青岛市崂山区午山社区旧村改造项目可行性研究报告.docx
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青岛市崂山区午山社区旧村改造项目可行性研究报告
青岛市崂山区午山社区旧村改造项目
可行性研究报告
第一部分总论
一、项目名称及项目承建单位
1、项目名称：
青岛市崂山区午山社区改造项目。
2、项目承建单位：
青岛安信置业开发有限公司
3、项目承建单位概况
公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。
公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。
公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。
二、项目概况
1、项目建设地点
本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，项目占地面积55.38公顷。
2、建设规模与内容
本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。
3、投资规模及资金筹措
本项目建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹。
4、建设期
本项目建设期为5年。
三、可行性研究的范围和依据
1、可行性研究的依据
① 青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2006]276号）
②青岛市规划局《关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见》（青规业字[2006]34号
③青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]22号）
④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件《崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见》（青崂土预字[2007]14号）
⑤青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]154号）
⑥青岛市城中村（居）改造领导小组办公室《关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函》（青建函字[2007]35号）
⑦青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2007]588号）
⑧青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》（青规函业字[2008]138号）
⑨ 由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的《崂山区午山社区旧村改造实施方案》
2、可行性研究的范围
本报告主要研究范围包括以下几方面：
1、通过对青岛市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。
2、通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。
3、在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。
4、根据项目经营特点提出本项目管理体制、机构设置和人员编制方案。
5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案。
6、根据本项目的建设标准，对项目的土建工程、公用工程等进行详细测算，提出项目的总投资额。
7、依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点，对项目进行财务评价。
3、可行性研究结论
1、项目的建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工的住房条件有着积极的推动作用。
2、通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。
3、该项目外部配套条件好，方案可行。
4、项目建设资金已基本落实，社会效益、经济效益良好。
项目主要技术经济指标如表1-1。
表1-1项目主要经济技术指标表
指标名称
单位
数量
备注
总用地面积
公顷
55.38
总户数
户
4622
总居住人口
人
13866
按每户3人计
总建筑面积（地上）
平方米
725200
其中：
住宅
平方米
549200
公建
平方米
176000
容积率
1.31
最大建筑高度
层
18
项目总投资
万元
466073.77
投资利润率
税前
42.62%
税后
31.97%
项目建设期
年
5
第二部分项目建设的背景和必要性
改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。
青岛市的城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。
1994年，随着青岛市行政区划的调整，建设“大青岛”的步伐正式启动。
青岛市委、市政府决定，将城市的行政、经济、金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新的一轮飞跃。
随着十几年的建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备的现代化新城区。
为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造、解决青岛海关职工住房的指示精神，2005年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了《建设工程规划审查函复意见书》。
根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。
第三部分市场分析
一、市场现状及发展趋势分析
1、全国房地产市场现状及发展趋势分析
国家统计局19日公布的2009年全国房地产市场运行情况显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。
12月份,全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官。
值得注意的是,根据公布的数据,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%,全面超过了2007年7.6亿平方米的历史高点。
其中,商品住宅销售面积增长43.9%。
