西南政法大学房地产法试题库.docx
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西南政法大学房地产法试题库
一：
名词解释
区分所有:
建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。
所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
房地产权属登记模式：
房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录，并颁发权利证书的法律制度。
我国的房地产权属登记包括两种类型，即土地使用权登记和房屋所有权登记。
土地使用权的收回：
土地使用权出让合同约定的使用年限届满后的收回。
《城市房地产管理法》第21条第2款规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，如果土地使用者未申请续期或未按法定期限申请续期，以及根据社会公共利益的需要，国家未批准其续期申请，土地使用权由国家无偿收回。
（1）土地使用权由国家无偿收回
国家是国有土地的所有者，国有土地使用权作为相对独立的财产权，它只是以通过出让的方式，在一定年期内由国家让渡于土地使用者。
土地使用者在支付一定年期的土地使用权出让金后，取得在该年期内使用土地的权利，即取得了一定年期的土地使用权。
当出让年期届满，土地使用者就不在拥有该土地使用权。
因此，国家收回其土地使用权应当是无偿的，不应附加任何条件。
（2）国家在无偿收回起土地使用权的同时，无偿取得该土地上的建筑物、其他附着物所有权。
集体土地所有权：
土地的劳动群众集体所有制，实际上是指土地的农民集体所有制，表现在土地所有权上就是农民集体的土地所有权。
劳动群众集体对属于其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分权利，是土地集体所有制在法律上的表现。
集体土地所有权的主体只能是农民集体
房地产：
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：
即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
认购书：
商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且独立于正式房屋买卖合同。
认购书并不是购房过程中的必须的法律程序，在《合同法》上认购书视为要约合同，“认购书”是当事人的“预约”请求。
即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。
因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
土地补偿费：
土地补偿费是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。
按照国家政策有关规定，土地补偿费由被征地单位用于恢复和发展生产，土地补偿费的补偿对象是土地所有人。
工程价款优先权：
按照我国《合同法》第286条的规定，是指发包人未按照约定支付价款，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
建设用地使用权划拨：
是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用者使用的行为。
工程质量验收制度：
建设单位组织设计、勘察、监理、施工单位进行自验自评，签署质量合格文件，再由政府授权的房屋质量监督站代表政府进行质量监督，最后由建设主管部门进行备案登记，取得房屋建设工程竣工验收备案表的房屋质量验收模式，即建设行政部门在建设单位提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》所规定的文件之后依法办理登记而不再对房屋质量进行实质审查。
二：
简答题
1、我国房地产权属登记特点
A、房地产权属登记由不同登记机关分别登记。
房屋与所占用的土地使用权是不可分割的，但由于我国对房地产事项由房屋与土地分部门管理，所以房地产权属登记一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房地产管理机关进行。
B、房地产权属登记为房地产权利动态登记。
当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。
房地产权属登记，不仅登记房地产静态权利，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况，推知该房地产权利状态。
C、房地产权属登记具有公信力。
依法登记的房地产权利受国家法律保护，权属证书是权利人依法拥有房地产权利的唯一合法凭证。
