深圳天安云谷项目案例分析及操盘思路思考.pptx

深圳天安云谷项目案例分析及操盘思路思考.pptx

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天安云谷案例分析及操盘思路思考,目录,Catalog,Part4,操盘思路启示,2,项目基本信息,项目基本信息,天安云谷是位于坂田华为科技城的城市更新示范项目，将建设成为以新兴产业为内核的现代都市产业综合体,指标,项目概况,位置,坂田华为科技城旁,开发主体,深圳天安骏业投资发展有限公司,占地,76万,总建面,289万，其中办公面积200万平,容积率,6.3,天安云谷,用地性质,工业用地,物业类型,产业大厦、居住公寓、配套商业、住宅,租售模式,一期销售,项目优势,城市更新类项目，最大可100%分割销售，同时增值收益上缴比例小,3,增值收益解读,增值收益解读,增值收益计算方式：

增值收益额销售收入扣减总金额扣减总金额登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源备注：

租售结合项目，登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：

（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；

（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%部分，按100%的比例上缴；（五）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让，确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额的100%的比例上缴。

4,园区规划,园区规划,产业空间,居住空间,产业空间,景观轴,5,项目基本信息,项目基本信息,项目涵盖产业、生活、学习、商业、商务全息结合的以人为核心的产城综合体,大型综合性商业中心开放型商业步行街超高层高端商务酒店,居住空间,商业空间,还建居民花园社区高级人才公寓生态宜居的绿色居住环,境,便利性社区配套商业带多首层商业休闲空间,产业空间,创新云空间,预计引进3000家企业打造研发空间、孵化盒加速器、产业CBD三大,体育活动中心会所SMAC创新中心：

设立产品发布、展示、技术,创新窗口多功能会议大厅研发与测试中心文化场所,主题组团双首层商务大堂定制化产业空间（2万平起）,6,园区规划-产业空间,园区规划-产业空间,200万产业空间由多栋产业办公楼和5A级产业研发楼组成，以研发空间、孵化和加速器、产业CBD三大主题组团形式错落分布,7,园区规划-商业空间,园区规划-商业空间,商业空间由集中购物中心、步行街、高端商务酒店、社区商业、写字楼裙楼商业等构成，可满足区域人群的消费需求,8,园区规划-居住空间,园区规划-居住空间,以绿色生态理念打造住宅区，由拆迁还建居民花园社区及高级人才公寓组成,9,园区规划-创新云空间,园区规划-创新云空间,创新云空间即园区提供的如会议中心、研发检测、展示中心、会所等其他商业商务配套，统称为创新云空间,10,园区规划-生态公共空间,园区规划-生态公共空间,打造全景式景观体验与开放式公共空间，提供健康、环保、安全的园区环境,11,园区规划-交通规划,园区规划-交通规划,依托公共交通体系及园区绿道、水轴的步行休闲系统，实现各个建筑组团之间的有机协调,交通枢纽中心分布园区两端的交通枢纽中心，汇聚公交、的士、地铁交通，服务园区的商务与,骑行绿道在园区和周边设置智能化自行车出租站，,并有贯穿和环绕园区的骑行绿道，为绿色,生活出行，辐射周边办公楼、购物中心，成为城市人流核心聚集地。

出行提供极佳条件。

便捷公交,地铁对接城市生活圈多公交站台覆盖园区内外出行点，四通八达延伸至深圳各地，加上对接社区的地铁10号线，缩短城市生活圈范围，还有穿梭巴士来往于社区内部。

人车分流的交通空间多车道引导车流进入互通的地下车场，实现地面地下的无界转换；灵活组织地面道路与人行道的空间关系，满足居住及产业组团对舒适、安全的人行环境的要求。

12,步行街道与交互式连廊建造适宜步行的街道网络与交互式连廊，将商业、住宅和公共建筑设置在步行可达的公交站点范围内，提高出行便利，并有效降低园区内部的机动车交通量。

目录,Catalog,Part4,操盘思路启示,13,项目打造理念,项目打造理念,天安云谷强调云共享精神与互联网思维的应用，通过网络平台将运营服务产品化、标准化通过搭建智慧园区服务平台，为园区内或非园区的企业、人才、供应商、服务商等利益相关者建立关联，并提供服务，从而构建空间载体和网络平台相结合的泛载体运营服务模式。