不过与此同时,2009年商品房销售额达到43995亿元,比上年增长75.5%,其中商品住宅销售额增长80.0%。
对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的一倍,房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况的主要特征。
另外,2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变化。
根据公布的数据,2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元,比上年增长了44.2%。
其中,国内贷款达到11293亿元,增长了48.5%。
同时,在房地产开发企业的其他资金来源中,定金及预收款达到15914亿元,增长幅度高达63.1%;个人按揭贷款达到8403亿元,大幅增长了116.2%。
贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域,适度宽松的货币政策对2009年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。
根据数据,2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求,商品住宅销售面积增长43.9%,但住宅竣工面积仅增长6.2%。
从未来供应规模来看,2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%,房屋新开工面积增长12.5%,但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了18.9%。
这预示着2010年商品住宅供应量将比2009年增大一些,但增量不会过多。
只有在需求出现明显萎缩的情况下,才会出现供需平衡或供大于求的局面。
就全国而言,2010年新建商品住宅供应依然会偏少,这将影响房价的回调。
因此,“国11条”当中第一项措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”对于遏制房价的进一步上涨将会起重要的作用。
2、青岛房地产市场行业现状及发展趋势分析
① 市场成交：
全年住宅销售面积同比增幅超过130%，12月中高端住宅占比超过40%。
2009年3月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过130%
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统（注：
2009年统计口径不包括胶州市，2008年统计口径不包括胶州市和即墨市）
为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，2008年11月，青岛市政府出台《关于支持居民购买住房的意见》，从公积金贷款、个人购房税费、子女购房等五个方面支持市民购房。
2009年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从3月份开始环比大幅增长，6月单月销售面积达到90.5万平方米；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面积达866万平方米，达到历史最高水平，较2008年增长138%。
② 市场供给：
出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充足出清周期由年初的历史高位19个月大幅下降至年末的5个月
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系
在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在2009年住宅销售面积同比增长138%的市场环境下，住宅可售面积由09年5月的历史高位（619万平方米）下降到12月的482万平方米，降幅为22.2%。
不过住宅出清周期仍由2月的最高位（19个月）锐减到年末的5个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到2010年上半年。
③ 价格表现：
房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统（注：
销售均价数据为住宅项目报价）
随着房地产市场快速回暖，2008年供过于求的市场关系在2009年上半年得到缓解，在下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。
2009年10月青岛住宅价格较去年同期上涨19.4%，其中中心城区涨幅高于5个县级市。
从区域价格水平来看，市南、崂山和市北区位居前三位，分别为19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和莱西市位居最后两位，分别为3125元/平方米和2800元/平方米。
中国指数研究院中国房地产指数系统（CREIS）显示，青岛市住宅价格指数自2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为明显。
住宅价格指数2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为显著
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统
④ 土地市场：
住宅土地成交面积较2008年增长3倍，部分单幅住宅地块总价和楼面地价较上年有显著提高
住宅用地成交面积较2008年增长3倍，成交楼面地价小幅下降5.2%
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统（注：
住宅土地统计包括纯住宅地块以及含住宅用地的综合地块，下同）
住宅用地上市面积同比增长72.3%，起始楼面地价较2008年提高21.7%
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统
二、2010年青岛市房地产市场形势展望
1.市场成交：
预计2010年青岛市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较高水平
2010年1月，青岛市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展，在2010年青岛市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨的政策，除税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至2010年12月31日。
预计2010年在地方政府的大力支持下，青岛市房地产市场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平。
