房地产市场形势分析专业.docx

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房地产市场形势分析专业

2011中国房地产市场形势分析

“十二五”期间我国房地产行业如何透视现状、锚定未来，战略前瞻、科学规划，寻求突破，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？

2011年是我国“十二五”规划的开局之年，房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，在我国国民经济发展过程中起到了举轻若重的作用。

我们对整个房地产数据的市场的判断、分析，建立在数据基础之上，为此，在过去的九年间，我们建立了一个非常非常巨大的数据仓库，我们利用这个数据仓库去判断市场。

　　在过去的三五年里，实际上我很多朋友都会问我一个问题，他们说，为什么易居中国能够抓住每一个市场机会点，取得了一个快速发展，我相信在座的很多企业，很多朋友，你们的企业也是在过去的房地产的跌宕起跌宕起伏住了市场的机会而快速的发展到今天，实际上原因只有一个，这个原因是在于这些企业的决策层，或者说他的老板，他对生意机会的一个把握，这个把握是感性的，讲到这里实际上中房信集团是做什么？

它的一个功能就是对这种生意机会的感性的这种把握转换为通过理性的数据分析得出结论，这是我们干的一件事情。

　　那么所以说，我们的整体的房地产数据的市场的判断、分析，建立在数据基础之上，为此，在过去的九年间，我们建立了一个非常非常巨大的数据仓库，那么在这个数据仓库，我们利用这个数据仓库去判断市场，那么所以说，在我今天正式的开始给大家分享我们的一些市场的判断的结果之前，我先给大家做，为我们的这一套数据仓库做一个动态的展示。

这个界面实际上在CRIC中房信集团上市过程当中，他实际上打动了、说服了很多投资者，那么我们的这个数据仓库，简单的说有四大功能：

　　第一个功能大家可以看到，是一个海量的数据检索功能，也就是说，只要大家在全世界，凡是能够上网的地方，大家可以登陆这个界面，在里面去搜，可以搜什么呢？

他可以搜房，搜地，搜产业信息，简单的说，一句话搜房地产，大家记住，只要在世界能够上网的地方就可以登陆它搜搜。

这是第一个功能。

　　第二个功能的名字叫做统计中心，大家可别小看这个功能，这个功能实际上是我们在过去几年间充分模拟了在座的专业人士了解市场的一个习惯，为什么这么说呢？

打个比方，比如说我要了解南京市场，我一般既不会了解南京的宏观数据，也不会了解南京的某个楼盘的具体数据，我一定了解这个中观市场，什么叫做中观市场？

中观市场就是几个相类似的楼盘组成的市场，那么统计中心是干什么的呢？

统计中心呢，举个例子，我可以进入统计中心，比如我要了解南京什么房子卖得贵，什么房子卖得好，什么房子卖得快，什么房子卖得又贵又快，我怎么得到这些信息呢？

可以进入统计中心，进入南京，然后我通过一些筛选条件的设置，比如说我可以查项目成交的排行榜，通过时间的设定，从今年1月1号到11月30号，我可以看一下通过成交金额的一个排行榜，那么很快，我们可以看到这样的一组数据，那么这里面，我们可以发现，南京的这个市场，里面有三个项目，世茂外滩新城、雅居乐花园，朗诗国际社区，他排入了前十名，显然这三个房子是又贵又好的三个房子，这个价格在南京是不错的，如果我想更加深入的了解这个项目的具体情况，我可以把，比如说我对世贸外滩新城感兴趣，我可以把世贸外滩新城输入到查询的，刚才我谈的海量搜索这边，就可以进入世贸外滩新城的项目的具体情况，那我可以了解它的从土地，这个土地是什么价格拿的，什么时间拿的，是什么样的条件，那么我可以发现，这一块土地在建造产品的过程中，他的具体的一些情况，比如说他的一些产品信息，如果他是装修房，他具体的装修品牌，以及他的建材的供应商，那么当然，我也可以了解他的成交的情况，他的历年历月的成交多少套成交多少金额，大家如果对他的营销推广感兴趣，也可以谈他的具体广告，以及他的广告具体的字样。

　　实际上在我们每个项目的一个页面上，大家一定会发现有两个字，这两个字叫做“周边”，因为每个项目的成功都不光靠他自己的土地自己的产品，一定跟他周边的一些配套或者一些条件有关系，那么周边呢，实际上我们可以利用项目周边的这样一种功能，可以查询它周边的具体的配套，比如说我们可以选择它周边0.5公里的具体配套情况，大家可以看到，可以非常快速的发现，同时，因为我们的整个的一个数据是与卫星地图结合在一起，所以说我们可以非常形象的发现它周边的一些规律，实际上谈到这里，我谈到了我们数据库的一个，就是说对一个项目进行立体的分析或者是记录的功能，我可以形象的告诉大家，他更像是一个房地产项目的忠实记录者，他忠实的记录了这个项目的一生，一生发展的历程以及他经过的点点滴滴。