14,14,天安云谷合作企业天安云谷合作企业：

含龙岗区政府、深圳市科创委、深圳市投资推广署、国家超级计算深圳中心、华为、IBM、顺丰速运、新鸿基金融集团、各大银行等。

服务体系打造规划,服务体系打造规划,项目服务体系的打造理念是从企业经营需求出发，为企业提供行政、人才、研发、金融等完善的服务体系,与网络人才、人才市场,一站式服务中心,人才服务,产学研联盟,与科研机构合作搭建联盟，同时搭建公共实验室和检测平台，共享价格昂贵的测试仪器，降低创业成本，推动产业,合作共创人才库，通过,与专业培训机构合作，,让人才增值，服务企业,整合物业、商业服务及政务联动，为园区提供成熟的行政办事、物业管理、信息融通的企业服务，提供非核心业务,外包,发展,产业学术活动,金融服务体系,与创投、信贷、上市融资、融资租赁等多层次金融机构合作，为企业,提供完善的金融服务体系,通过举办嫁接展会、论坛、商学院培训等营造丰富的跨界交流与互动,场,15,通过与华为签订战略合作协议，入驻客户在诸多行政方面享华为所享受的优惠；与顺丰物流签订战略合作协议，实现30分钟采购；与IBM、招商银行合作为企业提供IT资产、装修工程、办公设备暨其他业务的融资租赁服务；,多维产业支持,多维产业支持,产业综合体不仅是一组相关联的建筑组合，更是一种“关联型企业与人才社区”。

每一种建筑形态都能为产业发展带来切实的帮助。

16,多维产业支持,多维产业支持,从营建“云”的机构、研发“端”的企业，到提供“内容”的软件公司，“云”平台为处于不同成长阶段的企业提供多层次的服务。

17,多维产业支持,多维产业支持,拎包入驻！

无论是初创业者抑或是中小企业，均能获得合适的办公空间，毋须担心办公成本，真正专注自身核心业务发展,对于初期创业者：

只要有创意,可以从一个卡位、一台电脑、一天起租开始提供空间及服务，培育创新型企业和人才，构建全新的“创新工场”，包括提供云桌面、风投对接等，并建立创业导师机制。

对于中小企业：

不仅为企业提供优质的空间及硬件设施外，还可以从室内设计、装修施工、空调办公家私办公设备釆购等全方位的交钥匙工程，还提供工商税务办理，甚至开业庆典的举办、物料设计制作，媒体宣传等方面的贴身服务，让企业真正能专注于自身的核心业务发展。

18,“共享”智慧服务平台,“共享”智慧服务平台,通过搭建物联网平台，整合企业和人才需要的共享空间，打造一个未来工作和生活的理想的智慧园区云服务模式：

国家超算中心深圳云计算中心光纤直连，汇聚海量产业资源，让企业随需选用；Icard智慧通：

将园区门禁卡、公司考勤卡、停车卡、深圳通等多项功能集成到用户的手机卡里，实现一卡（一机）畅通园区、畅行深圳SoLoMo平台：

以网络门户开启超凡的用户体验，便捷、易用，并打造优质的本地化社交圈网上办事一站通：

用户可在线登录模拟真实情景的网上办事大厅，快捷高效办理入驻、装修、工商、税务等全部事务智慧供应链：

打造物联网园区，全面智能感应和处理，精确控制和对接需求，打造智慧的供应链,1919,世界级的云计算主机和存储集群（高性能、高安全）Saas、Paas、Iaas全体系资源园区小微企业免费使用，业务成长后付费华为合作建立本地小型云机房提供便捷运维,“共享”的云空间,“共享”的云空间,利用“云共享”理念，通过云平台（连廊）将整个产业园区的连接起来，可以从工作端下降到云空间散步、交流、饮食、健身等,仅一期便拥有共享、休闲的2万云平台服务企业与人才的休闲音乐喷泉、电影院、书吧、咖啡厅室内恒温游泳池、室内羽毛球场、健身房、网球场等运动设施空港式企业大堂、公共会议室、培训中心、仓储中心、企业家会所、展示中心等所有公共空间与基础设施，均可预定使用，将实施智慧化管理,20,20,政府优惠政策,政府优惠政策,其园区优惠政策以深圳市、龙岗区对中小企业及科技创新企业的优惠政策为主，项目本身无特殊优惠，对中小高新技术企业入驻的吸引力在于优质的产品、服务平台，以及适合中小企业发展的园区环境针对中小微型企业、高新技术企业的优惠政策，主要依托于龙岗区、深圳市政府对中小微型企业、高新技术企业在公共服务、创业扶持、创新推动、市场开拓、资金扶持、融资促进等方面的扶持，具体政策有：

