台州房地产市场调研报告.docx
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台州房地产市场调研报告
2011年台州房地产市场调研报告
卢丹、李永生
调研时间：
2011年3月15日-3月18日
前言
台州地区人多地少，不仅是一个滨海城市，也是一个多山地区。
资源缺乏加上地理上的条件限制，台州城市化进行一直比较缓慢，楼市发展也较为平缓。
台州（指市区，下同）的房价从04年开始大约只有4000元/平米左右，到08年大概只有6000元/平米左右，在09年台州楼市经历了一轮暴涨，房价破万，同比涨幅近乎100%。
2010年，台州房价再上扬，大约上涨了20%的幅度。
现今，笔者深入台州楼市调查发现，台州椒江一般的新盘房价约在1.3-1.4万左右，而较贵的均价已经达到了2万/平米。
台州路桥市区的新盘价格大部分也在1万/平米以上，一些预计在今年开盘的新盘，如刚泰一品，开盘价格预计会在2万/平米以上。
在调研中，当地购房者表示，台州1万-2万/平米的房价已经算很高了，然而，这样的房价却尚不及邻城温州的三分之一。
在山清水秀，生活富饶的台州，市民们对于房价的预期还是以“上涨”、“坚挺”这些字眼为主打，在一、二线城市房价日益飙升、置业门槛越来越高的背景下，我们或许能在以台州为代表的三线城市找到理想的置业机会。
在台州土地流拍现象也有存在，但总体来说很少存在土地竞拍无人应价的情况。
2010年，台州一年供地超过2000多亩。
随着楼市的不断发展，外地开发企业纷纷进驻台州市场，目前，包括绿城集团、新明集团、开元房产等已经在台州占据了一定的市场份额，与本地大鳄方远集团、国强房产、建设房产等分食台州楼市天下。
本次调研我们走访了台州当地媒体、房产策划公司、房地产开发企业、地方房产中介、经济开发区招商局以及台州规划展览馆等，以期从各个角度反映台州（市区，下同）楼市的真实情况。
本报告分为以下三大部分：
第一，台州城市规划及现状
第二，台州城市经济人口情况
第三，台州房地产市场情况
①台州新房市场分析
②台州土地市场分析
备注一：
本报告数据统计截止到2011年3月23日；
备注二：
台州市区包括椒江、路桥和黄岩三区，这三区呈三角形分布，三角形的中心，是大片的山地“绿心”。
因此，台州市区的城市结构被称为“三区环绿心”。
1994年，台州撤地建市，县级黄岩市和椒江市变为黄岩区和椒江区，而路桥镇脱离黄岩的管辖，升格为路桥区。
台州市政府原来在县级临海市，撤地建市后，市政府搬入椒江区。
椒江从此成为了台州市的行政和经济中心。
而黄岩区，除了地理上，更是从心理上与台州椒江、路桥之间有了一道深深的隔阂。
在本次调研中，主要是以台州椒江和路桥的楼市为主。
报告目录
1、台州城市规划及现状
1.1城市区位
1.2行政范围
1.3台州城市总体规划
2、台州城市经济人口情况
2.1台州经济运行情况
2.2台州城市人口状况
3、台州房地产市场状况
3.1台州房地产市场总体发展方向
3.1.1台州房地产市场特点分析
3.1.2台州新房市场状况分析
3.1.2.1台州市区新房房价分析
3.1.2.2台州市区新房成交量、供应量分析
3.2台州土地市场分析
3.2.1台州土地市场成交量分析
3.2.2台州土地市场成交价分析
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附件：
台州市住房建设规划2008年～2012年
台州市城市总体规划（2004—2020年）
附表1、台州经济开发区住房建设规划一览表（2008—2012年）
附表2、绿心、大学城住房建设规划一览表（2008—2012年）
附表3、椒江区住房建设规划一览表（2008—2012年）
附表4、黄岩区住房建设规划一览表（2008—2012年）
附表5、路桥区住房建设规划一览表（2008—2012年）
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1、台州城市规划及现状
1.1城市区位
台州区位图
台州市位于浙江中部沿海，北接宁波、绍兴，西邻金华、丽水，南连温州，东濒东海，属长江三角洲经济区的最南翼。
台州三面环山，一面临海，山、江穿城而过，素有“七山二水一分田”之称。
