旧货市场可行性研究报告.docx

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旧货市场可行性研究报告

旧货大市场可行性研究报告

项目背景

1.1项目名称

因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，但本项目性质为X市旧货大市场（旧货交易中心），暂以“X市旧

货大市场”代表该项目，以下简称“本项目”。

1.2项目开发公司简介

X旧货大市场置业有限公司，是由X旧货大市场运营公司组建而成。

目前正在开发X省唯一一个旧货大市场项目，项目位于解放东路，香江家居城斜对面，现总用地面积为110亩，建筑面积达10万平米，大小店铺700余个，预计扩展到160亩。

X旧货大市场（老市场）占地面积20000平方米，拥有经营摊位500多个，经营旧货从业人员5000余名。

X旧货大市场是原国内贸易部试点单位和中国旧货协会常务理事单位，也是全国十大十强旧货市场之一，被省商品流通市场规划建设管理领导小组确认为全省20家重点商品市场之一。

市

场经营包括电、办公设备、通讯器材、机电设备、五金工具、家具等10大类上百个品种，年交易额3亿多元。

X旧货大市场通过10年

成功运作，今天的旧货大市场已经发展成为全省规模最大、影响最广、辐射最强的专业旧货市场；较好的发挥了全省旧货中心和龙头地位作用。

1.3项目拟选地区位

本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩，该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。

48平方公里。

开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。

园区以大开发为主战略，发挥独特的地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移、资本流向由东向西扩散的机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。

开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。

专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

本项目选地位置，其主要目的也是关键要素就是要借助该区域的集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。

项目总概况

1.4项目基本指标

项目总投资：

约10000万元

项目总体:

店面、办公用房、仓储及其他附属设施总计建筑面积约60000平方米

投入使用时间:

2009年10月

1.5可行性研究报告编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

1.6可行性研究报告编制依据

（1）国家建设部及X省颁布的与房地产相关法律与政策；

（2）《中华人民共和国城市规划法》

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4）国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件

（5）X相关法律政策与文件；

（6）X及X经济开发区的招商引资政策；

（7）现场勘察和X市经济开发区市场综合调研所得资料；

（8）X当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；

（9）

X旧货大市场置业有限公司所积累的专业市场项目成功运营经验价值

2.1地块位置

本项目拟选地块位于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，离X新中心城区仅2。

5公里，北面有粮油、钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中的居民区。

四至范围：

东向：

西津一路

西向：

文峰路

南向：

白家一路

北向：

赞贤路

2.2地块规模与开发目标

本项目预计用地约70亩，项目拟建总建筑面积在约60000平米专业市场，其中总建面积20%部分为项目自身配套公寓、办公、物管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区、信息区，家具区，厨具、灶具区，二手摩托车、电动车、自行车区，玩具交换区，二手手机、旧书区，古玩区等12大类数百个品种。

2.3地块周边环境与配套设施

项目地块处于X市文峰路与赞贤路交汇东处，距X市最中心地仅4公里，项目北面有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场及公交站等。

☆

电力、电讯：

接入本项目

☆

给排水：

管道铺设到位

☆

大型公交站：

临文峰路与赞贤路

☆

金融、邮政、电信：

邮政储蓄所

2.4项目性质与主要特点

本项目以商业为主，含部分项目自身配套住宅、办公，定位为“大型专业市场+少量多层住宅及办公”的发展模式。

项目主要特点有：

（1）项目地块三面临路，其中两面为城市干道，临街面较长，适合于大型专业市场地产项目的开发，并应借助市场集群，加强对区域概念的强势引导。

（2）地块较为平整，地形较为规则，有利于项目开发。

（3）项目北面为众多大型专业市场集群地，其余周边则为住宅区，有利于共享专业市场群内各种资源，也为旧货交易提供旺盛的客流。

（4）项目为X市唯一一个专业的大型旧货交易市场，成功开发并运营后对X旧货行业发展起着巨大的规范，促进和引导作用。

2.5项目地块价值分析

本项目初拟选地位置为X经济开发区文峰路（原105国道）与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约70亩。

该开发区是经省政府批准设立的高新技术产业开发区，规划面积7。

48平方公里。

开发区位于X市中心城区的西南部，105国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距X火车站、黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。

开发区现有众多专业市场，是X专业市场集群区域，主要专业市场有X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等。

专业市场的扎堆对未来该区域各类专业市场的蓬勃发展，将起到互为补充互为促进的重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。