龙岗区企业信息化资助实施细则龙岗区科技创业投资风险补贴计划实施细则深圳市龙岗区科技创新奖励办法深圳经济特区中小企业发展促进条例2012年扶持中小微企业发展的若干政策条例园区孵化与促进计划，主要指园区通过申请龙岗区科技企业孵化器，可为入驻企业优先获得政府资金扶持提供便利，但申报孵化器认定具有一定资质限制，如需运营一年以上等，具体政策有：

龙岗区科技研发项目资助计划龙岗区科技企业孵化器管理暂行办法龙岗区科技项目无息借款计划,21,21,目录,Catalog,Part4,操盘思路启示,22,一期规划,一期规划,一期由6栋100m写字楼及1栋120m写字楼构成，外立面的打造突破传统的完整写字楼外立面，以螺旋向上的绿色开口，与低区绿色平台呼应,3#B总部中心,3#A,3#C七月初推售,3#D七月初推售,2#,1#B返迁,1#A返迁,总占地7.3万总建面55万产业研发用房面积37万商业配套面积8万m2面积区间190-2000标准层面积1600-2000规划车位2165个引进800多家企业吸引2万科技人才一期预计2014年10月底开盘，2014年底交付使用，具体推售策略与价格未定，目前招商已完成40%。

23,一期规划,一期规划,一期的低区（商业区）是连在一起的共享“云空间”，低区的打造突出绿色生态风格,24,一期商业业态主要包含餐饮和银行配套，招商时间先于写字楼，开业时间与写字楼入伙时间一致。

招商思路,招商思路,“”,主导产业：

以“云”构建世界IT企业聚集新格局园区重点引进云计算、互联网、物联网等新一代信息技术为代表的新兴产业，同时抓住具有强大产业链基础的集成电路设计、软件与信息服务业，并发展依托信息技术的智能电网产业以及与上述产业相关联的配套服务和现代服务业。

招商思路：

引入欧美、东南亚具有优势的中小企业集群国内企业的引入（一是深圳企业龙头企业的牵引，二是珠三角新兴市场的发展吸引国内游发展型前景的发展型企业，三是资本市场的吸引力）以产业集聚为特征的传统产业转型升级，包括非核心部门的剥离，做强主营业务（转型）和优势运营能力的输出，为同行业服务升级为企业提供关联、共享的基础设施帮助企业建立互联网思维，促进传统产业拥抱互联网除了上述主导产业之外，园区还鼓励发展与之相关的文化创意、环保以及拥有自主研发能力符合国家产业政策的高新技术领域。

招商定制：

2万平以上的空间需求可设独立大堂或者定制独栋管理空间；5000平以上有特殊要求，包括因产业特点要求承重、设施、空间、位置等均可给予特别定制；对日常经营有大规模仓储空间需求的公司可特别预订独立的仓储空间；,25,25,招商渠道拓展,招商思路,招商思路,作为产业地产，天安云谷的招商基于深圳乃至全国的产业研究展开，在产业研究基础上建立企业资源库与产业目录，组织资源铺开招商渠道与运营,平,运营服务平台搭建：

智慧园区,核心产业,聚集区域,重点产,业园区,典型中,小企业,国际化企业合作（IBM）,传统优新兴产欧美优势产业业发展质中小趋势企业,企业资源库,产业目录,资源组织与招商,渠道建设,跨区域合作（上海同仁生物）,台服务支持,招商运营实施,配套合作机构引入,基础商,业招商,创业企,业引导,服务平台,机构引入,龙头企业引入,2626,招商案例示范,招商案例,招商案例,为了获取村委信任，主动为村委单体写字楼招商，一年内达到90%租赁率的好成绩岗头发展大厦，岗头村委集资建立的一栋写字楼，自行招商半年，效果仍然不佳。

天安骏业进场后，结合当地客群需求对项目内部进行了改造，并对周边商业进行仔细,调研。

调研结果发现，周边大多以低端餐饮为主，环境杂乱。

配套的缺乏令华为上下游,岗头发展大厦,7,2,企业望而止步。

为了尽快改善项目周边配套落后的现状，天安骏业主动邀约合作伙伴711便利店进场。

并提出了租金全免，员工、水电成本代付等优厚条件，成功吸引711进驻。

打造科技型、互动式营销中心,展示策略,展示策略,天安云谷营销中心以类苹果体验店的方式打造，体现出如下特点：

在销售工具方面除常规的沙盘、影视片外，还运用了互动LCD、电脑等供客户主动查阅在装饰风格上融合互联网、科技元素，铝合金色的内壁、地板上以交错排布的灯管简单装饰，营造出较强的科技感；,28,28,接待动线设置,展示策略,展示策略,亮点环节,29,相对于一般写字楼营销中心，天安云谷在接待动线及话术上亮点是：

