租户管理与租户协调(含金量高).pdf

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租赁管理与租户协调授课人：

袁泽路2014/02简介袁泽路本人从事商业20余年，曾在王府井百货、赛特购物中心、国瑞城、凯德商用、首创置业等单位任职。

本人具有十余年的总经理管理经验，参与并经营筹备若干项目，对招商、运营及商业管理的把控具有丰富的经验。

-*曾参与赛特购物中心、西单赛特、兰州开盛赛特的筹备及开业*曾参与东方银座百货的筹备及开业*曾参与凯德商用、嘉茂购物中心几个店的筹备及开业工作*曾领导北京国瑞城全国商业项目的经营管理*现管理北京首创奥特莱斯商业项目目录商业的划分商业经营业态合理配比合作类型合作条件租赁（名词解释）开业运营准备项目定位客户的选择招商计划合同条款的特别注意事项租户（名词解释）正常运营的维护租赁管理与租户协调运营期调整目的合理利用边角面积租赁（名词解释）一租赁（名词解释）租赁名词解释一是商业项目从筹备阶段过渡到经营阶段的中间环节，是定位及收益的体现，也是经营的基础，是现金流的源泉。

-租赁提供百分之百的年收入。

-银行、财务伙伴只有在对租赁计划感到满意时，才会借钱。

-租赁所招到的品牌要符合开发方向、商圈的生活方式，以及社会经济特征。

-如果通过第三方管理，甲方租赁团队必须有能力管理代理。

租赁可以成就一个项目，也可以毁掉一个项目。

一个新的正确租赁策略可以使项目起死回生。

租赁租赁重要性租户（名词解释）二租户（名词解释）租户（名词解释）二合作商、零售商及经营商，租户可分为主力租户、次主力租户、配套租户。

租户商业的划分三商业的划分购物中心/奥特莱斯百货商场超市大卖场农村超市批发市场批发市场OutletsTerminalMarketRuralSupermarkethypermarketEmporium购物中心高端奢侈品购物中心时尚公司购物中心社区购物中心奥特莱斯名品折扣品牌集合项目选址交通便利人口稠密商业中心最好是一、二线城市商业的划分商业的划分三项目定位四项目定位低收入（超市、百货、小商品）家庭（日常需求）富人（奢侈品）少男少女（动漫、饰品）白领（年轻时尚）其他项目定位分类四项目定位商业经营业态合理配比五商业经营业态合理配比特色店&40%餐饮店&20%-25%主力店&10%-15%次主力店&10%娱乐&5%配套&5%特色店40%餐饮店20%-25%主力店10%-15%娱乐5%配套5%商业经营业态合理配比（购物中心类）商业经营业态合理配比购物中心类五男装类&30%女装类&30%皮鞋/皮具&10%休闲体育&10%化妆品类&5%珠宝/饰品&5%家居类&5%配套&5%男装类30%女装类30%休闲体育10%家居类5%配套5%商业经营业态合理配比（百货商场类）商业经营业态合理配比购物中心类五A类：

20%B类：

60%C类：

20%奢侈品&30%国际知名&30%餐饮/娱乐&15%著名品牌&15%配套&10%奢侈品30%国际知名30%餐饮/娱乐15%配套10%商业经营业态合理配比（奥特莱斯）商业经营业态合理配比奥特莱斯五客户的选择六客户的选择客户的选择分类六客户的选择国际/港澳著名品牌国际一线品牌大众认可知名品牌A类B类C类合作类型七合作类型合作类型分类七合作类型固定租金租户在若干年中每月所付的费用。

抽成租金租金+抽成以二者取其高的合作方式自营以经营中所产生的抽成部分为租金的体现以实际销售记性结款，但主题为甲方自营招商计划八招商计划招商计划阶段八阶段一阶段三阶段四阶段二招商计划整体零售、概念与定位根据项目定位于业态组合，详细审视平面图设计细节初步平面图设计概念人流动向设计/主力店及次力店位置店铺分割/店铺面积等仔细检查人流动向/扶梯、客梯、货梯位置与方向/店铺长宽比例/业态位置/目标商家与店铺面积的匹配性招商计划工具八招商工具公司介绍项目介绍PPT楼书指引项目介绍光碟指引三折页指引招商中心布置指引合作条件九合作条件合作条件招商前准备九招商前准备签约之前挖掘潜在客户评估经营模式、评估市场占有率评估推广活动、评估商户信用及口碑、评估财务状况评估商品情况、评估目标消费者、评估销售情况评估库存情况、评估服务情况、评估环境适应情况合作条件其它条款九其它条款-更换位置条款-业主方对特别租户的装修补贴、安全保证金-转让及转租租户将自己的租赁场地转租他人业主方控制：

