方案招投标设计任务书.docx
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方案招投标设计任务书
体育新城碧海商业安置用地项目
建筑方案招标设计任务书
2016年月
四、上层次规划设计要求
一、项目概况及周边条件
1.1.工程名称
体育新城碧海商业安置用地项目
1.2.城市地理、气候及文化
位于中国南部沿海，东临大鹏湾，西连珠江口，南邻香港，其与九龙半岛接壤，与香港新界一河之隔，被称为“香港的后花园”。
全市总面积2020平方公里；人口1300多万，多数来自中国地，因此被称为“移民城市”；是中国30年来发展最快、经济最活跃、文化最多元、人口最年轻的新型经济型城市。
鼓励创意和创新，为此市政府提出将打造成为中国“设计之都”的构想。
属亚热带海洋性气候区，气候温和、雨量充沛、日照时间长。
年平均气温为23.7℃，最高气温为36.6℃，最低气温为1.4℃，无霜期为355天。
年日照时数1975.0个小时，太阳年辐射量5225兆焦耳/㎡,年平均相对湿度72.3%。
每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1608.1毫米。
常年主导风向为东南偏东风，夏秋两季偶有台风。
1.3.项目概况
体育新城碧海商业安置用地项目（以下称本项目）位于市龙岗区体育新城片区大运安置区，其所属片区（大运安置区）北至清辉路，东至黄阁中路，南至如意路，西至龙盐大道。
规划区分东西两块，总面积32.40公顷。
其中，商务用地15.09公顷，以商业办公为主，平均容积率5.0。
居住地块面积17.31公顷，为二类居住用地，规划容积率3.2。
商务安置区规划总建筑面积约37万平方米，居住安置区总规划建筑面积约123万平方米。
目前该规划已经通过审批。
不仅是龙岗区的政治、经济、文化中心，更是集合了居住、办公、商业等多功能为一体的复合型城市中心区。
1.3.1宗地情况：
项目位于市龙岗区体育新城片区大运安置区，分南北两块地。
南地块用地（07-04）东至黄阁中路，南至阁溪路，西至围塘路，北侧为阁荔路，用地面积9891.94平米，规定性容积率6.6；北地块用地（07-02）东至黄阁中路，南至阁荔路，西至围塘路，北侧为规划道路，用地面积10525.94平米，规定性容积率3.5。
两个地块靠未来地铁12号线龙城西站100米，具有非常优越的区位位置和交通优势。
片区将发展成以体育、会展、教育、高新产业及交通枢纽为主的重要功能的综合性片区。
项目用地性质为商业性办公用地+商业用地，建设容为商业、办公、公寓及公共配套等。
图一：
法定图则（南北地块围）
1.3.2基地周边现状：
项目周边目前西侧为龙岗中医院，东侧为市第三高级中学，基地西南侧为规划绿地，向东越过中学可看龙城公园景观，，场地地势较为平坦，适合进行建设。
图二：
基地现状图
图三：
基地现状图
1.3.3周边交通现状及中远期规划
本项目位于市龙岗中心区，地块四周市政道路及轨道交通分布如下（详见图四）：
✓东侧：
黄阁中路；
✓南侧：
南至如意路；
✓西侧：
西至龙盐大道
✓轨道12号线，本项目基地东侧（具体线位及站点尚在规划中）。
图四：
地块片区轨道交通示意图
二、建设目标及设计定位
2.1.项目目标
设计首先着眼于整个城市脉络演变和发展的角度，重点分析市和龙岗区的本身地域属性、特质的演变形成过程和建筑文化遗产，使本项目成为本区域的精品建筑，为市民提供良好的休闲、娱乐、购物、办公、居住等场所，并将其打造成为一龙岗中心区的城市形象名片。
2.2.项目定位
本项目定位为未来市龙岗区繁华的社交、人居及经济活动中心，充分利用地块良好的地理位置，依托大运新城这一发展平台，打造成高品质的商务办公环境以及充满活力、完善的商业街道空间。
三、主要经济技术指标
✓地块号：
北地块（07-02地块）
用地位置
龙岗区大运新城
用地编号
