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明帝皇城营销策划方案
一、项目总体定位
（一）项目swot分析
1、优势（S）
◆处于凤阳城区核心地段，地理位置得天独厚，交通极为便利；
◆教育资源丰富，坐拥凤阳最好的中学、师范、专科和大学，对有孩子的家庭极具吸引力；
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◆区域发展趋势看好，市场极具发展空间；
◆由于区域的地理位置独特，易形成本项目产品的稀缺性，升值潜力巨大。
2、劣势（W）
◆101省道、308省道、合蚌路交汇处，车流量大，噪音、灰尘污染严重，出入不安全；
◆开发面积较小，规模效应不明显；
◆绿化面积较小，项目吸引度大大降低。
3、机会（O）
◆凤阳县房地产尚处于起步阶段，而房地产将逐步走向规范化、规模化和品牌化，本项目为发展商向”三化”进军，成为今后凤阳地产界的领头羊提供了前所未有的机遇；
◆凤阳县很多楼盘小区内各种配套不完善，发展商的承诺只流于宣传表面，未落实到实处，忽视自身产品的完善。
只要本案充分利用周边的环境并做好相关的设施配置，可以吸引高级客户，成为凤阳县第一个真正意义上的高尚人群聚居地。
◆纵观凤阳房地产，大部分没有形成鲜明的产品风格，也没有注意内部环境的营造，这就给本案规划设计以发挥的空间，规划设计出有鲜明特色、给广大市民耳目一新、可留下深刻印象的产品；
4、威胁（T）
◆锦绣花园、商贸城等楼盘尚在规划和热销之中，并已抢占先机，宝贵的中高端客户在不断流失；
◆区域内开发楼盘逐渐增多，竞争激烈；
◆政府对房地产政策逐步收紧，如开发周期性太长，容易造成资金压力。
综合以上分析，本项目有良好的居住环境，处于城市的发展方向上，前景较好，教育商业日常生活等基础设施较为齐全。
是片较为成熟的居住生活区。
交通区位条件较佳，随着本区域的开发建设，此区域一定是凤阳未来的核心。
（二）市场定位
根据凤阳房地产市场的现状进行分析，目前整个凤阳县城没有高层建筑，本案为凤阳已建和在建项目中的最高楼，建成后将成为凤阳县城标志性建筑，可以将本案定位为“凤阳第一高楼”，以此来吸引凤阳本地和外地的客户。
（三）功能定位
本案功能为中高档住宅区和商务办公区，因此应确定其两个功能定位：
中高档住宅区和商务办公区。
在营销过程中，应注意配套设施、室内布局等的宣传，突出本案的功能。
（四）形象定位
本案所处位置独特，东近凤阳汽车站，西邻府北街，北接安徽科技学院，南依凤阳一中和步行街，学校、医院、寺庙、购物场所、娱乐机构等设施齐全，处于凤阳城区核心繁荣带，是凤阳各种资源的交汇中心。
因此可以将其形象定位为“凤阳绝版风水宝地”。
在营销中，应注重突出“绝版”和“风水宝地”，“绝版”指位置独特，处于凤阳城市核心带，是凤阳首个高层生活居住区。
“风水宝地”指本案的凤阳资源中心的位置，凤阳最好的学校、凤阳的商业中心、凤阳的医疗机构、凤阳的交通枢纽、凤阳的寺庙文化均集中于此。
（五）价格定位
2009年凤阳农民人均纯收入4448元，城镇在岗职工年均工资20080元。
对凤阳本地的一些开发项目进行调查，结果如下：
项目名称
平均价格（每平方米）
位置
功能
商贸城
2700—2900
府北街
商务区、住宅区
锦绣花园
2500—2600
东环路
住宅区
名城世家
2300—2400
南环路
住宅区
皇城名居
2500—2600
凤淮路
住宅区
综合凤阳居民收入状况和房地产市场价格，可以将其价格定位为（元/平方米）：
1、4—7层：
2500—2700
2、8—12层：
2700—2900
3、12—16层;3000—3300
4、16—18层：
3400—3800
平均价格为3000—3200，一方面符合凤阳本地收入状况，另一方面保证了本案的盈利性。
（六）目标客户定位
根据市场状况可以将主要目标客户群分为三个部分：
1、凤阳府城镇居民，这是本案最大的目标客户群；
2、凤阳工业园及其他乡镇企业人员，距离凤阳县城较近，且购买能力强；
3、凤阳各镇的政府公务员和事业单位人员，较为富裕，有购买能力。
结合本案特性，本案的目标客户主要为：
凤阳县各级政府中的公务员；凤阳企事业单位的中层、高层领导；凤阳县内的教师、医生、金融行业的从业人员；凤阳各乡镇的私营企业主；凤阳各乡镇的富裕农民。
（七）项目总体定位
面向凤阳县中、高收入人群的中高档住宅区和商务办公区，是凤阳第一高楼和凤阳绝版风水宝地。
二、销售策略
（一）品牌营销策略
1、针对公众的“企业形象+产品形象”的组合品牌策略
宣传万世伟业投资集团的企业形象，包括企业实力、企业文化、企业荣誉等，宣传明帝皇城的产品形象，包括设计理念、配套设施、室内布置和环境等。
