温泉度假村建设项目可行性报告.docx
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温泉度假村建设项目可行性报告
云南省安宁市太平镇阳光生态园—国际养
老（养生）圣地开发项目开发项目可行性报告
天津邦友新创股权投资基金管理有限公司
2012年1月31日
一总论
1、项目提要
2、可行性研究报告编制依据
3、综合评价和论证结论
二项目背景及必要性
1、项目背景
2、项目区发展现状
3、项目建设的必要性
三项目实施的有利条件
1、政策环境
2、政府支持
3、市场优势
四项目区建设条件
1、地理位置与区域范围
2、自然资源状况
3.社会经济状况
五建设单位基本情况
1、建设单位基本情况
2、主要投资人基本情况
六市场分析与推广方案
1、市场定位
2、目标客户市场分析
3、市场推广方案和推广措施
七项目建设方案
1、建设任务和规模
2、设计基本原则
3、项目布局
4、具体建设内容
5、项目建设标准
6、给排水
7、电力电讯
8、环境影响评估
八项目实施进度安排
1、一期工程项目实施进度表
九投资估算与资金筹措
1、说明
2、投资估算依据
3、项目建设投资估算
4、资金来源与筹措
5、借款资金偿还测算
十经济分析
1、财务评估说明
2、财务评价依据
3、营业收入和营业税金及附加估算
3、总成本及经营成本估算
4、财务效益分析
5、不确定性分析
十一项目组织与管理，劳动定员和人员培训
1、项目组织与管理
2、管理机构设置与职能划分
3、劳动定员
4、项目经营管理措施
5、人员培训
6、劳动保护与安全
十二可行性研究的结论与建议
1、可行性研究结论
2、问题与建议
附录
一附表：
1、固定资产投资估算表
1－1、土建工程投资明细表
1－2、设备投资明细表
2、流动资金估算表
3、投资计划与资金筹措表
4、固定资产折旧估算表
5、总成本费用估算表
6、利润及利润分配表
6－1、产品销售收入和销售税金及附加估算表
7、资金来源与运用表
8、借款还本付息计算表
9、资产负债表
10、财务现金流量表（增量全部投资）
二 附图
1、一期工程项目规划图
2、度假村入口景门效果图
3、×××××广场设计效果图
4、×××××山庄外观效果图
5、温泉游泳馆外观效果图
6、×××××××设计意向图
7、××××××××外观效果图
三 其他附送资料：
1、项目建设单位营业执照复印件
2、建设项目选址意见书复印件
3、可行性报告编制单位营业执照复印件
4、可行性报告编制单位资质证书复印件
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称：
云南省安宁市太平镇阳光生态园—国际养老（养生）圣地开发项目
1.1.2建设性质：
新建
1.1.3项目承办单位、法人代表及所有制形式
项目承办单位：
昆明新利发实业有限责任公司
法人代表：
朱丽
所有制形式：
民营企业
1.1.4建设地点、规模、期限及建设内容
建设地点：
云南省安宁市太平镇蛤蟆山
建设规模：
区域规划总用地面积866938.68平方米，总建筑面积440871平方米，道路面积73734.37平方米，项目分为两期，总投资180000万元（含不可预计费919万元）。
建设期限：
一期投资2012年7月至2013年5月，二期投资2013年9月至2014年12月
建设内容：
1、一期工程：
（1）、土地征用~·亩，投资额540万元；
（2）、基础设施建设，包括土地整理，到景区入口的非支线公路，围墙、绿化及地下管渠道建设整治，区内各场馆间道路，停车场，龟力设施，供排水设施，消防设施，电信宽带设施、河道环境整治、森林生态游区盘山游步道（含山体局部加固）、生态公厕所、管理用房等，投资额4690万元；
（3）、游赏接待设施建设，包括入口景门、××广场、天师××观、温泉山庄、温泉游泳馆、温泉水上娱乐中心等，投资额3900万元；
（4）开办费200万元，用于前期资金和广告宣传费用；