随着X工业大市的快速发展，拥有861万人口、扼守X南大门，贯穿广州和南昌的X唯一大型旧货交易市场，本项目发展势必成为X之大势所趋。

因此，旧货交易发展趋势、市民投资消费需求、经济开发区专业市场集群发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场规范化，将获得长远可观的效益回报，亦能成功借势开发区市场集群的发展势头，大大提升本项目地块所在区域的商业环境，带动该区域的发展，并与其它市场互为补充互为促进，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。

项目地块价值的主要特点有：

（1）地形地貌、地块规模对项目开发较为有利。

（2）交通区位价值优势明显，地块三面临路，其中两面为城市干道，项目东北面有规划中的公交站。

（3）项目发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取

更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。

（4）本项目土地成本相对适中（60万元/亩），整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，发展空间大，且经营及投资者均能在本项目未来升值空间中获利。

（5）项目将成为X市未来唯一大型旧货交易市场，对全市旧货交易行业规范发展及资源循环利用起着重要作用。

2.6已进行的调查研究项目及成果

X旧货大市场有限责任公司于2007年11月，对X市房地产市场，特别是经济开发区专业市场调查和有针对性的大型旧货交易市场调查。

本次调研工作由X旧货大市场有限责任公司项目调研小组全程操作完成。

项目调研员在前期进行了系统的调研培训后再进入实

际调查执行工作，发放调查问卷共340份，回收有效问卷320份，并就项目所在区域发展前景与部分X房地产从业人士、开发区大型专业市场进行了专题走访。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析统计，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本

项目下一步项目定位系统及市场推广、销售策略建立、执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下：

（1）目前X市商品房价格较高，短期内住宅物业发展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中，面对均价超过3500元/平米的住宅市场，48%勺被访者不打算购买住宅，26%勺客户打算在2-5年内购房，仅26%勺客户打算在1-2年内购房。

随着国家宏观政策的大力调控及未来可能更多有效政策的出台，越来越多的市民将加入持币观望队伍。

市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的住宅。

（2）商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。

经过开发区“家具市场”和“水果市场”等多个商业项目的推广销售，市民对专业市场投资概念的理解已逐步成熟，对商

铺投资更为谨慎。

在本次调查中，36%勺被访者表示不会进行商铺投资，仅27.5%的被访者正在考虑购买。

其他客户均为视项目情况而^定。

（3）X旧货行业逐步呈现生机，期待有效地进行市场整合。

到目前为止，X市已有十来家旧货行，主要分布在文明大道以及和平路一带，而且许多临时来X居住的外来人口、低收入

家庭和一些小餐饮业开张等都会瞄上旧货市场。

民生旧货行是属于老牌旧货行，规模相对较大，管理较为规范，许多市民对其有较好的反响，85%受访者认为这是一个“便民、利民、为民”的通道。

认为拓展经营，向规范化、规模化、专业化方向发展，完全能够

给X旧货市场带来一片新天地，因为旧货经营是一件利国利民的大好事，国家对旧货经营有优惠政策。

经营人员希望由政府有关

部门牵头，在合适地点兴建一个规模较大的、适合X市发展需要的旧货市场，将现有的旧货行和个体工商户纳入其中，按品种、

按门类分片经营，集评估、鉴定、储存、修理、翻新、包装、运输、结算等配套服务于一体，提升档次，形成规模。

（4）本项目地段被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

对X唯一大型旧货交易市场这个较为新鲜的行业，78%受访者表示看好该行业经营投资前景，92%勺旧货经营户认同开发区粮油市场对面诞生“X旧货大市场”的发展前景，54%勺市民对开发区粮油市场对面地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对粮油市场地块及旧货市场前景表现出投资信心，是本项目发展不可或缺的基础条件。

通过对本次调研结果的分析研究，X旧货大市场有限责任公司认为：

X市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。

经过近年来X房地产行业的发展和开发区众多商业项目的运作，X市专业市场已经具备

较好的气氛和发展基础。

本项目的发展，将成为2009年度X房地产市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在X

营造空前的销售推广气氛，也将为X旧货行业的规范发展、提供就业岗位、争创税收作出巨大贡献。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。

三项目建设意义

3.1关于城市发展的意义

随着城市经济的发展，X市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了X汽车大市场、钢材大市场、建材大市场、

家俱大市场、水果大市场、物流大市场、布艺市场、装饰灯饰市场、粮油大市场等市场集群商业格局。

各专业大市场定位不同，在形成自身与市场差异化的基础上，均有自身强劲的竞争优势。

目前，开发区大型专业