郑东新区房地产市场调研报告.docx
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郑东新区房地产市场调研报告
郑东新区
房地产市场调研报告
目录
一、郑东新区概况3
1.1区域范围及规划3
1.2区域配套4
1.3近期区域规划建设5
二、郑东新区房地产市场概况6
三、郑东新区土地市场简析7
四、郑东新区住宅市场现状9
4.1郑州市场整体现状9
4.2郑东新区房地产市场整体状况11
4.3郑东新区各类物业供求比及价格走势关系对比13
小结：
14
五、2010年下半年预计市场投放项目一览15
六、竞争区域楼盘简析16
一、郑东新区概况
1.1区域范围及规划
郑东新区位于郑州市区东部，是郑州市为实施中部崛起、加快城市现代化进程战略而投资开发建设的政府主导色彩强烈的新城区。
郑东新区
西起
老107国道
东至
京珠高速公路
南至
机场高速公路
北至
连霍高速公路
远期规划
总面积约150平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区
实现日期
在未来20～30年内建成
郑东新区的发展建设始终贯穿规划蓝图最终方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理念
：
全区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖高校园区、科技园区和经济技术开发区六大功能组团组成。
郑东新区自2003年1月20日开工建设，截至2008年5月，建成区面积已达50余平方公里，累计完成固定资产投资543.5亿元，累计开工项目402个，在建和建成房屋面积1780万平方米，入住人口达23万人，形成了一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区。
2008年—2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，“十年建新区”的总体目标是：
到2012年，中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。
通过5年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地和现代制造业基地。
1.2区域配套
◆交通配套
郑东新区规划道路230多条，起步区共建设道路91条（段），总长度约176公里。
已通车道路44条（段），全长约97公里；已开工的33座桥梁中，19座已竣工；区内已开通43路、47路等多条公交线路。
起步区CBD内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路，实现全面亮化。
龙湖地区规划道路总长175公里，其中快速路15公里，次干路35公里，支路71公里。
规划4处公交枢纽站，两处中长途汽车站。
◆教育医疗
龙湖南区规划小学6所、中学4所，其中北师大附中外国语小学已投入使用。
商住物流区规划小学16所、中学8所，其中金水区和管城区安置小区内的3所中学、4所小学均在建设中，第47中学已经投入使用。
新区已确定的医疗新建项目共有8个，目前，河南省直第三人民医院、郑州市紧急救援中心已开工建设，河南省疾病预防中心即将投入使用。
另外还有同仁医院，热力颐和医院。
◆商业配套
郑东新区龙湖南区总面积为25万平方米的大型商业SHOPINGMALL宝龙广场，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，汇聚国际及国内著名商业及娱乐业巨头，成为郑东新区商业核心。
CBD中央商务区内外环之间规划建设有大型商业步行街，如：
丹尼斯商街、中油国际名店街、奥园国际名店街等。
1.3近期区域规划建设
2009年11月19日，郑汴新区总体规划（2009～2020年）通过规划方案。
按照总体规划，郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，总面积2077平方公里。
规划范围：
