巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法.docx
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巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法
巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法
（征求意见稿）
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，建设和谐社区，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》及有关法律、法规，结合自治州实际，制定本办法。
第二条本办法适用于自治州行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》以及其他法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条州人民政府房地产行政主管部门负责全州物业管理活动的政策指导、行业发展规划和监督管理工作。
县（市）人民政府负责组织协调各有关部门定期对物业管理区域内的违法违规行为进行监督检查。
县（市）人民政府房地产行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、建设、公安、环境保护、市场监督管理、民政等相关行政主管部门按照各自职责，做好物业服务监督管理工作，确保行政执法进小区。
第四条街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区业主大会成立、业主大会执行机构选举、业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职责，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷，在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理，有条件的农村村民委员会选聘物业服务企业，提供物业服务。
社区居民委员会、农村村民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作，建立社区居民委员会、农村村民委员会和业主、物业服务企业沟通协商的管理服务模式。
第五条业主委员会应当配合社区居民委员会、农村村民委员会依法履行管理职责，并接受其指导和监督。
物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，加强物业服务行业从业人员培训，督促物业服务企业诚信经营和服务。
业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违法违规行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第六条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
承接查验时物业服务企业应当提前通知县（市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府派人到场监督。
开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）分幢分层平面图和套型图；
（六）房屋、电表、水表等的有关钥匙；
（七）房屋及建筑面积清册；
（八）物业服务用房配置证明；
（九）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件；
（十）物业管理必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单，书面承诺补交的具体时限，报送物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府物业管理机构备案。
第七条物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列资料向物业所在地社区居民委员会、农村村民委员会办理登记备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）开发建设单位移交资料清单；
（四）查验、交接记录；
（五）其他与承接查验有关的资料。
物业服务企业应当在登记备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内进行公示。
第八条尚未登记取得所有权，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。
第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
（四）参加业主大会会议，行使投票权;
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权;
（六）监督业主委员会工作;
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同;
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则;
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
（四）按照国家有关规定交纳、续筹专项维修资金;
（五）按时交纳物业服务费用;
（六）法律、法规规定的其他义务。
业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，应当录入个人信用档案和物业管理信用信息系统。
第十一条从事物业服务的企业，应当具有独立的法人资格，从事电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员，应当具备良好的职业素质，个人品行端正，身体健康，着装整洁，服务规范。
第十二条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：
（一）根据物业服务合同约定收取物业服务费用；
（二）制止损害物业或者其他损害业主共同利益的行为；
（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
第十三条物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同、国家自治区有关物业服务的规范提供物业服务；
（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；对业主装饰装修合同的主要事项进行核查，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
（三）按照法律、法规的规定协助公安机关做好物业区域内的安全防范维稳工作；
（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；
（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；
（七）积极配合街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、农村村民委员会搞好社区管理工作，对物业区域内的违法违规行为进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
第十四条开发建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标选聘前期物业服务企业，签订前期物业服务合同。
按照招投标程序选聘失败的，开发建设单位可通过磋商性谈判方式择优选聘诚信等级高的物业服务企业。
物业服务合同应当包括下列内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托方和受托方的权利义务；
（三）物业管理服务事项和服务标准要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）物业的维修和养护要求；
（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（七）合同的期限、变更、和解除；
（八）合同终止时物业资料、财务的移交方式；
（九）违约责任及解决纠纷的途径；
（十）住宅专项维修资金的管理使用；
（十一）物业服务管理用房；
（十二）双方当事人约定的其他事项。
第十五条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内宣传栏公示：
（一）项目经理的基本情况、联系方式、客服、工程维修电话、物业服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控、安防措施、智慧小区设备等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）代收代缴事项；业主交纳物业服务费用、住宅专项维修资金使用情况；
（五）水、电、热等公共能耗总量，明细及费用分摊方式；
（六）共用部分和共用设备经营收益情况；
（七）其他应当公示的信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。
第十六条物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：
（一）擅自改变架空层、设备层等物业共用部位、共用设施设备规划用途；
（二）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营私自在任何部位搭设房屋、建筑等活动；
（三）擅自设置营业摊点；
（四）以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气等；
（五）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备宣传广告，出租广告等；
（六）泄露业主信息，不得对业主和业主委员会委员进行骚扰、打击报复或者采取暴力行为；
（七）法律、法规或者管理规约规定的其他行为。
第十七条县（市）人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，建立物业服务企业诚信评价体系，并作为物业服务企业诚信等级评定的依据，建立对物业服务企业及企业股东、负责人、实际控制人的“黑名单”制度。
物业服务企业有下列行为之一的，应当记入物业服务企业信用档案：
（一）企业或者企业主要负责人因物业服务企业承担过错原因，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；
（二）物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁决、被各级房地产及其他行政主管部门行政处罚、公开通报等拒不执行、整改的；
（三）经司法机关或者行政机关确认因物业服务企业全部责任或者主要责任发生的重大安全事故的；
（四）因物业服务企业过错引发重大群体上访或者越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；
（五）因物业服务企业责任被媒体公开曝光、在社会上造成恶劣影响的；
（六）存在其他严重不良行为的。
第十八条经业主或者业主大会决定，在物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）人民政府房地产行政主管部门的监督指导下，业主可以对物业实施自行管理。
业主自行管理的，应当对下列事项作出决定并向街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）人民政府房地产行政主管部门登记备案：
（一）自行管理的执行机构、管理人；
（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；
（三）聘请专业机构的方案；
（四）其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防、智慧物业小区设备等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。
第十九条对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，具体范围由县（市）人民政府确定并公布。
县（市）人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面进行整治改造。
规划、建设、公安、市场监督管理等相关行政主管部门应当按照各自职责，做好老旧住宅小区管理的有关工作。
第二十条解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。
合同履行期限届满，业主委员会应当召开业主大会会议决定是否续聘。
决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当以书面形式通知该物业服务企业。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。
在原合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当在九十日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公示。
第二十一条物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，向业主委员会（开发建设单位）、新物业服务企业移交下列资料和财物：
（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料；