1.2行政范围
1994年，台州撤地建市，县级黄岩市和椒江市变为黄岩区和椒江区，而路桥镇脱离黄岩的管辖，升格为路桥区。
台州市政府原来在县级临海市，撤地建市后，市政府搬入椒江区。
椒江从此成为了台州市的行政和经济中心。
1.3台州城市总体规划
根据新一轮《台州市城市总体规划（2004-2020年）》的相关定位，台州中心城市将成为“浙江省沿海中部区域性中心城市、工贸型现代化港口城市”。
台州将构建“一心六脉四组团”的中心城区空间结构，形成多组团网络式的城市空间体系。
（一）一心。
为“绿心”，是城市开敞空间体系的核心，对城市生态环境的保护作用举足轻重。
绿心位于台州市区中心，椒江，黄岩，路桥三区的结合部，总面积约63.4平方公里。
绿心交通便捷，距三区中心约为5公里，州大城市柜架的核心生态景观区，文化休闲区，旅游渡假区，高档住宅区。
绿心的投资开发前景十分广阔，绿心首期项目东方太阳城主题公园总投资逾20个亿，已建成的欢乐岛、水世界等游乐项目产生了较好的社会效益和经济效益。
（二）六脉。
指组团之间以及绿心与外围山体、水体相连的开敞空间，构成城区之间的主要生态廊道，并起到维持城市结构形态的作用。
“六脉”分别是：
椒江城区和洪家之间的心海组团分隔带、椒江组团和黄岩组团的三山组团分隔带、黄岩组团和路桥组团的五峰山-鉴洋湖组团分隔带、黄岩城区和江口之间的双浦生态廊道、黄长复线南部的十里铺生态廊道、路桥城区与桐屿之间的中央山生态廊道。
（三）四组团。
是除绿心以外的城市发展空间，分别是椒江组团、黄岩组团、路桥组团和滨海工业区。
四组团以“绿心”为中心，以对外交通线、河道水系为界限，以快速路、交通性干道及轨道交通为联系，以水系及其沿线绿地为纽带，强化城市空间结构的整体性，满足生态环境的要求，体现中心城区的自然地理特征。
（1）椒江组团。
是台州市的政治、经济、文化、金融、科研中心，临港工业基地。
指椒江区（含台州经济开发区），包含海门、白云、葭沚、洪家、章安、前所等街道。
规划2020年城市建设用地为53平方公里，城市人口50万人。
（2）黄岩组团。
是台州市重要的工业基地和陆路对外交通枢纽，包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥等街道。
规划2020年城市建设用地为50.3平方公里，城市人口46万人。
（3）路桥组团。
是区域性商贸中心，包含路桥、路南、路北、峰江、螺洋、峒屿等街道。
规划2020年城市建设用地为44.7平方公里，城市人口41万人。
2、台州城市经济人口情况
2.1台州经济运行情况
2010年，台州市实现国民生产总值超过2400亿元，人均生产总值达到超过41500元，位居浙江省11大城市的第五位。
2.2台州城市人口状况
根据来自浙江省年度统计公报的数据，到2009年年末，台州市常住人口达575.5万人，列居浙江省11大城市的第四位，仅次于杭州、宁波、温州。
2009年浙江省人口基本情况表
地 区
2009年末常住人口
（万人）
出生率
（‰）
死亡率
（‰）
城镇人口比重
全 省
5180
10.22
5.59
57.9
杭州市
810
8.45
5.1
69.5
宁波市
719
8.87
5.01
63.7
温州市
807.6
13.73
5.85
60.7
嘉兴市
431.2
8.34
5.86
51.2
湖州市
285
8.35
5.63
50.7
绍兴市
470.3
8.2
6.81
57.7
金华市
520.7
11.15
5.78
58.4
衢州市
223.5
10.04
5.77
41.1
舟山市
106.3
6.06
5.69
62.4
台州市
575.5
11.94
5.07
51.7
丽水市
230.9
11.81
5.98
41.8
数据来源：
浙江省统计公报
而根据近期国务院批准实施的浙江省城镇体系规划（2011-2020），台州被定位为省域中心城市。
根据规划，台州将规划建设成为100-200万人的特大城市。
（注：
省域中心城市是指组织省内一定地域范围，或者跨省交界地区的社会经济活动，承接长三角区域中心城市的辐射，并带动地方发展的城市。
）
台州城市发展指引表
城市化发展
城市化水平（%）
70-72
市域城镇人口（万人）
430-450
