042013-孙静-个人贷款-第四章讲义.pptx

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银行从业个人贷款精讲班主讲老师：

孙静,第四章个人住房贷款,本章主要内容：

基础知识：

（1）个人住房贷款的概念和分类

（2）个人住房贷款的特征（3）个人住房贷款的发展历程（4）个人住房贷款的要素,第四章个人住房贷款,贷款流程：

（1）贷款的受理和调查

（2）贷款的审查和审批（3）贷款的签约和发放（4）支付管理（5）贷后管理,第四章个人住房贷款,风险管理：

（1）合作机构管理

（2）操作风险管理（3）信用风险管理公积金个人住房贷款：

基础知识、贷款流程,第四章个人住房贷款,主要内容：

人住房贷款的概念和分类个人住房贷款的特征个人住房贷款的发展历程个人住房贷款的要素,第一节基础知识,一、个人住房贷款的概念和分类个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

（一）按照资金来源划分1.自营性个人住房贷款2.公积金个人住房贷款3.个人住房组合贷款,第一节基础知识,

（二）按照住房交易形态划分1.新建房个人住房贷款2.个人再交易住房贷款（三）按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款,第一节基础知识,、个人住房贷款的特征1.贷款金额大、期限长2.以抵押为前提建立的借贷关系3.风险因素类似，风险具有系统性特点、个人住房贷款的发展历程,第一节基础知识,四、个人住房贷款的要素

（一）贷款对象

（二）贷款利率（三）贷款期限（四）还款方式（五）担保方式个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式（六）贷款额度,第一节基础知识,

（一）贷款对象个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

申请人还须满足贷款银行的其他要求：

合法有效的身份或居留证明有稳定的经济收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议、符合规定的首付款证明材料及贷款银行要求提供的其他。

有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；,第一节基础知识,

（二）贷款利率个人住房贷款的期限在1年以内（含1年）的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整不分段计息；贷款期限在1年以上的，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定，可在合同期间按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。

但实践中，银行多于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。

第一节基础知识,（三）贷款期限个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。

个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。

对于借款人已离退休或即将离退休的（目前法定退休年龄为男60岁，女55岁），贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。

符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。

根据自身情况，各行规定有所差异。

第一节基础知识,（四）还款方式个人住房贷款还款方式有：

一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。

一般来说，贷款期限在1年以内（含1年）的，借款人可采取一次还本付息法，即在贷款到期日前一次性还清贷款本息。

贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法等。

借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，贷款合同签订后，未经贷款银行同意，不得更改还款方式。

第一节基础知识,（五）担保方式个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。

在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以抵押担保为主，在未实现抵押登记前，普遍采取抵押加阶段性保证的方式。

抵押加阶段性保证人通常是借款人所购住房的开发商或售房单位，且与银行签订了商品房销售贷款合作协议书。

第一节基础知识,一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任。

二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。

借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。

在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。

第一节基础知识,采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合担保法的法定条件。

抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定。

借款人以所购住房作抵押的，银行通常要求将住房价值全额用于贷款抵押；若以贷款银行认可的其他财产作抵押的，银行往往规定其贷款额度不得超过抵押物价值的一定比例。

第一节基础知识,采用质押担保方式的，质物可以是国家财政部发行的凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、符合贷款银行规定的企业债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单等有价证券。

采用保证担保方式的，保证人应与贷款银行签订保证合同。

保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证，借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。

第一节基础知识,（六）贷款额度个人住房贷款中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款的发放额度一般是按拟购住房价格扣除其不低于价款20%的首期付款后的数额来确定；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不低于30%，对已利用贷款购买住房又申请购买二套（含）以上住房的首付款比例不低于40%。

第一节基础知识,、贷款的受理和调查、贷款的审查和审批、贷款的签约和发放、支付管理、贷后管理,第二节贷款流程,、贷款的受理和调查

（一）贷款的受理1.贷前咨询咨询内容包括：

个人住房贷款品种介绍；申请个人住房贷款应具备的条件；申请个人住房贷款需提供的资料；,第二节贷款流程,办理个人住房贷款的程序；个人住房贷款合同中的主要条款，如贷款利率、还款方式和还款额等；获取个人住房贷款申请书、申请表格及有关信息的渠道；个人住房贷款经办机构的地址及联系电话；其他相关内容。

第二节贷款流程,2.贷款的受理程序

（1）接受申请借款申请人申请材料清单如下：

a合法有效的身份证件b借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明c.合法有效的购房合同,第二节贷款流程,d.涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明e.涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料f.购房首付款证明材料。

