第七章 投资性房地产.docx
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第七章投资性房地产
第七章投资性房地产
一、单项选择题
1.甲企业2008年1月1日外购一建筑物，含税售价500万，该建筑用于出租，年租金20万，每年年初收取。
该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。
2008年12月31日该建筑物的公允价值为520万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为510万，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价510万，处置时影响损益的金额合计是（）。
A.0
B.10
C.20
D.30
2.A公司将原采用公允价值模式计价的一幢出租用办公楼收回，作为企业的自用房地产处理。
在出租收回前，该投资性房地产的成本和公允价值变动明细科目分别为1000万元和200万元（贷方）。
转换当日该厂房的公允价值为900万元。
则该资产在转换日影响损益的金额为（）万元。
A.0
B.100
C.-100
D.300
3.下列各项中，说法不正确的是（）。
A.采用成本模式计量的投资性房地产的折旧（或摊销）费用应计入其他业务成本
B.企业处置投资性房地产时，应当将处置收入计入其他业务收入
C.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入投资收益
D.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成本
4.下列各项说法，不正确的是（）。
A.租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期
B.非投资性房地产转换为投资性房地产的，转换日通常为租赁期开始日
C.自用建筑物或土地使用权停止自用，已达到可经营出租状态，且企业管理当局正式作出书面决议将用于经营出租且持有意图短期内不再发生改变的，可视为非投资性房地产转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局正式作出书面决议的日期
D.自用建筑物或土地使用权停止自用，已达到可经营出租状态，且企业管理当局正式作出书面决议将用于经营出租且持有意图短期内不再发生改变的，可视为非投资性房地产转换为投资性房地产，转换日为租赁期开始日
5.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（）科目核算。
A.营业外收入
B.资本公积
C.公允价值变动损益
D.其他业务收入
6.甲公司拥有一项投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。
2008年1月1日，甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
2008年1月1日，该写字楼的原价为3000万元，已计提折旧300万元，账面价值为2700万元，公允价值为3200万元。
不考虑所得税影响，则甲公司的下列处理正确的是（）。
A.确认资本公积500万元
B.确认资本公积200万元
C.确认公允价值变动损益500万元
D.调整留存收益500万元
7.某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。
2008年1月1日购入一幢建筑物用于出租。
该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付。
建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。
2008年6月30日，该建筑物的公允价值为508万元。
2008年6月30日应做的会计处理为（）。
A.借：
其他业务成本 12.5
贷：
累计折旧 12.5
B.借：
管理费用 12.5
贷：
累计折旧 12.5
C.借：
投资性房地产 2
贷：
公允价值变动损益 2
D.借：
公允价值变动损益 2
贷：
投资性房地产 2来
8.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法不正确的是（）。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转为公允价值模式
C.非投资性房地产转换为投资性房地产，应当作为会计政策变更
D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
9.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2008年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。
该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。
改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2008年12月31日改良完成，则2008年末该项投资性房地产的账面价值为（）万元。
A.500
B.487.5
C.475
D.100
10.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当在发生时记入到（）。
A.管理费用
B.其他业务成本
C.制造费用
D.销售费用
11.在对企业外购或自行建造的投资性房地产进行初始计量时，其不正确的处理方法是（）。
A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量投资性房地产，均应按照成本进行初始计量
B.采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量
C.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
D.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
12.2008年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。
购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。
该投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.100
B.117
C.117.5
D.100.5
13.A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2006年1月，A公司自行建造一项写字楼，2007年10月10日，该写字楼开发完工，尚未对外招租，当日，A公司管理当局作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化。
2007年12月10日，A公司与B公司签订协议，A公司将其以经营方式整体出租给B企业，租赁期为3年，租赁期开始日为2008年1月1日，则下列说法正确的是（）。
A.A公司应自2008年1月1日起对该写字楼按投资性房地产进行核算
B.A公司应自2007年12月1日起对该写字楼按投资性房地产进行核算
C.A公司应自2007年10月10日起对该写字楼按投资性房地产进行核算
D.在写字楼完工时，A公司应先按固定资产进行核算，在租赁期开始日再转换为投资性房地产
14.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。
A.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产