房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利对抗善意第三人在法律上有绝对效力。
D、房地产权属登记实行及时登记制度。
房地产权利初始登记后，涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须在规定的期限内申请登记，若不登记，房地产权利便得不到法律有效保护，且要承担相应的责任。
E、颁发权利证书。
房地产权属登记机关对产权申请人登记的权利，按程序登记完毕后，还要给权利人颁发权属证书。
权属证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。
2、 建设工程质量保修范围及最低保修期
根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；建筑保温工程，为五年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为两年；其他工程的保修期限由建设单位与施工单位约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
3、 简述我国农村土地征收补偿标准
A.征用耕地、蔬菜地，根据国家规定的价格政策，按该土地征用前三年平均年产值（下同）的六倍计算;
B.征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地，按该土地年产值的五倍计算;
C.征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有收益的非耕地，按该土地年产值的三倍计算;
D.征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算;房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿;
E.征用无收益的非耕地，一般不予补偿。
4、我国房屋租赁权物权化内容
我国《合同法》第229条规定：
“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”
《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：
“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房增管理部门登记备案。
”；第14条：
“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
”
5、房与地的关系
房屋是不动产，有《房产证》的以《房产证》为凭据，土地是建设用地，建设用地使用权农村以《宅基地》使用证为准，城市以《建设用地使用证》为准，和耕地的管理是不一样的。
对于日益减少的土地，国家为了保护耕地，对非农业用地的审批是非常严格的，就是说设置了很高的门槛，但是收效甚微，如火如荼的拆迁工作足以证明。
对于拆迁补偿而言，如果地产的所有权也是你的，开发商就要按照土地面积和房产给你补偿，如果你只有土地使用权，那么只能享受房产补偿。
6、商品房买卖中惩罚性赔偿的范围
（一）《解释》第八条所规定的出卖人恶意违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的。
（二）《解释》第九条所规定的出卖人的欺诈行为引起的惩罚性赔偿的三种情形。
1、出卖人订立商品房买卖合同，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致买卖合同无效或撤销、被解除的。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。
3、出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者
（三）《解释》第十四条规定房屋面积过度缩水引起的惩罚性赔偿。
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
三：
简述题
1、 试论述我国宅基地使用权存在的问题与对策
答案一：
一、农村宅基地管理中存在的问题
宅基地主要是指农村居民因居住生活而建造房屋等建筑所占用的土地，包括住房，辅助用房（库房、厨房、厕所、畜禽舍等）占地，多以房屋滴水为界。
当前农村宅基地虽在严格报批程序，建立健全信息化网络，加大执法巡查力度，狠刹乱占滥用宅基地歪风下了不少功夫，但农村宅基地管理上仍存在很多问题。
（1）.是村庄“空心村”问题严重存在。
通过实地调查，村庄“空心化”现象在农村普遍存在。
从调查的10个村情况来看，空宅、空院近50余处，按每户占地267平方米计算，平均每村合1330余平方米，约2亩左右。
（2）.是一户多宅和宅基地超标现象严重。
据抽样调查，约40%的农户拥有一户多宅，农民在新的地点建造住房，但旧房又不肯拆除，很多成为了破房、危房，形成了名副其实的空心村。
