品牌折扣商城项目备案资金申请可研报告计划书.docx

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品牌折扣商城项目备案资金申请可研报告计划书

诸暨“品牌折扣商城”

项目可行性研究报告

一、项目概况

1、项目投资人、项目总投资

项目投资人：

略

项目计划投资额：

50038.36万元人民币（约5亿元）

2、项目公司与用资计划

略

3、项目选址、占地面积

项目四至：

项目东临环城东路、气象局；

北沿苎萝东路、新世纪花园住宅小区；

南靠新安家园住宅小区、；西接37亩待开发商业宗地、东兴路。

东北方是规划的行政中心，部分行政机关以在建设中。

西北方向是祥生新世纪广场（台湾大润发卖场）。

项目占地面积：

35亩（23500平方米）。

东西长180米，南北长140米。

4、项目建筑面积、建筑层数

项目总建筑面积：

97000平方米；

项目主楼地上8层地下1层，附楼9-30层；

地下停车场：

200个车位，室外停车场：

1200个车位。

5、项目容积率、建筑密度、绿化率

项目总建筑面积：

9.7万平方米

项目容积率：

4.13

项目建筑密度：

46%

项目绿化率：

23%

二、诸暨市商业地产研究

1、区位优势与交通状况

诸暨位于浙江省中部，与绍兴、杭州萧山区，嵊州，义乌、东阳，浦江等7个县市区接壤，总面积2318平方公里（全省第8位），辖28个镇乡（街道），106万人口（全省第7位）。

诸暨城市建成区面积达32.9平方公里，城市绿化率达到56.4%，中等城市框架基本形成。

诸暨交通便利，浙赣铁路、杭金公路和杭金衢高速公路穿境而过，诸永（诸暨至永嘉）高速、诸暨至绍兴的高速公路正在兴建中。

诸暨距上海仅298公里，杭州98公里，距萧山国际国际机场仅30分钟车程。

诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡：

暨阳街道、浣东街道、陶朱街道；大唐镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。

共有32个社区、34个居委会、467个行政村。

市人民政府驻暨阳街道红旗路26号。

2、自然条件及资源优势

诸暨地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称。

位于浙江省中部偏北，距杭州98公里。

钱塘江流域中段，介于东经119°53′～120°32′，北纬29°21′～29°59′之间，属上海经济开发区。

全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。

四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。

境内东、西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。

东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔1194．6米，为境内最高峰；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔1015．2米，为境西部最高峰。

中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。

浦阳江纵贯南北，境内干流长67．6公里，东西8条支流呈叶脉形展开。

市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季分明，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。

2001年年平均气温17.4°C，降水天数158天，总降水量1393毫米，蒸发量1235．3毫米，日照时间1666．7小时。

3、历史传承与人文底蕴

诸暨，为我国古越民族聚居地之一。

史传：

禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德、封有功，因定此境为"诸暨"，意即天下诸侯到达驻留议事之所。

夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，诸暨属越。

至春秋时，越国先后建都于境内埠中、大部、色乘等地。

吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息、图谋复国之所。

秦王政二十五年（公元前222年），以越地置会稽郡，设诸暨县。

西汉时，属扬州刺史部会稽郡。

新始建国年间，更名疏虏。

东汉建武初，复原名。

东汉兴平二年（公元195年），分部分地入丰安、汉宁二县。

三国吴时，改汉宁为吴宁。

西晋属会稽郡。

东晋属会稽国。

南朝复属会稽郡。

隋文帝开皇中，属吴州。

九年（公元589年），吴宁县废，原诸暨地复归诸暨。

大业中，仍属会稽郡。

唐时，属会稽郡及越州。

高宗仪凤二年（公元677年），划诸暨、会稽部分地置永兴县。

武后垂拱二年（公元686年），复分诸暨县之吴宁故地入东阳县。

光启三年（公元887年），诸暨改称暨阳。

五代属吴越国越州东府。

吴越王天宝三年（公元910年），复名诸暨。

宋初，属两浙东路越州。

南宋绍兴元年（公元1131年），属绍兴府。

孝宗乾道八年（公元1172年），分东北10乡置义安县，治今枫桥。

淳熙元年（公元1174年），废义安，其地复入诸暨。

元属江浙等处行中书省绍兴路。

成宗元贞元年（公元1295年），升为诸暨州。

至正十九年（公元1359年），改名诸全州。

二十六年，降州为县，仍复旧名。

明、清时，均属绍兴府。

民国元年（公元1912年）废府，直属浙江省。

民国3年省下设道，诸暨属会稽道。

16年废道，直属浙江省。

民国24年9月至37年4月，属浙江省第三行政督察区；37年4月至38年，属浙江省第二行政督察区。

1949年5月6日诸暨解放，至6月22日，诸暨属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。

6月13日～11月16日，归第十专署管辖。

其后，诸暨属绍兴专区。

1952年1月，绍兴专区撤销，直属浙江省。

1953年2月，划归金华专区。

1957年9月，划归宁波专区。

1964年9月，复属绍兴专区。

1968年5月，属绍兴地区。

1983年7月起，属绍兴市。

1989年9月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市。

越王勾践卧薪尝胆，西施故里人杰地灵。

诸暨历来俊贤咸集，人才辈出，古代有西施、王冕、杨维桢、陈洪绶、良价等名人；现代有俞秀松、张秋人、宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧、金善宝、毛汉礼等著名科学家。

4、地方经济及市民收入

改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得了巨大的成就，在全国百强中的位次呈逐年上移态势，2000-2005年分别位居全国最发达县（市）第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范围内位次上升最快的县市。

农业是诸暨的传统优势产业，近年来，全市不断加快农业产业化步伐，生猪、香榧、珍珠、名茶、板栗、高菜等优质农产品不断销往香港、上海等国内大中城市和国外市场，涌现了“绿剑”名茶、“枫桥”香榧等一批全国、省级名牌农产品，被命名为“中国珍珠之乡”和“中国香榧之乡”。

工业经济发展紧紧抓住了大企业、大集团培植和块状经济升级这条主线，全市已有年销售超亿元的工业规模企业106家，有省级以上高新技术企业102家，上市公司4家。

大唐袜业、店口五金、枫桥衬衫、山下湖珍珠等十大块状经济产值已占全市工业总产值的70%左右。

目前，诸暨拥有国家级品牌16只，省级品牌112只，总数列浙江省县级市第一。

诸暨有以服装为主的五大类出口商品、145个品种，外贸出口连年增长。

诸暨连续两次被评为浙江省“建筑之乡”。

凭借西施的传奇故事和五泄的秀美景色，旅游产业发展迅速。

随着经济又好又快发展，全市人民生活水平不断提高。

2006年，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到20056元和9050元。

5、商业发展环境与业态状态调查

近年来，诸暨市以连锁超市为代表的新型业态发展迅速，一方面本地一些规模较大的商场如雄城商贸、第一百货等都不断发展连锁超市，一些新兴连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好的发展势头；另一方面，国内著名的连锁集团已进入或准备进入我市城区发展网点，同时，专卖店、专业店、便民店等多种业态也得到较快发展。

2005年，诸暨市政府出台了《诸暨市商业网点发展规划》，围绕把诸暨市建设成为长三角著名商旅名城的目标，充分利用区位、制造业和旅游资源优势，对商业网点的布局和业态的选择以方便居民生活为出发点，力争通过合理配置社会商业资源，建设空间布局合理、业态设施先进、服务体系完善、信息化程度高的现代化商业网点体系。

2007年2月《诸暨市人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见》出台。

《意见》对达到条件的各类商贸服务企业制订了不同的奖励扶持政策。

诸暨市商贸服务业呈现出前所未有的发展势头。

据统计，全市商贸服务业建设项目总数达285个，计划投资总额63.39亿元，其中，2000万元以上重点商贸服务业建设项目共有26个，分别分布在暨阳、浣东、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次坞等9个镇乡（街道）；投资5000万元以上的有20个，投资项目规模之大、范围之广、品位之高，为历年之最。

