或者顶层的露台提供给住户高处远眺观景、休息、活动的场所。

不能单单注重单体内部庭院露台的布置，社区内部硬质场地的布置，提供邻里交流的场所，促进邻里感情，增进社区和谐氛围。

4、增加生态技术含量，创造舒适的低能耗居住环境

生态建筑技术的采用与住宅中科技含量的不断提高是改善居住环境和提高住宅内部舒适宜人性的有效手段。

生态建筑技术的系统应用能够有效地控制和减少建设活动对环境所造成的负面影响，降低建筑的能耗和日常运营开销。

联排别墅设计中生态技术的采用可以以下几个方面着手：

1）社区规划:

总体布置中考虑自然气候与主导风向、地形地貌、树木植被、水系河流等因素;

2）建筑单体:

充分考虑建筑的朝向、体形系数和开窗面积比例等因素，以及建筑形体本身所形成的自然通风采光系统。

3）采用高效外墙保温技术构造，以及先进的高效保温隔热节能玻璃与遮阳系统，以及高气密性的门窗系统。

通过上述三个方面的精心设计使建筑的能量负荷降到最低点，在这个基础上进行与系统相配合的建筑采暖与空调设计，能够达到舒适宜人的居住环境，同时降低建筑能耗。

科达营销中心

2011年9月29日

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