淮安XXXX房地产项目投资建议书40.docx

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淮安XXXX房地产项目投资建议书40

房地产公司可研报告

前言

第1章                                项目概况

第2章                                项目建设必要性

第3章                                市场分析

第4章                                建设方案

第5章                                项目法人与项目的经营管理

第6章                                工程建设进度

第7章                                投资估算、资本金与资金筹措

第8章                                财务效益分析

第9章                                结论与建议

前言

为加快淮安市经济开发区经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，淮安xxXxx房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区XX以北、XX以东地块地块进行开发,在大学城建立一个集商业、休闲、美食和居住于一体的高档社区，以填补大学城地区商业空白。

2008年6月，淮安XX房地产开发有限公司以邀请招标方式取得了项目土地使用权，淮安市区人民政府以号文核发了“丘地块国有土地使用权招标出让的通知”。

淮安XX房地产开发有限公司与淮安市土地管理局签订了“淮安市国有土地使用权出让合同”；根据规划，基地面积为100465.3平方米。

为控制项目投资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。

第１章项目概况

1、项目法人概况

项目法人：

淮安XX房地产开发有限公司（以下简称“XX城房产”）

注册资本：

伍佰万美元

住所：

淮安市清河新区西XXX号工业新区管委会

法定代表人：

XXXX

企业类型：

有限责任公司（台港澳与境内合资）

经营范围：

房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。

（涉及许可经营的凭许可证经营）。

XX房产是由南京XX房地产开发有限公司和中国香港XX集团公司共同投资，于2006年12月12日经淮安市工商行政管理局批准设立的专业房地产开发经营企业。

2007年XX月XX日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。

2、项目概况

2.1项目名称

淮安XXXX项目

2.2建设地点

基地位于淮安市水渡口中心商务区的核心地带。

处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目的风水宝地。

基地总占地面积100583.9平方米。

基地北则是城市道路翔宇大道，南侧是XX路，西侧与XX路接壤。

一条东西向的规划道路将基地一分为二用地平整，交通便利。

规划设计内容为高层住宅、风情商业街及相关配套设施。

2.3建设内容

本项目拟按高层建造，容积率按2.5计算。

同时，本项目的规划在一定程度上将配合未来淮安的地标建筑国际会展中心的风格，从而形成相得益彰的效果，提升住宅项目的品味和价值，并使项目上市后即产生强大的冲击力，形成购买热潮。

另外，XX房产项目将在沿里运河一带打造特色主题商业街，并在沿街边建造商业区，从而服务全区，辐射全市。

2.4基地现状（工程进度）

2.5建设期

本项目建设工期暂定为XX年，计划XX年年底竣工。

2.6投资估算、资本金及资金筹措

经估算，本项目建设投资为146957万元（详见附表1）。

项目所需建设资金全部由项目法人自筹。

项目法人已经以支付前期费用及国有土地使用权出让金XX万元，作为本项目的资本金，符合国家有关资本金出资比例的要求。

项目建设全部资金由项目法人通过自筹及银行贷款解决。

2.7财务效益分析

本项目经测算，本项目全部投资财务内部收益率为11.46%，财务净现值（I=10％）为3427.24万元，投资回收期为4年（含建设期），财务效益良好。

第2章市场分析

2.1、淮安土地市场现状

2003年土地市场招标拍卖进入规范阶段，价格较之前有较大提高，全市平均出让价格45万/亩；2004年随市场发展及长三角影响，上涨到均价65万/亩，2005年受新政影响土地市场也进入冷潮期，价格跌回均价60万/亩；2005年淮安市区成交房地产开发用地34宗，计1362.23亩；2006年1-9月淮安市区共成交土地50宗，合计3277.6亩，合同价款220,375万元，平均价格67万/亩。

