平顶山市房地产市场调研报告.docx

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平顶山市房地产市场调研报告

2011年平顶山市房地产市场调研报告

一、全国房地产市场状况

1、《物权法》的高票通过为房地产业发展保驾护航。

物权法的通过标志着中国民法典向诞生迈出关键一步。

而房地产作为社会及个人最重要的和财富和物权之一，必将在法定的轨道上，更健康、更稳定的持续快速发展。

物权法对房地产及相关产业，提出很多明确规定：

如不登记，房子不算真正属于自己；异议登记15天内不起诉，失效；预告登记，防止“一房二主”；登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任；不动产登记费用按件收取；拆迁、征地应当给予足额补偿；国家抢险救灾可以征用房屋；建设用地使用权期满自动续期；采光权、通风权受到法律保护等等。

2、2012年将成为中国房地产与国际接轨最重要的一年。

在国内，利润率不到10%的行业，可能会被所有的资本抛弃；但是欧美发达国家，利润超过5%的行业或产业，则会吸引大量的资本和人才进入；即使有些行业或产业的寡头无法进入这些产业或行业，他们也会想法设法通过兼并、收购、控股等手段进入。

中国房地产业自2001年全面复苏以来，引起全球资本的强烈关注。

在丰厚利润的吸引下，外国资金想方设法进入中国房地产市场。

为了绕开中国的严格规则，有些外国资本在中国注册在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6％至7％的年租金收益率。

而人民币升值预期，也让他们的获利空间更大。

为了阻止国外资金投机房地产，2006年7月24日，建设部、商务部、国家发改委等六部委曾共同签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称"171文件"）；同年9月4日，作为"171文件"的细则，国家外汇管理局、建设部又联合发布《关于规范房地产市场外汇管理的通知》（以下简称《通知》），旨在加强外资投资房地产领域的外汇管理，对外资投资房地产进行限制。

不过现在看来，在丰厚利益的吸引下，国外资金又找到了新的渗入中国房地产的渠道。

另外，国内房地产企业的资本渴求，也为国外资本的渗透进入开辟了快速通道，如建业、阳光控股等企业分别到国外上市等。

由此，有些专家提出，对于国外资本进入国内房地产，应该采取“疏导”而不是“堵塞”的办法来处理，毕竟，全球化的趋势越来越明显。

随着中国金融业的全面开放，国外资本进入中国的途径更为多元化和复杂化，而中国房地产业与国际资本的接轨也势在必然。

3、中西部二线城市将成为房地产寡头争夺战的焦点。

中国房地产正处于第一个繁荣时代的结束和第二个繁荣时代的开始，已经发生了一些变化。

一方面，第一次繁荣时，房地产瞄准了城市的富裕阶层；而第二轮繁荣，首先是消费者将从富裕阶层消费向大众阶层转移，其次，则是向二线城市、三线城市扩张。

上海、深圳等沿海发达城市的房地产开发，已进入相对饱合状态。

曾在上海、深圳等沿海城市掘得第一桶金、或完成原始资本积累的开发企业，面临着竞争越来越激烈、土地市场紧缩、消费市场萎缩的发达城市，发展环境也日益艰险。

从中国经济发展规律来看，也是从大城市向中小城市推进的过程。

只是说这个推进的过程到来没有？

因为今天中国经济发展，所有人应该说很害怕出现少数城市的急剧繁荣和广大乡村的贫困落后。

这也是各级政府都不愿意看到的。

2005年的沈阳，据说是外资增长速度最快的城市，说明二线城市转移已经开始，同时人口增长最快的城市也在省会出现。

从城市经济排行榜上来看，房地产其实已经开始有这样的趋势。

在河南省内来看，包括建业在河南省18个地市，除开封（目前正积极筹划）外，几乎所有城市都投资开发有项目。

而阳光控股更是在新乡、安阳、焦作、商丘等地开发。

其他如浙江、江苏、福建、上海、深圳等地开发企业，近几年也遍布河南省内各地市、甚至更小的县市城市开发。

4、税费、利率制度将成为中国房地产调控的重要手段。

已正式实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号：

税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。

在全国房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费调控的大幕已然开启。

1月1日起，城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大城市土地使用税，每平方米年税额由以前的0．5元至10元调整为1．5元至30元。

