红星美凯龙委托经营管理合同正式合同.docx

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红星美凯龙委托经营管理合同正式合同

委托经营管理合同

本合同于2014年月日由下列双方在中华人民共和国上海市签订：

甲方：

红星美凯龙家居集团股份有限公司

住所地：

上海市浦东新区临御路518号6楼F801室

法定代表人：

车建兴

乙方：

?

住所地：

法定代表人：

（甲方和乙方以下合称双方，各称一方）

鉴于：

1甲方是一家依法注册的以经营精品家居商场为主的知名大型专业商业、品牌管理集团，拥有知名的“红星美凯龙”等商业品牌和专业经营团队，具有全国发展的战略和实施实力；

2乙方拟与第三方设立项目公司取得位于约亩国有出让用地（以下简称“项目用地”）的使用权，并拟利用其中约亩土地（以下简称“经营物业建设用地”）投资建设家居商场和其它配套设施；

3乙方拟委托甲方按“红星美凯龙”家居商场的要求和标准经营管理经营物业（定义见下），并为此目的委托甲方提供设计、装饰以及招商的资源和咨询等服务。

甲方愿意接受乙方的该等委托，并指定甲方全资子公司上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称“甲方品牌公司”）作为经营物业（释义详见定义）的管理主体对经营物业进行经营管理。

现甲乙双方经友好协商，在自愿、平等和互利的基础上，一致达成如下条款：

第一条定义

除非本合同条款另有约定或上下文另有所指，下列用语的含义如下：

1.1经营物业指项目公司拟在经营物业建设用地上投资建设的家居商场。

1.2

1.3经营物业建设和装饰指为达到“红星美凯龙”家居商场的标准和要求，乙方对经营物业所进行的设计、工程勘查、土建、装饰装潢以及设备设施配置。

1.4

1.5项目公司指乙方及第三方按本合同第条第

（1）款约定共同成立之乙方控股的经营物业投资、开发主体，且为经营物业的所有者。

1.6

1.7管理公司指甲方品牌公司在经营物业所在地的同一行政区域内设立的“红星美凯龙”品牌管理实体（名称最终以工商核准登记为准），专门对经营物业进行品牌经营和管理。

管理公司的组织形式是甲方品牌公司的分公司。

1.8

1.9管理公司经营成本指管理公司的人员工资、福利、奖金、加班费、日常经营开支、办公场地租金（如有）、当地广告策划和经营促销费用、培训费用、信息化统一建设费用、财务费用、管理公司税费等管理公司在经营管理经营物业过程中所产生的全部开支和费用。

1.10

1.11冠名委托经营管理费具有本合同第条中约定的含义，简称为冠名委管费，包括保底冠名委管费和提成冠名委管费两部分。

1.12

1.13经营收入指由甲方对经营物业的经营管理而产生的所有经营收益，经营收入应当包括但不限于：

（1）租金；

（2）物业服务费；（3）广告位出租收入；及（4）顾客支付的停车费（如有）。

1.14

1.15开业日招商出租率是指：

开业日招商出租面积与可租面积之比，其中出租面积包括：

（1）根据已与商户签署的租赁协议（合同）计算的合同出租面积（含公摊面积）；

（2）虽未与商户签署租赁协议（合同）但已预收意向金的，且商户和管理公司均已测量计算认可的面积（含公摊面积）。

可租面积为：

商铺实测面积+公摊面积，具体由甲乙双方在经营物业开业前确定。

1.16

1.17租赁合同是指：

管理公司、乙方/项目公司与经营物业内的商户签署的展位租赁及管理服务合同。

1.18

1.19当年度实收租赁合同总收入是指：

管理公司和乙方/项目公司在一个会计年度内根据租赁合同向经营物业内所有商户实际收到的各种费用【包括但不限于租金、管理费（或性质相同的费用名目）等】的总和（含以前会计年度的欠缴但当年度补缴的租赁合同收入），但不包括根据租赁合同收取的保证金（含履约保证金、质量保证金、服务保证金、电信设施押金、装修工程保证金等）及代收代付款项。