　　第四个功能是因为易居中国包括中房信集团，有大概300人的研究队伍，那么这些人每天每周每月，都会采集、分析大量的房产数据和房产信息，那么把这些信息集结成册，放在我们整体的数据库上。

就会形成我们的最后的一个功能，我们称之为资讯中心，那么大家在这个功能里面，可以看到上到地产新闻、下到地产八卦，他可以说，是目前市场上非常大的，非常权威的，地产新闻的一个报纸，这是我讲正式开始之前，对我们的一个CRIC这个数据库给大家做一个简单介绍。

　　接下来我跟大家分享一下，利用这样一个数据库，我们所产生的一些判断。

那么在正式开始之前，我相信在过去的几个月大家谈的最多的一定是四个字：

泡沫、调控。

那么我想给大家看一看，这个市场究竟发生了一些什么现象，发生了一些什么特征，引发了我们对这四个字的我思考和质疑，第一个特征呢，大家看一下非常有趣，今年全国30个大中城市中，90%的城市成交量超过了2007年的水平，实际上2008年大家知道，不大好的，但是90%的城市已经超过了2007年的水平，这是整个的一个市场出现一个特征，成交量火热，那么第二个特征呢，我们把全国销售比较好的项目做了一个排列，会发现一个特征，如果一个项目一个月它卖不到5万方，他在中国是进不了前十名的，一年12个月，很显然，如果你的项目有30万方，是一个大盘的话，你很难进入这个前十名，这说明什么问题？

市场上的大盘影响力，在今年已经在影响到企业。

第三个因为地王的现象比较多，2009年整体土地市场是非常活跃的，成交量已经超过2008年，尤其央企更加活跃，另外从企业的层面，最后一个特征，企业的2008年排名前十名，大家记住2008年排名前十的企业，今年的业绩超过去年1.8倍，比去年多了80%，就是说企业有钱了，有钱了再去拿地。

以上说的是一些主要特征，当然对于很多城市我们还发现一些其他的特征，比如说在上海，千万级的豪宅，一天是46个亿，有下午四点钟到六点钟23个亿，在北京，最近也比较热，一栋房子一年租1个亿，市场，这些发生了什么，实际上这说明了什么？

到底是不是泡沫，我想这就是我们给出对泡沫的答案，非常好记，八个字，健康是面，泡沫是点，八个字，为了诠释这八个字，我有几个依据。

　　第一个依据从市场结构来看，2009年各个城市房地产价格都在上涨，那我们怎么发现呢，我们把全国的重点15个城市的供求关系做了一个对比，发现没有一个城市的供求关系合理的，全部失衡，因为失衡所导致价格上涨，这是我所谈到的一个观点，同样的，大家一定关心，比如说大家知道南京到11月底还有多少房子可卖吗？

告诉大家，不到150万，大家知道南京一个月要卖掉多少房子吗？

80万。

很显然，南京到11月底剩下的房子，只能卖1个半月，像南京这样的城市，有许许多多，大多数城市的手头存量已经不多了，什么原因？

因为过去少拿地、少开工，因为少存量，所以说，房子供求失衡，这是我从市场层面谈到的第二个观点。

　　从市场层面谈到第三个观点，大家一定知道一个法则叫做“二八法则”，商品住宅里面也有“二八法则”，这个法则是什么？

大家一定关心典型城市的高档房，高档房会影响整个新闻媒体的导向，也会影响消费者的信心，但是我告诉大家一个数据，如果拿3万块一个平方米的单价的房子算贵了，上海占到多少？

7.7%。

那么深圳占到多少呢？

8%。

北京占到多少呢？

5%。

但是往往广大的消费者或者是新闻媒体或者是舆论，会被这些小众的这个量，已经在市场上的一些行为所影响，实际上我们在2009年商品住宅的热点，主要集中在一些区域型的大城市，比如北京、上海、深圳，以及他的其中的，我们称之为豪宅也好，高档住宅也好，这是问题的关键点。

