江西省房地产估价师《案例与分析》房地产贷款项目评估的内容试题.doc

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2015年江西省房地产估价师《案例与分析》：

房地产贷款项目评估的内容试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。

损失补偿金额不受到的限制。

A：

实际损失

B：

保险合同

C：

保险利益

D：

保险标的

E：

执行层的组织协调

2、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／（㎡·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（㎡·天），报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为

A：

98.80

B：

592.81

C：

691.61

D：

667.22

E：

工业用地的监测点评估价格

3、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/（m2·年），则其面临__。

A．市场供求风险

B．周期风险

C．变现风险

D．通货膨胀风险

4、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。

A：

7.02％

B：

7.04％

C：

7.50％

D：

7.85％

E：

借款合同

5、是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。

A：

资产

B：

负债

C：

所有者权益

D：

收入

E：

执行层的组织协调

6、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。

A：

清算价值

B：

在用价值

C：

快速变现价值

D：

市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

7、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。

A：

贴现债券

B：

附息债券

C：

抵押债券

D：

浮动利率债券

E：

执行层的组织协调

8、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．省级房地产行政主管部门

D．地方行政主管部门

9、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：

5％

B：

10％

C：

15％

D：

20％

E：

执行层的组织协调

10、房地产开发企业税后利润应首先用于．（2005年试题）

A：

弥补企业以前年度的亏损

B：

提取法定盈余公积金

C：

提取公益金

D：

向投资者分红

E：

借款合同

11、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。

A．10

B．15

C．20

D．30

12、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。

A：

标的非自有性

B：

主体的特定性

C：

目的的利他性

D：

权利义务的对等性

E：

执行层的组织协调

13、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。

该套住宅每1㎡建筑面积的价格为元／㎡。

A：

1667

B：

1765

C：

1875

D：

2000

E：

工业用地的监测点评估价格

14、负责一级房地产估价机构资质许可。

A：

国务院

B：

国务院建设行政主管部门

C：

中国房地产估价师与房地产经纪入学会

D：

省级政府建设行政主管部门

E：

执行层的组织协调

15、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性

16、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

17、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。

后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。

这时土地出让者。

A：

可以无偿收回土地使用权

B：

可以征收200万元以下的土地闲置费

C：

可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款

D：

既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应

19、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益

20、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。

（2009年试题）

A：

竣工

B：

竣工验收

C：

入住

D：

交付

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为．【2006年考题】

A：

3000元㎡

B：

3277元／㎡

C：

3295元/㎡

D：

3599元/㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

22、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。

此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。

A：

0．57

B：

0．74

C：

0．80

D：

1．04

E：

借款合同

23、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为__。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

24、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时一次付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。

已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为。

A：

甲>乙>丙>丁

B：

乙>丁>甲>丙

C：

乙>丙>甲>丁

D：

丙>乙>丁>甲

E：

工业用地的监测点评估价格

25、以下不是房地产投资信托特征的是__。

A．流动性好

B．高现金汇报

C．市场价值不稳定

D．抵御通货膨胀

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、风险辨识常用方法包括等。

A：

专家调查法

B：

解析方法

C：

故障树分析法

D：

幕景分析法

E：

蒙特卡洛法

2、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。

A．1297.91

B．3584.01

C．4881.93

D．5158.71

3、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。

A．相互影响论

B．相互补充论

C．相互制约论

D．需求带动论

E．成本决定论

4、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。

A：

政府确定并公布了征收农用地地区片价标准

B：

估价对象位于基准地价覆盖区域

C：

有完备的基准地价修正体系

D：

估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

E：

估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

5、某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。

则本期预测销售面积为__m2。

A．208600

B．380600

C．211400

D．239400

6、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。

A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》

B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》

C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》

D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》

7、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是。

A：

专家打分法

B：

“三项预测值”法

C：

解析法

D：

蒙特卡洛模拟法

E：

借款合同

8、人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。

A．人民法院

B．估价机构

C．拍卖师

D．竞买人

9、初步可行性研究主要解决的问题包括。

A：

项目的投资机遇如何

B：

分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定

C：

是否有进行详细可行性研究的必要

D：

有哪些关键问题需要进行辅助研究

E：

做出投资与否的决策

10、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

11、下列建设工程必须实行监理。

A：

中型公用事业工程

B：

成片开发建设的住宅小区工程

C：

利用国际组织援助资金的工程

D：

城镇居民自建住房

E：

农村村民自建住宅

12、人民法院委托的拍卖估价，评估的应当是__。

A．市场价值

B．保留价

C．清算价值

D．谨慎价值

13、在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

14、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A．1002.45

B．1012.45

C．1027.42

D．1037.45

15、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是__。

A．单项工程

B．单位工程

C．分部工程

D．分项工程

16、我国信托业务的范围包括。

A：

金融业务

B：

委托业务

C：

代理业务

D：

外汇业务

E：

信托业务

17、设临街深度价格修正率见下表。

另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。

A．6400

B．6800

C．6960

D．7600

18、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．80%

B．60%

C．90%

D．70%

19、某房地产估价机构投保的险种有：

①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。

其中属于社会保险的险种有种。

A：

3

B：

4

C：

5

D：

6

E：

执行层的组织协调

20、房地产是一种特