沈阳市房地产开发项目部分收费明细表.docx
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沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表
序号
收费单位
收费项目
收费价格与标准
收费文件号
备注
1
市测绘院
购买地形图
二环内首张3468元,其余400元/张
国家测绘局[2002]3号
根据地形不同定测点
放线费
2594元/栋
地籍确认测绘费
648元/点
2
市规划院
规划定线
详见辽规协[2002]16号
辽规协[2002]16号
3
区土地所
土地登记费
元/㎡
国土籍字[1990]93号
4
土地交易中心
土地出让金
按市规划局2005年文件
住宅50年商业40年
5
市配套办
城市综合配套费
住宅143元/㎡公建108元/㎡
沈建委发[1999]93号
按新建面积
6
市财政局
土地契税
4%[土地获取款额]
中华人民共和国契税暂行办法
7
市人防办
人防易地建设费
住宅40元/㎡公建80元/㎡[九层以下]
沈价发[2002]44号
2000元/㎡[十层以上未设按人防面积]
人防设计审查费
‰[建安费]
沈价发[2002]44号
按人防面积
人防质量监督费
‰[建安费]
沈价发[2002]44号
按人防面积
人防工程拆迁补偿
300-800元/㎡
沈价发[2002]74号
遇人防工程需拆迁时
8
市文物局
文物部门勘测费
元/㎡[老城区]元/㎡[其它区]
国家文物局物价局248号
文物保护区内按占地面积
9
投资咨询单位
项目核准申请
具体按投资额取费
国家计委计价格[1999]1283号
此文件为可研报告编制取费标准
10
环保科研所
环评报告委托
具体按投资额取费
国家计委计价格[2002]125号
11
市城建局
城市占道费
详见沈文城发[1993]8号
沈文城发[1993]8号
城市道路挖掘
详见沈建发[2000]150号
沈建发[2000]150号
道路绿地补偿
详见沈政发[1993]4号
沈政发[1993]4号
垃圾排放管理费
1元/吨
辽价发[1992]197号
12
市区自来水公司
临时用水
按表计量
13
市区电业局
临时用电
按表计量
14
市区环保局
废弃排污费
元/污染当量
排污费征收管理办法
噪音超标
350-11200元/月
15
审图单位
施工图设计审查
‰[建安费]
辽价发[2001]99号
16
市建筑交易中心
建设工程交易服务费
‰～‰[合同价甲乙方各付1/2]
沈价发[2003]52号
17
市造价站
定额测定费
‰建安费[乙方支付]
辽政发[2001]15号
18
市质量监督站
质量监督委托
‰[建安费]砖混元/㎡框架元/㎡
辽价发[2002]62号
按中标合同
19
市气象局
防雷设计审核
按建筑物基础占地面积
辽价发[2003]126号
具体由气象局核定
20
市劳动局
施工许可证
建设施工单位各预交1%[合同价款]
沈劳社发[2006]59号
[农民工资保证金]竣工后返还
21
市电业局
电配套费
住宅90元/㎡公建100元/㎡
辽价发[2006]55号
办理正式电时交纳
22
市煤气公司
煤气集资费
1600元/户
辽财综[2003]56号
先代用户交纳
23
热力供暖公司
供暖挂网
40元/㎡～100元/㎡
沈财办发[2003]50号
24
市工商局
广告审批
20元/件
25
市房产测绘大队
产权面积测绘
公建:
元/㎡住宅元/㎡
国测财字[2002]3号
26
市房产交易中心
交易费
非住宅‰
合同备案
3元/㎡
27
市房产信息中心
网上备案
元/㎡
28
消防检测中心
竣工消防检测
29
市动迁办
动迁管理费
‰
国计价格[2001]585号
30
区动迁办
动迁管理费
25元/㎡
辽价发[2001]83号
郑重声明：
1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制；
2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；
3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。
中房集团辽宁置业有限公司编制
二○○七年三月二十六日
以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。
包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。
包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
5、公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为120—160元/平方米
6、公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的%—%来核算，一般为300—400元/平方米。
8、税费。
如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。
一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
房地产开发企业收费及成本构成明细表
（一）—（三）
（三）—（七）
商都智库整理
房地产开发企业收费及成本构成明细表
类别
序号
项目
标准
摘要
优惠政策
依据文件
索引
（一）土地征用及拆迁安置补偿阶段
1
楼面地价
85-450元／㎡
地级：
10、9、8、7、6、5、4、3、2、1
危改按50%计取
市规划局、物价局规国地字（2002）654号
续四P31
楼面价：
2
征地管理费
征地费总额—4％
全包方式：
包工作、包时间、包费用。
1000亩以上3%，1000亩以下4%
津价房地字（1993）第132号
指南P159
半包方式：
包工作、包时间、不包费用。
1000亩以上2%，1000亩以下%
单包方式：
限时间、不包费用。
1000亩以上%，1000亩以下2%
3
1/500、1/2000现状地形图
按幅收取（每幅为250×200㎡）
1/500：
一般2000元困难4000元
危改及经济房按50%收取
津价房地（2001）385号
续四P41
1/2000：
一般4000元困难8000元复制费50元/幅
4
界址点坐标图
约1—2元/㎡
与点的数量及测绘方式密切相关
5
拆迁安置补偿费
产权调换、作价补偿、货币还迁
公有住宅：
市场评估价×90%×建筑面积
（计租面积×系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励）
市政府114号令
续二P401
私有住宅：
市场评估价×建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励
津政发（1998）44号
续二P515
非住宅：
按市场评估价。
属市政基础设施建设项目的按1000元／㎡补偿
津政发（2004）70号
注：
系数通常为，楼房为—
人民政府令93号
续四P554
6
拆迁管理费
%
按拆迁安置补偿费总额的%
津价房地（1994）第154号
指南P351
津价房地（1998）第608号
续二P81
津价费（1998）第43号
续二P164
7
临时过渡补助费
80元/户·月
具体测算时可以按容积率,每户15㎡再乘周转期近似计算
房拆（1999）150号
续三P161
8
公厕补建费
12—20万元/座
繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算
危改按50%收取
津价费字（1994）第93号
指南P417
9
树木砍伐及绿地补建费
见文件
按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按15—20根/公顷计算
不执行“砍一补三”“占一补五”的规定
津价费字（1994）第94号
指南P408
（
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