商业综合体开发流程与规划要点说明.docx
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商业综合体开发流程与规划要点说明
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商业综合体开发流程与规划要点
曾经有个不是很恰当但却很形象的比喻说：
“做住宅地产是小学生，做商业地产是大学生”，
商业地产的开发与住宅地产的开发其实有很大的区别，从规划到建筑设计、从招商到销售和运
营，商业地产的开发都比住宅地产复杂许多。
一、商业项目优化的开发流程
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二、商业规划对设计过程的管控
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三、商业规划要点
1、商业规划原则
交通优先：
1）根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置；
2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部从场地
周边进入建筑地下。
功能分区：
1）按业态彼此之间的功能对应关系布置；
2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态；
3）遵循建筑设计的基本规律。
突出商业：
1）商业在城市综合体中占据主导位置；
2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性；
3）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。
公共空间：
1）室外：
商业广场、集中绿地和景观水系；
2）室内：
收放有度、错落有致、流畅通透。
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2、商业规划要点
1）功能布局
住宅、商业要动静分区：
住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离；
持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理。
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星级酒店和甲级办公（若规划）尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形
象。
公寓（若规划）：
作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。
2）建筑形态
外立面（武汉万达案例）
体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史进行设计；
计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行展现，以突出企业形象。
入口：
购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计；
百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点；三级入口为公寓、办公、酒店。
景观：
（武汉万达案例）凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活
跃商业氛围作为主要原则。
涉及三个层面：
主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、
灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。
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武汉万达外立面
武汉万达主入口
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武汉万达夜景
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