以企业形象提高产品的知名度，以产品形象深化公众对产品的认知。
2、针对目标客户的精准的市场定位
打造出明帝皇城的主品牌，并辅以“凤阳第一高楼”和“凤阳绝版风水宝地”两个品牌，以品牌组合的方式进行宣传。
完全展示本案的各种优势和资源，使目标客户对本案的学校、购物、娱乐、医疗等各种资源有充分了解，使目标客户对本案住宅的稀缺性和独特性有充分的认识。
让明帝皇城的高端品牌和绝版区位深入人心。
（二）价格营销策略
1、将本案的所有住宅分为四个价位：
4—7层：
2500—2700；8—12层：
2700—2900；12—16层;3000—3300；16—18层：
3400—3800。
针对不同的目标客户推荐不同的价位住宅，低、中、高价位组合，满足不同目标客户的需要。
2、开盘定价战术，在本案开盘之时，采用高开低走的战术，迅速回收资金。
同时提供限量超低价住宅，以吸引客户注意力，提高本案的知名度，扩大宣传的范围，在短时间内聚集人气，在尽快回收资金的同时为后期的销售奠定基础。
3、旺销价格战术，本案由于住宅的稀缺性，容易出现旺销的情况，在本案旺销时，适当提高价格，以增加更多的利润及保持旺销的销售局面。
4、尾盘价格战术，本案销售尾盘阶段可采用买房折扣、送家电、送家具、送豪华装修、送物业管理费等措施，尽快销售积压房，回收资金，为下一阶段的项目开发提供资金支持。
（三）渠道营销策略
1、开发商直接销售策略
建立售楼处，对公司人员进行专业培训，做好相关的广告宣传，由业务人员向客户介绍住宅情况、洽谈、签订协议。
2、委托代理商营销策略
采用联合代理或独家代理等方式，请专业的代理商进行营销。
3、在实际的营销中，根据实际情况结合两种策略作出具体的选择。
（四）住宅具体营销方案
明帝皇城住宅情况
型号
建筑面积
住宅布局
E1
131．44平方米
三室两厅两卫
E3
103．60平方米
三室两厅一卫
A1
143．49平方米
四室两厅两卫
A3
133．96平方米
四室两厅两卫
B3
157.35平方米
四室两厅两卫
C3
46．10平方米
一室一卫
C4
45.47平方米
一室一卫
A5
64．18平方米
两卧一卫
14#
83.14平方米
两卧一卫
根据明帝皇城的住宅情况，针对不同目标客户群，将住宅分为四类：
1、三室两厅型：
E1、E3
主要针对一般要求的客户群
2、四室两厅型：
A1、A3、B3
针对对住房面积要求比较大的客户群
3、一室一卫:
C3、C4
主要针对单身一族
4、两卧一卫（娱乐型）：
A5、14#
主要针对娱乐型的年轻人
三、销售组织与实施
（一）销售时间安排
1、开盘期：
2010年5月—6月
2、楼盘升温期：
2010年6月—10月
3、旺销期：
2010年10月—2010年12月
4、降温期：
2011年1月—3月
5、尾盘期：
2011年4月—6月
（二）宣传公关活动
1、采用媒介：
主要为凤阳本地媒介，适当运用滁州市媒介。
具体如下：
在凤阳本地的报纸、电视、广播等媒介上发放本案的宣传标语、图片、视频等，主要在凤阳电视台和凤阳人民广播电台上进行宣传。
在《滁州日报》和滁州电视台上发放相关广告。
2、主要宣传用语：
（1）明帝皇城，凤阳第一高楼
（2）明帝皇城，凤阳绝版风水宝地
（3）明帝皇城，皇城巅峰，享受帝王生活
3、其他宣传：
印制宣传手册和海报，在凤阳汽车站等各个人流集结点进行宣传。
4、公关活动
通过公关活动树立企业和产品的良好形象，提高产品的知名度，从而带动产品的销售。
现拟定四个方案：
（1）项目奠基仪式，邀请政府部门领导和凤阳本地成功人士，为项目奠基仪式剪彩，同时邀请相关媒介进行宣传报道，吸引公众的注意力，树立产品的良好形象。
（2）明帝皇城杯篮球赛，通过赞助体育活动来展示企业和产品的形象，容易引起公众的好感，吸引目标客户的注意力。
同时通过媒体的宣传扩大产品的影响力。
（3）赞助凤阳周边小学，改善学校的教学环境。
凤阳周边小学如凤阳县城小学教学环境差，通过赞助小学活动可以凤阳小学的校园环境，获得社会各界的好感，容易引起媒体的关注。
而且这是一个长期投资，对企业和产品起到一个长期的宣传作用。
（4）系列巡展活动，以展会的形式在凤阳主要的企事业单位中进行本案的巡展宣传活动，重点向企事业单位人员推介本案。
四、方案实施效果预测
通过本方案的实施，能够得到媒体极大的关注，特别是凤阳本地的媒体，将会全方位地对本案进行报道，极大地提高产品的知名度和在公众中的影响力。
预计在2010年5月开盘阶段，将出现销售火爆的场面，楼盘升温迅速并且在很短的时间内就会达到旺销的阶段，预计不会出现尾盘滞销的情况。
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