现代物流园项目建议书.docx
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现代物流园项目建议书
现代物流建设项目
项
目
建
议
书
第一章总论
一、项目名称
二、项目建设单位概况
三、项目简况
四、项目主要经济技术指标
第二章项目建设必要性
一、项目区概况
二、项目背景
三、项目建设的必要性
第三章项目的建设条件分析
一、主要建设条件
二、SWOT分析
第四章项目位置、占地面积分析
一、规划设计目标
二、项目规划设计要点
三、规划设计方案
第五章项目建设及运营方案
一、项目建设初步安排
二、组织机构
三、运营期间的物业管理
第六章投资初步估算
一、投资估算的依据
二、投资估算
第七章财务和经济效益初步分析
一、财务初步分析
二、项目经济效益和产业链动初步分析
第八章环境影响初步评价
一、采用的环境保护标准
二、项目环境影响分析
三、环境保护治理措施
第九章社会影响初步分析
一、项目对社会经济发展的影响
二、项目与当地基础设施发展水平的相互适应性
三、项目对合理利用自然资源的影响
四、项目对保护环境和生态平衡的影响
第十章投资风险的初步分析
一、投资风险
二、经营风险
第十一章初步项目结论与建议
一、结论
二、建议
第一章总论
一、项目名称
现代物流项目
二、项目建设单位概况
1、单位名称：
2、单位概况：
三、项目简况
1、项目建设性质：
新建；项目建设期：
2015年8月-2017年10月。
2、建设地点及用地面积：
项目位于安庆市望江##经济开发区内，位于华阳镇和雷池乡沿江一线，紧临长江黄金水道的##经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口——华阳港，区位得天独厚，交通优势明显。
建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，项目占地面积为70亩。
3、项目建设内容:
按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流区。
四、项目主要经济技术指标
项目总投资：
12000万元。
资金来源：
本项目建设资金来源为通过引进投资者企业投资。
效益情况：
该项目建成后，可创造8000～12000个就业机会；10年内贡献累计大约1亿元税收；满足本地企业采购生产资料、产品运输集成化运输，极大降低企业运输成本，产品外运还可节约运输费用，利于促进本地企业发展。
表1—1主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
主要技术经济指标
一
规划用地面积
亩
70
二
总建筑面积
平方米
38300
1
仓储建筑面积
平方米
19000
2
各类楼层设施建筑面积
平方米
10000
3
钢构大棚建筑面积
平方米
9300
三
主要建筑物层高、结构
1
立体仓库
框架结构，层高4.5米
2
办公综合楼
框架结构，层高3.5米
3
钢构棚
单层，层高3.5米
4
其他
多层框架或砖混，层高3.5-4.5米
四
建筑相关控制指标
1
投资强度
万元/亩
105.55（控制指标值：
≥100万元/亩）
1
容积率
0.82（控制指标≥0.80）
2
建筑系数
48.7％（控制指标值：
≥30%）
4
办公生活设施用地面积占 总面积比例
3.62%（控制指标值：
≤7%）
3
绿化率
18%（控制指标值：
≤20%）
五
经济指标
1
项目建设投资
万元
12000
2
正常运营年份年营业额
万元
21000
4
项目财务净现值（10年研究期）
基准财务收益率取14%
4000万元（所得税前）； 1200万元（所得税后）
5
财务内部收益率
％
22.17%（所得税前）； 16.72%（所得税后）
第二章项目建设的必要性
一、项目区概况
安徽望江地处皖鄂赣三省交界的长江中下游北岸，总控制面积1357平方公里，辖8镇2乡，118个行政村和17个社区，人口63.5万，为全国新兴纺织基地县、农产品加工示范基地县、生态示范区试点县、皖江县城带承接产业转移示范区建设重点县、大别山连片扶贫开发片区县、中国金融生态县及安徽省投资环境十佳县。
成语“不敢越雷池一步”即源于此。
作为雷池故里、三孝之乡的滨江古邑，望江境内物产富饶、环境优美、民风淳朴、人文荟萃，宜人宜居、宜旅宜商。
望江承东启西、连南接北、通江达海，区位独特，处于武汉、南京、杭州、合肥、南昌五大省会县城的中心位置，是长三角和珠三角地区经济对接交汇地、东部沿海产业向西转移的阳光腹地和安徽省东向发展战略的“桥头堡”。
长江黄金水道过境流程65.3公里，望东长江大桥及济广高速北岸连接线项目建成通车，将与江南沿江高速、安景高速和江北沪蓉高速实现互融互通，全面融入全国现代交通网络。
安徽望江##经济开发区于2010年12月28日经省人民政府批准筹建。
该开发区位于望江县华阳镇和雷池乡沿江一线，总体规划为桥头区、港口区、远景区，分期建设。
起步区为桥头片区，规划面积按5.9平方公里控制，其中一期规划面积4平方公里。
重点发展现代物流业、新型材料业、装备制造业等三大主导产业，目标是建成产业特色鲜明、综合配套能力较强的产业集群和产业集聚区，带动望江经济社会持续健康发展。
紧临长江黄金水道的##经济开发区坐拥望东长江大桥和天然优良港口——华阳港，区位得天独厚，交通优势明显。
建设中的济广高速和省道华莲线穿区而过，望东长江大桥华阳互通连接线将打通望江县城及沿江地区与济广高速公路的对外重要通道。
随着北岸高速接线工程2015年建成通车和望东长江大桥2016年竣工，大桥、高速、国道、港口、长江航运与沿江铁路、机场交汇，将构建形成现代水陆空一体的综合运输网络，这必将为##经济开发区的加速发展提供坚实支撑。
近年来，县委、县政府高度重视##经济开发区建设，成立了以县委书记为政委、县长为指挥长的高规格的筹建工作指挥部，加速启动##开发区起步区建设，按照“产城一体、城乡一体”的要求，加快区内基础设施建设步伐，推进开发区“七通一平”建设，打造招商引资平台，树立##品牌形象，实现产城互动、产城融合。