（5）、建设期固定资产投资利息448万元：
（6）、不可预计费，按固定资产投资总额5％计算，计430万元。
2、二期工程：
（1）、土地征用，投资额720万元；
（2）、度假村绿化保护工程建设，投资额300万元；
（3）、游赏接待设施建设：
包括温泉度假别墅、温泉休闲会所、幼儿园、农居山庄等，投资额8760万元；
（4）、不可预计费489万元。
1.1.5申报单位及法人代表
申报单位：
×××××××度假村开发有限公司
法人代表：
××
1.1.6投资规模及资金构成
投资规模：
20477万元，
资金构成：
固定资产投资19358万元，前期资金和广告费用投资200万元，不可预计费919万元。
1.1.7资金筹措
本项目总投资20477万元，其中：
一期投资10208万元，企业自筹资金7208万元，金融机构贷款3000万元；二期投资10269万元。
1.1.8主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
建设内容和规模
1、规划总用地
平方米
357017
2、建筑总占地面积
平方米
35285
3、总建筑面积
平方米
55054
4、道路面积
平方米
58441.7
5、建筑密度
％
9.9
6、绿化率
％
77
7、道路总长度
米
8559.5
8、容积率
0.15
公共停车位
个
185
2.
年营业收入
计算期平均，不含二期项目
门票收入
万元
2616.73
住宿收入
万元
2268.36
餐饮收入
万元
1308.38
娱乐及购物收入
万元
1221.16
租赁收入
万元
43.47
合计
7458.09
3.
总定员
人
100
4.
年工作日
天
280
一班制
5.
定员
人
100
6.
总投资
万元
10208
不含二期
固定资产和无形资产投资
万元
9578
前期资金与宣传费用
万元
200
不可预计费
万元
430
7.
年总收入
万元
7458.09
不含二期
8.
年总成本费用
万元
3384.29
计算期平均
9.
年销售税金及附加
万元
413.92
计算期平均
10
年利润总额
万元
3659.88
计算期平均
11
财务评价指标
投资利润率
35.85
计算期平均
销售收入利润率
49.07
计算期平均
销售收入利税率
54.62
计算期平均
静态投资回收期（含建设期）
5.2
所得税前
5.9
所得税后
全部投资内部收益率
26.84
所得税前
19.51
所得税后
财务净现值（Ic=8％）
9295
所得税前
5248
所得税后
1.2可行性研究报告编制的依据
1.2.1《××省旅游产业发展和布局总体规划》
1.2.2《××县国民经济和社会发展“十五”规划》
1.2.3《××县生态旅游业发展总体规划》
1.2.4《×××××××度假村详细规划》
1.2.5《××县建设项目选址意见书》
1.3综合评价和论证结论
（1）为了加快××县旅游产业的发展，××县委、县政府出台了一系列的招商引资措施，在尽可能的前提下给×××××开发给予政策支持，保证了本次建设项目的顺利实施。
（2）×××××××度假村开发有限公司是一家实力雄厚的民营企业，公司负责人不但有多年的房地产开发经验，而且一直以来兼营酒店宾馆行业。
积累了丰富的宾馆经营管理经验。
同时根据项目建设需要，充分发挥××县旅游、交通、建设、农业、林业各部门的协作作用，强强联合。
（3）本项目环保措施得当，对环境无不良影响。
（4）通过详细的经济和财务分析，得出本项目一期总投资10208万元，其中固定资产投资10008万元。
项目建成后，预计年营业收入7458.09万元，年利润总额3659.88万元（计算期平均数），投资利润率35.85％；全部投资财务内部收益率19.51％（所得税后）；静态投资回收期5.9年（含建设期1.5年），动态（i=8％）投资回收期7.3年（含建设期1.5年）；累计净现金流量折现8943万元。