同时，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高１倍的政策也正式实施。

自此，土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高，三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。

2007年的物业保有税征收政策有可能出台，建设部副部长刘志峰曾透露，建设部正会同相关部委研究制定房产保有环节的税收问题，大户型住宅的税负肯定比中小户型重，建设部多名官员也在公开场合声称，拟开征保有税。

这一税收政策一旦出台将会对整个房地产市场产生非常重要的影响。

自2005开始，中央政府通过政策、文件等在信贷、土地、建设、销售等环节，对房地产对行全面调控，由于其政策通过地方政府的执行不力，造成政策越多，房价越涨的不利局面。

中央政府通过税费、利率等金融政策调控，一方面具有针对性和普遍性，另一方面也可以避免因地方政府执行过程中，执行不力造成的调控缺失。

5、房地产购买人群将转向城市中低收入人群。

中国房地产的购买群体正在发生巨大的裂变，消费者的理性将为需要住房的置业群体创造良好的购买环境。

以自住为目的真正需要住房的，在这里，我称为刚性需求。

很多专家对中国房价在调控中上涨解释为“中国房地产存在巨大的需求”。

其实，这里的需求有两种，除了刚提到的刚性需求外，还有一种是资本的需求。

这就是大量来源不明的资本，有的是哄抬房价炒买炒卖，有的是把现金转为不动产增加保值安全或其他目的。

我们已经看到推动房价上涨的并不是刚性需求，而是这种资本需求。

不管一些所谓的专家在如何唱高房价，所有刚性需求的人士都应保持理性。

从大的趋势来看，中国房地产的购买环境正在朝着刚性需求方向发展。

从2006年的宏观调控可以看出：

90平方米以下户型占70%是为刚性需求创造供应环境，2007年将充分显示其作为宏观调控的核心效应；国税总局即将推出的大户型保有税，是为刚性需求创造舆论环境，就是以保值为目的占有住宅也要付出长久的成本；二手房5年内转让课以重税是为刚性需求创造需求环境，那就是把炒家逼出市场；所以，2007年，真正需要住宅的置业人士将迎来近5年来最好的购买环境。

而随着房地产市场的发展，第一轮置业者主要以个体私营业主为主，这一轮需求得到过度满足。

供应环境、舆论环境、需求环境都在为趋向大众，关注民生；因此，购买90平方米以下户型的人群，必将转向中低档收入人群，并以其为主力人群。

二、平顶山房地产供应现状

1、供应市场特征

●平顶山市的经济发展势头强劲，住宅消费热情极大。

2006年1-10月，商品房销售面积达到了51.8万0，同比增长143.3%，其中期房销售面积为46.1万0，同比增长了373.5%。

全市商品房销售额为74717万元，同比增长176.4%，其中期房销售额为66962万元，同比增长483.8%。

●平顶山房地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”的整体上升局面。

经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中心城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。

●郊区大盘的开发模式即将出现。

在平顶山市住房建设规划（2006-2010）中，我们可以看出，新的住宅区主要分布在老城区的边缘，并将出现一些较大规模的楼盘，如平煤牛奶场北侧地块约150多亩、西高皇地块约300亩、平煤阳光花园小区约170亩、平煤幸福小区约180亩、平煤康馨花园约150亩，其他如生态园东部居住区超过1000亩，其他100亩以上的小区也有十几个。