东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南县界，北至黄河南岸，相当于1.8万个绿城广场。
其中，郑州新区西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至黄河大堤，面积约1840平方公里。
主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州国际航空港区、白沙官渡产业集聚区、郑州国际物流园区和郑州出口加工区以及沿黄生态文化旅游产业带对应区域和现代农业示范区。
开封新区东起金明大道、西至中牟东边界、南至规划建设的郑民高速、北至黄河大堤，面积约237平方公里。
主要在郑汴产业带规划的原汴西新区基础上，与郑州新区实现空间衔接。
郑汴新区的发展目前大致分两个大阶段，近期为2009年~2010年，远景为2020年~2050年。
根据总体规划，到2020年，新区建设用地规模控制在410平方公里，郑汴新区总人口500万人，城市化水平86%。
其中城市功能区人口430万人，镇区人口35万人，农村人口35万人。
郑汴新区的功能定位为科学发展改革试验示范区，城乡统筹发展的示范区，国家区域性物流枢纽，区域金融中心、先进制造业基地，全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区，中原城市群的核心区。
新区发展目标是建设“五区一中心”，即建设成为现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。
新区交通规划依托国家干线交通系统，围绕高铁客运中心、航空港、铁路集装箱中心站、干线公路物流港与郑州市火车站（市区站）共同构成的“五大枢纽”，通过建设中原城市群城际轨道交通,完善区域内高速公路网络，形成区域内和中原城市群便捷的对内、对外交通联系，打造各种交通方式有机衔接、功能层次分明、快速便捷、高效安全的一体化综合交通运输体系，实现中原城市群半小时交通圈和1小时交通圈，支撑中原城市群“一极两圈三层”的空间布局，促进中原城市发展。
二、郑东新区房地产市场概况
郑东新区房地产项目以高档住宅和高层写字楼为主。
在整体销售均价价方面，2004年初，东区楼盘刚开始销售时，均价在每平方米2500元左右，到年底时就已经涨到了3200元。
而到2005年时就已经达到了4000元，截至2006年底均价在4500元左右。
至2009年底，整体商品住宅市场成交均价突破5000元/㎡；根据此次调研整理，郑东新区的住宅市场目前均价已经突破7000元/㎡，其中龙湖南区的高档住宅最高价甚至达到16000元/㎡。
而写字楼市场进入到2010年以后，主要供应区域集中在商都路沿线，最具代表性的商都世贸中心售价6900元/㎡。
住宅与写字楼价格倒挂。
目前郑东新区以CBD为核心,周边房地产市场已经形成两大供应区域：
（1）CBD以北，龙湖南区高档住宅群
以高档住宅为主，由于目前区域内可开发土地日渐稀少，自2010年以来，区域内以宏光蓝水岸，新芒果双河湾，中豪汇景湾为代表的高层住宅项目成为了市场供应的主流，与前两年住宅市场以低层别墅、花园洋房、低密度高规格为主要价格拉升支撑卖点不同的是，目前的住宅项目多凭借绝版的地理位置，周边已经成型的良好生活环境，教育配套为主要的价格支撑。
仅是凭借绝版的地理位置和纯多层电梯洋房的古德嘉苑项目，其最高售价已经达到16000元/㎡的天价
（2）以商都大道，金水东路沿线为主的商住物流园区中高档住宅群
以中高档次住宅为主，主要以商都大道沿线的正商东方港湾，高速奥兰花园，新里卢浮公馆，东方鼎盛时代项目，金水东路沿线的德国印象二期，郑东曙光苑，绿地·原盛国际等纯高层项目为代表，与商都大道沿线多高层住宅项目不同，金水东路凭借其新区行政大道的资源性优势，除了住宅项目之外，沿线也较多高层写字楼，例如永和国际广场，SOHO新干线等。
值得一提的是，随着郑东新区火车站的开建和龙子湖高校园区正式进入大规模建设时机，远郊的庙张社区和龙子湖高校区北部的姚桥社区的房地产开发进入了一轮新的建设高潮：
姚桥社区北部的龙子湖印象项目也达到了2900元/㎡的入市均价。
更具地缘优势的庙张社区的观屿国际项目由最初的3000元/㎡跳涨至目前的5900元/㎡价格。
郑东新区房地产住宅市场发展的行政导向色彩浓厚。