成交地块面积较小，60亩以下地块居多。

大面积地块流标率偏高，从2005年的上市成交情况看，共流标11块计1019亩土地。

2.2、淮安房地产开发现状

淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。

2001年以前主要以老城区改造项目为主，2003年随着土地价格的提高，房价上涨近1000元/m2，楼市规模初步形成。

根据淮安市国土资源局网上资料：

2006年一季度，全市完成房地产开发投资11．64亿元，比2005年增长23.1％，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长6.95％，增速下降1.1个百分点。

“十五”时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

2005年淮安全市房地产开发完成施工面积414.87万m2,同比增长45.58%，竣工面积206.14万m2,同比增长23.65%；市区完成施工面积305.26万m2，同比增长27.86%,竣工面积143.51万m2，同比下降2.46%。

而2006年一季度,全市房地产开发完成施工面积251.84万m2,同比增长22.38%，竣工面积20.21万m2，同比增长1.2%。

其中市区施工面积174.71万m2，同比增长11.81%，竣工面积17.51万m2，同比增长2.46%。

2.3、楼市价格分析

淮安市2005年全市销售面积122万m2，全市商品住房销售均价1693元/m2，同比增长13.7%，市区商品住房销售均价2487元/m2，同比增长14.9%；2006年第一季度全市商品住房均价2003元/m2，比去年同期增长6.5%，其中市区商品住房均价为2511元/m2，比去年同期增长4.63%。

从淮安网上楼市可以看出，2006年5—10月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为2627元/m2，增长为2.92%。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止2006年10月11日全市入网销售项目96个，入网总面积2,431,563m2，可销售总面积711,898m2，入网总套数23,265套。

当日住宅成交套数33套，当日住宅成交均价2442元/m2，从淮安网上楼市2006年度（1-10月中旬）全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为252,062m2，销售套数2,252套，销售金额67,222万元，平均销售均价2666元/m2，市场容量及承接力有一定的局限性。

2.4、本项目区域竞争分析

本案地块南、北、西面被三个大盘所包围。

南侧一路之隔为“XX花城”，45万m2多层住宅社区，容积率1.5，2004年土地出让，价格不超过65万/亩，目前销售均价2500元/m2，一期七幢多层200余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘的“XXXXX”高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地538亩，容积率2.2，总建筑面积100万平方，以28幢高层建筑为主。

土地出让价格为100万/亩，出让时间为2006年2月，一期项目已开工，17万m2分两步上市，首期700套房源，已在十一国庆期间排队拿号。

一期多层均价3000元/m2，高层均价2800元/m2，有卷烟厂、银行、国税局等单位团购，将是本案未来5年内最强有力的竞争对手。

西侧地块为“XXXX天城”小区，拟拆迁后开发。

该项目从地理位置上被楚秀园、钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地424亩，将建成超过60万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体规划，开发区内厂房将统一外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

2.5、销售收入预测

基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估3900元/m2，商业用房暂估15000元/m2，总销售额为22.75亿元，至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

2.6、市场机遇

2.6.1城市经济快速发展

　　2005年淮安人均GDP已达到1324美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。

“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元。

2.6.2城市居民收入增加，生活水平提高

　　近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。

2005年实现地区生产总值561.8亿元，人均国民生产总值1378美元，财政收入75亿元。

随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也将进一步提高，据淮安市统计局提供2006年1-8月份淮安主要经济指标中市区居民人均可支配收入6788元，同比增长14.2%，住宅产业将处于快速增长期。

2.6.3城市规模的扩容提速

　　淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45％，城镇人均可支配收入达9350元；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55％以上。

2.6.4本案独特性

地理位置的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区，西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而拥有地理位置上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，一定是未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。

2.6.5中央商务区发展空间较大

随着国家严格管理土地政策的进一步出台和落实，一线城市的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公司已经或将逐步转向二、三级城市市场，这必将推动这些地域土地价格的上涨；同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标—国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间，从而在一定程度上推动房价的上升。

2.6.6市委市政府领导重视

淮安市CBD区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将有利于本案项目的尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完成。