由于新老市区距离较远，形成“双核效应”，以拆建老区和开拓新区土地为主的市场供应，房价将形成与土地成本相互促进、共同提升的局面，房价还有进一步提升的空间和可能。

●高层作为新型住宅形态，接受度上与其他形态产品有很强替代性。

市场仅亿升城市花园是纯高层住宅小区，高层住宅投放量，与其经济发展和城市形象不符，且随着土地资源的日益稀缺，预计在未来的2-3年内，有较多的高层住宅入市。

2、平顶山主要楼盘简况

●、九天庄园

开发商：

平顶山常绿置业

策划代理：

平安知本行

地址：

平顶山新城区管委会西侧

建筑指标：

1、   占地面积：

约257亩

2、   总建筑面积：

约25万0

3、   中心广场面积：

约53700

4、   容积率：

1.36

5、   总户数：

1530户

6、   绿地率：

41%

建筑形态：

45栋住宅楼，其中80%为定向开发，20%对社会公开发售，基本销售完毕。

户型面积：

139-156四房，203复式楼

均价：

2180元/0

项目配套：

幼儿园、超市、30000会所，22亩城市公园。

欧式坡屋顶带保温隔热、防水层，外立面为高档外墙面砖，窗户为高档发彩色外飘窗，电话、有线、宽带、水、电、煤气、暖气、高档入户防盗门、可视门铃对讲系统等。

●、优诗美地花园（已售磬）

开发商：

平顶山千田房地产开发有限公司

地址：

电业局南新华路与东风路交叉口东200米

建筑形态：

小高层（8-12层）、沿街底商

占地面积：

150000

主力户型：

3房和4房、5房；室内设计错层。

面积跨度：

105――2690之间

均价：

1900元左右

项目配套

1、 自身配套：

6重智能化安防、业主专用会所、超市

2、 市政公共配套

暖气入户；热力供暖，分户计量，24小时热水供应；电话、宽带入户；医院：

平顶山妇幼保健医院、解放军152医院；学校：

平顶山工学院、沁园小学校、平顶山第二中学、神马幼儿园、电业局幼儿园、沁园幼儿园；银行：

工商银行、农业银行；市场：

万客来超市、餐饮一条街、建材大世界；交通有17、18、27、38路公交车

定位语：

平顶山首家山水园林式高尚住宅区。

●、天意摩登豪（商业部分）

开发商：

平顶山天意实业有限公司

建筑设计：

中国建筑集团中南公司

地址：

新华路与矿工路交叉口西南角

建筑指标：

1、 占地面积：

约0.89公顷

2、 建筑面积：

316750

3、 容积率：

3.6

4、 总户数：

254户

5、 绿地率：

18%

建筑形态：

高层、小高层、沿街底商

户型面积：

40小户型―1700

均价：

2400元左右

项目配套

1、 自身配套：

商业街

2、 市政公共配套

煤气、暖气入户；热力供暖，分户计量；电话、宽带入户；医院：

市第一人民医院；学校：

市一高、市六中；银行：

建设银行；市场：

九头崖超市；

交通：

17.18.6.31.34路公交车

定位语：

鹰城首席精装小户型

●、帝景花园（商住一体）

开发商：

平顶山市兴平房地产开发公司

地址：

平顶山卫东区新华路与矿工路交叉口路东

建筑指标：

1、 总建筑面积：

688880

2、 绿化面积：

100000

3、 占地面积：

约40.1亩。

建筑形态：

沿街普通多层和商业，内部为多层（7层），共11栋，其中1栋小高层（9层），地下室2.4M

主力户型:

三房

价格：

多层：

2层2360元，3、4层2660元，5层2560元，7层1980元；

小高层：

2、3层2880元，4、5层2980元，6、7、8、9层3080元；

房价内含水、电、煤气、暖气、四通的初装费；

按揭优惠2%，一次性付款优惠5%。

地下停车场：

轿车车位，五万左右。

物业：

0.35元；

项目配套

1、 自身配套：

商业街

2、 市政公共配套：

煤气、暖气入户；热力供暖，分户计量；电话、宽带入户；医院、学校、银行一应俱全；