深圳万科工程管理手册 2.docx
《深圳万科工程管理手册 2.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳万科工程管理手册 2.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
深圳万科工程管理手册2
深圳工程管理策划指导书
北京万科企业有限公司
XX项目经理部
附图：
万科XX项目总平面图
附件：
一、XX项目发展计划
二、XX项目一期工程总控制计划
1、项目概况
1.1序言
投资方：
北京万科企业有限公司
发展商：
北京海开万科房地产开发有限责任公司
规划设计和总图设计：
北京市建筑设计研究院
单体设计：
华特建筑设计顾问公司
美国GBBN设计公司
总承包商：
监理公司：
1.2项目概况
万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积98814m2，总建筑面积146561m2。
住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积为138759m2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m2；地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m2。
配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等，建筑面积7802m2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层，地下1层。
住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。
商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。
1.3项目规划
万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
一期工程开工时间为年3月15日，竣工备案时间为年12月30日，入住时间为年6月30日。
二期工程开工时间暂定为年8月份，年年底±0.000以下结构完工。
一期销售卖场和样板间，于年3月15日开工，年8月31日竣工，年9月1日开盘销售。
1.4工程及工程管理重点和难点
根据万科XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：
商业街、幼儿园基础垫层换填施工；
住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工；
销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；
一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。
2、项目部管理架构及主要岗位描述
2.1部门主要工作内容
负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。
主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。
（1）项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。
（2）监理公司及各施工承包商的考察。
（3）施工许可证的办理。
（4）项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。
（5）建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。
（6）项目施工组织设计的审定。
（7）图纸会审和技术交底的组织。
（8）材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。
（9）施工现场勘探及测量放线的组织实施。
（10）现场施工安全及环保措施的检查落实。
（11）施工进度计划的审核及检查。
（12）按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。
（13）施工过程中的质量预测和动态控制。
（14）工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。
（15）项目实施过程中的相关信息及资料管理。
2.2组织架构图
项目部组织架构安排如上图，并根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。
2.3主要岗位职责
2.3.1项目总经理
2.3.1.1万科XX项目施工阶段现场总代表。
2.3.1.2对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。
2.3.1.3协调项目内部和外部关系。
2.3.1.4按公司项目发展计划完成项目建设。
2.3.2项目总经理助理
2.3.2.1协助项目总经理进行项目管理。
2.3.2.2负责项目内部管理工作。
2.3.3标段负责人
2.3.3.1各自标段内主体工程、市政工程、景观工程的施工管理负责人，对施工进度、质量、安全文明、成本负责。
2.3.3.2协调本标段监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作。
2.3.3.3协调本标段各专业之间的工作。
2.3.3.4标段一负责人保证销售卖场按时保质竣工。
2.3.3.5负责组织本标段的竣工验收工作
2.3.4专业工程师
2.3.4.1做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。
2.3.4.2负责组织本专业的验收工作。
2.3.4.3现场设计变更、签证工作。
2.3.4.4配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。
2.3.4.3协调本专业与其他专业的工作。
2.3.5成本工程师
2.3.5.1联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。
2.3.5.2日常工作中设计变更、现场签证等与成本有关的工作
2.3.5.2负责竣工结算。
2.3.6资料管理员
2.2.7.1负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。
2.2.7.3按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。
2.3.7行政管理员
2.3.7.1负责项目部对内对外日常行政工作。
2.3.7.3负责固定资产管理的管理工作。
2.3.7.4负责现场保安和安全消防工作。
3、项目发展计划
详见附件一《XX项目发展计划》。
4、项目总控制进度计划
项目总控制计划是在公司《项目发展计划》的基础上，根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场周边交通、市政环境的影响，编制形成的。
XX项目总控制计划主要考虑一期工程从现场拆迁到业主入住的整个流程，二期工程将根据一期工程销售状况灵活安排，拟年底完成±0.000以下结构施工。
4.1项目施工管理流程
XX项目工程包括基坑工程、地基处理工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、暖卫工程、强电工程、弱电工程、人防工程、小市政工程、园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装修工程等。
项目施工管理总流程：
项目开工——基坑开挖——（地基处理）——基础工程——地下室结构——±0.000以上结构施工——水、暖、电系统安装——屋面工程、初装修、外装修工程——设备安装——精装修——小市政工程——园林景观——竣工备案——入住
4.2项目总控制计划
见附件二《XX项目一期工程总控制计划》。
4.3项目控制计划关键节点
序号
关键任务
开始时间
完成时间
1.