B.房地产开发公司开发的商品房
C.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店
D.出租给本企业职工居住的宿舍
二、多项选择题
1.企业出售、转让投资性房地产时，不应将所处置投资性房地产的收入计入（）。
A.其他业务收入
B.公允价值变动损益
C.营业外收入
D.资本公积
E.投资收益
2.下列情况下，企业可将其他资产转换为投资性房地产的有（）。
A.房地产企业将开发的原准备对外出售的商品房改为对外经营出租
B.投资性房地产由成本模式改按公允价值模式进行计量
C.原自用土地使用权停止自用改为对外经营出租
D.自用的厂房停止自用并以融资租赁方式对外出租
E.拟对外经营出租且已经停止自用但尚未达到可出租状态的建筑物
3.A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
2007年1月，A公司在B地自行建造了一座大型仓库，2007年12月31日，该仓库达到预定可使用状态，A公司于当日将其以经营方式对外租出，租赁期为3年。
因B地房地产市场不活跃，有证据表明该项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得，则下列说法正确的有（）。
A.A公司对该项投资性房地产应采用公允价值模式计量
B.A公司对该项投资性房地产应采用成本模式计量直至处置
C.A公司对该项投资性房地产可暂时采用成本模式计量，等其公允价值能够持续可靠计量时，再改按公允价值模式计量
D.A公司对该项投资性房地产应采用成本模式计量，同时将其持有的其他采用公允价值模式计量的投资性房地产全部改按成本模式计量
E.A公司应假设该项投资性房地产无残值，并对其按期计提折旧
4.关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（）。
A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
B.一般情况下，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C.已经采用成本模式计量的，可以转为采用公允价值模式计量
D.采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销
E.采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产进行减值测试
5.下列事项中，影响企业当期损益的有（）。
A.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于账面价值
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值低于账面价值
C.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额高于账面价值
D.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值
E.将自用的房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值高于账面价值
6.关于投资性房地产的计量模式，下列说法中正确的有（）。
A.一般情况下，已经采用公允价值模式计量的同一项投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
C.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销
D.企业对投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更
E.采用成本模式计量的投资性房地产，在一定条件下可以转为按照公允价值模式来计量
7.下列表述正确的有（）。
A.按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权
B.企业将某项房地产部分用于出租，部分用于自用，不能够区分出租部分和自用部分进行分别核算，企业应将该房地产整体确认为投资性房地产
C.企业将某项房地产部分用于出租，部分用于自用，能够区分出租部分和自用部分并对两者分别进行核算，则企业可以将出租部分确认为投资性房地产
D.企业将某项房地产整体对外经营出租，并负责提供日常维护、保安服务，企业应将其确认为投资性房地产
E.企业通过经营租赁方式租入再转租的建筑物也属于投资性房地产
三、计算题
1.A公司将一幢自用的厂房作为投资性房地产对外出租并采用公允价值模式对其进行后续计量。
该厂房的账面原值为1500万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元。
要求
（1）假定转换当日该厂房的公允价值为480万元;
（2）假定转换当日该厂房的公允价值为1030万元;分别做出相关的会计处理。
（金额单位以万元表示）
2.石林股份有限公司（以下简称石林公司）为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17%。
不考虑除增值税以外的其他税费。
石林公司按净利润的10%计提盈余公积。
石林公司有关房，将该写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于每年年末结清。
租赁期开始日为2008年1月1日。
租赁期间，由甲企业提供该写字楼的日常维护。
该写字楼的原造价为3000万元，按直线法计提折旧，使用寿命为30年，预计净残值为零，已计提折旧1000万元，账面价值为2000万元。
甲企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
2008年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1700万元;2008年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付。
2009年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发，开发完成后将继续用于经营租赁。
2009年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2009年7月1日起将写字楼出租给丙公司。
租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
2009年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生支出200万元，均以银行存款支付。
现预计该项投资性房地产尚可使用年限为25年，预计净残值为零，折旧方法仍为直线法。
要求：
（1）编制2008年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2008年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2009年甲企业该投资性房地产再开发的有关会计分录。
（4）编制2009年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
3.A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
有关资料如下：
（1）A公司于2007年12月31日取得一项写字楼，该写字楼的成本为4000万元，款项已支付。
预计使用年限为20年。
采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零;假定税法规定的折旧方法、折旧年限及净残值与会计规定相同。
