梦溪苑1.docx
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梦溪苑1
梦溪苑房地产项目可行性研究报告
公司名称：
宏泰房地产公司
完成日期：
2011-10-30
目录
第一部分：
项目总论····························································1
1.1项目建设背景··························································1
1.2项目概况······························································1
1.3企业概况······························································1
1.4效益分析······························································2
1.5可行性研究报告编制依据················································2
1.6研究结论······························································2
1.7主要经济指标··························································2
第二部分：
市场预测····························································3
2.1宏观环境分析··························································3
2.2全国房地产行业发展分析················································3
2.2.1行业政策························································3
2.2.2市场供给与需求··················································3
2.2.3行业发展趋势····················································4
2.3市房地产市场分析······················································4
2.3.1供应现状························································5
2.3.2供应预测························································5
2.3.3需求预测························································5
第三部分：
建设规模·····························································6
3.1建设规模······························································6
3.2推荐建设规模及理由····················································6
第四部分：
项目选址····························································7
4.1场址现状······························································7
4.2场址建设条件··························································7
4.2.1回民区气候······················································7
4.2.2交通情况························································7
4.2.3周遭环境························································8
4.2.4拆迁工作补偿补偿标准············································8
第五部分：
建设方案····························································8
5.1项目总体规划··························································8
5.1.1工程概况························································9
5.1.2住宅设计························································9
5.1.3道路系统规划····················································9
5.1.4绿化系统规划····················································9
5.2工程方案·····························································10
5.2.1建、构筑物的建筑特征、结构方案·································10
5.2.2建筑安装工程量及“三材”用量估算·······························11
5.2.3主要建、构筑物工程一览表········································11
第六部分：
进度安排···························································11
第七部分：
投资估算、资金筹措及还贷方案设想···································12
7.1投资估算·····························································12
7.1.1建设投资估算···················································12
7.1.2流动资金估算···················································16
7.1.3投资估算·······················································16
7.2资金筹措·····························································18
7.3还贷方案设想·························································18
第八部分:
效益分析····························································19
8.1经济效益分析·························································19