1.20

1.21甲方商标指：

甲方或其关联公司在中国注册的

、“红星美凯龙”等商标、由包含有“红星美凯龙”一词和其他词汇和设计元素的集合和变体组成的式样以及特定的其他设计和/或词汇，该等商标、式样及设计和/或词汇用于建材、家具、家居饰品商场或卖场。

1.22

1.23甲方无形资产指甲方商标、商号、标识、标志、域名、专利、有着作权的作品、工业设计、数据结构、商业秘密或专有技术、保密资料或具有商业价值的想法，以及能够表明或突出某一货物或服务来源于甲方或受甲方控制的实体的其他标记在内的，专属甲方所有或使用的非实物形态的财产。

1.24

1.25开业日指经营物业正式对外营业的日期。

1.26

1.27委托经营管理期指自经营物业开业日起至委托经营管理期终止日止。

1.28

第二条经营物业概况

2.1拟建的经营物业位于【】，规划建设面积约【】万㎡（含地下停车场、设备用房和楼梯间），具体建设指标以规划审批文件为准。

2.2

2.3经营物业拟占用土地性质为国有出让用地，项目规划用地面积约为【】亩左右（具体以规划审批文件为准）。

目前该地块由政府收储，等待以净地形式公开出让。

2.4

2.5经营物业包括上述项目公司提供的用于经营家居建材的房屋建筑物及其附属的设备、设施、停车场、广场、屋顶、建筑物外立面等。

2.6

第三条经营物业建设和装饰要求

经营物业的建设和装饰要求

（1）乙方自行负责经营物业的设计（含审图及报审）、建设和装饰，确保经营物业的建设和装饰符合甲方“红星美凯龙”家居商场的标准和要求，并按本合同第条约定的时间将已通过建设和装饰工程竣工验收（含消防）以及甲方认可的经营物业移交给甲方。

（2）

（3）在经营物业移交甲方之前，甲方有权自行或委托其他有资质第三方对经营物业组织验收，验收标准（详见附件二）参照甲方向乙方提供的装饰设计风格要求、图纸、优化建议及甲方统一的物业、环保、安全查验标准等；如尚未通过甲方物业查验的，由乙方负责自费整改直至通过甲方物业查验。

（4）

（5）甲方有权对经营物业的装饰工程有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计和功能要求及设计中的技术问题等向乙方提出建议，经营物业内的平面布置，在不影响消防验收的情况下，原则上以甲方建议为准。

（6）

（7）甲方有权主持与工程装饰有关的协作单位的组织协调会，有权发布开工令、停工令、复工令。

（8）

（9）甲方有权提出设备选型要求及向乙方推荐材料供应商，对不符合设计要求及国家质量标准的材料设备，甲方有权通知施工单位停止使用，对于不符合规范和质量标准的工序、分项、分部工程和不安全的施工作业，有权要求总包单位停工整改、返工。

在两次整改无效的情况下，甲方有权要求乙方对总包方处以每次5000元罚款。

（10）

第四条项目前期收费和开业前招商佣金

（1）项目前期收费

（1）乙方委托甲方对项目提供前期咨询服务，包括对项目进行实地考察，初步市场调研；提供有关项目前期开发的咨询服务等；同时，甲方同意在乙方完全遵守本合同第九条全部约定的前提下，自年月日起，在取得经营物业所需土地和/或经营物业建造前期准备过程中的对外报建文件、宣传企划方案中涉及经营物业的部分使用“红星美凯龙”名称（其中宣传企划方案需甲方事先审核同意）（为免疑义，前述行为在任何情况下不构成也不应理解为甲方对乙方的品牌授权或许可）；乙方应据此向甲方支付相关费用人民币【】万元。

（2）

（3）甲方在项目建设的工程中持续为乙方提供市场调研和策划、项目开发、装饰咨询（包括对装饰工程提供优化建议、不定期派人提供技术指导、提供红星美凯龙七代店设计白图作参考）等咨询服务，并允许经营物业开业时首次冠以“红星美凯龙”名称，乙方应据此向甲方支付相关费用人民币【】万元。