07-02地块（北地块）
用地项目名称
体育新城碧海商业安置用地项目
用地性质
商业性办公用地+商业用地
用地面积
10525.94平米
项目规划设计满足以下要求
按面积设计建筑面积指标
1：
容积率：
≤3.5
2：
覆盖率：
≤70%
3：
绿地率：
≥30%
4：
建筑高度：
裙房≤24米；塔楼≤120米；
5：
计容总建筑面积：
36842平米
其中：
商业建筑面积：
11421平米
商务办公建筑面积：
17976平米
商务公寓建筑面积：
7295平米
物业管理用房：
100平米
垃圾收集点：
50平米
✓地块号：
南地块（07-04地块）
用地位置
龙岗区大运新城
用地编号
07-04地块（南地块）
用地项目名称
体育新城碧海商业安置用地项目
用地性质
商业性办公用地+商业用地
用地面积
9891.94平米
项目规划设计满足以下要求
按面积设计建筑面积指标
1：
容积率：
≤6.6
2：
覆盖率：
≤70%
3：
绿地率：
≥30%
4：
建筑高度：
裙房≤24米；塔楼≤150米；
5：
计容总建筑面积：
65285平米
其中：
商业建筑面积：
9793平米
商务办公建筑面积：
42386平米
商务公寓建筑面积：
12927平米
物业管理用房：
130平米
垃圾收集点：
50平米
✓其余要点备注
备注
1：
南地块机动车停车位指标为392辆；北地块机动车停车位指标为228辆。
2：
各地块与周边其他地块的地下室设置预留车道进行连通；各地块与周边其他地块二层平台设连廊连接，未来可连接成区域性整体。
3：
其余未尽事宜及指标详见附件《用地规划许可证》
四、上层次规划设计要求
4.1.总体布局：
项目位于市龙岗区体育新城片区大运安置区，分南北两块地。
南地块（07-04）用地面积9891.94平米，规定性容积率6.6；北地块（07-02）用地面积10525.94平米，规定性容积率3.5。
本次设计围除了自身红线用地围（07-02、07-04地块）之外，同时要尊重龙岗中心城整体城市设计及《龙岗区大运新城北区详细规划研究》的要求。
图五
4.2.公共空间：
根据上层次规划要求，最大限度的争取公共利益，打通生态廊道，塑造商务商业氛围，提升工作生活的水准，体现“花园化办公，生态化社区，人性化空间”的现代生活模式。
项目与周边地块之间需保证一定的完整性，并充分利用旁边公交场站及公共地下停车场的公共资源，自身地块的公共开放空间也需满足上层次规划要求：
07-02地块点状开放空间不小于1052平米，线状开放空间不小于1950平米；07-04地块点状开放空间不小于989平米，线状开放空间不小于4000平米。
公共空间详蓝具体要求详见图五。
4.3．合理设计和组织交通：
地块在消除影响交通安全和效率的消极因素下，保证人行优先。
将规划地块及周边的商业人流、办公人流、广场人流和文化休闲人流等各种人流组织形成网络，打造全天候、完整的、连续的地下、地面及二层步行体系。
需切实落实上层次规划设计要求：
07-02地块，人行出入口在东、南、西侧，车辆出入口在西、北侧；07-04地块，人行出入口在东、南、西侧，车辆出入口在西、北侧；各地块之间设置连续的地下、地面、二层步行体系，详见图六（仅表达本项目07-02、07-04地块与相邻地块的步行体系）：
图六
4.4.城市界面建筑形象设计：
规划应充分利用良好的周边环境，塑造高水平的空间环境。
重点塑造大运新城整体城市形象。
有效保护和利用原有自然生态景观资源，并且在建筑的材质、颜色等方面与周边的大运场馆、居住片区相协调。
本项目整体采用现代的建筑立面风格，应体现综合商务、创新的特点，兼顾商业氛围及标志性建筑特征，充分重视项目周边建筑界面的形象塑造。
项目需考虑夜景灯光设计，使建筑在夜晚既有自身的标志特性，又能够与周边城市夜间景观很好的融合为一体。
尊重上层次规划设计，充分考虑地块外的各种因素及边界条件，使自身地块在设计及功能使用上，与周边地区形成良好的互动与补充，并整体考虑与周边建筑筑的的关系，形成完整的城市界面。