以上各项数据表明，本项目经济效益和财务状况较好，抗风险能力较强，安全可靠，项目是可行的。
第二章 项目背景及必要性
2.1项目背景
当今世界，旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业，它对促进经济增长与社会繁荣、维护世界和平与发展、推动各国人民之间的相互了解与友谊，具有积极而重要的作用。
旅游业已成为中国第三产业中极具活力与潜力的新兴产业和国民经济新的增长点，在拉动内需、增加创汇、调整产业结构、扶贫救困等方面发挥着越来越显著的作用，有力地促进了中国的经济繁荣与社会发展，增进了中国与世界的友好交流。
旅游产业对国民经济部门的拉动作用较大，发展潜力十分巨大。
由于旅游产业不仅仅是传统意义上的服务业，也不是一般的第三产业，而是关联度高、带动力强的综合性产业。
它在国民经济和第三产业中处于一个产业群的核心地位，发挥着带动其他产业发展的核心作用。
旅游业的关联带动作用，不仅体现在直接为交通运输、宾馆餐饮、商品贸易、景区景点带来客源和市场，而且间接地带动和影响农业、工业、城建、文化等行业发展，进而还能刺激金融、保险、信息等现代服务业加快发展。
据测算，旅游产业每增加一万元的产出，可直接或间接带动全社会总产出3.02万元，对国民经济的拉动作用十分明显。
因此发展旅游产业对于促进国民经济发展，特别是促进居民消费具有十分重要的作用。
虽然从目前来看，大部分人的旅游活动还只局限于旅游观光这一阶段，但我们也应该看到，旅游产业已经慢慢走向细分市场、满足不同游客旅游需求的阶段，文化游、休闲游和度假游正在慢慢兴起，特别是生活在大都市之中的先富起来的群体，这其中有企业主、高层专业人士，也有都市白领、职场精英。
现代社会生活节奏越来越快，人们在不断积累个人财富的同时，精神压力也在不断的积聚，物质上的充足减轻不了心灵上的疲惫，这也是近年来各种类型的“农家乐”“田园乐”“土菜馆”方兴未艾的原因之一。
这部分人期望能在短暂的旅游活动中接触自然，放松心情，缓减精神压力。
以单一形态出现的自然和人文景观，对这部分旅游者的吸引·力已经逐渐下降。
旅游者不仅选择更独特、更奇异、更新颖的旅游景色，而且他们更看好具有综合性特征的旅游产品，希望能在一次旅行过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性为一体的多重满足。
因此，如何让来自各地的游客既能享受优美的自然风光，又能感受浓郁的文化熏陶，将文化产业、健康休闲产业和旅游业紧密结合，互为条件、相互促进、互惠共赢。
是各地政府和旅游管理部门必须面对的重大课题。
2.2项目区发展现状
项目区所在的××景区山奇水秀林青，是一个风景十分优美的地方，×××××更是全国独一无二的冷热阴阳泉，与××的天师道观遗址相辅相成，渊远流长的道教文化可谓是景区的一张闪亮名片，可惜的是，由于开发较晚，至今仍是养在深闺无人识，在外来游客中的知名度较低。
当地的旅游部门也意识到了这个问题，在2005—2020年度的旅游发展规划中，将整个景区开发列入了下一步的建设重点。
2.3项目建设的必要性
2.3.1从××县旅游环境的现状看必须不断开发新的旅游景点自××县正式提出“生态立县，使旅游业发展成为××国民经济的主导产业”的目标以来，××县旅游产业得到了长足发展，每年前来旅游的人数也不断增多，但××县旅游业的发展比较晚，特别是相比于经济发达地区，旅游建设资金投入严重不足，除了几个知名景点外，新景区新景点的开发建设工作迟迟不能开展，这对当地丰富的旅游资源造成了极大的浪费，也阻碍了××县旅游产业的进一步发展壮大，因此必须筹集大量的资金用于新景区新景点的建设工作，而旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，××县又属于欠发达县市，仅靠政府投资是远远不够的，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。
