教育系统公共租赁住房建设工程可行性研究报告.docx

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教育系统公共租赁住房建设工程可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称及项目承办单位

1.1.1项目名称

南丹县2014年教育系统公共租赁住房建设工程

1.1.2项目建设承办情况

项目承办单位：

南丹县教育局

法定代表人：

马训康

南丹县教育局位于广西壮族自治区河池市南丹县城关镇民生74号。

该局主要职责是:

全面贯彻党和国家的教育方针、政策和有关教育的法律、法规；研究起草教育工作的地方性法规、规章，并组织实施;研究全县教育发展战略，统筹规划、协调指导全县教育体制和办学体制等方面的改革；制定全县教育事业的发展规划及年度计划，并指导、协调、组织实施;综合管理全县基础教育（含学前教育）、高等教育、职业教育、成人教育以及特殊教育、社会力量办学、社区教育、扫盲等工作；指导、协调区县及市有关部门的教育工作；负责全县教育督导评估工作;主管全县教育队伍建设工作；根据全县教育事业发展需要，指导和组织实施全县各类学校布局调整工作，指导、监督学校基建，校舍和校产管理工作，以及其他相关工作。

多年来，该局在历届县委、县政府和上级主管部门正确领导下，取得了可喜的成绩，多次获得省、市、县“先进单位”和“双文明先进单位”等荣誉称号。

南丹县2014年教育系统公共租赁住房建设工程，是继农村校舍改造项目顺利实施后，南丹县教育局开展的又一项“惠教工程”。

1.2项目基本情况

1.2.1项目建设地点、内容与规模

建设性质：

新建

建设地点：

分别在八圩乡利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校校园内建设。

建设内容与规模：

新建教师公共租赁住房5幢144套，每套40m²，总建筑面积5760m²，其中芒场镇蛮坝小学教师公共租赁住房480m²，12套；城关镇第二中学教师公共租赁住房2880m²，72套（城关镇第二中学40套，城关镇中心小学32套）；车河镇中学教师公共租赁住房960m²，24套；吾隘镇中学教师公共租赁住房960m²，24套。

1.2.2项目建设方案

成立项目领导小组和实施小组，加强对项目建设的管理和实施。

项目建设期：

1年，即2014年3月～2015年2月。

具体进度安排：

2014年3-7月完成项目前期工作、项目用地有关审批手续；2014年8月动工，到2015年2月前完成教师公共租赁住房建筑物和基础设施的新建与项目验收，2015年3月正式投用。

1.2.3项目申报单位

广西壮族自治区河池市南丹县教育局。

1.2.4项目投资规模及资金构成

本项目建设总投资1036.8万元（人民币，下同），其中八圩乡利乐小学教师公共租赁住房投资86.4万元；芒场镇蛮坝小学教师公共租赁住房投资86.4万元；城关镇第二中学教师公共租赁住房投资518.4万元；车河镇中学教师公共租赁住房投资172.8万元；吾隘镇中学教师公共租赁住房投资172.8万元。

1.2.5资金来源

本项目属于社会公益事业建设项目，拟申请中央专项资金547.2万元，自筹资金489.6万元。

1.3可行性研究报告编写依据

《中华人民共和国教育法》；《中华人民共和国义务教育法》；《国务院关于基础教育改革与发展的决定》；《国务院关于进一步加强农村教育工作的决定》；《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；国家住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》；国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》；《投资项目可行性研究指南》；《民用建筑设计通则》GB50350-2005;《建筑设计防火规范》GB50016-2006;《民用建筑热工设计规范》GB50176-93;《建筑防雷设计规范》GB50057-94（2000版）；《建筑抗震设计规范》GB50011-2001;《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005;《广西壮族自治区建筑工程预算定额》；《河池市建筑材料价格表》；南丹县人民政府与河池市人民政府签订的公共租赁房建设任务等。

1.4综合评价和结论

1.4.1综合评价

本项目作为公共事业项目，以社会效益为主。

项目的价值主要由农村教育事业所产生的社会效益体现出来。

该项目建成后，将较好地解决南丹县教育系统教师宿舍紧缺问题，保障教师的基本居住条件，优化教师生活环境，满足教师生活的实际需要，形成良好的居住氛围，改善办学条件和校园环境，为教师的生活将提供有力的保障。

通过解决教职工的后顾之忧，稳定教师队伍，使广大教师能够安下心来更好地工作。

同时激发他们扎根基层、教书育人的热情，促进城乡教师的合理流动，切实增强学校师资力量，从而推进城乡教育均衡发展。

通过申请中央预算内投资，能够在该县财政较困难的情况下完成八圩乡利乐小学等5所学校公共租赁房的建设，使教师住房条件得到改善，有利于民族团结和社会稳定，体现了党和国家对人民教师的关怀，符合党和国家的民族政策和扶贫政策。