到2007年底，全市建有各类专业市场75个，市场成交额283.6亿元，同比增长17.7%，其中超亿元市场13个、超10亿元市场3个，大唐袜业市场和山下湖珍珠市场为全国最大的专业市场。

目前，全市共有各类农贸市场176个，遍布全市各个镇乡（街道）。

2007年，农副产品批发市场、东湖农贸市场、大唐农贸市场的成交额均超过亿元。

全市已初步形成大中小相结合、城镇与农村相结合、批发与零售相结合、农副产品经营与工业品经营相结合，多层次、多功能、专业化、特色化的市场结构网络。

2007年，全市实现社会消费品零售总额104.08亿元，同比增长17.3%。

其中批发贸易4.19亿元，同比增长8.1%；零售贸易92.28亿元，同比增长17.7%；住宿餐饮7.61亿元，同比增长18.1%。

全市目前已拥有销售超亿元的三产规模企业12家，三产苗子企业19家。

其中，富润控股集团成为浙江省重点培育的商贸流通企业之一；雄风集团已成为全国500强服务企业和绍兴市年销售额最大的商贸流通企业。

2007年10月《关于加快推进商贸服务业品牌建设的意见》出台，进一步形成商贸服务业重视、保护、争创、发展品牌的良好氛围。

积极实施“品牌兴商”战略，从强化品牌基础工作、加快培育自主品牌、实施奖励扶持政策、加强人才队伍建设、发挥行业协会作用等方面，进一步形成商贸服务业重视品牌、保护品牌、争创品牌、发展品牌的良好氛围。

2007年底，大润发超市开业。

这个集购物、休闲、美食于一体的综合性购物广场，使消费者在单纯的购物之外，体验到浓郁的现代商业气息，同时还给周边地段带来繁荣。

去年，诸暨市坚持大商贸、大流通、大开放、大发展，立足市场化、产业化和社会化方向，全市商贸服务业总体水平进一步提高。

项目组调查发现，中型城市的商业框架在诸暨已经初步形成，未来几年必然进入商业高速发展阶段。

但是，诸暨目前商业网点的商业组织化程度较低，缺少具有专业特色的购物街区，缺乏具有号召力和区域辐射能力的核心商圈。

商业配套设施亦相对缺乏，突出表现在商业网点布局不够合理、低层次重复建设过多，结果造成网点过于分散，传统的商业街区暨阳路也不能形成具有专业特色的现代商业积聚区，商业集聚度低，商业氛围难以形成。

经过近几年诸暨市商业网点的快速发展，已建成及规划中、建设中的适合中低端消费群体的商业网点如大润发超市、铭仕广场、宏城时代广场等已经初具规模，基本可以满足城区普通居民日常消费需求。

随着国民经济的不断高速发展和城区居民人均可支配收入的大幅度提高，特别是企业主和高收入群体的不断壮大，诸暨高消费层次需求已经逐步形成，这一点，从市区道路上行驶的高档名牌轿车的数量和华灯初上时餐饮娱乐场所的上座率就是有力的证明，诸暨人的富足和消费习惯可见一斑。

消费群体是决定消费市场的决定因素，诸暨现在缺乏的是与其经济发展现状和发展迅速的旅游产业相适应的高档次综合性品牌化的商业网点，缺乏支撑高端消费群体的第三产业商圈。

而且，不仅仅是满足高消费群体的商业设施的缺乏，更为突出的是目前的商业网点布局中缺少国际品牌和具国际影响力的商业龙头，缺少具有国际领先的服务业管理能力和商业运营能力的团队。

因此，引入高档次、全方位、国际化的品牌顶级商业项目，必将为提升诸暨商业层次、适应特殊消费群体的消费需求注入新的活力。

本项目的建设和运营将填补诸暨市高端商业业态需求的空白。

响应政府“品牌兴商”的战略，为“把诸暨市建设成为长三角著名商旅名城的目标”添加新的里程碑。

三、城东区域商业发展态势分析

1、区域现状与规划蓝图

随着城市区域