在“城中村”和城乡结合部，部分基层干部特别是村组干部利用手中权利，各种特权人群利用各种关系和经济优势，占用农村集体土地建住宅，一户多宅和超占、超标面积现象更为突出。
根据《土地管理法》第六十二条规定:
“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
河南省人口多农民人均耕地不超过1.2亩，按规定建房不得超过167平方米。
但农民在建住宅的同时，相关设施也随之建成，多数农民宅基地面积都超过了标准，特别是税费改革后，农民建房形成互相攀比，多占土地的不良风气，超出的面积比较大。
（3）.是布局分散，浪费土地现象严重。
农民建房基本上没有统一的规划，选址多数选择在自家的自留地、承包地或交通较为便利的道路两侧，哪里地势好、“风水好”就在哪里建，形成大量路边店、独家院，浪费土地现象严重。
有些村特别是城郊村村民见缝插针，造成新房旧房斑驳错杂，极为混乱，许多村庄“只见新房、不见新村”，“只见新村、不见新貌”，农村居民点布局分散，没有形成集中布局的势态。
（4）.是宅基地的非法流转现象时有发生，产权隐患大。
城乡接壤地带由于经济比较活跃，农民宅基地和房屋流转已大量出现，形成了自发的宅基地隐形市场。
不少农民在经济利益的驱动下，农村集体土地非法入市，农民私自非法转让、出租宅基地、房屋给本集体经济组织以外的人员的行为时有发生。
绝大数转让、买卖房屋问题都为私下协议，未办理合法手续，形成了事实上的“小产权房”。
宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。
（5）.是违法建设违章建房现象比较严重。
主要的违章建设有五种方式：
1、未批先建；2、不批就建；3、边批边建；4、少批多占；5、擅自加层。
这五种现象尤其在城郊村、村中村更为突出。
二：
当前农村宅基地管理的对策及解决方法
为进一步贯彻落实党中央国务院实行最严格的耕地保护制度等方针政策，挖掘土地资源潜力，使土地资源有效合理利用，维护社会稳定，促进社会经济发展，对农村宅基地管理混乱现状，我个人认为解决方法如下：
（1）、领导干部要思想重视，制定政策，抓好落实。
一是党委、政府牵头要切实把解决农村村庄“空心村”问题摆重要议事日程，进一步加强对村两委干部的教育培训和管理，提高村委干部政策水平、法律意识和工作能力，使其成为政策水平高、法律意识强，严以律己、以身作则，办事公正、为民服务，为官一任，造福一村的农村工作带头人，从而促进落实农村村庄规划和治理“空心村”工作取得显著成效。
二是各乡镇、行政村要在上级有关职能部门的帮助指导下，结合本村实际，检查“空心村”的实际状况，广泛听取群众意见，依据有关政策，制定出整治“空心村”实施方案，科学合理地编制农村土地使用规划，并严格落实执行。
建立健全各项用地审批制度，严格执法，按章办事，本着“先批后建”的原则，宅基地使用手续审批后，方可施工。
对未经审批强行占地建房者，应依法严肃处理。
三是土地、规划部门要定期对农村规划实施情况进行监督和检查，如果发现问题，应及时解决，以保障规划的法律效力。
（2）、依法办事，做好法律法规和政策宣传。
党委、政府要组织力量，加大对《土地法》等法律法规和政策的宣传力度，提高农村干部和群众的法律意识和节约土地资源的思想意识。
让广大干部和群众明白土地是国家、集体所有，“一户一宅”是法律规定，树立“保护耕地，人人有责和保障科学发展，保护耕地红线”的观念，自觉节约用地，有效合理利用土地资源。
国土资源执法部门，要严格依法办事，不徇私情，按规划审批使用宅基地，严格按照“先申请研究，再调查审批，后管理监督”的程序，按规定审核是否属于本村农业户口，是否够年龄，是否原无宅基地等建房条件，不符合的一律不批。
（3）、真抓实干，做好开展农村“空心村”全面整治工作。
尽快组织一次规模大、见效快的农村“空心村”全面集中整治行动。
一是实行旧村改造，填实“空心村”。
对已经审批新宅基地需拆旧房的农户，要签订书面协议，限期将旧房拆除，将老宅基地收归集体所有，逾期不交的，应按法律程序制裁。
二是引导村民按统一标准进行建房，逐步改变一家一户的建房方式。
有条件的，村委规划可采取统建、联建方式建造公寓式住宅，以提高土地利用率和容积率，实现村庄用地集约节约。
三是加强在外务工人员旧宅的管理。
对影响农村规划的在外务工人员的旧宅，可由村两委发出正式通知，限期回来进行协商处理。
拒不接受协商处理的，应以影响农村规划为由，通过政府申请法院强制执行。
“珍惜方寸土，留与子孙耕”，身为国土资源执法人员，保护好土地是我们的责任。
要“忠于职守，通晓业务，秉公执法，热情服务”，牢固树立全心全意为人民服务的思想，全身心地投入到国土资源管理事业中去，精心谋事，潜心干事，专心做事，坦荡处事，为搞好国土资源管理，构建和谐社会，贡献力量！
答案二：
一、农村宅基地管理存在问题及其原因
（一）农民思想观念陈旧，合法取得土地使用权的意识薄弱。
在我县农村，有很大一部分村民中都存在有盲目攀比的现象，尤其是对住房，已经成为一个十分敏感的主题。