1.4.2论证结论

拟建项目的建设规模依据该县实际情况和国家建设标准要求确定，建设规模合理；建设方案合理，符合节能建筑的要求。

项目无重大污染源，三废排放经采取治理和防治措施后符合环保要求；项目属社会公益性项目，社会效益好。

综上所述，项目建设是必要的，也是可行的。

1.4.3建议

1.基于本项目是公益性项目，建议有关部门给予重点支持，在政策和建设条件等方面给予优惠，特别是在资金上给予重点扶持，以利项目尽快实施建设，尽早为南丹县八圩乡利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校教师提供公租房。

2.为了加快项目的建设进度，建议本项目可行性研究报告批复后，应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期工作，制定出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。

3.项目在施工前，应进一步做好详细的工程地质勘查工作，工程施工过程中要制定严格的质量和安全规章制度，确保项目建设顺利实施。

4.在工程建设过程中，处理好项目的内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门，包括水、电、气、邮电通讯、交通等部门的支持。

5.按照科学发展的要求，本项目的建设应做好环境保护工作，环境保护工作于项目建设必须按“三同时”的原则进行，促进人与自然和谐和南丹县经济和社会可持续发展。

6.应加强建筑抗震设计，并组织进行方案论证。

第二章项目背景及必要性

2.1项目背景

长期以来，我国各级政府一直高度重视住房保障工作。

改革开放30年来，随着房地产业从无到有的迅速发展，广大城镇居民的住房条件得到极大改善。

1978年，全国城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米，广大城镇职工的住房条件到了严重短缺的程度。

随着住房制度改革的不断推进，特别是安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房等各类保障性住房的大规模建设，在房地产市场化、商品化和社会化的作用同步拉动下，到了2009年末，在城镇化快速发展、城镇居民人口大幅度增长的同时，全国城镇人均住房建筑面积已达到30平方米，后十年平均每年每人增长1平方米。

2008年，全国城镇住宅竣工面积达到最高峰，突破了7亿平方米。

城镇居民的住房数量、品质、质量、环境等获得了极大改善，住房建设取得了令世人瞩目的成就。

但是，由于房价的持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力呈相对下降趋势。

在安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房之间，存在着“夹心层”住房困难。

为此，社会各界呼吁，启动公共租赁住房建设。

公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。

各地不论在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。

当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。

2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，同期，全国公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。

重庆、广东、上海等地也纷纷行动，因此可以这样说，公共租赁住房已上升为“国家战略”，并将成为住房保障体系的重要组成部分。

公共租赁住房只为满足基本居住需求公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。

其租金水平高于廉租住房，低于商品房。

公共租赁住房属于保障性住房，但又不同于公益制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是属于社会属性的公共住房。

从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。

公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。

公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。

其目的是用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。

当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。

公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会，符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高后或购买了其他住房后就要退出公共租赁住房，这样，就去除了房价上涨带来的投资收益可能性，如果不是真正的住房困难户就不会选择承租公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房完全是为了满足居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素，使申请人更加纯洁，也避免了腐败滋生的机会。

公共租赁住房具有五大基本特征:

一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房;其二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准;三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的;四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价;五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。

公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式，即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时，也可以在已开发的商品房中或存量住房中收购一些房源。

公共租赁住房有利于住房保障的可持续发展公共租赁住房有利于形成长效循环机制。

公共租赁住房的最大好处是政府可以逐渐掌控保障性住房的房源，从住房保障制度设计上说，可以形成长期良性的循环机制。

公共租赁用房对于解除中小学教师住房难的问题，更有重要意义。

目前，广西壮族自治区农村义务教育阶段共有教师33.01万人，其中，特岗教师1.44万人，有5.45万名教师肩负寄宿制管理教师的职责，但安排入住周转宿舍的教师仅有9239人，仅占义务教育阶段教师总数的2.8%左右，广西城乡中小学教师住房困难问题仍然比较普遍。

近些年来，一些市、县政府通过划拨土地、政策优惠，以及拨付少量资金、学校筹资、教师集资等多种途径，在城镇建设了一批“教师新村”、“康居工程”教师用房等。

但总体上看，目前在城镇，仅部分中小学校拥有一定数量教师宿舍，大多数学校的教师住房仍然比较紧缺;而在广大农村中小学校，多数不能提供教师住房，大部分教师只好在外租房或“走教”。

特别是在偏远的农村学校，教师住房困难的问题更为严重：

第一种情况是：

教师在学校附近租农民的房住，或往返父母家“走教”。

这种情况在边远山区或者经济欠发达地区十分普遍。

这些地区的一些农村中小学校基本没有教师住房，多数教师只能回父母家或在亲戚家借宿，形成“走教”。

有的学校，六、七个青年老师挤在一间二、三十平方米的单身宿舍。

还有的老师挤在学生宿舍里。

由于住房问题，这些学校的教师往往很不安心，总想方设法调往条件稍好的学校去，严重影响了教职工队伍的稳定和教学质量的提高。

第二种情况是：

现有教师用房破旧。

农村中小学校在推进“两基”攻坚过程中，随着新教学楼的落成，普遍将旧教室改作为教师住房。

这类房子多数是建于上世纪六、七十年代的瓦房，历经风侵雨蚀，大部分属于危房，超过使用年限，破败不堪，存在严重安全隐患。

条件稍好的，也是面积