物业项目前期介入注意事项.docx

物业项目前期介入注意事项.docx

《物业项目前期介入注意事项.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业项目前期介入注意事项.docx（9页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

物业项目前期介入注意事项物业项目前期介入注意事项物业项目接管注意事项一、投标项目实地考察：

（一）如果物业项目是在工程项目提前介入的话，现场考察需注意：

1、仔细查看工程结构、安排2、内外安装的合理性：

消防安全设施自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备3、做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录等

（二）物业项目已竣工，投标企业现场考察需注意：

1、要看工程项目施工是否符合建筑施工合同规定和设计图纸的要求2、要检验各项技术设备是否达到国家规定的质量标准是否满足使用要求3、要看工程是否达到地净、水通、电亮和采暖通风设施是否运转正常4、要进行各种设备调试、试运转，看是否达到设计要求5、确定物业外在质量无重大的问题6、各类配套设施的分布情况7、现场考察时，投标企业还要多注意业主的情况：

包括收入的层次，主要服务的要求和所需的特殊服务等二、制作物业服务投标书（主要内容）：

要做好一部完善的投标书，必须要突出其针对性，注意可操作性，强调优势性，具体的物业管理投标书包括：

1、企业的基本情况2、针对投标项目提出的物业管理整体管理的设想和策划3、拟采取的管理模式4、拟建立的组织机构及管理人员的配备、培训及管理5、管理规章制度和档案的建立6、经营管理方案、承诺及采取的措施7、社区文化活动及服务方案落千丈8、经费的收支预算9、日常管理10、物业的维修养护计划及实施11、各项管理服务制度措施及管理流程等三、对已接管项目及企业实际情况考察：

在物业管理招投标中，评委一般采取以下的措施对投标企业进行考察：

1、采取突击访问的方式，通过直观感受进行判断。

2、采取上门访问业主的方式，通过业主的评价来评估。

有条件的，可采取抽样调查的方式让较多的业主填写意见表然后汇总综合评估。

3、走访政府主管部门，行业协会以及其他专业人士，进行行业口碑和投标企业所获得的各种荣誉来判断。

四、投标企业现场答辩（应注意的问题）：

1、对于专家评委的发问，回答的内容必须明确，能回答的问题力求作到，清晰、条理、言简意骇，对于回答不上来的问题，要明确的回答不知道。

2、对于专家评委提出的问题，回答时要有针对性，干脆利落，该长的长，该短的短，对与提问无关的内容不要回答。

3、在回答专家评委提出时对于理论性问题，做到紧扣主题，言之有理，避免夸夸其谈，言之无物，对于具体问题，回答时特别注意可操作性，同时尽量体现自家服务理念和管理特色。

一、物业公司如何说服开发商站在物业角度上看问题？

首先，要有敬业的工作态度，让开发商感觉你是在真正为他考虑问题。

其次，要有专业的工作水准，让开发商意识到你真正为他解决了不少物业设计和施工问题。

物业公司前期入住某小区时的合理化建议有：

（一）绿化水质的处理；绿地中开设人行道；绿化带增加喷淋龙头；电梯门坎没有高度、斜坡；地下室的采光井光线不够；室外空调冷凝水管未作统一部署；无残疾人通道。

（二）对材料的选用、供配电系统的科学设计、电梯的安装与维保、建筑材料的选用、公用照明的设置、停车场车位标识提出了很好的建议。

（三）对售楼处提出了很多实用的方案意见和培训，对促进楼盘销售起了很大作用。

二、如何收取前期物业开办费？

有关物业管理前期开办费，有的地方也叫前期物业管理启动经费，现摘录有关国家法规：

1、（北京）第十四条居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。

居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。

2、初期物业管理费缴交。

开发建设单位应按开发项目建设总投资2的比例向辖区物业管理主管部门交纳初期物业管理费（为便于计算，多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米计收），其中的30%应在招投标开始前交纳，其余70%在交付验收前交纳。

3、辖区物业管理主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业管理企业，嗣后在房屋交付后按规定分批划拨。

三、前期物业管理中有哪些技术细节需要物业管理企业注意？

1、派出的前期物业管理项目经理必须有比较好的沟通协调能力，对于现场一些涉及到房地产开发的一些问题有比较好的专业知识去应对。

2、我们前期派出的驻项目物业管理的工作人员必须要有非常好的专业经验与专业知识。

因为前期物业管理当中，不是说我们每一个问题都能发现的，也不是说我们发现的问题都能够得到很快的解决。

这就需要我们物业前期人员利用专业知识和经验去说服我们的开发、设计、施工、监理等单位。

必要时我们还需要多方位角度论证，得到他们的认可。

所以说，前期物业管理做好了，会收到事半功倍的效果。

四项目负责人在前期物业管理注意的问题？

1、要注意密切跟进工程的施工进度。

比如核对图纸、施工图纸要与实物一致，施工当中有没有变更以及变更了以后是怎样处理的。

2、要清楚物业功能的分布及设施设备的分布情况。

了解工程进度，保证跟进的每项工程特别是隐蔽工程的施工，有很清楚的监管，这样有利于我们日后工作的顺利开展。

3、要对每项设备设施的安装过程要密切跟进，要了解各项设施设备的品牌、性能、操作、使用管理方法，尤其在这个过程中要注意设施设备安装当中存在的问题怎样解决，保持与设备安装公司的合作，很清楚的掌握设备设施，同时保持边安装边学习的态势。