房子高、住宅面积大就是地位的象征、没有好房子就找不到好对象等错误思想观念，以及讲排场、比阔气的现象越演越烈，造成农民采取各种各样的手段都要取得宅基地，这也就给那些不法分子创造了违法的机会。
尽管近几年老百姓对宅基地的审批制度有了进一步的认识，但是农村的土政策迫使农民不能依法逐级报批，还是按照过去的老方式申请宅基地。
国家规定够条件的农户可以无偿取得集体土地使用权建住宅，但是一些村干部仍然行使霸权主义，把持着宅基地的审批权，以此作为“摇钱树”，越权批地、违法批地，甚至在耕地上乱批乱划宅基地。
农民的法律意识不强，不管手续是否合法，只要交了钱、占住地就吃了“定心丸”，所以想方设法也要去违法建住宅，有的农户为了能够得到一片满意的宅基地，建一座所谓漂亮的房子而倾尽了一生的精力。
更让人费解的是，很多真正够条件的农户由于村委换届、土地纠纷或影响规划等多方面原因始终审批不到宅基地，而有些抱在怀里的娃娃却已经拥有一处宅基地，有的甚至闲置多年。
（二）村镇建设规划不完善，管理机制不健全，导致宅基地布局零散，土地低效利用。
近年来，在县政府的要求下各乡镇也制定了一些简单的村镇规划，这些规划大多只是支差应付，认识不到位、观念老化，缺乏整体的、长远的考虑，效果不明显。
由于规划建设未能合理确定农村居民点数量和布局，农民随意建房，村庄相应的占用耕地外扩、村内老宅基闲置、宅基地零散无序，又造成了土地的利用率低下。
另外，到现在为止，大多数村庄都还在延续过去的风俗，坚持“单门独院”的建房格局，形成地表和空间的浪费。
在建设社会主义新农村的今天，村镇基础设施建设需要占地、公共事业需要占地、农村人口增长需要批划新宅基，而在不占用耕地的前提下，这些过期的规划已经远远的适应不了当前城镇建设的快速发展。
（三）农村村民违法用地是宅基地管理混乱的重头戏 。
目前，农村宅基地管理中主要存在着三类违法现象：
一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地。
当前，有绝大多数农村宅基地没有经过国土管理部门批准，只向村组交了宅基款，拿着一张收据就开工建房，或者采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。
二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易。
在我县的土地信访件中有很多是反映部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地，然后将宅基地倒手转让，从中非法获取暴利。
这种现象尤其在宅基地比较紧张的县城区和城郊比较突出，无形中建立了土地隐形交易市场，即影响了宅基地管理，也给社会造成了许多社会不安定因素。
三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生。
国土资源法律法规对农村宅基地面积有明确规定，但在实际操作中，每户都大大超出了批准面积。
在农村，为了方便农具存放，建房通常习惯“房院一体”，房子主体建好后，紧随着就拉围墙、圈院落才算是一个完整的住宅，而院落部分基本都是超面积占地。
由于国家对农村宅基地实行无偿供应，一部分村民就钻法律的空子，擅自将这些大院落改造成小型作坊、养殖场、商业房、小饭店等，严重改变了农村宅基地用途，造成土地资源的浪费。
这中间还存在一个尖锐的问题，也是当前土地管理中非常棘手的问题，违法占地处理难的问题。
《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，而法律赋予土地管理部门的执法权力就是单一的制止权，按照法定程序处罚、申请法院执行，还得需要很长的时间，期间违法建筑已成规模，这时候再去执行，群众抵触情绪极端强烈，它必定牵扯着农民的经济利益，土地部门和法院也不忍心看着老百姓的心血白费。
所以，拆除违法建筑物显然是不现实的，因此，对违法占地行为，必须采取合理有效的行政、经济和法律手段综合处理。
二、破解宅基地管理难题的对策
农村宅基地规范化管理是新农村建设的一项十分重要的基础性工作。
为加快全县新农村建设，作为国土管理部门我们应当本着从实际出发，因地制宜、科学指导的原则，立足于“建设社会主义新农村”，着眼于城乡一体化进行总体规划，正确引导群众依法使用、合理利用身边宝贵的土地资源来建设我们的家园。
（一）转变农民思想观念，切实提高农村村民自觉依法申报宅基地的法律意识。
近年来，国土部门在各乡镇进行了法律宣传，农民对土地管理常识也有一定的认识，但是真正运用法律保护自己的合法权益的意识淡薄。
我们应当在过去的基础上加紧采取各种方式方法，将当前紧张的人地关系和合理用地、依法用地、集约用地、节约用地的思想观念灌输给群众，彻底扭转农村村民盲目用地的意识，增强老百姓的惜土观念。
同时，应采取有效措施对乡村干部进行土地法律法规培训，尤其是基层村干部，适当的时候可以开设“土地管理课堂”，真正坐下来好好地讲解一下当前的政策、形势以及发展前景，让基层干部从根本上了解土地管理中的法律责任，彻底取缔农村宅基地审批土政策，改变过去的宅基地审批村委“一支笔”的错误做法。