业态、品牌、转租百分比-个人保证、保险保护-连带品牌条款-排它条款-管理公约（统一营业时间、特殊营业时间、仓库等）-符合法律合作条件终止条款九终止条款租户退租的权利-业主未能按期开业-业主未能保证主力店入驻-租约中重大失误业主中止合同的权利-销售门槛-违法行为-严重过失合作条件租约附件九租约附件甲方-营业执照（复印件）-租赁场地整层平面图及租赁范围局部平面图业主有权更改-建筑图纸、场地交付标准、签字控制、其它资料国际连锁品牌可能会需要-土地证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产证-各种质检证书，包括消防、环保、竣工验收备案等乙方-营业执照或个人身份证（复印件）-代理或加盟授权证明-其它资质证明合同条款的特别注意事项十合同条款的特别注意事项合同条款特别注意事项分类十合同条款特别注意事项合同年限合同注意-扣点/租金-排它-授权起始/终止时间解约条件开业运营准备十一开业运营准备一制定时间节点计划二落实时间节点计划三检查时间节点计划四评估时间节点计划流程图开业运营准备流程十一准备工作财务-财务账目流程-基础设施工程-系统安装调试与培训推广-布置装饰-媒体准备-供应商准备-广告位、促销场地-固定资产订购-推广活动-CSA工作准备物业-行政-工程-保安-保洁-租户协调1.召开装修说明会2.开业前宣传活动3.把控货品开业运营准备准备工作十一正常运营的维护正常运营的维护十二人员管理-租户营业人员管理-办证手续-仪容仪表礼仪规范-违纪方面管理-违纪处罚-销售管理-收银制度-跑单管理-市场推广管理/现场促销管理-客户投诉处理-紧急/突发事件处理-工作交接/跟进制度正常运营的维护人员管理十二商品管理-进出货制度/流程-商品陈列要求-商品牌价规范-销售管理正常运营的维护商品管理十二环境管理-顶灯照明正常；照明须清洁-消防防火圈帘停在适当位置，下部无杂物-电梯显示屏正常，按钮操作正常；（维修中除外）“-逃生梯门要保持关闭，但不锁-自动门正常操作-墙面无随意粘贴的广告，无过期宣传资料-挂旗、无灰尘、污渍-指示牌清洁，无灰尘、污渍-没有暴露的电缆-门把手清洁无污渍，不得悬挂杂物。

-消防栓内外侧均保持洁净，无灰尘、垃圾、污渍-商场入口有除尘（或防水）地垫-扶梯运转正常无杂音；正在维修的扶梯需要有警告牌-保洁工作进行时要有警告牌；-保洁的清洁工具应摆放到位，不得随意放置公共区域;-保洁推尘后垃圾应及时处理，不得逗留于公共区域，-中空护栏清洁明亮；-商场没有异味,非餐饮区域闻不到餐饮的味道-商场内的广播声音清晰,没有损坏-商场内的温度在商场的设计范围内夏天26度冬天18度正常运营的维护环境管理十二后勤保证停车场管理-所有车位状况完好-照明状况完好-整体清洁状况完好-车库停车指示系统完好-车库收银员礼仪规范收银卫生间管理-照明正常;没有异味;设备没有泄露;地面不湿滑-烘手器过滤网清洁,工作正常.-面盆、恭桶无堵塞现象-整体清洁状况-卫生间恭桶盖保持良好-水龙头可以正常使用，无松动、损坏-保洁员的工作操守良好正常运营的维护后勤保证十二运营期调整目的十三运营期调整目的运营期调整目的分类十三调整最终目的提高收入增加客流扩大知名度调整原因运营期调整目的原因十三设计及审美问题改变租户组合新的竞争对手新的品牌出现增加收入市场需求重新组合，填补商品类别的不足淘汰业绩差、装潢差、贡献低的租户淘汰合作不愉快、质量无法保证的租户淘汰管理不到位，经常被投诉的租户通过改造，调整现有租户的面积和位置帮助租户优化商品布局、陈列及经营管理合理利用边角面积十四合理利用边角面积合理利用边角面积十四谢谢