五、做好前期介入工作应处理好的几个关系物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。

从过去的经验和教训、从消费者，物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。

做好前期介入工作应处理好以下几个关系。

1.明确介入角色和盯着主要环节。

前期介入工作主要有：

初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。

（1）初期介入要当好顾问。

所谓初期介入是指在物业的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，使设计既符合国家的规范要求，又照顾了使用者日后的实际需要。

这一阶段的主要工作内容有审阅设计方案图纸，提出有关结构布局和各项功能等方面的建议，以达到完善功能、降低造价、保证质量的作用。

审阅设备及容量的配置，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。

提出日后管理和维修的建议和要求。

提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。

霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接口等。

（2）中期介入要加强监理。

中期介入是指物业的土建结构接近封顶，工程进入设备安装阶段，物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查，并对修改的工程做好记录。

每一个发展商在物业的建设过程中，对其规划设计和施工难有不作改动和一成不变的。

因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。

（3）后期介入要准备接管。

所谓后期介入是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工、验收、移交、准备入伙，物业公司全面介入，开始履行“管理”职责。

物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段。

此时物业公司将全面启动，组织机构的建立，人员的招聘与培训，各种管理制度的制订。

根据物业的规模和档次，以及发展商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。

接管验收，认真负责。

接管验收是指物业公司接受房地产发展商或业主委托管理的新建物业时，从物业主体结构安全和满足使用功能：

符合建设和使用文件要求为内容的再检验，物业经过竣工验收后，从施工承建单位移交给建设单位，物业公司以业主、使用人、物业管理的角度经过再次综合检验合格后开始接管物业。

物业的接管验收是直接关系到今后管理工作是否能顺利开展的重要环节之一，所以必须高度重视、认真负责。

每个部位、每项内容的检验都应作好记录。

对一些需返修的工程要求开发商落实整改的时间，并且认真做好产权资料、技术资料的接收工作。

2.投资单位重视和物管队伍建设。

物业建设单位的重视是做好前期介入的基础。

物业的建设是以发展商作为承载体，前期的介入工作从引入、组织、实施、协调、支付费用等，发展商起着主导作用。

该项工作是否实施和有效，发展商的重视程度是关键因素。

物业管理人员应以高度的责任感，选派富有经验和责任心强的专业人员参与前期工作。

现代的城市规划设计和建筑施工都具有较高的水平。

物业管理公司应从多年的物业管理实践，以及在广泛收集业主意见的基础上，对新建物业提出更适合市场和消费者要求的建议。

按照各工程阶段的进展合理配置人力和物力，初期以专业工程师为主，中期逐步加入一线技术人中，后期组成一支骨于队伍，而避免一开始就盲目派出过多的人员，增加成本。

物业的建设少则一年，多则四五年或更长，因此根据项目的建设进度适时做好计划和工作安排就显得更加重要。

3.当前物管利益和长远物管发展。

向发展商提出质量要求和各种设施设备的配置、结构布局和房型、市场定位等方面的建议。

有的发展商只顾及目前市场情况，不考虑社会发展变化、消费者需求变化等因素，当物业经过几年的建设后，已面临滞后于市场的严重后果，因此物业公司站在消费者的立场上，以能满足发展要求为前提而提出有前瞻性的建议。

4.完成物业接管和开展物业营销。

在中后期要协助发展商做好物业销售、出租的推广营销工作。

由于物业管理的前期介入，对建筑的质量和工程情况比较了解和熟悉，站在业主和使用者的立场上亦可以为发展商以不同的角度起到宣传推广的作用。

在房地产开发经营企业中有许多企业经受了质量控制不严而带来的影响和损失，开始意识到早期引入物业管理的重要，加强把关的力度。

如沿海物业集团在“聚龙大厦”的建设初期就引入了物业管理的前期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组”必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力，如施工款项的签字权。

工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等，使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了房产的销售，创造了良好的业绩。

六、物业前期介入接管验收流程1接管验收接管验收是物业管理企业接管理开发企业、建设单位的物业，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收，是竣工验收的再验收。

在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交物业管理企业。

（1）接管验收的作用物业的接管验收，是物业管理公司在接管物业不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能的验收。

物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理公司共同组织验收小组进行。

接管验收的作用主要体现在：

明确交接双方责、权、利关系在市场经济条件下，交接双方是两个独立的经济体，通过管验收，签署一系列文件，实现权利和义务的同时转移，从而在法律上界定清楚双方各自的义务和权利。

确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益通过物业管理公司的接管验收，能进一步促进开发企业或施工企业按标准设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。

同时能够弥补业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。

为日后管理创造条件通过接管验收，一方面使工程质量达到了要求，减少了管理过程中的维修、养护工作量；另一方面，根据接管物业的有关文件资料，可以清楚摸清物业的性能和特点，预期管理中可能遇到的问题，计划安排好各管理事项，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

提高物业的综合效益接管验收可以提高物业的综合效益。

例如居住区的接管验收，不是简单的房屋验收，而是居住区各组成部分的验收。

通过综合验收，使小区的建设注重综合效益并使其得到不断的提高。

促进了建设项目及时投产，发挥投资效果，总结建设经验接管验收工作既是建设项目进行投产、发挥效益的前提，也是其正常运营的保证。

同时，接管验收实际上是一项清理总结的过程，既会发现建设过程中的问题，有利于及时纠正，也会获得一些好的经验，为以后的建设提供借鉴。

（2）接管验收的方式由于接管验收与竣工验收的验收主体、性质和目的不同，决定了它们验收的方式的不同。

竣工验收需要由政府机构组织专家小组对工程的各个项目从结构、