（二）科学规划、合理开发，高效率利用土地，尽可能减少占用耕地建住宅。
首先，大的方面，应由专业部门根据本地经济的发展情况，本着节约、集约土地的原则，将工业用地、商业用地、生活住宅用地和耕地集中区片进行详细的规划，形成一定的集聚规模。
其次，结合新一轮的土地利用总体规划，向村庄集中型推进，推行老村改造和建设农村中心住宅小区的新规划，尽量避免或减少占用耕地建住宅。
尤其是在经济相对较好的乡镇所在地和城中村，应当作为试点和先行军，大力开发建设住宅小区，限制建筑楼层，向空间发展，改善和提高农民居住环境。
第三，对待远离城镇、经济基础较差、人口少、面积小的村庄，在有必要时可以撤村或并村，集中起来建设中心村。
第四，对农村中小型养殖场集中规划，建立统一的养殖区来发展农村小经济支柱形产业，改变养殖和住宅混在一起的脏、乱、差局面，使村容村貌得到根本性的改观。
同时，规划也要与“空心村”治理紧密结合起来，尽可能的首先利用村内闲置地进行集中开发、整理。
县政府应当把村庄规划作为目前农村工作的大事来抓，严格制订计划，加强领导、统筹安排、分步实施，积极组织有关部门的密切配合，安排专项资金统一编制村镇规划和村庄治理试点，严格控制宅基地用地规模和布局。
（三）严把宅基地审批关，运用法律手段制约乱占、滥建现象的发生。
借鉴先进地区经验，推行冻结村界制度，防止村庄外延，依照统计数据中各村人口增长情况下达宅基地计划指标，由乡（镇）土地主管部门结合村集体研究分配，对违反村镇规划、一户多宅、批新不交旧和超面积的宅基地坚决不予审批。
同时，大力推广“空心村”治理工作，挖掘闲置土地潜力，实行治理与审批双挂钩的政策，对“空心村”严重的村庄，不再审批新的耕地作为宅基地。
对在治理工作中做出突出贡献和率先垂范的乡村要给与物质奖励和政策倾斜，保证该项工作的顺利开展。
在当前土地执法手段不健全的形势下，不能放任自流，让不法分子钻法律的空子，我们应当加大巡查力度和加强协管员监督管理机制，发现为苗头及时进行制止，不等非法占地建住宅形成事实就其处理到位，避免给后期执法工作造成被动，对非法转让宅基地的一律不再审批新的宅基地，一经发现坚决从重从严处罚。
（四）结合全国第二次土地调查，推进农村宅基地登记发证工作，认真规范农村宅基地管理。
这次全国第二次土地调查，就是要摸清土地利用现状、有多少土地高效利用，多少土地闲置，其中也包括宅基地管理混乱的情况，我们也要抓住这一有利时机，对全县范围内的宅基地进行一次大的清查，查清后，对之前的基本情况下一个结论，划一个界限，结合实际情况该办证的办证，该处罚的处罚。
对今后的宅基地按法定程序申请、审核、报批，统一进行规范化管理。
（五）深化土地使用制度改革，集约利用现有的乡镇存量建设用地。
建议允许将空闲宅基地在本村民集体内实行有条件流转。
实行有条件的空闲宅基地流转制度有利于保护耕地，防止农村外延扩大，能够合理利用空闲宅基地，缓解宅基地不足的矛盾，满足农民建房的需求。
在空闲宅基地流转中，由转让方向村集体交付一定转让费用，转让方和接受方报村集体和乡镇国土管理部门备案，并上报县级国土管理部门审批。
对于以往一户多宅和宅基地超占部分实行有偿使用制度。
有偿使用制度能有效地制止多占、超占宅基地现象发生。
对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施，符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。
超占宅基地有偿使用费按年度交纳，一户多宅中对于符合村集体规划的部分，允许其一定时期内存在，但要作为临时用地进行管理，收取一定的临时用地管理费用，这两项费用归村集体所有，专项用于“空心村”治理。
2、我国房地产开发用地的方式
（一）土地使用权出让
1.土地使用权出让的概念
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。
出让交易双方是国家和用地单位或个人。
前者是出让者，后者是受让者。
出让后的土地，土地所有权仍为国家所有，用地者通过有偿形式获得土地使用的权利，并通过开发利用土地获得土地收益。
使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能出让。
有偿出让的地块可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。
2.土地使用权出让形式
土地使用权出让采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。
⑴ 协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。
⑵ 招标出让土地使用权，是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段
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