XX西海国际养老中心项目可行性研究报告.docx

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XX西海国际养老中心项目可行性研究报告

XX西海国际养老中心项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称及建设单位

项目名称：

XX西海国际养老（养生）中心项目

建设性质：

新建

建设单位：

XXXXXXXX有限公司

成立时间：

2010年5月12日

注册资本：

4998万美元

实收资本：

1000万美元

项目选址：

XX县新宁镇黄塅村雷公源

1.2项目可行性研究编制的原则、依据和范围

1、编制原则

（1）合法性原则；

（2）社会、生态、经济综合效益原则；

（3）实事求是、科学性原则；

（4）实用性、可操作性原则。

2、编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；

（2）《建设工程勘察质量管理办法》（中华人民共和国建设部令第163号）；

（3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（4）《中华人民共和国老年人权益保障法》

（5）《社会保障“十二五”规划纲要》

（6）《中国老龄事业发展“十二五”规划》

（7）《XX省老龄事业发展“十二五”规划》

（8）《XX省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

（9）《XX县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

（10）XX省人民政府《关于加快发展养老服务业的实施意见的通知》（赣府厅发[2006]42号）；

（11）《旅游规划通则》；

（12）《旅游规划管理办法》；

（13《风景名胜区规划规范》（GB50298-1999）；

（14）《XX省旅游业发展“十二五”规划纲要》；

（15）《九江市旅游发展总体规划》；

（16）《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（17）《XX县旅游业发展规划》（2008-2025）；

（18）《XX县县城总体规范》（2007-2020）

（19）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；

（20）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（21）《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；

（22）国家有关投资项目管理及可行性研究方面的法律、法规、方法与参数等；

（23）项目其他有关材料。

3、编制范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，经过对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和规模、工程方案设计、节能方案、环境保护、质量保证、劳动保护和消防、项目招标方案、实施进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。

1.3项目概况

1、项目名称

XX西海国际养老（养生）中心项目

2、拟建地点

项目位于XX县新宁镇黄塅村雷公源,用地400亩

3、项目提出的理由

（1）加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。

目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。

预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

（2）加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。

长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。

家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。

（3）加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。

目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。

由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。

（4）加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。

庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。

据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

（5）项目的建设以养老养生为主题元素，依托XX西海地区良好的生态环境，进一步拉动，促进XX县旅游产业的发展。

4、建设期限

项目建设的时间期限为2012年12月至2016年11月，建设期为4年，详见施工进度表。

5、建设内容及规模

主要是为老年人提供集体居住，并具有相对完整的配套服务设施。

养老院专为接待自理老人或综合接待自理老人、介助老人、介护老人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有生活起居、文化娱乐、康复训练、医疗保健等多项服务设施。

主要建设内容：

功能型养老公寓区、文体活动区、商务休闲区、教学培训区、医疗保健区及办公生活区等配套设施。

项目总用地面积266668平方米（合约400亩），规划总建筑面积132500平方米，容积率0.5，建筑密度24.91%，绿化率45%。

详细见主要经济指标表:

主要经济技术指标表

序号

项目

单位

数量

备注

1

总用地面积

㎡

266668.00

400亩

2

建筑总占地面积

㎡

66416.67

3

总建筑面积

㎡

132500.00

3.1

功能型养老公寓区

㎡

62000.00

其中

酒店式养老公寓

㎡

22000.00

10栋3层

休闲型养老公寓

㎡

20000.00

9栋3层

度假型养老公寓

㎡

20000.00

9栋3层

3.2

文体活动区

㎡

23500.00

其中

室内游泳馆

㎡

2500.00

室内健身房

㎡

3000.00

艺术展示厅

㎡

18000.00

3.3

商务休闲区

㎡

16000.00

其中

书店

㎡

2000.00

2层

商务酒店

㎡

8000.00

6层

沿街商铺

㎡

6000.00

3.4

教学培训区

㎡

8500.00

其中

老年大学

㎡

6000.00

2层

SPA

㎡

500.00

2层

老年会所

㎡

2000.00

3层

3.5

医疗保健区

㎡

15000.00

其中

医院

㎡

5000.00

2层

康复型养老公寓

㎡

10000.00

5栋3层

3.6

办公生活区

㎡

7500.00

其中

世纪大厦

㎡

3500.00

6层

员工宿舍

㎡

1200.00

6层

辅助用房

㎡

2800.00

1层

4

绿化面积

㎡

120000.60

5

容积率

0.50

6

建筑密度

%

24.91

7

绿地率

%

45

8

停车位

个

600

9

建筑耐久年限

年

50

10

建筑结构安全等级

级

二

11

耐火等级

级

二

12

建筑结构

框架、砖混

13

建筑抗震设防烈度

度

六

6、项目总投资与资金筹措方式

本项目总投资为人民币41454.50万元整，结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要来源为企业自筹及经营回款具体情况详见下文投资估算与资金筹措章节。