从中长期来看，青岛市作为国内外知名的旅游城市，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，以及“拥湾发展”城市空间发展战略的大力实施，将成为青岛市房地产市场快速发展的主要推动力。
青岛市作为国内外知名旅游城市，将吸引更多外地人前来置业
著名旅游度假城市，游客人数年均增长13.5%
数据来源：
中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统
青岛市作为中国首批优秀旅游城市，凭借着优美的海滨风景和特殊的历史积淀，吸引着越来越多的国内外游客前来观光旅游。
2008年，全市共接待国内外游客超过3470万人次，其中海外游客80万人次。
2001年以来，游客人数增速年均达到13.5%。
作为全国著名的旅游度假城市，青岛市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业、购房安家，成为当地房地产市场长期向好的重要驱动力。
“拥湾发展”空间发展战略将增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，提升购房需求
环胶州湾组团功能定位示意图
来源：
青岛市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统
青岛市总体规划（2006－2020）确定了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。
其中重点强化环胶州湾地区老港区到团岛等中心组团的分工合作与协调发展。
这些举措预计在中长期将会切实增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，促进青岛市经济的快速发展，为当地房地产市场发展提供坚实基础。
2.市场供给：
2010年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足
虽然2009年开发企业加快项目的竣工和推盘节奏，但预计2010年上半年青岛市房地产市场供给仍将偏紧。
不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积、新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，2010年下半年市场供给将较为充足。
3.房价：
2010年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡
基于以下原因，青岛市房价在2010年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括：
2009年青岛市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整一般发生在成交量持续下跌约半年以后；2009年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。
而在2010年下半年，青岛房价或将随着当地住宅成交量的波动而高位震荡。
三、项目所在区域的市场调查与分析
1、项目所处环境调查与分析
项目所在区域位于青岛市崂山区。
崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积389.34平方公里，人口19.14万，2008年全区实现生产总值（GDP）262.90亿元，同比增长7.2%。
2008年全区实现地方财政一般预算收入（区市两级）38.77亿元，增长16.2%，占GDP总量的14.75%，比上年占比提升1.49个百分点；国、地税实现税收收入91.61亿元，增长16.9%，占GDP总量的34.85%，比上年占比提升3.7个百分点；税收占地方财政收入的91.69%，比上年占比提升3.59个百分点。
全区规模以上工业企业实现利税（不含青岛卷烟厂）34.73亿元，增长5.2%。
崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好的区位优势。
项目地块位于午山西麓、松岭路以东，三面环山，其周边地区是青岛市的主要高档住宅群。
在其周边由青岛二中、高职校等。
项目建设地点见附图。
2、项目地块SWOT分析
S－优势
人气――项目所在区域是青岛市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场、青岛二中、青岛海洋大学，位置优越。
环境――项目地处崂山区午山西麓、三面环山，周围没有任何大型的工厂企业，居住环境良好。
土地――项目承担单位已获得该地块的旧村改造开发权。
交通――项目紧临青岛市的滨海大道（松岭路），通过滨海大道与青银高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。
W－劣势
商业、服务――周围缺少大型的商业和居民生活服务设施，
O－机会
交通――随着崂山区基础设施的不断完善，道路交通将更加便利。
T－威胁
竞争对手――项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生一定的威胁。
总平面图
3、项目市场定位
① 市场细分
不同的消费者由于年龄、收入、家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同的要求，从不同的角度出发可以将青岛的商品住宅消费者进行如下划分：
ⅰ 消费能力
经济富裕人群。
该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量的社会财富，购买了几倍于其人数的住宅，是高档楼盘的消费主体。
他们消费房产的目的，更多地是为保值、增值或以投资为目的的。
不管是自住，还是其他用途，该类消费群体的市场需求一般是地段优越、设施完善、景观优美的高档楼盘，尤其强调楼盘的品质和稀缺性，以大房型为多；选择的楼盘多具有地段不可替代性。
新兴的中产阶层，主体是有一定经济基础的白领、小私营企业主、国家干部等。
他们具有较强的经济实力，是中高档楼盘的消费主力；该类消费群体的市场需求注重楼盘的整体品质，比较在意地段区位，但不强求最佳；却强调整体环境、服务配套、出行方便；在房型选择上涵盖面较广，根据实际需求情况，从小房型的单身公寓到中大房型都有需求。
外地投资客户。
需求量大，已占青岛高端房产投资客源的四分之一。
ⅱ 工作需要、生活方式等。
奔波于居住与工作地之间的消费者，选择靠近交通枢纽的楼盘，比较重视交通条件；自由职业者、工作时间、地点较为随意的SOHO一族，选择房型设计有利于其工作或个性的住宅；有更换工作意向的消费者，这类消费者则在购买住宅是就做好了两手准备，不仅关注住宅的居住条件。
由年龄、生活习惯等产生的行为差异导致消费者产生不同的购买偏好。
年轻人向往市区的繁华热闹，老年人则希望有舒适、安逸的生活环境和良好的医疗保障。