第二节贷款流程,2.贷款的受理程序

（2）初审贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。

第二节贷款流程,

（二）贷前调查1.对开发商及楼盘项目的调查开发商资信审查项目审查对项目的实地考察撰写调查报告,第二节贷款流程,2.对借款人的调查

（1）调查的方式和要求贷前调查应以实地调查为主、间接调查为辅，可以采取审查借款申请材料、面谈借款申请人、查询个人信用、电话调查、实地调查等多种方式进行。

（2）调查的内容贷前调查人在调查借款申请人基本情况、贷款基本情况、借款所购（建）房屋情况、贷款担保等情况,第二节贷款流程,二、贷款的审查和审批

（一）贷款审查款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的个人住房贷款调查审批表、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。

第二节贷款流程,

（二）贷款审批借款人资格和条件是否具备；借款用途是否符合银行规定；申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法和规定；借款人提供的材料是否完整、合法、有效；贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及提出的贷款建议是否准确、合理；对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；其他需要审查的事项。

第二节贷款流程,3.提出审批意见

（1）“同意”表示完全同意按申报的方案

（2）“否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务4.审批意见落实,第二节贷款流程,三、贷款的签约和发放

（一）贷款的签约1.填写合同2.审核合同合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。

同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。

第二节贷款流程,3.签订合同同填写并复核无误后，贷款发放人应负责与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。

第二节贷款流程,

（二）贷款的发放1.落实贷款发放条件确认借款人首付款已全额支付到位；借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件；需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕；,第二节贷款流程,对采取委托扣划还款方式的借款人，要确认其已在银行开立还本付息账户用于归还贷款；对采取抵（质）押的贷款，要落实贷款抵（质）押手续；对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序；对保证人有保证金要求的，应要求保证人在银行存入一定期限的还本付息额的保证金。

第二节贷款流程,2.贷款划付贷款发放条件落实后，贷款发放岗位人员应填写或打印相关件，交信贷主管审核签字后，送会计部门作为开立贷款账户的依据。

会计部门进行开立账户、划款。

贷款发放岗位人员按照合同约定将贷款发放、划付到约定账户，按照合同借款人需要到场的，应通知借款人持本人身份证件到场协助办理相关手续。

借款人可以委托贷款银行或其他代理人代为办理。

第二节贷款流程,、支付管理贷款人可以采用受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。

第二节贷款流程,五、贷后管理贷后检查合同变更贷款收回贷款风险分类和不良贷款管理贷后档案管理,第二节贷款流程,

（一）贷后检查1.对借款人的检查2.对保证人的检查3.对抵押物的检查4.对质押物的检查5.对开发商和项目以及合作机构的检查的要点,第二节贷款流程,5.对开发商和项目以及合作机构的检查的要点开发商的经营状况及账务状况；项目资金到位及使用情况；项目工程形象进度；项目销售情况及资金回笼情况；产权证办理的情况；履行担保责任的情况；开发商履行商品房销售贷款合作协议的情况；合作机构的资信情况、经营隋况及财务情况等；其他可能影响借款人按时、足额还贷的因素。

第二节贷款流程,

（二）合同变更1.基本规定

（1）合同履行期间，有关合同内容需要变更的，必须经当事人各方协商同意，并签订相应变更协议。

（2）合同变更事宜应由合同当事人（包括借款人、担保人等）亲自持本人身份证件办理或委托代理人代办。

第二节贷款流程,2.合同主体变更在合同履行期间，须变更借款合同主体的，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行提出书面申请。

