物业安全管理手册.docx

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物业安全管理手册

安全管理手册

一、岗位职责

   1.主管的职责

（1）主管应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任。

（2）根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标,并督导下级管理员的工作。

   （3）主持单位例会,传达贯彻经理及有关部门的指示,并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题。

   （4）熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能,熟悉住宅小区内治安状况,做到心中有数。

   （5）对重大事件、事故亲自组织调查、处理。

   （6）负责完成经理交办的其他事项。

   2.保安班长的职责

（1）对部门主管负责,做好所管辖区内安全治安工作。

（2）带领保安班全体人员,根据制定的岗位责任制,认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作。

   （3）根据岗位责任制所规定的项目和要求,严格进行检查,督促全体保安人员落实岗位责任制。

   （4）要有法律知识和法律观念,熟悉保安业务,了解物业管理公司所制定的规章制度,掌握管区内治安保卫工作的规律、特点,严格管好、做好安全保卫工作。

   （5）做好部门主管和基层保安人员的协调工作,及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报,为上级领导部门提供建设性的工作建议,同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排。

   （6）认真做好本班人员的考勤工作,详细如实地记载工作中遇到的问题及处理情况。

   （7）以身作则,做好本职工作。

   3.保安员的职责

（1）保安员上岗必须身穿制服,配戴装备,严整仪容。

纠正违章时先敬礼,必须做到以礼待人。

（2）作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

   （3）值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作,认真检查设备设施,发现不安全因素立即查明情况,排除险情,并及时报告有关领导,确保管区的安全。

   （4）执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。

   （5）爱护设施设备、公共财物。

对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

   （6）严格遵守上下班时间及值班纪律,对岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记录。

   （7）遇到紧急、突发性重大事情,要及时向有关领导请示报告。

   （8）严格执行交接班制度,按时、按规定交接班。

   （9）对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

   （10）应有礼貌地查询进入住宅小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户及有关部门。

   （11）详细记录各有关部门领导打来的电话,认真完成领导交办的各项任务。

   （12）若发生案件,应采取下列步骤以协助破案:

   ①立即报告并留在现场直至管理人员到达;

   ②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;

   ③禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;

   ④向公安人员提供有关案件详情。

   二、治安管理基本制度

   1.保安人员工作纪律

（1）模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度;

（2）坚守岗位,忠于职守,严格执行岗位责任制;

   （3）上岗坚决做到“五不准”,即不准喝酒,不准聊天,不准容留外来人员,不准擅离工作岗位,不准迟到、早退;

   （4）服从管理,听从安排,廉洁奉公,敢于同违法犯罪分子作斗争;

   （5）爱护各种警械器具装备,不丢失、损坏、转借或随意携带外出;

   （6）严格执行请、销假制度,有事外出必须请假。

   2.保安人员的交接班制度

   治安保卫交接班非常重要,因为这段间隙处理不好,就容易使罪犯乘机作案。

为了杜绝这些漏洞,必须强化交接班制度。

（1）接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班,在登记簿上记录接班时间;

（2）交接班时,交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚;

   （3）接班保安人员验收时发现问题,应由交班保安人员承担责任。

验收完毕,交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任;

   （4）所有事项交待清楚后,交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名;

   （5）接班人未到,交班人员不得下班。

如果接班人员未到,交班人员下班,这期间发生的问题,两人共同负责; 

   3.保安人员工作细则

（1）仪表着装

   ①按公司配发制服统一着装和佩戴,制服须保持洁净、平整,各项配置标志齐全规范。

   ②风纪严整,不得敞开衣领,翻卷衣袖、裤边、穿托鞋;上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

   ③上岗前、下岗后须到指定点更衣;不得将制服及佩戴物带离小区;服装清洗不得影响正常上岗着装。

   ④保安人员仪表须洁净端正,不得留长发、胡须。

（2）上岗姿态

   ①在岗时须精神饱满,精力集中。

   ②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿,巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健,双臂前后自然摆动,不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