三、郑东新区土地市场简析
受2007年宏观调控的累积效应影响，2007-2009年上半年的郑州土地市场较为冷清，多地块底价成交，也不乏退地，流拍现象。
伴随着2009年下半年住宅市场累积刚性需求的集中爆发，由年初的遇冷到年中市场的火热，良好的市场形势使开发商拿地意向巨变，但此时市场上已没有较大规模性土地的出让了。
2009年10月23日，鑫苑在经过近一小时的激烈竞标，力压正商等其他五家知名房地产公司，最终以469万元/亩的市场新高拿下位于位于东风东路以西、安平路以北住宅用地地块，而该地块仅84.15亩，东区的住宅用地市场火热程度由此可见。
2009年的郑东新区土地市场出让土地用途多样，各种类物业属性的土地均有出让，但以住宅、商办土地为主，其中住宅用地供应量为41.74万平米（约合626.10亩），商办用地供应量为39.70万平方米（约合595.90亩）。
由于郑东新区整体规划用地的统一要求以及2010年年初以来郑东新区土地市场投放政策性的引导，2010年上半年郑东新区商业，商务用地供应量均呈现饱和状态。
而住宅用地供应量极少，在巨大的市场压力之下，住宅用地的稀缺与商办用地的过量形成鲜明对比，住宅价格飙升幅度远远超过了写字楼价格，受巨大的市场利益驱动，市场涌现出了诸如宏光蓝水岸，蚂蚁SOHO,SOHO新干线等一批“商改住”的商住两用项目。
附表：
09年至今郑东新区成交部分住宅用地一览表
使用权人
位置
使用权面积（亩）
成交总价（万元）
成交单价（万元/亩）
郑州超达置业有限公司
相济路南、庙张街西
20.36
700
34
河南煤业化工集团有限责任公司
永平路南、心怡路东、安平路北
78.75
20123
257
郑州凯华置业有限公司
中州大道东、商鼎路北、通泰路西
5.45
1673
307
河南新城置业有限公司
正光路南、中兴路西
109.71
8888
81
郑州创力置业有限公司
石化路北、原107国道西
5.31
247.41
47
河南嘉园房地产开发有限公司
黄河东路东、祥盛街南
57.19
2002.09
35
河南省立奇置业有限公司
七里河南路南/中周路东
16.84
2660
158
河南财信置业有限公司
商都路南、黄河东路西
159.37
34265
215
河南东洲置业有限公司
东风东路西、七里河南路
9
2100
233
郑州宏远置业有限公司
七里河南路南、康平路西
55.27
8843
160
鑫苑（中国）置业有限公司
东风东路西、安平路北
84.15
39500
469
四、郑东新区住宅市场现状
4.1郑州市场整体现状
Ø郑州市场整体月度供求关系
受08年宏观调控累积效应影响，郑州市2009年整年房地产市场处于严重的供不应求状态，供求比在09年7月份达到历史性的0.09：
1，除去09年1月份和12月份市场供略大于求之外，09年市场整体供不应求现象突出。
而2010年前四个月郑州房地产市场依旧延续供不应求的市场走势。
随着2010年出台的一系列严厉的调控政策，特别是年初出台的针对闲置土地征收增值税措施进入实质性操作阶段，郑州市房地产市场开工面积将会有所增加，供不应求市场态势有望在10年下半年至11年上半年得到暂时缓解。
Ø郑州市场整体供应量分析
2008年5月份到2009年4月份，郑州市房地产市场投放商品房面积858.42万平米，
2009年5月份到2010年4月份，郑州房地产市场投放商品房面积725.26万平方米。
商品房整体投放量环比减少15.51%。
局部看，月度市场投放量走势上，2010年前四个月商品房投放量为253.7万平米，较09年同期商品房投放量增加53.20%。
商品房供应增量趋势明显。
Ø郑州市场整体销售量分析
2008年5月至2009年4月，郑州市商品房销售面积804.53万平米，
2009年5月至2010年4月，郑州市商品房销售面积1246.44万平米，市场需求量环比增加54.93%。
市场需求态势旺盛。
局部看，2010年前四个月商品房销售面积377.19万平米，较09年同期市场销售面积增长29.20%。
Ø郑州市场整体价格分析
由上图可以明显看出，09年5月至10年4月份，郑州市商品房销售价格呈现持续上涨态势，2010年2月份商品房价格高达5618元/㎡的均价。