在动线设置上，一楼播放影视片并进行展板讲解，二楼进行区域及一期沙盘讲解，最后安排客户在二楼的泛会议室中听PPT讲解，通过PPT向到访的政府代表、客户传递项目园区打造、招商政策、服务平台搭建及模式与效益等价值点，提升合作伙伴及客户对项目的认可及理解。

在接待话术上，侧重于讲解服务平台、服务理念，对于产品暂时没有太多的描述。

29,SMAC创新展示中心即将开放,展示策略,展示策略,天安云谷与IBM、华为共同合作打造了“SMAC创新展示中心”，S就是SOCIAL社交，M就是MOBILE移动，A就是DATA&ANALYSIS大数据分析，C就是CLOUD云。

SMAC创新展示中心既是一个园区共享级的企业创新成果发布、展示中心，也是SMAC理念的传播中心，更是园区合作创新计划的重要载体。

30,31,32,33,34,35,36,37,新浪微博、项目官网、官微推广,推广策略,推广策略,新浪微博：

天安云谷自2012年1月起启动新浪微博，共发送2740条信息，粉丝913人，,近期微博活跃，约每天发布5条资讯，除自身活动推广信息外，主要发布产业、经济、民生类内容,项目官微：

天安云谷官微智慧园区自2014年1月8日起发布，每天推送一条互,联网、金融、科技产业资讯，客户可通过官微快捷键浏览项目信息,项目官网：

天安云谷官网www.szyungu.co以科技主题设计的flash网站，画面简洁，内容上详细陈列云谷规划、智慧园区服务平台、园区优惠政策、合作伙伴等项目资讯，供客户浏览,38,主流媒体推广炒作,推广策略,推广策略,在媒体推广方面，除发布会活动外，天安云谷主要借助2家主流媒体深圳卫视与深圳特区报，周期性发布关于天安云谷打造的理念及最新动态，持续性制造市场声音2014年5月16日深圳卫视专题报道：

天安云谷项目深耕“云”智慧园区，打造综合创新服务体系；2014年5月16日深圳特区报：

世界级智慧产业综合体涌现华为科技城；2014年5月13日深圳卫视、深圳特区报报道：

广东省委副书记、政法委书记马兴瑞考察天安云谷项目2014年1月8日深圳卫视、深圳特区报报道：

天安云谷与华为战略合作签约仪式,39,华为与云谷战略合作签约仪式,活动策略,活动策略,1月8日，华为与天安云谷战略合作协议签约仪式暨智慧园区高峰论坛成功举办主要主席嘉宾：

1、市委常委委员副市长吕锐锋先生及市区、各委办领导；2、华为、天安云谷、顺丰速运和IBM的嘉宾；3、200多名来宾；论坛内容：

云时代建设智慧园区的思路，以及各自企业在云时代的业务创新与组织变革,40,目录,Catalog,Part4,操盘思路启示,41,启示,启示,可借鉴点一：

项目开发运营理念及平台打造,42,1）项目开发理念特点鲜明、具有前瞻性：

天安云谷项目定位具备前瞻性，在开发运营理念上紧跟市场潮流，采用“互联网思维”的共享精神，并将这一理念运用到项目的产品开发、营销展示、平台搭建多方面，保证了项目鲜明的特点，形成了较大的市场影响力；2）平台搭建落地到位：

天安云谷在平台搭建方面，从企业运营需求角度出发，全方位为企业搭建服务平台，同时服务平台体系的搭建不仅止步于理念，并有持续的落地考虑后续的落地，天安云谷项目逐渐推出的物联网应用服务软件以及一期2万平“云平台”公共商务空间让市场看到了从理念到实践的过程，增强客户信心，而更多应用的落地则是一个持续性的过程；,启示,启示,可借鉴点二：

43,商业、商务配套招商前置：

前置招商、边招商边建设，在项目一期尚未建设完成时，已完成40%的招商，可满足基本金融、餐饮需求，保证一期开业，同时给予客户信息；天安云谷在产品打造上突破了传统写字楼的完整外立面的形象，一期产品在外立面打造方面以螺旋上升的绿色生态立面，体现除了项目整体的生态属性；3）企业招商全方位进行：

天安云谷通过政府招商引进政府关联行业、通过与华为、IBM等龙头企业签订战略协议引入其上下游产业、战略合作协议引入等，将产业、企业的引入贯穿到项目打造的每个渠道；4）营销注重对客户的理念灌输：

在现阶段营销方面，天安云谷营销主诉求是“互联网思维”的打造理念，对项目发展的愿景，同时传达产业、经济信息，让大众逐渐认可天安云谷的形象；,