   ③两人巡岗时须并排,保持上岗姿态统一步伐行进;两人以上巡逻或同行时须列纵队,保持上岗姿态统一步伐行进。

   ④在岗期间不得吸烟或吃零食,不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

   （3）文明礼貌执勤

   ①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到,行为举止须自然端正、落落大方。

   ②礼貌待人,遇住户或外来人员需交涉或按章管理时,在开始前和完成后皆须先敬礼,把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

   ③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

   ④回答住户或来宾提问时应清楚扼要,并使用普通话。

   （4）门卫岗

   ①对出入小区的人员必要时进行查询,言语文明,并做好登记和引导工作,来访客人须出示有效身份证明,填写来访人员登记表,说明来访事由,被访人姓名、住址、电话等。

   ②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

   ③负责登记电视监控情况。

   ④负责小区内邮件的收发登记管理。

   ⑤门卫岗须保持整洁美观,无关人员不得进入门卫岗。

   （5）巡逻岗

   ①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

   ②巡逻岗执勤主要内容包括:

小区内陌生人员查询,劝阻已进入小区的无关闲杂人员,车辆停放情况;楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况,及时发现不安全隐患,制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

   ③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

   ④巡逻情况及时记录。

   4.保安工作人员的奖惩制度

   为了鼓励保安人员认真做好本职工作,杜绝一切不良行为,以责、权、利相结合为原则,制定保安人员奖惩制度。

（1）奖励细则

   ①见义勇为,敢于同坏人坏事做斗争,成绩显着者;

   ②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件,成绩突出者;

   ③积极参加抢险救灾,保卫人民生命财产的安全,成绩显着者;

   ④为搞好住宅小区的安全保卫工作积极出谋划策,所提的合理化建议实行后效果明显者;

   ⑤拾金不昧者;

（2）惩罚细则

   1）值班时收听收音机、录音机,收看电视或进行其他与值班无关的事情。

   2）擅离职守,经常迟到、早退。

   3）酒后执勤上岗,并造成一定后果。

   4）未按时交接班,或不按有关规定进行交接班,或交接班不清楚,检查时相互推卸责任者。

   5）未经领导批准,私自顶班者。

   6）未经领导同意,擅自带人留宿者。

   7）执勤时,衣装不整,佩戴不齐;执勤中玩忽职守,疏于防范,致使在管辖范围内发生案件或事故,造成极坏影响者。

   8）对公司和领导下达的工作任务,未能如期完成,而又没有正当理由者。

   9）扣留物品不登记,不上交;捡拾物品不报告,不上交者。

   10）违反保安器材使用规定,私自随便转借和使用。

   11）在突发性事件或紧急情况下,临阵脱逃或坐视不管者。

   12）法制观念淡薄,参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等,与治安工作人员的应有素质极不相称者。

   13）思想不纯,见利忘义,监守自盗或以权谋私,严重损坏公司形象者。

   14）工作责任心不强,不服从分配,不执行规章制度,并随意顶撞领导且屡教不改者。

根据错误情节轻重进行不同的处罚。

对于一些性质恶劣者,影响极坏者应辞退或开除;对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。

   5.电视监视岗位职责与日常管理

（1）职责

   ①24小时严密监视保安对象的各种情况,发现可疑或不安全迹象,及时通知值班保安就地处理,必要时立即向有关领导报告。

   ②发现监视设备出现故障,要立即通知值班保安加强防范,同时尽快找出原因,及时修理设备,使之正常运转。

   ③严格执行登记制度,凡是发现可疑情况,应认真记录下来。

（2）要求

   为了保证岗位职责的落实,要求全体电视监视工作人员努力做到:

   ①提前做好上岗准备,按时接班。

   ②做好交接班手续,无遗漏、无差错,哨位设施无损坏,勤务登记准确及时、内容清楚。

   ③严禁无关人员进入工作场地,不准带亲戚朋友在工作场所聊天。

   ④上班时精神集中,不准擅离岗位或做与工作无关的事情。

   ⑤严守岗位,保持高度的警惕性,发现可疑情况,严密监视,同时通知该区域的保安和报告上级,密切配合,确保安全。

   三、治安管理的内容

   根据公司制定的有关规定,确定治安管理的内容如下:

   1.小区治安管理内容

（1）住宅小区开设的经营摊点,未经管理公司批准,领有经营许可证的,治安人员有权禁止其活动。

（2）在住宅小区内的公共场所晾晒衣物,在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物,饲养鸡、鸭等家畜,治安人员应予以制止。

   2.小区治安管理范围

   下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为,都属于治安管理范围。

（1）使用音量过大或发出噪音的器材,影响他人正常的工作和休息。

（2）从楼上往下乱扔杂物。

   （3）擅自撬开他人信箱,私自拆开他人邮件、电报信函等。

   （4）非法携带、存放枪支弹药;非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。

   （5）未经批准,私自安装、使用电网。

   （6）非法侵入他人住宅,损毁他人财物。

   （7）使用汽枪,在住宅小区内进行各种射击活动。

   （8）制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。

   （9）利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。

   （10）利用住宅作据点,进行盗窃活动。

   （11）制造、复制、出售、出租或传播淫书淫画、淫秽录像。

   （12）利用住宅进行嫖娼等违法活动。

   （13）在车辆、行人通行的地方施工;对沟井坎穴不设覆盖物、标志,或故意损毁、移动覆盖物或标志。

   （14）故意损坏邮筒、公用电话等公共设施;故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配套设备;故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。

   第二节治安保卫队伍的建设

   一、治安保卫队员的条件

（一）基本条件

   1.退伍军人（凭退伍证）或身体素质好,具备一定的军训基本功。

   2.身高1.7米以上。

   3.20岁以上,28岁以下（凭身份证）。

   4.初中以上文化程度（凭毕业证）。

   5.身体健康（凭市、区级以上医院的体检表）。

   6.思想品德好（当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料）。

   7.符合计划生育规定（凭计划生育证或未婚证）。

   优先条件:

   1.近年度退伍军人优先

   2.党员优先

   3.高中以上文化程度优先

（二）保安队伍的基本要求

   1.保安人员思想品德要好,军事素质过硬;具有基本管理能力和一定的表达能力。

   2.符合公司的其它基本要求。

   二、治安保卫队员的训练

   为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安员队伍,必须对保安人员进行常规性的军事化、正规化、规范化的学习和训练。

（一）上岗前培训

   对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训,培训内容包括:

   1.公司简介。

   2.物业管理的基本知识,主要学习《物业管理条例》及其实施细则。

   3.企业内部的管理制度:

员工守则,工作纪律,劳动纪律,人事管理规定。

   4.安全防火教育:

消防基本知识。

   5.ISO9000质量体系标准的基础知识,主要学习质量方针和质量目标。

   6.公司《安全管理手册》中的基本要求。

   7.其他有关知识:

普法知识,职业道德教育。

   8.军训:

主要为队列训练。

（二）岗位培训

   对在岗的保安员要进行常规培训,以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法,培训内容包括:

   1.详细学习公司制定的《治安工作手册》内容:

即职责权限,规章制度、规定,工作程序、规范、标准。

   2.常规训练:

队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练。

   3.有关精神文明内容的学习。

   （三）培训安排,见表6-2-1、表6-2-2

   三、治安保卫队员的考核

（一）单兵队列考核标准

   1.军人军姿:

头要正,颈要直,挺胸收腹,两眼平视前方,下额微收,两臂下垂,五指并拢,拇指贴在食指第二关节,中指贴在裤缝,精神面貌好。

   2.停止间转法:

“两快一稳”,即转体快,靠脚快,站得稳。

   3.齐步与立定:

向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间,离身体约30厘米,不超过衣缝线,向后摆臂离身体约25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分钟。

   4.正步与立定:

绷脚尖,小腿带动大脚,脚掌离地约25厘米,步幅75厘米,步速110~115步/分钟。

   5.跑步与立定:

第一步“跃”出去,运臂时“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米,步速170~180步/分钟。

   6.敬礼:

手指并拢,手腕与小臂平直,大臂抬到与肩平,手指与帽檐接缝处约1~2厘米,取捷径一步到位。

（二）擒敌应用技术动作

   1.基本功:

（1）直打、侧打、勾打:

出拳以“快、准、狠”为主,动作与力量结合。

（2）弹踢、侧踹、勾踢:

腿部稳而有力,配合两手动作。

   （3）综合练习:

手与脚的巧妙配合,扭肩送膀,协调一致。

   2.擒敌拳:

动作准确、熟练,刚劲有力,干脆利落。

   （三）军事体能测试标准

   1.百米跑14秒以内。

   2.俯卧撑50个以上。

   3.爬楼20层楼45秒以内。

   四、保安队员工作内容和权限

（1）保安队长

   ①主持全队工作,坚决执行管理处主任指令,带领全队人员依据各自职责,认真做好安全保卫工作。

   ②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准,掌握治安区内的保安工作规律及特点,加强重点岗位的安全防范。

   ③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

   ④做好保安队的月工作安排（包括训练、学习安排）,每周召开班务会一次,每半月召开队务会一次。

   ⑤经常检查各岗位工作情况,零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

   ⑥带领保安队配合其他管理服务工作,制止、纠正各类违章行为。

   ⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

   ⑧处事公道,言行文明,对自己的缺点勇于改正,虚心接受工作建议和意见。

（2）保安队长权限

   ①对本管理处物业有权进行安全监督。

   ②有权检查各岗位保安员执勤情况,对玩忽职守,违纪违章人员有权进行处罚。

   ③每月对考核不合格的保安人员有权予以处罚。

   ④对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议。

   ⑤有权根据实际需要,对各岗位保安员进行调整。

   （3）保安员的工作内容和权限

   1）有权制止一切违法犯罪行为,在执行任务时,对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子,有权抓获并扭送公安机关,但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。

   2）对发生在所护卫区内刑事案件或治安案件,有权保护现场、保护证据、维持秩序、提供情况,但无勘察现场的权力。

   3）在防范和打击犯罪活动时,保安员可以配备和使用非杀伤性防卫械具。

   4）对违反治安管理条例行为的人,保安员有权劝阻、制止和批评教育,但没有罚款、裁决等处罚的权力。

   5）对违法分子不服制止,甚至行凶、报复,可采取正当防卫。

   6）对携带和运送可疑物品,身带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行盘查、监视、报请当地公安机关处理,但无权侦察、扣押、搜查。

   7）对出入小区、大厦的可疑人员、车辆及所携带、运载的物品,按规定有权进行验证、检查。

   8）按照规定,有权制止未经许可的人员、车辆进入小区、大厦内。

   9）积极配合卫生、绿化、维修等其他服务,制止违章行为,防止破坏,不能制止解决的要及时向班长报告（制止违章要先敬礼）。

   10）熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材,并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

廉洁奉公,坚持原则,是非分明,敢于同违法犯罪行为作斗争。

   11）积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动,努力完成各项治安服务工作。

   12）密切联系群众,积极向业主（住户）进行治安防范和管理方面的宣传,协助业主（住户）做好“四防”工作,落实各项安全防范措施,发现不安全因素及时向业主（住户）报告,协助整改。