7.财务指标

指标名称

单位

数值

备注

财务基准收益率

%

8

项目投资财务内部收益率（所得税后）

%

13.64

项目投资财务净现值（所得税后）

万元

2931.67

投资回收期（含建设期/所得税后）

期

8.79

总投资收益率（达产期）

%

23.20

资本金财务内部收益率

%

13.64

资本金净利润率（达产期）

%

17.40

盈亏平衡点

%

44.83

项目总投资

%

41454.50

流动资金

万元

4441.55

达产期销售或营业收入

万元

7429.00

达产期年营业税金及附加

万元

401.17

达产期总成本

万元

3200.09

达产期年经营成本

万元

2475.17

达产期年利润总额

万元

3827.75

达产期年所得税

万元

956.94

1.4项目研究结论及建议

通过对项目工程建设条件、建设必要性、建设规模、工程设计方案、实施计划、投资估算与资金来源等进行了综合性的研究和论证。

通过各章节的论述，XX西海国际养老（养生）中心项目的建设是极其必要、切实可行的。

工程的实施将改善九江市XX县养老服务设施条件，对构建和谐九江有巨大的推动作用。

项目建设是必要的，技术上是可行的，经济上也是合理的。

建议在有条件的情况下，市政管线与配套道路建设同步实施，以避免反复开挖路面，造成不必要的投资浪费。

本报告报出后，建议建设单位尽快组织实施项目前期工作，尽早获得有关部门的批复及支持，尽早开工。

与相关配套建设应有计划地组织实施，使工程发挥更大地效益。

本项目应积极争取项目建设相关部门的大力支持，争取更多的政策支持，迅速落实项目建设资金，尽可能在相关建设税费方面得到最大幅度的减免。

建议项目抓紧重建项目实施，在条件允许的情况下尽量缩短建设周期，使该项目早日正常使用。

在实施过程中精打细算，做好项目管理工作，力争达到投资省、质量好、见效快的投资效果。

第二章项目建设的背景及必要性

2.1项目建设的背景

1、社会背景

随着我国经济的发展和实行的独生子女政策以及人口流动、就业等因素的影响，出现了家庭规模“小型化”、家庭结构“简单化”、“人口流动化”等社会现象，已普遍造成家庭养老人力资源的不足及养老功能的弱化，出现了越来越多的“空巢家庭”，此外，家庭养老的传统观念也在发生改变，社会养老方式则应运而生，与家庭养老相比较，“社会养老”模式可通过把老人集中到各种养老院“集体”养老，解决家庭养老人力资源不足的矛盾，养老形式逐步向社会化转化，将是我国未来养老形式发展的一个趋势。

1）我省已进入人口老龄化加速发展阶段

“十二五”时期,我省人口老龄化形势十分严峻。

一是老年人口发展速度快。

据第六次人口普查，我省60岁以上老年人口510万，占全省总人口11.44%。

预计到2015年，全省60岁以上老年人将超过650万，每年净增30多万。

二是高龄老人逐年增多。

第六次人口普查时，全省80岁以上高龄老人约58.5万，占老年人总数11.47%，预计到2015年将达到75万。

随着人口平均寿命的延长，高龄化程度将逐年加重。

三是空巢化趋势日趋突出。

全省共有家庭户1150万户，家庭户规模为3.67人，比2000年减少了0.09人。

随着第一代独生子女父母进入老年，空巢老年人将进一步增多，社会养老服务供需矛盾更加突出。

四是老龄化发展水平不平衡。

人口密度较高、生育率较低的地区，人口老龄化程度相对较高。

随着城镇化速度加快，农村劳动力转移和大量青壮年外出务工，农村老龄化水平高于城镇，农村养老问题将越来越突出。

“十二五”时期，是我省经济社会发展的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系、老年群众工作体系建设，从物质、精神、服