ⅲ 家庭居住结构。
随着经济发展，家庭居住结构也正发生改变。
年轻人应该照顾老人，在日常生活和照顾孩子方面也需要老人的帮助；但生活节奏的加快和生理、观念、行为方式的差异往往激化了老年人与年轻人的摩擦，老中青三代同堂的情况有所改变；开始有更多的子女和老人选择分开独住。
这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况：
⑴多代同堂或毗邻而居；⑵近距离的分居；⑶完全的独居。
居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型组合和配比，要能体现并适应于这种变化。
第一类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足老中青三代人的需要。
住宅面积和房型可能较大；或者子女和父母是左邻右舍的关系，都单独有自己的居所。
第二类则要求住宅开发的整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。
父母、子女同在一个物业内，彼此居住有一定的空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。
第三类则反映社会需求老年公寓。
让老人们生活在一起，有适合老人居住的空间，并提供相应的专项社区服务，这将成为有别于敬老院的新的住宅开发新模式。
② 项目市场定位
根据本项目的特点和项目承担单位的情况，项目的主要消费群体将是经济富裕人群和新兴的中产阶层，面向事业有成、工作稳定在青岛常住的消费者以及越来越多的外地投资客户。
在户型设计上将考虑不同消费者的需求，在单体房型设计和楼盘房型组合方面满足不同消费者的需要，扩大项目的目标市场。
3区域内项目分析
新华锦爱丁堡国际公寓
新华锦•爱丁堡国际公寓地处松岭路和辽阳东路交接处，属于青岛东城高尚居住区的核心位置；占地面积约10万平方米，总规划建筑面积约27万平方米，新华锦•爱丁堡国际公寓规划建设沿街商业网点、公寓住宅、五星级酒店等。
规划建设20栋小高层、高层建筑。
小高层住宅设计为9到11层，高层规划为20到24层，标准户型在56平方米到180平方米之间项目3年后落成。
上实·海上海
上实·海上海是上实地产2009年主要的项目。
上实海上海项目定位于高端豪宅，5栋高层，总建筑面积6万平。
上实海上海户型面积区间在178—1000平米之间，精装修。
5栋板式高层。
楼层数：
1、5#楼28层；2、3、4#楼30层.楼体高度：
1、5#楼高89.3米；2、4#楼高98.1米；3#楼高99.5米。
目前销售均价在30000元/平方米
恒基新天地
恒基新天地项目位于香港东路千禧龙苑东、美林小镇西，恒基新天地由九栋别墅和叠加花园洋房及三栋小高层电梯公寓组成。
恒基新天地为200-500平方米的极品豪宅，3.2米层高，65%的绿化率，户均双车库，拥有世界顶级物业顾问、世界顶级厨、卫设备、五星级豪华装修，国际5A级智能化管理，为中国首家精装修智能车库、首家无沥青、水泥路面、首家园外人、车分流。
恒基新天地可提供户均双车位车库，电梯直达地下车库，户均双车位的设计。
由电脑直接控制车门自由出入，实行智能化交通管理恒基新天地在中国首家实行车库车位超五星级精装修设计，库位为大理石贴面、豪华门厅设计，给每位业主宾客至归的感觉。
恒基新天地每户设一套日本大金空调（DAIKIN）系统。
目前销售均价为25000元/平方米
颐和星苑
颐和星苑位于青岛市崂山区香港东路四姜一湾，石老人以东、沙子口以西，由颐中地产和环宇地产联合投资、中宇置业有限公司开发，总占地约1400亩，涉及石湾、北姜、西姜、东姜4个自然村旧区改造。
该项目将规划建设1.6公里原生态水系公园、6个原乡欧洲小镇集合建筑规模约22万平方米，物业形式为别墅、洋房、多层、小高层，户型面积从90到500平米不等，设计有套一、套二、套三、套多种户型。
目前销售均价18000元/平方米。
海逸翠庭
海逸翠庭由青岛宏基物业有限公司开发，临青岛石老人国家旅游度假区。
海逸翠庭共8栋多层，复式住宅。
20%超低密度。
30-50多米的大尺度楼间距。
特色：
增加南向采光，楼基座面积小。
海逸翠庭190—330平洋房在售，190平户型带阁楼。
海逸翠庭330平大户型起价13998/平，最低462万/套。
海逸翠庭地下停车位出售，约18万。
四、项目定价
1、住宅定价
以市场比较定价法来确定价格。
比较法的重点是比较实例的选取，即两宗物业之间具有可比性。
为了使比较实例的选取科学、准确，我们根据该项目的特点，选取了该区域内比较典型的、距离本项目较近的崂山区以上几个项目为比较实例。
考虑位置、配套设施、建筑质量、物业管理、外观、户型组合、楼盘规模等修正因素，本项目可将市场平均售价定多层22000元/㎡，高层17000元/㎡，海关住宅按政府定价为6000元/㎡。
2、商业用房定价
商业用房的价格受到地理位置、周边商业用房价格等因素比较大，具有一定趋同性。
通过对周边地区商业用房的销售定价的横向比较，目前其销售价格在18000-25000元/㎡之间，考虑到本项目的位置、周边环境等因素，确定商业用房的价格为20000元/㎡。
第四部分 项目建设地点及外部条件
一、项目建设地点
本项目位于青岛市崂山区午山西麓、西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路。
二、地质条件
目前尚无该地块的正式地质勘察报告，无法判定该地块在地下深层的详细地质情况。
三、抗震设计
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），青岛市抗震设防烈度为六度，该地块为对建筑抗震一般地段，建筑物抗震设计按六度设防。
四、外部配套条件
本项目西邻刚建设完成的滨海大道（松岭路）。
周边的市政配套等基础设施非常完善，完全可以满足项目建设的需要。
1、给水
给水主要为生活用水、消防用水和部分绿化用水，水源采用城市自来水。
松岭路建有城市自来水管网，可满足项目需要。
2、排水
本项目排水实行雨污分流制，雨水、污水分别排至松岭路道路排水管网。
3、电力
青岛市目前电力供应较为充足，项目用电可由临近的城市变电所或输电线路接至。
4、电讯
青岛市电讯事业非常发达，目前城市程控交换机总容量已达300万门，宽带网络建设较为完善，且项目临近松岭路等城市干道，可满足项目电讯需要。
5、热力
松岭路铺有市政热力管网，热源为高温蒸汽，可满足项目需要。
6、交通
项目紧临青岛市的滨海大道（松岭路），通过滨海大道与青银高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。
鸟瞰图
第五章建设规模与内容
一、建设规模
本项目总占地面积为55.38公顷，根据青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书的要求，该宗
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