建设工程规划许可证
年11月20日
年1月10日
2.
开工证
年1月16日
年3月14日
3.
监理公司及总承包商招投标
年11月15日
年2月20日
4.
开工时间
年3月15日
5.
1#~18#住宅楼地基与基础工程
年3月15日
年5月17日
6.
1#~18#住宅楼主体结构施工
年5月18日
年7月16日
7.
1#~18#住宅楼工程竣工
年11月30日
8.
1#~18#楼竣工备案
年12月1日
年12月30日
9.
市政工程
年8月1日
年11月16日
10.
销售卖场及样板间结构施工
年3月15日
年5月22日
11.
销售卖场及样板间竣工
年8月31日
12.
销售开盘
年9月1日
13.
景观工程
年3月1日
年5月20日
14.
一期入住
年6月30日
5、施工单位和监理公司组织方案
根据公司总体计划，万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#~18#住宅楼，商业街、会所等；二期工程包括19#~26#住宅楼及幼儿园等。
5.1总承包商组织方案
一期工程分为两个标段，分别由两家总承包商负责施工，标段一包括1#~10#住宅楼，商业街、会所等，标段二包括11#~18#住宅楼；二期工程计划由标段二总承包商负责施工。
总承包商采用工程量清单招标方式确定。
5.2监理公司组织方案
XX项目由一家监理公司总负责。
5.3甲方直接分包工程组织方案
XX项目中，甲方直接分包的工程包括：
（1）铝合金门窗
（2）入户门、车库门、单元门
（3）直饮水系统
（4）污水处理设备
（5）燃气壁挂炉
（6）电暖气
（7）户式中央空调
（8）车库消防系统
（9）消防水箱
（10）有线电视和卫星接收系统
（11）宽带网络
（12）安防工程
（13）中压调压站
（14）市政工程
6、材料设备供应方案
详见下表，《XX项目材料设备采购计划》。
序号
材料设备名称
采购方式
单位
数量
供方进场时间
招标完成时间
考察时间
采购标准确定/出图时间
1
商品砼
乙供
M3
60000
2005.3.23
2
钢材
甲供
吨
9200
2005.3.10
3
钢结构
乙供
吨
250
2005.5.20
4
空心混凝土砌块
乙供
M3
9000
2005.5.16
5
隔断板材
乙供
M2
1300
2005.7.10
6
成品烟道
乙供
M
6100
2005.7.10
7
防水涂膜
乙供
M2
12500
2005.9.1
8
防水卷材
乙供
M2
87000
2005.3.20
9
外墙外保温系统
乙供
M2
86000
2005.7.10
10
铝合金门窗
甲分包
M2
28200
2005.7.10
2005.5.1
2005.3
2005.3
11
入户门
甲分包
樘
454
2005.9.1
2005.7.1
2005.3
2005.3
12
单元门
甲分包
樘
55
2005.10.20
2005.5.1
2005.3
2005.3
13
钢制栏杆扶手
乙供
M
6150
2005.7.10
14
空调百页
甲方限价乙供
套
2150
2005.7.20
2005.5.1
2005.3
2005.3
15
内外墙涂料
甲供（集团战略供应商）
M2
69000
2005.8.10
16
墙地砖（外墙面砖、露台地砖）
甲方限价乙供
M2
4500
2005.8.10
2005.6.1
2005.4
2005.5
17
石材（外墙、楼梯间、入口门厅）
甲方限价乙供
M2
11000
2005.9..10
2005.7.1
2005.5
2005.6
23
户式中央空调系统
甲分包
户
454
2005.5.15
2005.3.1
2005.1
2005.2
25
高压配电柜
供电局招标
台
40
2005.7.10
26
低压配电柜
供电局招标
台
40
2005.7.10
27
三箱（表箱、户箱、低压配电箱）
甲供
台
900
2005.5.10
2005.4.15
2005.3
2005.3
28
电线电缆
甲方限价乙供
米
70000
2005.4.25
2005.4.1
2005.3
2005.3
29
PVC电线套管
乙供
米
30000
2005.4.25
30
金属电线套管
乙供
米
30000
2005.4.25
31
升级会员 