二、项目背景
（一）安庆市望江县物流业发展现状
随着我县大开放、市场化、经济可持续发展，物流业也在快速发展，服务水平也在不断提高，也进一步为我县强力推进现代服务业发展、积极打造承接长三角产业转移示范区奠定了坚实的基础。
具体表现如下：
1、物流产业发展迅速。
2013年，全县从事物流业的法人单位18个，产业活动单位253个。
从事物流产业的个体工商户1.2万户。
根据有关调查，2013年我县社会消费品零售总额为37亿元。
进出口11723万美元，利用外资1786万美元。
物流中心县城的框架初步形成。
已建成总投资3亿元的龙湖商贸城、投资2.2亿元的小北门步行街、投资1.6亿元的棉花大市场、投资1亿元四星级宾馆以及筹建中投资1.3亿元望江世纪华联商务中心。
宏利步行街、人和商业步行街、雷阳餐饮娱乐特色路、家电一条街等已在火热运行之中。
物流基地与##货物运输取得新的成就。
发展“六个一”立体交通，望东长江大桥和华阳港区正在建设之中，将促进物流基地、物流中心以及大市场建设。
物流产业活动单位、个体户竞争力大有提高。
在商务部门实施“万村千乡市场工程”、“双百市场”和“双进社区”等工作推动下，培育了青园、华夏、星都等一批骨干企业。
涌现出中邮、中烟、汽运、长江航运等一批第三方物流龙头企业。
2、物流基础设施不断完善，运力较快提升。
得天独厚的65公里长江岸线资源利用做了规划，万吨级华阳货运码头正在抓紧建设之中；望东长江大桥、济广高速望江段、S332安九一期提标升级、S211线改扩建工程已正在建设之中；县乡村道路条件得到较大改善，随着交通基础设施的进一步完善，一批集仓储、配送、技术设备完善一体的物流中心将得到快速发展。
（二）近年来物流业发展的新态势
近年来，望江县委、县政府坚持以科学发展观为指导，全力实施工业强县、开放活县、人才兴县、生态立县“四大战略”，认真落实加快发展、创新发展、统筹发展、转型发展、和谐发展“五项基本要求”，为实现望江跨越崛起、全面建成小康社会奠定坚实基础。
在机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等方面培育了一批支柱产业，刺激动了消费品市场需求，推动了望江商贸物流业进入新的发展时期。
1、物流需求不断扩大，物流总量迅速增长
近年来商贸物流业呈平稳较快增长。
物流需求增长主要源于四个方面：
一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。
2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展
近年来，我县交通飞速发展，形成了较为完善的运输网络。
目前，正在建设中望东长江公路连通大江南北，将把望江交通干线与江南的沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速实现互通，同时与江南的铜九铁路交汇互融。
济广高速公路从望江县城东侧穿过，在##经济开发区和安九公路设置出入口，随着2016年望东长江大桥和高速的建成通车，将把望江公路交通提高到一个新的水平。
3、物流企业不断壮大，企业理念开始转变
物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。
与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式和方法。
部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。
有些中小企业还把商贸物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与商贸物流企业建立长期合作伙伴关系，摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。
4、发展软环境不断改善，政府部门服务意识增强
近年来，先后出台了国务院《物流业调整与振兴规划》（国发〔2009〕8号）、《安徽省现代物流业发展规划》（皖政〔2009〕89号）、《安庆县现代物流业发展规划》等纲领性文件，为物流业的发展营造了良好的发展环境。
三、项目建设的必要性
1、建设望江##现代物流项目是迎合世界物流业发展的潮流，积极参与我国区域物流大布局的需要。
近年来，世界物流发展呈现出以下七大趋势。
一是物流进入全球化发展时代；随着经济全球化的逐步融合，国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。
如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。
反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。
近些年来国际跨国物流企业，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线与支线的衔接，使国际物流网实现了彻底的贯通和触角的终极化。
借助经济全球化的大好良机，通过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：
港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了全球化发展的新时代。
二是物流向更高阶段发展；在物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，物流的作用显得单一和不足。
物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。
由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满
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