2.3.2介入景区开发是企业发展壮大的一次良好契机旅游产业是新时代的黄金产业，虽然投资大、回收期长，但收益稳定，收益期长，项目建成运营后，可以源源不断的为企业带来现金流，又可以为企业的其他项目提供支持资金，特别是在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，适时介入旅游业是一个良好的决策。
2.3.3度假村开发预计能为企业带来丰厚的经济利益根据测算，项目建设完成后，在计算期内平均每年可以为企业带来3711.54万元的净利润，整个项目期的经济利益十分可观。
2.3.4民营企业介入景区开发能带来良好的社会效益旅游产业是投资大、回收期长的建设项目，××县又属于欠发达县市，政府投资力度有限，必须吸引大量的民间资本进入景区的开发建设工作。
本项目建成运行后，良好的经济效益可以带动县内其他民营资本进入旅游产业开发投资，为××县旅游招商引资工作打开新的局面。
同时，项目建成后，度假村预计每年要上交税收1341.81万元，还要聘请大量的员工，社会效益十分显著。
第三章 项目实施的有利条件
3.1政策环境
××县委、县政府高度重视以良好生态环境为依托的旅游业发展，制定了“生态立县”战略，提出“要以生态旅游为突破口，举全县之力，用全县之能，集全县之智，聚全县之财，尽快把××建成生态旅游胜地，使旅游业成为××国民经济的主导产业的目标。
”在2003年的××县第十四届人民代表大会第一次会议上通过了《关于全面实施“生态立县”战略，加快小康建设步伐的决定》，明确提出要保护生态环境，重点发展生态旅游。
这不仅为××发展旅游指明了方向，也为××县旅游业发展提供了良好的公众意识支持和良好的政治环境支持。
3.2政府支持
近几年来，县委、县政府高度重视旅游资源开发，取得了较为喜人的成绩。
目前已初步开发出生态观光、温泉沐浴、健康养生、竹海漂流、奇景观赏、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探险等诸多生态旅游项目。
根据××县2005－2020年生态旅游业发展总体规划，×××××旅游区项目建设与大觉山旅游区、新月畲族民俗文化旅游区、××华南虎放养基地、方家山野外训练基地一起，列入了重点发展项目。
××县旅游资源较为丰富，但旅游资源开发起步相对较晚。
因此，本项目的建设得到了县委、县政府的大力支持，县旅游局、审计局、发展局、建设局和农业、林业等部门为项目建设提出了许多良好的建议，并在政策允许的情况下，得到了各部门在项目协调、立项、审批等环节的支持和帮助。
3.3市场优势
3.3.1冷热泉水相伴相生，全国唯一，品味独特
×××××不但拥有品质优异的温泉资源，是旅游开发的重要载体，而且拥有品质一流的冷泉资源，冷热泉水相生相伴，两者相距仅在数米之内，在国内具有唯一性，具有独特的文化品味，是不可多得的高品质旅游资源。
3.3.2森林覆盖率高，生态环境优越
×××××所在的区域森林覆盖率在85％，以常绿阔叶林为主，并拥有香樟、枫树、鹅掌楸等多种色叶树以及大片竹林，林相组合理想。
四周青山翡翠，古木参天，竹海扶摇，生态环境十分优越，为温泉旅游开发营造了极其有利的自然环境。
3.3.3冬有温泉、夏可避暑，气候宜人，旅游无淡季
××县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独××宜”，乃避暑胜地。
冬天又有得天独厚的冷热温泉，不管是哪个季节，到×××××旅游，都有着别样的享受。
3.3.4道教文化，渊远流长，具有深厚的文化内涵
道教作为一种文化现象及一个社会实体，不仅具有事实的人文和生活内涵，而且还有深厚的社会民众基础。
它是适应特定的民族文化心理需要而产生的流传与演变乃至历史文化生态运动的必然结果。
道教蕴藏的丰富思想不仅在本质上不与现代文化生活相对立，相反是我们由今天迈向未来的难能可贵的文化基因宝库。