　　另外我从土地层面给大家讲一个依据，现在尽管大家这么疯狂的拿地，告诉大家，即使这样的土地供应，还远远跟不上目前住宅的销售数额，打个比方，就像游泳池里的水，销售是外往放水，买土地是往里放，但是告诉大家，游泳池里的水很快就要干了，目前的房地产形势，包括土地水面就是这个状况，所以说因为这个状况，房地产的土地市场会出现一个特征，冰火两重天，我记得10月份中国排名前十名的地王，长三角有7个，其中南京有3个，杭州有1个，合肥有1个，为什么？

一般高地价的，或者价格比较高的土地一定集中在区域性的大城市，或者比较富裕的城市，但是还有很多城市，土地会流拍，这是2009年土地市场的情况，我用了一个词来概括，冰火两重天。

这是住宅销售数额有关。

　　第三个依据，我们曾经做过一个数据的对比，今年的前三季度，我们把全国的商品房的贷款总额，除以今年商品房的销售总额，发现它的关系是什么？

一比三，也就是说，我们买房子的钱，有三分之二是不贷款的，那么三分之一贷款的里面呢，仅有4%是买第三套房子及以上的，大家一定相信，买第二套房子应该不算投机，买第三套房子有可能算，如果我们从投机的角度讲呢，三分之一的贷款里面仅仅有4%是属于投机的，大家可能对这个数据还没有感觉，那我告诉大家，上一轮房地产低谷，2004年的时候这个数字是7%，这个数字什么时候最合理？

2%到3%最合理，显然4%还比较合理，不算过分。

这是一个从个人贷款的层面来说。

那么企业贷款，大家都知道今年房地产企业不大缺钱，所以企业贷款是处在比较低的水平。

　　这里可以给大家讲什么是泡沫，泡沫，我个人的理解很通俗，拿别人的钱来造房子，拿别人的钱来买房子就叫泡沫，很显然我刚刚讲到的这些东西，跟泡沫，大家，我相信在座的各位不会划等号。

刚刚谈到的泡沫的分析，实际上中国的房地产业是非常怪的，是政策性非常强的产业，大家知道，影响中国房地产走势的最大因素是什么？

就两个字：

政策。

没有其他的，那么明年的政策会怎么样？

或者我们说关于调控的问题，我们的想法是调控，心有余力不足，六个字。

原因在于条件不成熟，经济尚未完全恢复，整个市场的消费者的信心还没有恢复到2002年的水平，大家可以从很多指标发现这些特征，同时中国的房地产还会出现一个特征，就是差异性非常大，这个大，会到什么程度？

比如说苏南跟苏北，大家会发现这个市场是不一样的，北方，比如说南京跟济南，肯定不一样，整个市场。

我们对35个城市的一个成交做了一个分析，会发现一个特征，实际上全国大多数城市它的整体成交量有80%是在刚性需求为主，仅有20%是我们现在说的比较火的城市。

　　那么因为这几个问题，实际上我们对政策会有一种看法，这个看法很简单，中央总体把握、地方具体执行。

没有办法一刀切，因为地区差异性太大，那么现在呢，基于对政策的一个判断，实际上最后的落点，好象大家有点关心，实际上明年应该是什么样子？

明年这个房地产市场，到底是陷阱还是陷顶，我们有三个预测，一个判断是关于政策的，从现在目前的宽松的一个政策转向有保有压的中性政策，第二个判断明年市场喜忧参半，对于一些区域性的中型城市或者一些一线城市，整个市场依然是稳步向上，但是对于一些过热的，打个比方，大家知道南宁的房子卖多少钱？

广西南宁，卖一万块钱，对于这样的城市价格不应该再上涨，整个市场一定会出现两极分化，土地的价格比较高了，未来涨幅空间我们相信是有限的。

　　我们也监测了南京的市场数据，南京的市场数据我看下来有几个趋势，一个趋势是这样的，跟大家分享一下，我感觉南京是一个相对理性的城市，也就是说上一波对大家投资的影响，恢复比较慢，实际上在很多城市当中，它的关系是开发商这时候感觉比较好，因为需求量非常大，但是存量非常少。

所以说整体明年市场因为这个关系依据会延续一段这个感觉，就是求很大程度上大于供，这也跟南京的房地产企业个性有关系，很多城市的房地产投资已经恢复了，但是南京还没有恢复，这是一个趋势。

第二个趋势南京目前整体市场阻力主要是70到90平方米的首次置业的刚性需求，还有130到150平方米的舒适型的改善型需求为主体，这个需求非常好，这个需求可以稳定这个市场，这是我们总结南京市场的第二个趋势。

　　实际上我们同行经常交流有一句话，我想最后跟大家分享一下，这个话是针对房地产企业的，也就是说房地产企业应对市场的策略是什么？

去年我们叫做反恐，今年我们叫反动，明年建议大家反贪，不求高大全。