城镇土地使用税房产税培训讲稿.docx

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城镇土地使用税房产税培训讲稿

城镇土地使用税、房产税培训讲稿

培训大纲

●第一部分城镇土地使用税

Ø城镇土地使用税暂行条例修订的背景

Ø条例修订的主要内容

Ø土地使用税相关政策介绍

●第二部分房产税

Ø房产税内外合一的背景

Ø房产税相关政策介绍

土地使用税暂行条例修订的背景

•2006年12月30日，国务院公布了483号令，修订了《城镇土地使用税暂行条例》。

•《城镇土地使用税暂行条例》是1988年公布实施的。

条例的政策是依据上世纪80年代中期的经济发展水平、土地利用状况及相关政策制定的。

近年来，随着土地有偿使用制度的实施、经济的发展和土地需求的不断增加，原城镇土地使用税的一些规定已明显滞后于经济形势发展变化的要求。

主要表现在以下两个方面：

•一是税额标准太低，条例规定每平方米土地的年税额最高只有10元，最低仅为0.2元，这个税额标准与我国人多地少、土地资源极为紧缺的现状是不相适应的，与近年来日益攀升的地价水平也是极不相适应的，导致这个税种的调节作用没有全面发挥。

•二是城镇土地使用税对外商投资企业不征税，造成内外资企业用地成本的差异，不利于不同经济类型的企业共同协调发展，也不符合市场经济公平竞争的原则。

因此，有必要对原《城镇土地使用税暂行条例》的有关内容进行调整和完善。

•而且，近几年一些地区和行业固定资产投资增长过快、乱占滥用土地的现象仍然严重，这与土地保有成本过低有直接关系。

为了抑制投资过热，促进合理开发利用土地，中央针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况，出台了一系列宏观调控措施，其中一项重要措施是通过调整相关税收政策，加大对建设用地的税收调节力度，提高土地使用成本，以抑制建设用地的过度扩张。

为了落实国家宏观调控政策和完善城镇土地使用税税制，根据国家税务总局和财政部的建议，国务院常务会议对《城镇土地使用税暂行条例》进行了修订，并重新予以公布，规定从2007年的1月1日起施行。

条例修订的主要内容

▪一是提高了城镇土地使用税税额幅度。

▪新修订的《城镇土地使用税暂行条例》，将税额标准在原来的基础上提高了2倍，调整后的“城镇土地使用税每平方米年税额：

大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

”考虑到城镇土地使用税的税负水平应与各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。

▪二是将外商投资企业纳入城镇土地使用税征税范围。

▪新修订的《城镇土地使用税暂行条例》对城镇土地使用税的纳税人进行了调整并做了进一步的解释，明确规定使用土地的单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；也就是说，把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也明确为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。

土地使用税相关税收政策

▪征税范围

▪纳税人

▪计税依据

▪单位税额

▪纳税期限

▪纳税地点

▪减免税

征税范围

▪城市、县城、建制镇、工矿区

▪

（一）设区的市城市规划区；

▪

（二）非设区的市、县城、建制镇的人民政府所在地；

▪（三）工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地（以下简称工矿区）。

▪设区的市城市规划区内所辖经济欠发达区域是否列入征税范围，由设区的市人民政府决定；非设区的市、县城、建制镇人民政府所在地征税的具体区域范围，由县（市）人民政府决定；工矿区开征土地使用税的，应当经省人民政府批准。

纳税人

▪拥有土地使用权的单位和个人，使用权共有的，由共有方分别纳税

▪前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

▪土地使用权未明确或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

▪[1988]国税地字第15号：

土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

▪财税[2006]56号：

自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

计税依据

▪纳税人实际占用的土地面积

▪纳税人持有县以上人民政府核发的土地使用证书的，按照证书确认的土地面积计算纳税；尚未核发土地使用证书的，暂按由纳税人据实申报并经设区的市、县（市）税务部门审核确认的土地面积纳税。

单位税额

▪

（一）大城市1.5元至30元；

（二）中等城市1.2元至24元；

　　（三）小城市0.9元至18元；

　　（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

▪设区的市、县（市）人民政府应当根据市政建设状况、经济发展程度等条件，将所辖地区的土地划分为若干级别，按照本办法第五条规定的税额幅度，制定相应的税额标准，逐级报省人民政府批准。

▪浏阳市城镇土地使用税纳税标准，非工矿区用地为4元，工矿区用地为2元。

纳税期限

▪按年计算、分期缴纳。

▪土地使用税按年计算，可以按月、季或半年缴纳。

具体缴纳期限由县（市、区）税务部门确定。

▪纳税义务开始时间：

（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

▪财税〔2006〕186号：

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

▪财税〔2008〕152号 ：

关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题

　　纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

纳税地点

▪土地所在地的税务机关

▪土地行政管理部门应当向土地所在地税务部门提供土地使用权属等资料

减免税

条例第六条下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

　　（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

　　（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

　　（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

　　（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

关于免税的解释

▪国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。

宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

以上单位的生产、营业用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。

▪关于直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的解释

直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

▪开山填海整治的土地和改造的废弃土地，以土地管理机关出具的证明文件为依据确定。

▪企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。

▪实施办法第八条个人所有的居住房屋和院落用地以及经批准的福利企业自用土地按照国家规定免缴土地使用税。

▪实施办法第九条纳税人纳税确有困难的，经有权限的税务部门批准，可以减免土地使用税。

减免税的审批

▪国税函〔2004〕940号《国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知》规定：

▪纳税人因缴纳城镇土地使用税确有困难（含遭受自然灾害）需要减税免税的，不再报国家税务总局审批。

▪城镇土地使用税减免税审批权限应集中在省级（含计划单列市）地方税务机关，不得下放。

▪各级地税机关在受理、转报土地使用税减免税申请时要严格把关。

对国家限制发展的行业、占地不合理的企业，一般不予减税免税；对国家不鼓励发展、以及非客观原因发生纳税困难的，原则上也不给予减税免税；其他情况确实需要减税免税的，应当认真核实情况，从严掌握。

土地使用税其他规定

▪　一、关于对免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地应否征税问题

　　对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。

　　二、关于对纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的征税问题

　　纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。

三、关于对基建项目在建期间的用地应否征税问题

　　对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。

关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题

▪对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

▪　　对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

企业非社会性用地城镇使用税的征收

房产税内外合一的背景

▪《城市房地产税暂行条例》是1951年原政务院颁布实施的，1986年国务院颁布《房产税暂行条例》后，对内资企业和个人统一征收房产税，城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收。

由此，在对房产征税上形成了内外两套税制的格局。

随着我国改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步完善，特别是在我国加入WTO以后，这种内外有别的税制结构与市场经济要求的公平、一致的税收环境已很不适应。

为统一内外税制，2008年12月31日，国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。

房产税相关政策

▪征税范围：

城市、县城、建制镇、工矿区

▪纳税人：

产权所有人、承典人、代管人、使用人

▪计税依据：

房产余值或租金收入

▪税率：

1.2%或12%

▪纳税期限：

房产税按年征收、分期缴纳

▪纳税地点：

房产所在地

▪减免税：

条例实施细则

纳税人

▪产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房产与非房产的区分

计税依据

▪房产税依照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

湖南省为20%

▪没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

▪房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

关于房产原值如何确定的问题

▪财税〔2008〕