在个人的人生价值观上，道教文化认为人生的价值不在于物质利益或个人名利，而在于尊道贵德，唯道是求，始终保持一种“知足常乐”的高尚情操。
在对待人际关系上，道教文化主张济世渡人，强调在人与人之间要实行互助互爱，要“悯人之凶，乐人之善，济人之急，救人之危”。
如果人人都按照道教文化这些思想办事，就可以处理好人与人之间的各种社会关系，使整个社会和谐有序；也可以处理好国与国之间的相互关系，使大国和小国、强国和弱国、富国和穷国都能和平共处，整个世界也自然就会得到安宁。
在对待人与自然的关系上，道教文化从“天人合一”的思想出发，认为人是自然的一部分，强调“道法自然”，“自然之道不可违”，因而主张人应当爱护自然，与大自然协调相处，顺应大自然的客观规律办事，才能使人类社会得以持续发展。
道教文化这种“道法自然”、顺应自然的思想，乃是从对自然界与人类社会的深刻认识中总结出来的，是符合自然界与人类社会的发展规律的，是一个古今中外都概莫能外的普遍真理，应当是人类行为的共同准则。
据考证，第四代天师张盛迁徙至××后，××的天师道观就是当初道教的一个重要发祥地之一，现今××村的罗汉松即为当年张天师的首植罗汉松，年代比龙虎山天师府的罗汉松还要早，天师文化的弘扬将为温泉旅游开发注入深厚的文化内涵，成为度假村的一张闪亮名片。
3.3.5区位优势好，利于与知名景区的联动
×××××介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，与三清山也相距不远，区位条件十分理想，便于景区与知名旅游区之间互动发展，这对景区在较短时间内打响品牌，提升知名度具有重要的现实意义。
第四章 项目区建设条件
4.1地理位置与区域范围
××县地处××省东部，有“××东大门”之称。
地理坐标为东经116度46分—117度17分，北纬27度28分—27度55分。
北邻福建光泽县，南交黎川县，西毗南城县，西北接金溪县，东北界贵溪。
县城距省城南昌铁路里程215公里，公路里程224公里。
沪瑞高速公路通车后，距上海仅约6小时车程。
×××××位于××县嵩市镇××村，紧临316国道，离××县城约15公里。
介于中外闻名的旅游胜地龙虎山与武夷山之间，距离龙虎山80公里，距离武夷山170公里。
4.2自然资源状况
4.2.1气候条件
××县气候属亚热带湿润季风气候，四季分明，雨量充沛，光热资源较为充足，平均气温低于周边各县，每逢盛夏，凉爽宜人，俗云“五岭皆炎热，惟独××宜”，乃避暑胜地。
4.2.2植被物产
××县森林生长茂密，有林地165万亩，占总面积的87％，森林覆盖率87.1％，是××重点林业县、全国生态示范区。
盛产毛竹、杉、松、栲、楮等多种优质木材，并有南方红豆杉、银杏、江南油杉等珍稀树种57科150种。
森林中有华南虎、金钱豹、梅花鹿、穿山甲等数十种珍稀野生动物。
矿产资源有钨、钼、花岗岩等，其中已探明的花岗岩总蕴藏量约5亿立方米。
4.2.3河流情况
××境内无大江大河，县中部有一条隆起的地带把全县分成东、西两部分，故河流亦分成两部分。
东部河流均流入信江，属信江水系，以泸溪为主；西部河流均流水抚河，属抚河水系，以欧溪为主，山区溪流落差大、水量丰富，全县水能资源理论蕴藏量61149干瓦，可开发的蕴藏量34618干瓦。
4.2.4温泉资源
××县城嵩市镇××村内的×××××，是全国唯一的伴生冷热泉，冷热泉水相伴相生，相距仅在数米之内，具有独特的文化品味。
温泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水温度约43.5摄氏度，日流量约1600余吨，富含对人体有益的多种微量矿物质元素，对有各种慢性病、富贵病以及肥胖症都有一定的疗效。
4.3社会经济状况
4.3.1面积及人口
××全县共有7个乡镇689个自然村，土地面积1251平方公里，其中山地面积160万多亩，耕地面积10万亩。