8.1.1住宅销售价格···················································19
8.1.2销售进度及付款计划·············································19
8.1.3税费率·························································19
8.1.4成本费用估算···················································19
8.1.5盈利能力分析···················································20
8.1.6敏感性分析·····················································21
8.2社会效益分析·························································22
8.2.1项目对社会的影响分析···········································23
8.2.2项目与所在地互适性分析·········································24
8.2.3社会风险分析···················································25
8.2.4社会评价结论···················································26
第九部分：
环境评价···························································27
9.1在项目施工方案的制定中，我们将着重考虑以下方面························27
9.2施工阶段降低对周围环境影响的措施·····································27
第十部分：
结论·······························································27
10.1评估结论····························································27
10.2说明································································28
附录·········································································29
第一部分：
项目总论
1.1项目建设背景
内蒙古宏泰房地产开发有限公司以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为呼和浩特市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。
呼和浩特北部为重要城市副中心，人居环境极佳的高档居住生活、商务、休闲区，雄居回民区成吉思汗大街中心地段，极具活力和发展潜质，坐享政府重点投资和完备的区域配套，未来的生活的便捷与舒适不言而喻。
为满足呼和浩特市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在成吉思汗大街西段，与工农兵路交汇处西北面约300米，开发中高档“梦溪苑”住宅。
1.2项目概况
（1）、项目名称：
“梦溪苑”项目。
（2）、建设地点：
在成吉思汗大街西段，与工农兵路交汇处西北面约300米。
（3）、建设单位：
内蒙古宏泰房地产开发有限公司。
（4）、建设年限：
3年
（5）、建设规模：
6栋
（6）、容积率：
1.3
（7）、绿化率：
50%
（8）、车位配比率：
1:
0.8
（9）、工程概况：
“梦溪苑”项目占地17969平方米，总建筑面积23360.1平方米。
经估算，工程总投资12507.21万元。
（10）、资金来源：
本项目建设资金30%为内蒙古宏泰房地产开发有限公司自筹，70%为银行借款。
1.3企业概况
内蒙古宏泰房地产开发有限公司于2007年在内蒙古自治区呼和浩特市注册成立，注册资金1200万元，在册职工115人，其中有职称的各类管理人员60余人。
公司有包括朔州溢源居房地产开发有限公司，平鲁建筑公司，投资公司在内三大产业，公司资产近12亿元。
其中朔州溢源居房地产开发有限公司成立于2003年，注册资金5000万元，该公司在山西省朔州市已陆续开发了近三十多万平方米的商业房产和住宅。
2007年公司在呼和浩特市和回民区两级政府的大力支持下，通过招商引资的方式积极参与呼和浩特市回民区新区的开发建设，已成功开发了十四万平方米的住宅小区。
2011年公司将对现已取得的大量土地进行开发建设，计划在5年内成功打造一个100万平方米的高端商住城市综合体。
公司坚持“以人为本，和谐发展，回报社会”的经营理念，“以质量铸造品牌，以信誉赢得信赖”的服务方针，致力于提高房产开发水平，着力打造精品工程，提升公司品牌。
诚邀社会各界有识之士加盟，精诚合作，携手并进，共创辉煌明天。
1.4效益分析
根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值517万元，投资回收期2.9年。
财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
1.5可行性研究报告编制依据
（1）、《城市居住区规划设计规范》
（2）、《呼和浩特市城市拆迁管理条例》
（3）、《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）、《住宅设计规范》
（5）、《住宅建筑设计标准》
（6）、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）、《城市道路绿化规划及设计规范》
1.6研究结论
（1）、本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理。
（2）、建设资金30%为自筹资金，70%为银行借款，现场建设条件具备。
（3）、根据对呼和浩特市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
（4）、财务分析结果表明，项目经济效益可行。
1.7主要经济指标
“梦溪苑”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
17969
2
总建筑面积
23360.1
3
建筑容积率
1.3
4
小区绿化率
％
50
5
停车车位
30平方米／车位
624个,18720平方米
7
综合售价多层住宅
元/平方米
5508
9
建设投资
万元
8176.035
第二部分：
市场预测
2.1宏观环境分析
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。
2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。
但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。
知名房地产企业2011年半年报均显示：
中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
从宏观经济形势来看，2011年我国经济有望继续保持平稳较快发展态势，房地产业总体也将与我国宏观经济一起实现平稳发展。
具体来看：