（4）

（5）上述项目前期收费共计人民币【】万元，支付方式为：

首付款为人民币【】万元，乙方应在本合同生效后7日内向甲方支付；甲方招商团队进场前30日内，乙方向甲方结清项目前期收费的余款。

（6）

（7）甲方应按照本合同约定之金额适时向乙方出具咨询服务业增值税发票。

（8）

（2）开业前的招商工作和开业前招商佣金

经营物业开业前的招商工作由乙方委托甲方全面负责，乙方应提供必须的招商办公场地和设备、设施等条件。

甲方在双方确定的开业日前的5个月将有关招商计划、人员安排和派驻计划、广告策划方案、开业筹备费用财务预算（包括招商活动费用、招商人员费用等）等报乙方审核无异议后确认（乙方不得不合理拖延或拒绝甲方提交的上述招商方案和财务预算），乙方应保证按确认的内容提供配合，并按确认的开业筹备费用财务预算在甲方招商团队进驻经营物业前7日内预先向甲方一次性全额拨付款项，甲方或管理公司无义务垫付开业筹备费用，该开业筹备费用不计入乙方应支付给甲方的开业前招商佣金，在开业当年列入管理公司经营成本。

乙方应向甲方支付开业前招商佣金【】万元，开业前招商佣金按以下时间和方式支付：

开业日招商出租率达到90%以上的，支付【】万元；开业日招商出租率达到85%以上未达90%的支付【】万元；开业日招商出租率达到80%以上未达85%的，支付【】万元；开业日招商出租率达到75%以上未达80%的，支付【】万元；开业日招商出租率达70%以上未达75%的，支付【】万元；开业日招商出租率低于70%的，不支付。

在甲方招商团队进驻前7日内乙方向甲方一次性全额支付开业前招商佣金。

如届时开业日招商出租率低于90%导致甲方多收取开业前招商佣金的，则在上述事实经甲乙双方确认后的30日内甲方应无息向乙方/项目公司退回多收取金额，或经甲乙双方确认后上述多收取金额直接充抵乙方应支付给甲方的同等金额的其他费用。

甲方招商团队进驻经营物业之前，乙方应确保已依法办妥并向甲方出示经营物业建设工程的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》以及《消防建设审核意见书》（以下简称“四证一书”），且经营物业建设工程的主体结构已封顶。

第五条合作与委托经营管理

5.1合作方式

5.2

（1）甲、乙双方确认，由项目公司作为竞买人参与项目用地的竞买，并在成功竞得项目用地后作为开发主体负责包括经营物业在内的项目建设。

在项目公司设立并取得项目用地国有土地使用权后的7日内，乙方作为项目公司控股股东暨实际控制人，有义务确保项目公司出具确认文件或与甲乙双方签署本合同补充协议，以确保项目公司承担本合同中对其设定的所有义务和责任，并乙方对项目公司履行本合同约定义务承担连带保证责任。

若项目公司未按前述约定向甲方出具相应确认文件或签署补充协议的，视为乙方违约，甲方有权选择解除和终止本合同，同时追究乙方违约责任。

5.3委托经营管理一般约定

5.4

（1）由乙方设立的项目公司提供本合同约定的经营物业并委托甲方用于经营家居商场，由管理公司独立对经营物业进行品牌经营和管理。

（2）管理公司具体负责经营物业的日常经营管理，乙方确认项目公司应按本合同约定承担管理公司经营成本。

（3）甲方授权管理公司在本合同有效期内，在按本合同约定经营管理经营物业的过程中使用甲方无形资产，同意其在经营物业外立面使用“红星美凯龙”店招，并将该经营物业作为甲方集团管理成员之一在经营、企业标识系统（CI系统）、培训以及相关商业资源等方面进行统一管理。

（4）甲乙双方一致同意，由甲方委派优秀经营管理团队独立负责管理公司的日常经营管理，按本合同约定完成相应的经营管理责任，负责对项目公司提供的经营物业实施招商、经营管理、营销推广等管理活动，甲方对管理公司的义务承担连带保证责任。

5.5管理公司

5.6

（1）甲方是家居建材经营的专业机构，将国内领先的家居建材经营管理经验用于甲方品牌公司及管理公司并向项目公司提供经营物业的经营管理服务。

（2）管理公司的注册设立由甲方品牌公司负责完成，甲方委派法定代表人（负责人）、总经理、招商策划营运等专业管理人员，乙方不得向管理公司委派任何工作人员，但乙方可对管理公司的营运管理工作进