城镇等级规模与人口发展空间引导
特大城市
台州（140-160万）
大城市
温岭、临海
中等城市
玉环、三门、天台
小城市和小城镇
仙居
省级重点镇：
金清镇、泽国镇、大溪镇、新河镇、箬横镇、松门镇、平桥镇、杜桥镇、白水洋镇、健跳-六敖、楚门镇、院桥镇、横溪镇、白塔镇、东腾镇、白鹤镇、宁溪镇、浬浦镇
人口发展
人口总量增长地区为台州市区、温岭市、临海市、玉环县、三门县；人口总量稳定地区为天台县、仙居县
备注：
根据浙江省城镇体系规划（2011-2020），未来浙江城镇格局为“三群四区七核五级”，即：
拥有杭州湾、温台沿海、浙中三个城市群；杭州、宁波、温州、金华-义乌四个都市区是参与全球竞争的国际门户地区；七核为嘉兴、湖州、绍兴、衢州、舟山、台州、丽水；浙江城镇将分作长三角区域中心城市（杭、甬、温、金华-义乌）、省域中心城市（嘉兴、台州、湖州、绍兴、衢州、舟山、丽水）、县（市）域中心城市（60座左右）、中心镇（200个左右）和一般镇（400个左右）五个等级。
3、台州房地产市场状况
3.1台州房地产市场总体发展方向
根据台州城市总体规划（2004-2020），台州市区未来城市发展总体方向为：
依托旧城区；通过大型公共设施、城市交通等公共开发和产业区建设的带动，发展新城区。
居住用地主要环绕绿心分散组团式布局，通过有效组织山、水等景观生态要素，形成“居住在山水之间”的生活圈层。
（1）椒江区：
以中心大道为发展主轴，以市府大道为发展次轴，促进旧城区与市中心区、洪家、葭沚的联动发展。
近期主要沿中心大道轴线向南发展开发区居住组团、葭沚居住组团；远期重点发展洪家居住组团。
逐步置换台州经济开发区内临近市中心的工业地块，体现城市土地经济效益，改善居住生活环境。
（2）黄岩区：
近期，以西江生态廊道为发展轴，建设委羽山居住组团，启动永宁江北居住组团开发，疏解老城区人口；远期，以永宁江为发展主轴，沿江发展居住生活带；远景依托甬台温高速公路产业带，发展黄岩西部组团。
（3）路桥区：
以中心大道-南官大道和双水路为主轴线，形成居住与商贸功能互动的生活区。
近期，重点发展远东西区和桐屿居住组团，完善远东商贸区居住组团，改造旧城区；远期发展螺洋居住组团、峰江居住组团，体现“一心两翼”的空间结构；远景重点建设金清新城，实现滨海工业区人口与产业的平衡发展。
（4）近郊居住区：
主要发展方向为椒江三甲-下陈居住组团，黄岩南部的高桥、院桥居住组团，路桥金清、蓬街居住组团。
近郊居住区建设应将住宅开发、产业发展与就业综合考虑，成为相对独立的组团，完善城市功能。
附件一：
台州市住房建设规划2008年～2012年
附件二：
台州市城市总体规划（2004-2020年）
3.1.1台州房地产市场特点分析
根据调研，台州房地产市场主要呈现以下几大特征：
（1）客群：
以台州本地购房者为主，自住兼具投资需求
（2）格局：
地理和心理双重因素，台州楼市遭遇三区分离之痛
（3）房价：
04年-08年发展平稳，09年迎来一阵暴涨
（4）供应量：
人多地少，台州楼市供应量紧缺长期存在
（5）户型：
以130-140方左右户型为主打，一房两证现象普遍
3.1.2台州新房市场状况分析
3.1.2.1台州市区新房房价分析
调研发现，台州市区的房价从04年开始大约只有4000元/平米左右，到08年大概只有6000元/平米左右，在09年台州楼市经历了一轮暴涨，房价破万，同比涨幅近乎100%。
2010年，台州房价再上扬，大约上涨了20%的幅度。
现今，记者深入台州楼市调查发现，台州椒江一般的新盘房价约在1.3-1.4万左右，而较贵的均价已经达到了2万/平米。
台州路桥市区的新盘价格大部分也在1万/平米以上，一些预计在今年开盘的新盘，如刚泰一品，开盘价格预计会在2万/平米以上。
2011年1月-3月22日台州椒江、路桥新盘销售情况统计表
区域
住宅销售套数（套）
住宅销售面积（平米）
成交总额（万元）
住宅成交均价（元/平米）
台州经济开发区
168
18103.05
31988.29
17670
椒江区
2759
202524.8
336157.2
16598
路桥区
532
59818.84
58597.23
9796
合计
3459
280446.7
426742.8
15216
（数据来源：
台州市房地产交易处网站）