2011年房地产市场发展的政策环境将继续从紧；从市场运行指标来看，房地产市场供给有可能大幅增加；房地产市场销量仍可保持上升趋势；2011年房价涨幅将呈回落态势，但刚性需求与改善性需求仍会构成较大基数，对房价上涨形成现实压力。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
（1）、2010年9月29日，住建部颁布“国五条”：
各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
（2）、2010年10月20日，住建部发布个人住房公积金贷款利率调整通知：
五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。
五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。
（3）、2010年10月20日，国家有关部门《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》：
建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。
2.2.2市场供给与需求
（1）、供给：
将1990之后竣工的城镇住宅，包括商品房以及部分非商品房，划定为有效供给。
截止2010年，城镇商品住宅的有效供给大约为1--1.1亿套；根据我们的预测，至2015年，这一总量将达到1.5--1.6亿套。
2009年以来，国家加大保障性住房建设力度，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
根据初步统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。
2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。
预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。
保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。
与此同时，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，由此可以预计，房地产市场供给将会出现较大幅度增加，并使房地产市场供求关系有所改善。
（2）、需求：
将住宅需求划分为三个层次:
刚性需求、有效刚需和有效需求。
根据测算，截止2010年，城镇人口对于住宅的刚性需求总量约为2.7亿套，其中，有效刚性需求占比6成左右，约为1.6亿套；到2015年，刚性需求总量将进一步升至3亿套，届时有效刚性需求也将达到1.8亿套。
对于有效需求中的投资需求，其并不是房价的有效支撑，只是放大了房价的波动，放弃对其进行量化分析。
2.2.3行业发展趋势
（1）、房地产市场供给有可能大幅增加
2009年以来，国家加大保障性住房建设力度，国办发[2010]4号文中明确指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
根据初步统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。
2011年规划新开工建设1000万套保障性住房，预计年底将新增600万套城镇住房，约3.6亿平方米。
预计2011年全年保障性住房完成投资大约为1.3万亿元，将拉动房地产开发投资增加约10个百分点。
保障性住房建设将对住房供给结构产生较大影响。
与此同时，2010年增加的商品房新开工面积，将会从2011年上半年开始形成市场供给，由此可以预计，房地产市场供给将会出现较大幅度增加，并使房地产市场供求关系有所改善。
（2）、房地产市场销量仍可保持小幅上升趋势
预计2011年全年，一方面，政府调控政策松动的可能性很小，限购、限贷等政策将依然实行，加之“房产税”试点会产生住房持有成本增加的预期，因此投机、投资性需求会审慎入市；另一方面，考虑到2010年12月中央经济工作会议提出要继续加大保障房建设力度，预计一部分刚性购房需求将等待被保障房体系吸收。
但考虑到我国城市化不断发展以及居民通过投资房产以抵御通胀风险的现实需要，预计在成交量方面，2011年全年仍可能保持平稳小幅上升的趋势，但上升潜力较为有限。
（3）、2011年房价涨幅将呈回落态势，但仍面临上涨的现实压力
自中央政府启动新一轮房地产调控以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。
随着调控继续深化，尤其是2010年底以来有关部委果断出手，再度出台了一系列“三次调控”政策，表明了对房地产调控目标毫不动摇的决心。
在市场规律、政府考量以及宏观经济的多重影响下，我们仍维持“2010年4季度房地产行业分析报告”中对房价走势做出的判断，预计2011年房价涨幅将呈回落态势。
2.3市房地产市场分析
2.3.1供应现状
2010年1-6月份，呼和浩特房地产开发完成投资400220万元，与去年同期相比增长83.29%，占呼和浩特固定资产投资的14.17%。
其中住宅完成投资247245万元，同比下降48.06%，其中经济适用住房完成投资0.57亿元，同比增长98.5%。
2010年1-6月，完成土地开发403348平方米，与去年同比增长48.45%，与上月环比增长13.03%；待开发土地面积898061平方米，与去年同比下降68.6%，与上月环比下降3.92%；购置土地面积271562平方米，与去年同比下降27.62%；土地成交价款19972万元，与去年同比下降1.5%。
完成开发土地面积增长，待开发土地面积和购置土地面积与去年同期相比下降幅度均比较大，成交价款略有下降。
2010年1-6月呼和浩特商品房销售仍以住宅销售为主，约占房屋销售的90%。
房屋销售面积1199515平方米，与上年同比增长43.77%，与上月环比下降29.65%。
其中住宅1080971平方米，同比增长44.98%，与上月环比增长26.6%。
现房销售面积605684平方米，同比增长9.59%，环比增长17.46%。
其中住宅销售面积530013平方米，同比增长9.09%，环比增长12.07%；期房销售面积593831平方米，同比增长110.85%，环比增长44.99%。
其中住宅销售面积550958平方米，同比增长112.12%，环比增长44.65%。
商品住宅成交套数9927套，与去年同比增长了104.51%，与上月环比增长36.53%。
其中现房销售套数4770套，同比增长49.91%，环比增长16.83%。
期房销售套数5153套，同比增长208.19%，环比增长64.63%。
“梦溪苑住宅小区”共6栋，每栋106户，共636户。
附近有塔布板小学、攸攸板镇厂汉板小学海拉尔西路小学、呼市十三中学、呼和浩特市第二十中学、呼和浩特市第四十中学、蓓蕾幼儿园、蒙奇幼儿园、世纪春雨幼儿园。
购物可去联华海西店、联华光明路店、北京华联金太店。
银行有呼和浩特市城郊西菜园农村信用合作社厂汉板分社、金谷农村合作银行厂汉板分理处、呼和浩特城郊攸攸板农村信用合作社赛罕路分社、医疗有塔布板村综合门诊部、韩大夫塔布板合作医疗卫生室、福泰药店。
2.3.2供应预测
2009年呼和浩特房地产开发投资持续回暖。
一季度、上半年、前七个月、前八个月和前三季度房地产投资增速分别为-4.1%、-3.4%、4.7%、9.2%和13.1%，房地产开发投资金额逐渐递增。
前三季度，房地产开发完成投资127.86亿元，同比增长13.1%，增速比1-8月上升3.9%。
其中住宅投资累计完成97
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