2.7、市场存在的风险

2.7.1市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅85万人口，10年增长到110万人，购买本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是一个比较大的瓶颈。

另一方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大，须一定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合力，对项目的成功开发经营具有一定的影响。

2.7.2由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多变性、无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的一段时间才能完成整个项目的建设和经营，估计应在5-8年，期间国家各项政策和标准尤其是土地政策、建筑标准等均可能发生较大的变化，在一定的程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非一路向上，在未来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在进一步细化和落实中，出台任何一项举措都将对本案开发、销售产生巨大影响，国家贷款利率的进一步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。

第3章建设方案

3.1经济技术指标

总用地面积：

163583.9平方米；

总建筑面积：

451397平方米；

地上建筑面积：

408959平方米；

地下建筑面积：

42438平方米；

住宅面积：

344706平方米；

商业面积：

60003平方米；

会所面积：

2000平方米；

幼儿园面积：

1600平方米；

其他：

650平方米；

容积率：

2.5；

建筑密度：

24.5%；

绿地率：

40%；

户数：

2805户；

停车位：

1482个；

其中，地上296个，地下1186个。

自行车位：

8610个

3.2建筑设计

3.2.1总平面布局

本工程的总体设计注意周围城市景观资源的利用和营造恬静优美的小区环境相结合。

在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境的关系。

基地的南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑的天际线由北向南降，从而形成良好的日照、通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。

同时，总体布局采用围合状的总体布置，通过规整的高层住宅布局和曲线的高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣的内园空间，使本小区成为里运河沿岸的一处景观。

里运河两岸是名人故里、美食之乡，到处可见古迹、古遗址等，因此，在基地沿河一侧设置风情商业街，既可以创造一个供人们休闲的商业场所，又为里运河景观带增添了一份情趣，同时建立起小区与里运河的沟通纽带。

基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市的标志性建筑，为增强会展中心与里运河的对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好的对景关系，同时也使小区的景观与城市的景观融为一体。

3.2.2居住空间

住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。

整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布置，充分利用景观资源。

注意空间的高低、疏密、舒展与紧凑的效果。

展现自由的空间形态。

各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次的景观。

3.2.3环境景观

小区在规划布局中借鉴中国古典园林的手法，“小中见大，步移景异”空间有收有放，入口处适当放大，成为小区的“玄关”。

院落空间、中心绿化、水面互相结合，形成丰富的景观空间形态。

3.2.4、道路交通

小区交通以环状道路为主，出入口设在规划道路上和圩北路上，减少对城市干道的影响。

采用地上停车和地下停车相结合的方式。

在高层住宅部分，充分利用地下空间，采用全地下室停车。

3.3建筑设计理念

3.3.1每幢住宅均有相对独立的景观绿化空间，户户均有舒适安静的环境，并共享小区中央花园与周边生态景观，住宅楼的户内空间充分体现出优良的视觉和功能的环境。

3.3.2户型设计继承发展了传统的住宅设计理念，空间布局紧凑合理，以明确清晰的流线确保生活私密和减少行为干扰。

建筑设计的平面布局做到小户型功能分区明确、动静分区、洁污分区；大户型功能齐全，满足居家生活的各种需求。

住宅顶层设计为跃层房型，利用屋顶平台设置屋顶花园，既增加屋顶使用率，同时丰富建筑天际线。

3.3.3在建筑形态上，单体设计从历史文脉中汲取美感，建筑风格力求体现时代感和艺术感，把艺术装饰主义融入建筑，追求空间、花影、色彩、质感的对比和统一，通过建筑物的高低错落，形成丰富的空间效果，以凸窗，独特的屋顶轮廓来增添立面的虚实对比效果和空间的立体动感。

典雅、简洁的形态，新颖别致，气度非凡。

3.4结构设计说明

3.4.1设计依据：

3.4.1.1自然条件

a.基本风压：

多层多层及高度<=60m的高层:

0.4kN/m2，>60m高层：

0.45kN/m2；地面粗糙度类别为c类。

b.基本雪压：

0.40kN/m2。

c.抗震设防烈度：

7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。

d．抗震设防类别：

丙类。

3.4.1.2主要设计荷载

a.恒荷载

设计恒荷载包括：

设计建筑结构自重、设计的固定设备重量、设计覆土自重。

填充墙按按小型混凝土空心砌块的荷重计算，容重15kN/m3。

b.主要楼面活荷载（kN/m2）

（1）      住宅的卧室、起居室、盥洗室、走廊、门厅、厨房均为2.0kN/m2

（2）      住宅阳台2.5kN/m2

（3）      住宅卫生间2.0kN/m2

（4）      设水冲按摩式浴缸的卫生间4.0kN/m2

（5）      通风机房、电梯机房7.0kN/m2

（6）      变配电房、水泵房10.0kN/m2

（7）      消防疏散楼梯3.5kN/m2

（8）      幼儿园2.0kN/m2

（9）      商场3.5kN/m2

（10） 地下室顶板（室内部分为住宅）2.0kN/m2

（11） 地下室顶板（室外部分）10.0kN/m2

（12） 地面车道（双向板）20.0kN/m2

（13） 停车库（双向板）2.5kN/m2

（14） 屋顶花园3.0kN/m2

（15） 上人屋面2.0kN/m2

（16） 不上人屋面0.5kN/m2

3.4.2设计使用年限及设计基准期：

50年

3.4.3建筑结构安全等级：

二级

3.5结构设计

3.5.1工程概况

该项目位于江苏省淮安市，毗邻建造中的会展中心，南面为古运河。

本工程由18~33层的高层住宅、1~2层的幼儿园、会所、商业及地下车库组成。

3.5.2抗震设防

本工程建筑结构的地震作用和抗震措施按照抗震设防烈度6度设计，设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。

3.5.3上部结构选型

a.18~30层住宅楼拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，墙厚200~250，肢长1600以上；楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构,板厚约在100~130mm左右。

b.1~2层的会所、幼儿园、商业拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构。

c.地下车库拟采用采用现浇钢筋混凝土框架结构，楼盖采用现浇钢筋混凝土肋形梁板结构。

3.5.4地基及基础

本工程18~33层高层住宅基础拟采用桩+独立承台+筏板（用于防水）基础，桩拟采用钻孔灌注桩或高强PHC管桩。

会所、幼儿园、商业拟采用柱下独立基础或柱下条形基础。

地下车库由于单柱荷载较大，拟采用钻孔灌注桩或高强PHC管桩。

3.5.5主要材料

a.混凝土

地下室顶板（室外）、底板及外墙：

强度等级C30，抗渗等级S6；

竖向承重构件：

强度等级C40~C30；

楼层梁板：

强度等级C40~C30。

b.钢筋

HRB400级：

fy=360N/mm2，主要用于上部结构的梁、板、剪力墙的分布钢筋及框架柱。

HRB335级：

fy=300N/mm2，主要用于剪力墙的暗柱主筋

HPB235级：

fy=210N/mm2，主要用于梁、柱的箍筋

c.钢材

Q345-B和Q235-B

d.焊条

E43和E50型。

e.填充墙

小型混凝土空心砌块。

3.6给排水设计说明

3.6.1设计范围

3.6.1.1本次设计包括本小区红线内的室内外给排水系统和消防系统

3.6.1.2红线内总水表及其红线以外与城市给水管的连接管段；建筑红线以内最后一个接合井以外的雨、污水管道，均由有关部门负责设计。

3.6.2室外给水设计

3.6.2..1水源：

本小区的供水水源为两路进水分别取自翔宇路DN600和越秀路上DN300市政供水管，在取水管处设DN200水表井后进入用地红线，给水管在本小区环状布置，市政供水压0.25MPa。

a用水量估算：

b最高日用水：

2337.9m3/d

c最大时用水量:

194.8m3/h

用水

部位

用水标准

数量

用水时间（h）

变化系数

最大日

（m3/d）

最大时

（m3/h）

平均时

（m3/h）

住宅

200L/（人.d）

9818人

24

2.0

1963.5

163.6

81.8

停车库地面冲洗水

1.5L/（㎡.天）

42438㎡

12

1.0

63.7

5.3

5.3

绿化用水

1.5L/（㎡.天）

65435㎡

12

1.0

98.2

8.2

8.2

不可预见按10%计

212.5

17.7

9.5

合计

2337.9

194.8

104.8

d生活用水标准：

按按200L/日.人，共2805户，每户按3.5人计

e室外给水系统：

室外给水管道为生活和室外消防共用管道系统。

管道的水量、水压不能满足住宅内部的用水要求，-1-5层采用市政管网直接供水，6-13层,14-21层及22-30层分别采用无负压变频泵组从市政管网直接吸水供给。

（详见室内给排水部分）

f消防系统：

见消防专篇

g节水设施

h卫生间坐便器采用6L冲洗水箱，蹲便器和小便器采用自闭式冲洗阀，水龙头采用陶瓷片密封水龙头。

i住宅每户设分户水表，配套公建单设水表计量，避免浪费。

3.6.2室外排水设计

3.6.3市政道路雨污水合流管网De600.

3.6.4室外排水制度

室外雨、污分流，污水排至市政污水管网；雨水排至市政道路雨水管网。

排水量

最高日生活污水排水量921.7m3

最大时生活污水排水量76.8m3

暴雨强度公式

5030.04（1+0.887lgP）

q=———————————

（t+23.2）0.75P

q:

设计降雨强度（L/S.100m2）

重现期P=1年

雨水量计算：

径流系数取0.70，基地面积为163583M2。

室外道路雨水经水口收集至管道，排至市政道路雨水管网。

管材、接口及敷设方式:

室外污水、废水管道采用双壁波纹管，弹性密封圈承插连接。

室外雨水管采用双壁波纹管，弹性密封圈承插连接。

3.6.3住宅室内给排水设计

3.6.3.1给水系统：

无负压变频给水设备供水。

3.6.3.2管材：

室内给水管立管采用衬塑钢管，给水支管采用压力等级不小于1.0Mpa的PP-R管，热熔连接,热水支管采用压力等级不小于2.0Mpa的PP-R管，热熔连接,

3.6.3.3采用远传干式水表，设置在公共管井内。

3.6.3.4洁具选择：

座便器采用6.0L两档冲水量水箱。

小便器均采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。

洗脸盆采用陶瓷片密封水龙头或自动感应式水龙头。

3.6.3.5于厨房设置煤气电热水器。

3.6.3.6室内卫生间给水管道全部暗装。

3.6.4室内生活污水、废水系统

3.6.4.1室内污、废水采用合流制排水系统，底层单独排放。

0.000以上污、废水直接排出室外，地下自行车库及汽车库内废水经地面排水沟排至集水坑经潜水泵提升排至室外污水管网。

3.6.4.2为保证排水通畅，高层住宅卫生间设专用通气立管，每隔两层设结合通气管与污水立管相连。

污水集水坑均设通气管

3.6.4.3排水附件：

采用直通式地漏加存水弯，存水弯水封深度大于等于50mm，坐便器应具有冲洗后延时补水（封）功能。

3.6.4.4管材：

室内排水管、通气管均采用PVC-U排水塑料管，承插粘接。

立管低部的弯头和横管采用日标承压排水PVC—U管。

压力排水管采用焊接钢管，焊接或法兰连接。

3.6.4.5管道敷设：

除管井内排水管外，其余为明敷。

3.7雨水排水系统

3.7.1暴雨强度公式：

5030.04（1+0.887lgP）

q=———————————

（t+23.2）0.75P

屋面水雨重现期P=5年

屋顶女儿墙设溢流口，屋面雨水排水与溢流口