房地产行业财务管理.docx

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房地产行业财务管理

一、房地产公司的会计核算

　　本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。

但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：

在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。

根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的。

　　推荐阅读：

　　1、房地产开发企业企业所得税及会计核算

　　2、房地产开发企业土地增值税及会计核算

　　3、房地产开发企业营业税及会计核算

　　4、房地产开发企业其他税收及会计核算

【问题】

　　房地产开发企业的广告费和业务招待费如何扣除？

　　【解答】

　　根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十二条规定：

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十四条规定：

企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。

　　综上，房地产企业的广告费和业务招待费在发生的当期按不超过当年销售收入15%的部分扣除，超过部分准予结转以后年度扣除。

房地产土地使用税问题集锦

　　1、城镇土地使用税的税额幅度有什么变化？

　　原城镇土地使用税暂行条例规定，土地使用税每平方米年税额：

大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；县城、建制镇、工矿区0.2元至4元。

条例修改后，将税额标准提高了2倍，即“土地使用税每平方米年税额：

大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

”

　　2、城镇土地使用税的具体适用税额如何确定？

　　考虑到城镇土地使用税的税负水平应与各地经济发展水平和土地市场发育程度相适应，条例仍授权各省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额幅度。

市、县人民政府根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。

　　3、城镇土地使用税的纳税人范围有何变化？

　　原城镇土地使用税暂行条例第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

但是根据财政部《关于对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收土地使用税的通知》[（88）财税字第260号]，该条例不适用于外商投资企业和外国企业。

条例修改后，在条例第二条中增加了一款：

将条例中“使用土地的单位和个人”定义为：

“前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

”即：

把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。

房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。

各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。

由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。

所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会，以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

　　一、立项环节

　　实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。

　　企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。

我们知道，由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。

但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准，则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。

若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。

　　所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。

这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。

这是一个很好的税收筹划机会。

　　二、规划设计环节

　　实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时，由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范，可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。

　　境外设计公司提供设计服务时，可能会不涉及境内服务，也可能会涉及境内服务。

对于不涉及境内服务的，外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算、绘图等业务全都在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业，对外商从中国取得的全部设计业务收入，暂免征收企业所得税，且不征收营业税。

对于涉及境内服务的。

外商除设计工作开始前派员来中国进行现场勘察、搜集资料、了解情况外，设计方案、计算绘图等业务全部或部分是在中国境外进行，设计完成后，又派员来中国解释图纸并对其设计的建筑、工程等项目的施工进行监督管理和技术指导，已构成在中国境内设有机构、场所从事经营活动。

因此，对其所得的设计业务收入，除准许其扣除发生的中国境外的设计劳务部分所收取的价款外，其余收入应依照税法规定按营利企业单位征收工商统一税和企业所得税及营业税。

但对在委托设计或合作（或联合）设计合同中，没有载明其在中国境外提供设计劳务价款的，或者不能提供准确证明文件的，不能正确划分其在中国境内或境外进行的设计劳务的，都应与其在中国境内提供的设计劳务所取得的业务收入合并计算征收企业所得税和营业税。

　　所以笔者建议，企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式，若全部为境外提供的，应在合同中说明。

这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。

若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的，应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额。

这要求境外设计公司提供相关在境外和境内工作的证明和索取合法收款凭证，以便税务机关审查。

这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦。

　　三、融资环节

　　企业资金不足可以从其关联方融资。

如从关联方取得的贷款数额巨大，根据《企业所得税法》的规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。

因此，部分超出规定标准的利息可能不得税前扣除。

根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此，部分利息可能不得作为扣除项目。

　　所以笔者建议，企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。

这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。

　　如企业向关联方支付的利息超过同期金融机构的贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》的规定，向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分准予扣除。

因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不得在税前扣除。

根据土地增值税的规定，不能提供金融机构证明的利息支出有限额，因此部分利息可能不得作为扣除项目。

对于超过贷款期限的利息部分在计算土地增值税时亦不允许扣除。

　　所以笔者建议，为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。

　　若企业是无偿使用关联方的贷款，企业作为借入方没有相应的利息支出，那么就会虚增利润；借出方的利息费用也不能在税前扣除，将会导致双重征收企业所得税。

　　所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。

　　四、土地取得环节

（一）企业以国家出让方式取得土地

　　在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　所以笔者建议，企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。

这样可避免一些不必要的税务麻烦。

对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。

该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。

　　所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。

　　企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。

另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。

　　所以笔者建议，企业应加强资金管理。

按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。

（二）以资产收购方式取得土地

　　实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。

由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

　　所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。

　　五、拆迁安置环节

　　在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。

这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证。

　　所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其

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