台州市房管局每日发布的数据显示，2011年1月-2011年3月22日，台州椒江、路桥共成交3459套房子，成交总额约42.67亿元，成交均价15216元/平米。
椒江在售楼盘价格情况表
项目名称
位置
售价
物业类型
户型
开发商
玉兰广场二期
台州经济开发区西商务区
23000元/方
高层小高层
三居118平方米三居156平方米四居176平方米四居193平方米
台州浙能绿城置业有限公司
颐景名苑
台州椒江白云山西路南侧
12400元/方
普通住宅商铺
三居102——143方，四居174——193方
方远建设集团房地产开发有限公司
新明半岛
台州市椒江区白云山西路以西
14000元/方
多层高层小高层
三居110-130平方米，四居160平方米，五居220平方米
台州市新明房地产开发有限公司
西锦御园
椒江区绿心生态区，紧靠东方太阳城南侧
12000元/方
低层小高层联排
联排排屋三居260-270平方米四居260-270平方米地下室100平方米
浙江新大众房地产开发有限公司
新太阳城
地处椒江、黄岩、路桥三区结合部的台州绿心生态开发区东北角，据守新太阳城东区中央
10000元/方
普通住宅公寓
180—190方四居
台州东方太阳城房地产有限公司
新明国际商务公寓
台州市台州大道与中山西路、葭西路、工人路交汇处
9000
元/方
公寓酒店式公寓商住
小户型公寓50-60平方米
台州新明置业投资有限公司
（数据来源：
住在杭州网综合整理）
2010年椒江新盘开盘情况表
楼盘名称
总售面积（㎡）
已售面积（㎡）
可售面积（㎡）
均价（元）
开盘日期
台州玉兰广场琼华园
68796.98
32516.95
36280.03
23200
2010.4.26
景元南苑
43639.32
41135.3
2504.02
7900
2010.7.10
白云山壹号
125566.4
122262.8
3303.6
10500
2010.12.8
城市港湾B11、B12、B13、E10
70000
55003.21
14996.79
8900
2010.4
金鼎苑
17698.88
17698.88
0
11000
2010.7.9
蓝庭花园二期、三期
121016
62361.55
58654.45
10000
2010.3\2010.9
总计
446717.58
330978.69
115738.89
（数据来源：
台州市房地产交易处网站）
路桥在售楼盘价格情况表
项目名称
位置
售价（元/平米）
物业类型
户型
开发商
绿城玫瑰园
位于路桥中学西南面，西沿灵山路，北靠南山路，南临城市河道山水泾，西侧毗邻台州吉利汽车城
公寓13000
排屋别墅、高层公寓
三居151平方米
四居197-275平方米
五居332-351平方米
绿城集团台州吉利嘉苑房地产开发有限公司
御景湾
路桥区路桥区政府东侧、商海街
与南潞河路交汇处
12000
普通住宅,公寓,建筑综合体
一居50平米，三居140-200平方米，四居200-300平方米
浙江永源房地产开发有限公司
碧波家园
台州路桥路北街道三角陈村
9700
普通住宅,经济适用房,商铺,商住
三居121-145平方米，四居118-180平方米
远东商贸广场开发投资有限公司
秀水铭苑二期
路桥机场路南侧，吉利大道东侧
7000
普通住宅
一居35-50平方米二居77-87平方米三居114-134平方米四居144-175平方米叠排224-258平方米
九鼎房地产有限公司
天时大厦
路桥区灵山街与路桥大道东南角
7500
写字楼
写字楼56-78平方米四间套240-380平方米
浙江鑫佳房地产开发有限公司
（数据来源：
住在杭州网综合整理）
2010年路桥新盘开盘情况表
楼盘名称
总售面积（㎡）
已售面积（㎡）
可售面积（㎡）
均价（元）
开盘日期
玫瑰园雨笛苑1-6#楼
10848.58
7510.07
3338.51
23200
2010.3.28
玫瑰园风铃苑3#/4#/7#/8#/11#/12#
11002.07
11002.07
0
24000
2010.9.15
玫瑰园风铃苑17#~19#
20841.76
19442.88
1398.88
12400
2010.12.8
玫瑰园雨笛苑7-9#楼
19967.05
