江西鹰潭市农产品市场调研与菜市场投资建议.docx

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江西鹰潭市农产品市场调研与菜市场投资建议

江西鹰潭市农产品市场

调研报告与投资建议

1、鹰潭市农产品市场及暂选项目用地分布图

2、鹰潭农产市场情况简述

此次调研共走访鹰潭市农产品市场9个，据走访及商户描述，与我司后期项目运营匹配的市场共6个，皆是农产品批发市场，因此对该6个市场进行了简单的走访及情况了解。

（1）鹰潭水果、水产批发市场

市场实景照片

市场简述：

该市场名称为鹰潭水果蔬菜市场，但场内无蔬菜品类交易，现在场内有近80户水果商户及不足10户水产商户在经营，市场占地约为13亩，用的是居民的住宅房进行经营，房屋构造有二层的、也有三层的，租金价格非常便宜，一般为1000元/月左右（私人收取）,市场管理方为私人，商户描述是叫刘志勇，依托关系为市委书记秘书，当初就是背后关系让他整合的这个市场，他个人每个月收取商户管理费和卫生费，刘志勇在外面还有其他产业在运营。

该市场已属于老旧市场，现市场场区道路狭小，仅有3米多，场内非常脏乱，场区门前道路也非常拥堵，传闻政府想迁移，但是无实质行动，商户都表示我司项目用地比大唐农博城好，但是无政府支持想迁移会非常难，如果想花钱迁移倒是可以，但是鹰潭水果、水产生意并不好做，尤其水果，很多商户拿了钱估计可能都会不再从事水果生意。

（2）鹰潭副食百货干果市场

市场实景照片

市场简述：

该市场是鹰潭市唯一的干果、副食、粮油、百货等杂项批发市场，与水果、水产市场共在一条道路上，呈斜对面相隔，市场面积约为33亩，市场内共有商户360户左右，因该市场与赣欣综合市场紧邻，赣欣市场内也有部分该品类商户经营，所以共有商户400户以上。

市场成立市场10多年以上，场内交通情况拥堵，门前道路交通情况也较差，是政府想迁移的市场之一，商户表示该市场是有政府背景的市场，他们自己本身没有什么需求，有新场区也要看政府出不出面进行配合，如果政府要求强制迁移就搬。

（3）杏园市场

市场实景照片

市场简述：

杏园市场是坐落于老城区中心地段的市场，该市场白天是一个二层的集贸市场，晚上凌晨2点到早上7点是一个综合性的批发市场，场区蔬菜、水果、肉禽、熟食、豆制品等等涉农品类都有，接近早上七点市政管理将会过来清场，否则场区外道路将会堵死。

该市场蔬菜品类多数为菜农过来销售，有固定档位的会从上饶和南昌进货过来卖，场内商户数量庞大，门面加柜台约500户以上，凌晨交易时间加上地摊商户有1000户以上，但是销量都不大。

场内商户对新市场没有想法，因为这面可以说是全天经营，白天有居民和散户拿货，晚上还可以搞搞批发，再一个位置过偏，大家都表示鹰潭就这么大，除非都能到一起，否则谁远谁就吃亏。

（4）鹰西市场

市场实景照片

市场简述：

鹰西市场与杏园市场一样，白天是一个集贸市场，晚上会在场区外面聚集近百户菜农批发蔬菜，商户表示原因为，第一杏园市场无法容纳这么多人，第二是区域不同，这面就卖给这面较近的人，货品主要是自己种植的，还有个别的会从南昌配货过来保证品种齐全。

晚上批发的商户都是交临时摊位费，价格便宜的很，十元至几十元不等，商户表示我们场区位置不错，因为他们很多都是住在那附近的，也有在那附近种菜的，但是对于我们来说，他们都是临时商贩，我们建的档位他们根本没有需求。

（5）蔬菜市场

市场实景照片

市场简述：

该蔬菜市场是商户们自己找的位置，因为现有鹰潭没有可以发大车的市场，现场区共有固定档位商户15户，基本3户拼1个挂车，是鹰潭蔬菜品类最齐全的市场，有些小商贩会拉一些山药、莲藕等单品类在路边作为配套品类经营，整个场区商户不足50户。

对于市场没有什么想法，表示鹰潭太小，我们再搞多大的市场也是这样，周边城市都有大市场，而且最近大唐农博城也在跟他们说让他们免费进场经营，后期就看政府怎么实施，这个市场是一定搬的，现在小区没什么住户，以后多了肯定会说他们扰民。

（6）鹰潭市双林水产冷链配送有限公司

市场实景照片

市场描述：

双林水产冷链配送有限公司是由10多个老板共同合力建设开发的项目，法人为章金林，场区内管理人员一共就几个，现在还处于3年的优惠期内。

场区内建有16000㎡的冷库，可储存货物万吨，现在鹰潭的冻货商户主要都集中在该市场经营，据商户表述共有20多户。

商户说，该市场已经在申请二期建设，还是以冷库为主，市内还有大型冷库，但是都是用于零时仓储这些，交易性的还都在该市场进行。

对于我司项目用地在斜对面表示还算可以，起码冷库问题已经解决，但是也要根据鹰潭现有体量进行考虑。

（7）大唐农博城

市场实景照片

市场描述：

大唐农博城是大唐集团开发建设，开工于2015年9月，现1、2期已经建设完毕，现场区还在闲置，场区档位上下两层约66平米左右，报价约为40万出头，实际交易价格为35-36万，从销控图上看，市场销售情况较差，开盘两年还没有售出一半。

现大唐农博城已经成立蔬菜协会，据工作人员讲，已经跟蔬菜商户谈定，6月-7月间将启动蔬菜开业。

3、项目选址

地块实景

我司项目选址在双林冷链有限公司斜对面，用地暂无道路，地块平整度一般，距离城区距离4-5公里。

4、项目初期调研结论性情况描述

鹰潭市人口总数约为170万，主城区面积很小，人口密度一般，消费水平中下游。

现鹰潭农副产品销售端口属于杂、多、分散的情况，有整合需求，但水果日销量估算为50多吨，蔬菜约为不到300吨，水产约为不到40吨，干杂、副食、粮油无法估算，由此可以得出鹰潭农副产品行业无辐射、无扩展空间，所以项目要入驻的话，需考量增加多个业态问题。

现大唐农博城已建筑完成，余江县政府也进行了扶持，但市场销售情况很一般，市区的水果商户表示建筑面积存在不足，位置有些偏远，其余品类商户都持观望想法，看政府是否会对市场进行整合，通过商户意愿和想法可以看出，市场整合要很依托于政府扶持，而且必须是市政府层面的；从和商户交流中可以看出，鹰潭市现有的老旧市场管理者和政府里的个别人有千丝万缕的关系，整合难度可能会比较大；另鹰潭市农副产品商户层级较低，资金水平一般，很多商户没有购意愿和不具备购置能力，依旧存在很大的运营风险，所以单纯的以招商来运作很难保证项目成功。