   第三节情况处理

   一、常见可疑情况的处理

   保安员在站岗或巡逻时,经常会碰到一些可疑情况,对可疑情况要根据其严重程度采取相应的措施。

下面介绍几种常见的可疑情况及其处理方法。

   ①冒烟。

了解确切的冒烟口,了解冒烟的原因（着火、电线短路等）,并上报处理。

   ②冒水。

了解冒水的确切位置,冒水的原因（上水管、下水管冒水、下雨等）,及时堵漏并上报处理。

   ③有焦味、硫酸味或其他化学品异味。

寻找味源,如因电源短路造成,要及时切断;如是其他化学品异味,要及时封锁现场,并通知有关部门处理。

   ④在大厦通道游荡（借找人却说不出被访者的单位及姓名）的人。

密切观察其举动,必要时劝其离开。

   ⑤发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。

询问、核查其携带工具的用途,如用途不明的,带回保安值班室处理,或者送当地派出所。

   ⑥在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。

立即设法拦截,询问验证,如属盗窃、抢劫财物的,送交公安机关处理。

   ⑦自行车、摩托车无牌、无行驶证,有撬损痕迹的,或将没开锁的自行车背走或拖走的,当即扣车留人,待查明情况后再放行。

   ⑧机动车拿不出行驶证,说不出车牌号,没有停车证的。

立即联系停车场车管员,暂扣车钥匙,约束其人,待查明情况后再放行,如情况不明的,送公安机关查处。

   ⑨遇到保安员即转身远离或逃跑的人。

设法拦截（用对讲机向其他保安员通告）、擒获,并带到保安值班室处理,查明原因后根据情况放人或送公安机关处理。

   二、常见的治安、刑事案件处理

   1.发生打架、斗殴的处理方法

   ①积极果断劝阻双方离开现场,缓解矛盾,防止事态扩大。

不要因双方出手时误打到自己而介入,同时立即向值班领班报告。

   ②如事态严重,有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的,通知当地公安机关前来处理或将行为人扭送公安机关处理。

   ③提高警惕,防止坏人利用混乱偷窃财物。

   ④说服围观群众离开,保证所辖范围内的正常治安秩序。

   2.发生盗窃案件的处理

   ①发现盗窃分子正在作案,应立即当场抓获,并报告管理处及公安机关,连同证物送公安机关处理。

   ②如果是盗窃案发生后才发现的,立即报告管理人员及公安机关,同时保护好案发现场,重点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等,不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。

   ③对重大案发现场,可将事主和目击者反映的情况,向公安机关作详细报告。

   3.发生凶杀案件的处理

   ①如发现歹徒正在作案的,应设法制服、阻拦歹徒,并召集各岗位保安员配合,同时,迅速向上司和公安机关报案,如有伤员迅速送附近医院救治。

   ②如事后接到报告,则保护案发现场,禁止无关人员进入,以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响公安人员勘查现场,收集证物和线索。

   ③案发时,前门岗及后门岗要加强戒备,对外出人员、车辆逐一检查登记。

   ④登记发现人和事主的情况,抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经过,并做好记录。

   ⑤案发时的现场人员一律不能离开,等待公安人员询问。

   ⑥向到现场的公安人员汇报案情,协助破案。

   4.遇到犯罪分子抢劫的处理

   ①在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财时,应迅速制止,同时呼叫附近保安和周围群众一起制止犯罪,并立即报警。

   ②如劫匪逃离现场,要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向,并立即组织群众堵截;如驾车逃跑的,应记下车牌号码并报警及拦车追堵。

   ③保护抢劫现场,不要让群众进入现场,如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方,无法将证物留放原处时,要收起交公安机关。

   ④访问目击群众,收集劫案情况,做好记录并提供给公安机关。

   ⑤事主或在场群众若有受伤的,要立即送医院并作报告。

   三、爆炸紧急情况处理

   1.收到被放置爆炸物品信息时的处理

   ①得知被放置爆炸物品,或者接到扬言爆炸的恐吓电话时,要保持镇静,认真记录,同时以最快速度报告高层管理者,并立即向当地公安机关报案。

   ②由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。

增派保安,加强出入口管理,对于陌生或行迹可疑人员严加防范,认真查验证件,检查携带物品。

   ③立即通知各门岗,检查车库是否有遗失包物,并加强巡逻,发现无主物品不要随便碰触,立即上报,并报公安机关,请求协助。

   ④确定确有爆炸物品时,立即疏散人员,同时请求公安机关协助处理。

   2.发生爆炸事件时的紧急处理

   ①值班人员接到发生爆炸报告后,立即赶到现场,确认后立即向公司最高领导层报告,同时向公安机关报案,如引起火灾即刻报119火警;如有人员伤亡,立即向120急救中心呼救,并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员,引导其进入现场。

   ②立即成立临时指挥部,由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。

   ③工程人员迅速切断必要电源,保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户,并在距爆炸中心30m处设警戒线,禁止无关人员进入,同时,组织保安及物业助理在公共区域巡视,检查是否还有可疑爆炸物。

   ④消防监控中心高度戒备,监视有无火灾等可疑情