18716.68
1250.37
11500
2010.12.8
御景湾
39679.21
23321.12
16358.09
14600
2010.10.25
天时大厦
23685.53
3949.58
19735.95
8800
2010.8.15
幸福人家
29340.76
26724.75
2616.01
14000
2010.8.13
秀水铭苑二期
67017.49
51917.79
15099.7
7100
2010.7.20
秀水铭苑二期
51457.67
36789.66
14668.01
6500
2010.8.4
秀水铭苑二期
50480
28576.65
21903.35
7800
2010.10.13
秀水铭苑二期
60067.23
23733.37
36333.86
8100
2010.10.25
金都雅苑（3#/5#）
9045.58
8891.21
154.37
6200
2010.2.4
总计
393432.93
260575.83
132857.1
-
-
（数据来源：
台州市房地产交易处网站）
台州市区2005年-2009年房地产市场运行情况
时间
全年房地产开发完成投资（亿元）
房屋施工面积（万平方米）
房屋竣工面积（万平方米）
全年实现商品房销售额（亿元）
销售面积（万平方米）
均价（元/平米）
2009年
152.27
1454.63
169.68
271.54
422.36
6429
2008年
126.25
1339.71
290.62
121.6
225.92
5382
2007年
95.73
1286.12
231.88
143.52
281.33
5101
2006年
101.47
1238.32
188.92
122.74
259.72
4726
2005年
116.13
166.84
数据来源：
台州统计局统计公报
（备注：
上表均价=全年商品房销售额/销售面积，由于统计局发布的数据与实际水平存有偏差，仅供参考）
3.1.2.2台州市区新房成交量、供应量分析
3.1.2.2.1台州市区新房成交量分析
2011年1月-3月22日台州椒江、路桥新盘销售情况统计表
区域
住宅销售套数（套）
住宅销售面积（平米）
成交总额（万元）
住宅成交均价（元/平米）
台州经济开发区
168
18103.05
31988.29
17670
椒江区
2759
202524.8
336157.2
16598
路桥区
532
59818.84
58597.23
9796
合计
3459
280446.7
426742.8
15216
（数据来源：
台州市房地产交易处网站）
来自台州市房管局的数据显示，2011年1月-3月22日，台州的椒江和路桥两个区共成交了3459套房子，日均成交约40套；成交总面积28万方。
2010年全年，台州椒江和路桥两区大约共卖了一万套房子，也即是：
2011年一季度，台州市卖出的房子已经是2010年全年的3成以上。
表1：
台州经济开发区2010年新房销售套数排名前五的房企情况
排名
开发商
套数
金额（亿元）
1
方远建设集团房地产开发有限公司
1236
12.8111
2
浙江爱华房地产开发有限公司
547
3.2556
3
台州市新宏业房地产开发有限公司
501
1.7086
4
台州浙能绿城置业有限公司
447
11.989
5
浙江东泰集团有限公司
36
0.1558
（数据来源：
台州市房地产交易处网站）
表2：
台州椒江开发区2010年新房销售套数排名前十的房企情况
排名
开发商
套数
金额（亿元）
1
台州中贝开元置业有限公司
871
7.1173
2
浙江新大众房地产开发有限公司
611
4.9092
3
台州久信房地产开发有限公司
534
3.295
4
浙江国强房地产开发有限公司
274
3.6269
5
方远建设集团房地产开发有限公司
229
1.9631
6
台州华天置业有限公司
213
1.0706
7
台州市新明房地产开发有限公司
178
0.9829
8
浙江新东港房地产开发有限公司
149
1.1108
9
台州市中房置业有限公司
136
0.8479
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