4.5.景观绿化带：
统筹周边其他地块，满足上层次规划设计要求，塑造高水平的空间环境。
重点塑造大运新城整体城市形象，有效保护和利用原有自然生态景观资源。
图七
五、建筑设计要求
5.1.城市地标
A:
打造150米左右的地标商务办公、公寓塔楼，形成龙岗中心区新的地标
B:
地上空中景观连廊的设置，功能上成环连接项目用地与周边地块以及地铁12号线“龙城西站”。
C:
需考虑地铁的建设要求。
5.2.办公设计
5.2.1.定位
打造满足管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化的高端写字楼。
5.2.2.设计要求
合理设置大堂面积、层高、出入口位置和数量。
在项目区域未来商业价值提升情况下，为项目提供商业配套拓展预留空间。
具体要求如下：
A：
标准层平面：
不宜大于2000㎡、层高4.0m。
B：
核心筒设置集约化，产权面积主力控制在约150㎡-250㎡：
C：
建议在保证核心筒功能完善、适用的前提下，尽量优化核心筒设计，实用率保证不低于70%；
D：
建议选用分体空调。
E：
客梯配置保证符合中心区主流水平，保证单梯服务办公面积5000~5500㎡；
5.3.商业设计
5.3.1.业态定位
项目定位为街区型配套商业，考虑周边客群特征，建议以餐饮作为项目主力业态，休闲服务业态作为补充业态。
5.3.2.设计要求
A:
充分挖掘地上二层裙房屋面的商业价值，吸引轨道12号线及周边配套的人流.。
B:
商铺划分规整、实用，避免不必要的异形空间。
C:
商业得铺率控制在70%以上。
D:
考虑采用分体空调，以减少能耗。
5.4.公寓设计
5.4.1.产品定位
公寓户型以65平米以小户型为主，尽量明厨明卫（明厨暗卫亦可），动静分区合理，平面设计满足相关规要求。
小户型公寓
户型结构
户型建筑面积
两房两厅一卫
65平方米以
一房两厅一卫
45平方米以
公寓户型面积要求
5.4.2.设计要求
公寓建筑总体建筑风格上应尽量与地块其他建筑协调统一，尽量采用公建化的外立面处理手法。
户型设计的标准层户数不宜过多，并充分结合景观、日照、通风、朝向等多方面因素，最大限度的优化产品。
公寓室空间设计紧凑，单位面积使用效率高，减少面积浪费，公共电梯厅楼梯间宜能自然通风采光。
5.5.地下设计：
合理布置地下设备用房及人防配套，设计应提出办公区和商业区货运车道的流线和净高的解决方案（货运车俩仅按照中型货车考虑设计）。
停车场设计注重与办公区、商业区以及公寓区的分隔，强调安全性与便利性。
5.6.绿色建筑设计：
项目需满足绿色建筑设计要求，项目设计按相关规定要求达到绿色建筑评价标识一星级或铜级标准。
六、投标设计成果要求
投标设计成果应满足建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）中方案设计文件的容和深度要求，包括文本文件、展示图板、电子文件和实体模型四个部分。
设计成果容一律采用以中文为主形式，计量单位一律采用公制计量单位。
6.1.文本文件：
（A3装订8份，1份正本7份副本）
设计文本应包含但不限于以下容：
✓设计说明、设计构思
✓总体规划平面图（彩色）
✓规划结构分析图及空间分析图
✓地块城市环境分析（结合上层次规划）
✓地块及周边整体景观环境分析及具体设计
✓功能分区图
✓道路结构图、地块及周边地区的交通组织设计
✓消防分析图
✓商业、办公、公寓建筑的平面、立面、剖面图
✓总体鸟瞰图
✓主要空间及景观节点人视点效果图
✓其他反映设计与设想的图
✓技术经济指标
6.2.展板
A1展板不少于3
6.3.电子文件
✓用于评审汇报的多媒体演示软件（格式为.mp4/或.mov/或.rmvb）
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