（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员;
（三）前期物业服务合同或物业服务合同；
（四）物业承接查验协议、查验、交接记录；
（五）移交物业服务用房；
（六）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（七）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；
（八）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；
（九）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；
（十）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；
（十一）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
第二十二条物业服务企业不得擅自主张弃管物业管理区域或拒交接相关资料。
第二十三条新的物业服务企业进驻物业管理区域时，应当与原物业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并制作物业查验记录。
存在争议的，应当在查验记录中载明。
第二十四条物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。
业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。
规划用途为住宅的住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐等经营场所。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
非战备时利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。
第二十五条业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约，不得有下列行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;
（三）违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房屋外貌;
（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，侵害业主共同利益;
（五）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营活动；
（六）违反有关规定出租房屋;
（七）饲养动物干扰他人正常生活；
（八）损毁树木、绿地或者在公共场地种植蔬菜等；
（九）违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品;
（十）擅自占用消防通道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通;
（十一）任意弃置垃圾、高空抛物、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物;
（十二）制造超过规定标准的噪声、振动、光源等;
（十三）在规定区域外停放车辆;
（十四）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
（十五）擅自架设电线、电缆等;
（十六）擅自在道路、楼道等业主共有区域堆放物品；
（十七）赌博、利用迷信活动、非法宗教活动危害社会；
（十八）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
第二十六条利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，经营所得收益属于全体业主共有。
拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益可用于物业服务支出。
占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，须经有利害关系的业主同意，物业服务企业提请业主大会、业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。
收益及使用由业主大会、业主委员会决定。
第二十七条业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。
第二十八条物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。
车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。
车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月；租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。
第二十九条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。
确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用消防车通道、消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。
不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用，业主、物业服务企业等不得妨碍执行公务。
第三十条业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第三十一条建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。
不动产权属初始登记前，建设单位应当按照规定向房地产行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。
物业保修期内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向房地产行政主管部门提出物业保修金使用申请。
需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的，鉴定费用由责任人承担。
房地产行政主管部门应当在保修金动用三个工作日内书面通知建设单位。
建设单位应当收到书面通知之日起十五日内足额补存。
建设单位对维修责任承担有异议的，可以在期限内依法申请仲裁或者提起诉讼，由责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。
逾期不申请仲裁或者不起诉的，视为其认可承担维修责任。
保修期限届满后，剩余保证金由各县（市）房地产行政主管部门指定托管机构返还予建设单位。
第三十二条物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，由全体业主共同承担。
业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定购买必要的保险，委托专业服务单位负责维护、保养。
第三十三条业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。
第三十四条通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占或者改作他用。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本栋或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，依法办理相关批准手续。
第三十五条物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并及时向业主委员会和有关行政管理主管部门报告。
电梯等特种设备应当在投入使用前或者投入使用之日起三十日内，向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记，取得使用登记证书和登记标志。
登记标志应当置于该特种设备的显著位置。
电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满三十日前申请定期检验，未经定期检验或者检验不合格的，不得继续使用。
第三十六条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定缴存专项维修资金。
业主缴存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后住宅、非住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造。
第三十七条住宅小区在交付使用时，业主应当将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。
经业主同意由建设单位代收的专项维修资金，建设单位应于三十日内将已售房屋业主信息报房地产行政主管部门，并将代收的专项维修资金存入专项维修资金专户。
截止竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期专项维修资金。
未售出房屋的专项维修资金，实行商品房预售资金监管的，项目综合验收合格后，建设单位应当缴纳的专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。
建设单位代交的未售出房屋专项维修资金待房屋售出时由业主承担。
第三十八条使用住宅专项维修资金相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊；
（一）用于小区共用设施设备维修和更新、改造的，由小区业主按照共拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主缴存的住宅专项维修资金中列支；
（二）用于整幢楼本体共用部位，共用设施设备维修和更新、改造的。
由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢业主缴存的住宅专项维修资金中列支；
（三）用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由本单元业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元业主缴存的住宅专项维修资金中列支。
使用住宅专项维修资金，涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用，经营的建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第三十九条专项维修资金使用由业主委员会或者业主所委托的物业服务企业向房地产行政主管部门提出申请，由项目所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府核实，并经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，报专项维修资金管理部门依法按程序从专项维修资金专户中列支。
专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续缴或者补缴。
业主未续缴、补缴专项维修资金，需要对共用部位、共用设施设备进行维修的，相关业主应当共同承担维修责任。
第四十条物业保修期限届满后，发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并向县（市）人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府提出住宅专项维修资金使用申请：
（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；
（二）楼体外立面脱落的；
（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要进行重大改造的；
（四）消防设施保障，消防管理部门要求对消防设施维护、更新或者改造的；
（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维护、养护的除外；
（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。
县（市）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府收到申请后，应当立即赴现场查勘。
符合本条第一款所列情形的，出具住宅专项维修资金应急使用确认书，并通知物业服务企业立即组织维修。
未聘用物业服务企业的，由业主委员会或者社区居民委员会、农村村民委员会组织维修。
第四十一条因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分的，相关业主、物业使用人不得拒绝。
供水、供电、供气、通信、环卫、邮政等专业经营单位进入物业管理区域提供服务的，业主、物业服务企业应当予以配合。
物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户服务并收取费用，对公共能耗应当独立安装计量装置，计量收费。
建设单位应当组织有关专业经营单位对物业小区供水、供电、供气、供热等设施设备及有关管道、线路进行验收。
验收合格后，专业经营单位应当
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