到2002年底全县总人口为10.67万人，其中非农业人口2.72万，农业人口占全县总人口的75.1％。
4.3.2经济状况
2002年，××县国内生产总值4.262亿元，第一产业1.333亿元，第二产业1.638亿元，第三产业1.291亿元，三类产业结构为30∶39∶31。
2002年全县财政总收入为4078万元，农民人均纯收入2388.69元；在岗职工年平均工资8088元；城乡居民储蓄存款余额62593万元；全社会固定资产投资总额14526万元。
第五章建设单位基本情况
5.1项目建设单位基本情况
项目建设单位×××××××度假村开发有限公司成立于2008年3月，由××、×××××××××三人共同投资组建，公司注册资本2000万元，其中公司法人代表××占90％的股份。
公司经营范围：
旅游项目的基础设备建设。
是专为×××××××度假村开发而设立的公司。
5.2投资人基本情况
公司法人代表××是×××××××度假村开发有限公司的控股股东，也是本次×××××度假村项目建设的负责人，××是浙江省丽水市缙云县人，曾经从事建筑、图书、餐饮、房地产和制造业等多个不同行业，而且在每个行业都有很好的经营业绩，因此成为当地颇有知名度的企业家，到目前为至，××个人独资或控股的企业有：
1、衢州市天欣房地产开发有限公司，为××个人独资公司，公司注册资本1000万元，至2007年12月，公司资产总额13564.68万元，净资产6542.73万元，公司成立至今，已在衢州及周边县市成功开发多个商住小区。
2、缙云县华朝美食林（大酒店），为××个人独资酒店，至2007年12月，公司资产总额1358.49万元，净资产852.64万元，是缙云县最豪华，消费最高的酒店之一，一直经营状况良好。
3、缙云县胡源石材有限公司，注册资本100万元，××个人控股95％，至2007年12月，公司资产总额1562.53万元，净资产968.45万元，年销售收入3000多万元。
4、浙江东华图书发行有限公司，注册资本300万元，××个人控股95％，至2007年12月，公司资产总额657.42万元，净资产476.58万元。
除企业外，××个人还在杭州、丽水、缙云、衢州等地拥有不少商业和住宅类房地产，市场价值超过3000万元。
公司的另外两名投资人×××××××××，也一直在从事酒店管理工作，积累了丰富的管理经验。
第六章市场分析与推广方案
6.1市场定位
温泉旅游项目，要受到很多自然条件的限制，而且相对与普通旅游景区，温泉旅游的投资更大，能接待的游客人数却比较少，因此，温泉旅游区从先天上来说就不是低档旅游区，面向的游客也是以高收入的富裕人群为主，少量的公商务人士为辅。
同时，从×××××的水质、自然环境、文化内涵等方面看，×××××完全有条件建设成温泉中的精品。
因此，×××××的市场定位应该是“温泉精品，高尚度假，精英休闲、健康之旅”。
6.2目标市场分析
××县县城居民只有3万，而且当地居民的收入水平并不高，有能力到温泉度假村消费的人群就更少，所以××本地的旅游市场发展空间十分有限，因此度假村的目标市场应该放在外地。
6.2.1×××××××××××××××县是最重要的客源市场，其中鹰潭最为重要，这些地区的人口多，收入水平也高，关键是距离度假村比较近，双休日也可以来，不象远地方的游客，要凑到比较长时间的假日才能出来游玩。
6.2.2作为××省的省会和最大的城市，市民的消费能力强，而且随着国家法定节假日的变动，很多居民已将一年至两次的长途旅游转为一年多次的短途旅游，在这种情况下，省内或本省的周边地区就成了最好的出游对象，为××度假村这样的省内新兴旅游区开发提供了良好的机遇。
6.2.3以长三角地区、珠三角地区和京津地区为主的全国旅游市场。
长三角地区、珠三角地区和京津地区是全国经济最发达的地区，也是居民出游率最高，旅游消费最高的地区，特别是上海、深圳、珠海等城市。
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