长虹小区方案doc.docx

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长虹小区方案doc

济宁市高新区长虹住宅小区物业管理方案

第一章项目接管验收方案

一、项目的接管验收

1）物业的接管验收是对新建物业或已入住并进行过物业管理小区验收的再验收。

2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；

c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

d．落实物业的保修事宜。

根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；

6）接管验收的作用

a．明确交接双方的责、权、利关系

b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

c．为以后的物业管理创造条件：

通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。

另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

第二章对本项目物业管理的整体设想及策划

一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。

通过我们的服务，为“长虹小区”创造更高的使用价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。

一、总体管理服务目标

1、前期目标

成为业主的好参谋、好帮手、好朋友；

2、合同目标

在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。

二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证；

二年内达到ISO14001环境管理体系第三方认证；

二年内达到OHSAS18001职业健康安全管理体系第三方认证；

一年内通过“济宁市物业管理优秀小区”的考评；

二、管理服务理念

站着做人跪着服务

客户满意就是我们的工作标准

服务要突出一个“情”字，送上一个“暖”字，对自己却要克服一个“难”字。

经营理念

优化资源打造品牌系统服务

生存理念

永远战战兢兢永远如履薄冰

用人理念

人尽其才才恰其位

人人是人才赛马不相马

市场理念

市场就是我们的办公桌，没有市场，其他一切都无从谈起。

只有淡季思想没有淡季市场

品位理念

品牌是客户的心托起来的

岗位理念

对自己工作目标要求的高低与企业的忠诚度成正比。

“想干与不想干”是德的问题；“会干与不会干”是“才”的问题；“能干与不能干”是“创新”的问题。

思路决定出路，观念决定人生。

每个经理都必须牢记，他每天都站在舞台上。

面对顾客的一线员工表现如何，往往决定企业在市场中的成败。

三、服务承诺

1、总体指标

1、满意度指数85以上；

2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，

管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，

管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；

3、第一年度导入三项贯标体系管理，

第二年度通过三项贯标体系认证；

2、分类指标

1、管理处设专线24小时受理报修，

2、业户接待时间：

365天8:

30-20:

30；

3、各类服务人员上岗培训率达到100%；

4、档案归档率达到100%，

档案完整率达到100%；

5、维修及时率达到100%；

6、维修质量合格率达到95%以上；

7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；

8、有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；

9、公共设备、设施完好率达到98％以上；

10、房屋建筑完好率达到98%以上；

11、绿化存活率达到98%以上；

12、清洁管理无盲点，

管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；

13、道路、停车场完好率达到98%以上；

14、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安服务

第三章拟采取的工作计划和物资装备情况

一、拟采取的工作计划

为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商、业主提供一个后续的优质的售后服务工作，使业主与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。

1、业主入伙前

我公司对物业进行现场查勘，从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。

在和原物业服务公司进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》）。

对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。

同时协助济宁高新区管委会制定《使用公约》、《业主手册》等文件，同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业户信息表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。

另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。

2、业主入伙中

业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。

向业主交付填写的资料有：

《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。

3、业主入伙后

进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：

●房屋管理：

建筑物以及其附属物的保养、维修；

●设备设施管理；对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；

●清洁管理：

加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；

●绿化管理：

物业范围内的绿化建设和养护；

●消防管理：

建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理；

●安全管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适；

●车辆管理：

维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

●产籍管理：

指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

●财务管理：

对物业管理资金运作和管理；

二、物资装备情况

1、物业管理用房

为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合长虹小区的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：

●管理服务用房：

管理处接待、办公用房；

●保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；

2、物业管理用房的配置要求

[管理处办公用房]

划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。

[工程维修作业工作室]

需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。

[保安、保洁人员休息、更衣室]

放置更衣箱、凳子、保洁工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。

总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。

3、管理设施的配置要求

管理处开办物品表

名称

数量/型号

一、办公用品开办物品

复印机

1台

电脑

2台

打印机

1台

对讲机

16只

对讲机电池板

16块/1000mA

充电器

10只/单路

现金保险箱

1台

办公桌

4张/防火板台面1600*800*750

办公椅

6把

接待桌

2张/防火板台面1600*800*750

接待椅

4把

洽谈桌

1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm

洽谈椅

4把

会议桌

1张

会议椅

12把

水瓶

2只

网络杯

12只

烟灰缸

3只

考勤钟

1只

标识

若干

塑封机

1台

饮水机

1台/立式

传真机

1台

分栏文件柜

5组/900*400*2300

档案夹

250只/HY2052

阅览架

1只/标准

电话机

2只

大货架

2只/

二、维修工器具开办物品

台式钻床

1台

电锤

1台

电动疏通机

2台

铝合金合页梯（1.5m－5m）

10只

管子钳

1把

龙门架

1套

台虎钳

1套

数字式万用表

2只

指针式万用表

4只

数字式钳形表

2只

兆欧表

1只

砂轮机

1台

潜水泵

4台

拖线板

3只

切割机

2台

梅花扳手

4套/电工牌10件

套筒扳手

3套/电工牌32件

内六角扳手

5套/电工牌1.5m/m-10m/m

工具箱

10套

保险带

4套

组合工具

10套

硅胶抢

3只/大小各一

牛油枪

3只

管道工具

2套/

泥瓦、木工工具

2套/

三、保洁工具开办物品

吸尘吸水机

2台

高压水枪

2只

2.5米铝梯

3部

1.5米铝梯

2部

拖线盘

4只/

四、保安器具开办物品

雨衣/雨鞋

29套

耳机

29副

录像带

40盘/

警棍

6根/

第四章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理

一、拟建立的组织机构及人员的配备

1、管理处组织架构及部门设置

2、管理处运作方式及各部门职责

1、管理处运作方式

●管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。

●管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。

各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。

2、部门职责

[业户服务部]

业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。

[保安服务部]

保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。

[设备管理部]

设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统、电梯等公共设备设施的维保服务。

[保洁绿化部]

清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。

此外采购、人事、培训等事务将由济宁市蓝尊物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。

　　3、人员配备

1、管理处各岗位员工的任职要求

[管理处经理]

●大专以上学历

●具备行业岗位资格证书

●全国物业管理从业人员岗位证书

●熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力

●具有丰富的高档住宅小区管理经验

●外表端庄，思路敏捷

●有良好的团队精神和沟通技巧

●有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力

[经理助理]

●大专以上学历

●具备物业岗位资格证书

●全国物业管理从业人员岗位证书

●具有高档住宅小区管理经验

●有良好的协调能力、语言