经审批同意变更借款合同主体后，贷款银行与变更后的借款人、担保人重新签订有关合同文本。

在抵（质）押登记变更等有关手续办妥后，经办人填写个人住房借款合同主体变更通知书，连同一份借款合同交会计部门办理有关借款主体变更事宜。

新合同借款利率按原合同利率约定执行。

第二节贷款流程,3.借款期限调整期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。

借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：

贷款未到期；无欠息；无拖欠本金，本期本金已归还,第二节贷款流程,4.分期还款额的调整银行应允许借款人在合同履行期间申请调整分期还款额，并分清原因，分别处理。

借款人提前部分还款后，对于希望保持原贷款期限不变，仅调整分期还款额的申请，银行应在办理完提前部分还款手续后，按贷款余额、剩余贷款期限重新计算分期还款额。

第二节贷款流程,借款人提前部分还款后，如需要调整贷款期限并相应调整分期还款额的，经办人应要求借款人按调整贷款期限提出申请，并按借款期限调整的规定办理。

第二节贷款流程,5.还款方式变更借款人若要变更还款方式，需要满足如下条件：

向银行提交还款方式变更申请书；借款人的贷款账户中没有拖欠本息及其他费用；借款人在变更还款方式前应归还当期的贷款本息。

第二节贷款流程,6.担保变更在合同履行期间，借款人申请变更保证人或抵（质）押物的，须向银行提出变更贷款担保申请。

经办人应审查新的保证人或抵（质）押物是否符合担保要求。

第二节贷款流程,【单选题】个人住房贷款的借款人申请调整借款期限时，须具备的前提条件不包括（）A.贷款未到期B.无欠息C.无拖欠本金D.无不良信用记录答案：

D解析：

借款人需要调整借款期限时，应向银行提交期限调整申请书，并必须具备以下前提条件：

（1）贷款未到期；

（2）无欠息；（3）无拖欠本金，本期本金已归还。

期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。

第二节贷款流程,（三）贷款的回收1.贷款支付方式2.还款方式（四）贷款风险分类和不良贷款的管理1.贷款风险分类正常贷款关注贷款可疑贷款损失贷款,第二节贷款流程,正常贷款：

借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的。

关注贷款：

借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。

可疑贷款：

借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息。

第二节贷款流程,损失贷款：

借款人无力偿还贷款；履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照中华人民共和国民法通则的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。

第二节贷款流程,2.不良贷款的认定按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。

3.不良贷款的催收4.不良贷款的处置抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。

第二节贷款流程,（五）贷后档案管理贷款档案的内容2.档案的收集整理和归档登记3.档案的借（查）阅管理4.档案的移交和接管5.档案的退回,第二节贷款流程,、合作机构管理

（一）合作机构管理的内容1.合作机构分析的要点

（1）分析合作机构领导层素质

（2）分析合作机构的业界声誉（3）分析合作机构的历史信用记录（4）分析合作机构的管理规范程度（5）分析企业的经营成果（6）分析合作机构的偿债能力,第三节风险管理,2.与房地产开发商合作关系的确定及合作的执行

（1）确立合作意向：

开发商提供的项目经过银行有关部门核批后，凡银行同意为该项目提供商品房销售贷款的，在受理该项目购房人的个人住房贷款前，银行可以与开发商签订商品房销售贷款合作协议书，以明确双方合作事宜、职责等，也可以不签订协议，以其他方式确定合作意向。

第三节风险管理,

（2）合作后的管理银行与开发商确立合作意向后，还需要加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要包括：

a及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；b开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；c借款人的人住情况及对住房的使用情况等；d借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理；e密切注意和掌握房地产市场的动态等。

第三节风险管理,3.与其他社会中介机构的合作管理资质高、信誉好、管理规范；各项财务指标符合银行要求；近期无重大经济纠纷；银行开立基本结算账户或一般结算账户。

第三节风险管理,

（二）合作机构风险的表现形式1.房地产开发商和中介机构的欺诈风险如“假个贷”行为2.担保公司的担保风险3.其他合作机构的风险,第三节风险管理,（三）合作机构风险的防范措施1.“假个贷”的防控措施要注意检查以下四个方面的内容：

a借款人身份的真实性b借款人信用情况c.各类证件的真实性d.申报价格的合理性,第三节风险管理,2.其他合作机构风险的防控措施深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构业务合作中不过分依赖合作机构严格执行准入退出制度有效利用保证金制度严格执行回访制度,第三节风险管理,二、操作风险管理

（一）贷款流程中的风险1.贷款受理和调查中的风险2.贷款审查和审批中的风险3.贷款签约和发放中的风险,第三节风险管理,【多选题】在个人住房贷款的发放环节，存在的主要风险点包括（）个人贷款信息录入是否准确贷款担保手续是否齐备、有效C.发放金额、期限与审批表不一致D.未对重点贷款使用情况进行跟踪检查E.在资金划拨时会计凭证填制不合要求答案：

ABCE解析：

D项属于贷后管理环节的风险,第三节风险管理,4.贷款支付管理中的风险

（二）法律和政策风险1.借款人主体资格2.合同有效性风险,第三节风险管理,3.担保风险

（1）抵押担保的法律风险a抵押物的合法有效性。

根据担保法规定，学校、医院等公益性事业单位公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地使用权不得设定抵押，共有财产的抵押须取得共有人的同意等，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。

b抵押物重复抵押。

c抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高。

d抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。

第三节风险管理,

（2）质押担保的法律风险质押担保目前主要是权利质押，较多的是存单、保单、国债、收费权质押。

主要风险在于：

a质押物的合法性；b对于无处分权的权利进行质押；c非为被监护人利益以其所有权利进行质押；d非法所得、不当得利所得的权利进行质押等。