4.2郑东新区房地产市场整体状况
Ø区域整体市场供求关系
与郑州市整体房地产市场供不应求态势相一致，2009年1月期间的郑东新区房地产市场同样呈现较为严重的供不应求，对比09年各月供求比走势，郑东新区供求比甚至低于郑州市场总体供求比。
Ø区域住宅市场价格走势分析
2009年5月至2010年4月，郑东新区住宅价格上涨态势明显，2010年4月份住宅均价的走低，主要受近期宏观调控政策的影响，投放量较大的高速奥兰花园项目封盘，转而进行集团职工内部价格认购而拉低了市场均价。
Ø区域商业市场价格走势分析
与08年5月至09年4月商铺价格高开低走的走势不同，2009年5月至10年4月，郑东新区商铺价格高开高走，市场价格震荡上扬，2010年1月份郑东新区商铺整体均价高达13336元/㎡。
Ø区域办公市场价格走势分析
受09年住宅市场整体供不应求态势影响，郑东新区住宅价格跳跃式增长：
由10年1月份6587元/㎡，跳涨至2月份的7312元/㎡，月度住宅均价涨幅10%，住宅均价甚至超过了办公写字楼均价。
市场永远是以追求利益为先，住宅市场供应严重不足，价格飙升的诱因，导致了部分商改住项目，商住两用项目的出现，写字楼当住宅卖的结果，就是整体拉抬了东区办公写字楼市场的均价。
2009年5月至2010年4月，写字楼价格一路上扬，2010年3月份，东区办公市场均价7421元/㎡。
4.3郑东新区各类物业供求比及价格走势关系对比
小结：
◆郑东新区房地产供不应求态势突显，住宅价格飙升，整体均价超过了办公市场均价。
◆受区域市场及整体房地产市场供应量不足影响，目前东区起步区内房地产已经全面迈入高层时代。
◆伴随着10年郑东新区龙子湖高校区的大规模开发建设，龙湖区也进入实质建设阶段，未来市场住宅用地供应紧张现象将得到缓解。
◆受国家近期宏观政策调控影响，区域内商改住、商住两用项目价格将进一步回落，住宅市场房价上涨态势趋缓，未来区域市场房价上涨预期仍旧强烈。
◆由于郑东新区房地产市场发展带有较浓厚的行政色彩，房地产市场发展更容易受宏观环境影响，预计未来东区房价将小幅震荡前行。
整体市场房价仍将是郑州房地产市场价格的领头羊。
五、2010年下半年预计市场投放项目一览
项目名城
位置
容积率
总建筑面积㎡
物业形态
财信·尚东城
商都路南，黄河东路西
3.5
431170
住宅
东方鼎盛时代
金水东路与农业东路南600米
2.4
236000
住宅
东悦·风雅国际公寓
聚源路与宏图街交叉口东南角
5.5
16551
住宅
东洲·鸣翠苑
东风东路西、七里河南路南
3.5
50398
住宅
观屿国际
郑东新区相济路与庙张街交汇
4.6
63927
住宅
红星美凯龙国际家居广场二期
商都路1号
4.9
183221
写字楼
晖达新领地二期
正光路南、心怡路路西
4.0
132898
住宅
聚龙城德国印象二期
金水东路南、黄河东路西
3.5
46296
住宅
凯华国际广场
郑东新区通泰路与商鼎路交汇处
3.5
55371
住宅
“蓝水岸”二期
农业东路南、龙湖外环南路北、如意东路西
3.9
63172
写字楼
联盟新城五期一批
东风东路南、如意西路东
3.8
26692
写字楼
绿地·新里·卢浮公馆二期宫馆
东风东路东、永平路南
3.8
143890
住宅
绿地·原盛国际
金水东路南、东风东路东
4.0
25011
写字楼
千玺广场
郑东新区CBD商务内环路与商务西四街交叉口
6.0
240000
写字楼
尚书苑
农业东路、福禄街
2.8
175225
住宅
深航·金鹏时代
金水东路北、中兴路西
3.5
165385
住宅
鑫苑世纪东城西苑
东风东路西、安平路北永平路南、康平路西
3.5
111608
住宅
郑东曙光苑
金水东路与聚源路交叉口南200米
3.5
64507
住宅
中豪汇景湾
郑东新区金水东路与心怡路交汇处
3.5
330000
住宅
河南中力国际酒店
郑东新区天韵街南，九如路西
2.0
44858
写字楼
中央特区四期
郑东新区农业东路与金水东路交汇处南600米
3
55299
住宅
根据我公司近阶段密集调研，未来半年至一年时间郑东新区房地产市场投放量将呈现爆发式增长，预计投放商品房面积266.15万平米。
市场供不应求态势将进一步得到缓解。
市场竞争态势将更加激烈。
市场价格有望进一步回归理性，住宅市场价格涨幅趋缓，但整体房价走高预期仍较为强烈。
六、竞争区域楼盘简析
◆郑东曙光苑
地址：
金水东路与聚源路交叉口南200米
开发商：
河南省泰山岩土实业有限公司
投资商：
河南大圆满置业有限公司
全案代理：
恒辉
均价：
该项目预计10月份开盘，目前只接受意向登记，价格待定。
总占地面积：
27.65亩
总建筑面积：
64506.6㎡
物业类型：
高层
容积率：
3.5绿化率：
36%
开盘时间：
预计10月份交房时间：
预计在2012年年中
项目概况：
由5栋高层组成，顶层为空中四合院设计，区内配套——地下停车位，水系景观绿化。
优惠措施：
2010年5月底恒辉代理入驻之后，进行前期排号选房——到指定交行三个月定期存款一万元即可。
◆正商东方港湾
地址：
郑东新区东风东路与商都路交汇处
开发商：
河南正商置业有限公司
全案代理：
恒辉
占地面积:
67349平方米总建筑面积:
229521.97平方米
物业类型：
高层住宅
容积率：
3.41绿化率：
37.80%
开盘时间：
2008-09-20 交房时间：
2010-05-01
均价：
最低价6000元/㎡，最高价8000元/㎡
优惠措施：
按揭1%。
，一次性3%，价格区间7000-8600元/㎡
建筑风格：
建筑外立面，采用蓝灰色系搭配，国际简约风格装饰形式，阳台的方正格子形状设计，更使建筑呈现出流畅线条质感，楼体底部利用国际主流风尚的灰色，作为港湾建筑的特色基调。
目前现状：
正商东方港湾最后一批两房亮相，86平米两房变三房，首次置业首付20%。
◆新里·卢浮公馆
地址：
郑东新区东风东路与永平路交汇处
开发商：
上海绿地集团
占地面积：
212614.80平方米
总建筑面积:
333333.30平方米
物业类别：
高层住宅
容积率：
3.50 绿化率：
35%
开盘时间：
2009-05-01 交房时间：
2010-10
均价：
一期均价6800元/㎡，二期均价6700元/㎡
建筑设计：
自然绿化与人文的景观园林、欧式商业步行街、多功能主题会所、社区幼儿园、户外运动健身中心、地下车库等产品设计，实现建筑、环境与人居的统一、和谐，构建“优雅、浪漫、闲适、生态”高端人文居住的典范。
优惠活动：
6月享优置业季--五大置业计划，畅享优惠。
活动时间：
6.8--6.30
新里卢浮公馆一期尾房特价房优惠，二期最高优惠3万元。
◆高速奥兰花园
地址：
郑东新区东风东路与福禄街交叉口
开发商：
河南高速房地产开发有限公司
销售：
同致行推广：
尚美佳
景观：
香港贝尔高林建筑：
美国DPZ公司、上海联创、上海同济
占地面积：
186.6亩（124392平方米）
建筑面积：
456874平方米
物业类别：
住宅、普通住宅、公寓、商铺、写字楼
建筑类别：
多层、小高层、高层、板楼
绿化率：
45%容积率：
3.2停车位：
2694
均价：
对外预计7000-8000元/㎡，交通系统内部认购价5600-5800元/㎡
项目规划：
该项目地块方正，整体布局整齐有序，共18栋楼，分为高层和多层，其中高层住宅16栋，多层住宅2栋，会所1栋（含50m游泳池），已于8月28日全面封顶。
建筑设计：
项目采用了art-deco艺术装饰主义建筑风格，两层地下阳光车库、建筑底层架空、室内标准游泳馆、豪华会所、60米景观大道、下沉式中央水系景观。
目前现状：
目前该项目以高速快运系统和交通系统的内部职工团购签约为理由，捂盘惜售，观望意向明显，不过也确实有内部认购，但毕竟少数。
◆东方鼎盛时代
地址：
郑东新区金水东路与农业东路南600米
开发商：
东方鼎盛地产发展有限公司
投资商：
北京元大鼎盛
占地面积：
100000平方米
建筑面积：
236000平方米
物业类别：
小高层，18层高层住宅（1号—10号楼为18层高层）
绿化率：
42.80% 容积率：
2.36
均价：
该项目为原阳光集团阳光·公园道项目，目前正处在项目意向咨询阶段。
预计售价在7000元/㎡左右。
建筑风格：
现代主义花园社区，由河南徐辉建筑工程设计事务所设计，强调实用主义，功能至上，外立面统一，楼宇密度低，楼间距大。
工程进度：
东方鼎盛时代1号地块10栋楼均已封顶。
2号地块开始打桩。
TheEnd!
2010年6月13日
升级会员 