（2）2007年12月31日，A公司与B企业签订经营租赁协议，将该写字楼整体出租给B企业，租赁期开始日为2007年12月31日，租期为3年，年租金为400万元，每年年末支付。
（3）2009年1月1日，A公司有证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，已具备采用公允价值模式计量的条件，决定对其拥有的投资性房地产由从成本模式转换为公允价值模式计量。
2009年1月1日公允价值为4100万元。
（4）2009年12月31日该项投资性房地产的公允价值为4200万元。
（5）2010年12月31日，租赁期届满，A公司收回该项投资性房地产，并于当日以4250万元出售，出售款项已收讫。
其他资料如下：
（1）A公司的所得税税率为25%，采用资产负债表债务法进行核算所得税;
（2）税法规定资产在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，待处置时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额;
（3）A公司每年按10%提取盈余公积;
（4）假定A公司每年均按期收到租金，不考虑除所得税以外的其他税费。
要求：
编制该投资性房地产的有关会计分录。
4.龙华股份有限公司（以下简称龙华公司）为增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17%。
不考虑除增值税以外的其他税费。
龙华公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
龙华公司有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2008年1月，龙华公司自行建造办公大楼。
在建设期间，龙华公司购进为工程准备的一批物资，价款为1400万元，增值税为238万元。
该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。
该批物资全部用于办公楼工程项目。
龙华公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬362万元。
（2）2008年8月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。
该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。
（3）2009年12月，龙华公司与昌泰公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给昌泰公司，租赁期为10年，年租金为260万元，租金于每年年末结清。
租赁期开始日为2010年1月1日。
（4）与该办公大楼同类的房地产在2010年年初的公允价值为2200万元，2010年年末的公允价值分别为2400万元。
（5）2011年1月，甲公司与昌泰公司达成协议并办理过户手续，以2550万元的价格将该项办公大楼转让给昌泰公司，全部款项已收到并存入银行。
要求：
（1）编制龙华公司自行建造办公大楼的有关会计分录。
（2）计算龙华公司该项办公大楼2009年年末累计折旧的金额。
（3）编制龙华公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录。
（4）编制龙华公司该项办公大楼有关2010年末后续计量的有关会计分录。
（5）编制龙华公司该项办公大楼有关2010年租金收入的会计分录。
（6）编制龙华公司2011年处置该项办公大楼的有关会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示。
）
5.甲公司有关投资性房地产的业务资料如下：
（1）20×3年1月10日，购入一块土地使用权，支付价款及相关税费计2000万元，土地使用权的使用年限为50年（假定甲公司按年采用直线法进行摊销）。
（2）20×5年1月1日，甲公司在此土地上自行建造一栋办公楼，购入工程物资一批，增值税专用发票上注明的买价为400万元，增值税额为68万元，工程物资已验收入库。
（3）工程领用全部工程物资，同时领用本公司部门产品一批，该批产品的实际成本为40万元，税务部门核定的计税价格为50万元，适用的增值税税率为17%。
（4）应付工程人员应付工资及福利费等计43.5万元。
（5）20×5年6月30日，工程完工交付使用。
该办公楼预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧（假定甲公司按年计提折旧）。
（6）20×7年12月20日，甲公司因另一办公楼完工交付使用，决定将原办公楼经营出租给乙公司，租赁期为10年，年租金为60万元。
出租时该办公楼和土地使用权的公允价值为2500万元。
假定符合公允价值模式计量的条件，甲公司采用公允价值模式核算投资性房地产。
（7）20×8年12月25日，收到乙公司支付的2006年度租金60万元。
（8）20×8年12月31日，该办公楼房地产的公允价值为2600万元。
要求：
（1）编制甲公司20×3年度的有关会计分录。
（2）编制甲公司20×5年度有关会计分录。
（3）编制甲公司20×7年度将固定资产转为投资性房地产的有关会计分录。
（4）编制甲公司20×8年度有关投资性房地产的会计分录
四、计算题。
1.黄海企业20×6年1月1日外购一幢建筑物。
该建筑物的售价（含税）为500万元，以银行存款支付。
该建筑物用于出租，年租金为20万元。
每年年初收取租金。
该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
20×6年12月31日，该建筑物的公允价值为520万元。
20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为510万元。
20×8年1月1日，黄海企业出售该建筑物，售价为520万元（假设本年初未收取租金）。
要求：
根据上述资料回答下列问题。
（单位以万元表示）
（1）.20×6年年末投资性房地产的账面价值为（）万元。
A.500
B.510
C.520
D.550
（2）.20×7年，该项投资性房地产对利润的影响为（）万元。
A.-10
B.10
C.20
D.30
（3）.20×8年，该项投资性房地产的处置净损益为（）万元。
A.10
B.20
C.30
D.-10
（4）.该项投资性房地产持有期间，对损益的影响总额为（）万元。
A.10
B.20
C.60
D.40
参考答案
一、单项选择题
1
[答案]A
[解析]处置时的处理是
借：
银行存款 510
贷：
其他业务收入 510
借：
其他业务成本 500
公允价值变动损益 10
贷：
投资性房地产-成本 500
-公允价值变动 10
处置时影响损益的金额=其他业务收入510-其他业务成本500-公允价值变动损益10=0（万元）。
2
[答案]B
[解析]转换日应做的账务处理为：
借：
固定资产 900
投资性房地产——公允价值变动 200
贷：
投资性房地产——成本 1000
公允价值变动损益 100
对于投资性房地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为固定资产时不用作处理。
3
[答案]C
[解析]企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入其他业务成本科目。
4
[答案]D
5
[答案]C
[解析]转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。
处置该项投资性房地产时，原计入损益的部分和计入所有者权益的部分都应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
6
[答案]D
[解析]2008年1月1日，甲公司在由成本模式转为公允价值模式时，应作为政策变更，账务处理如下：
借：
投资性房地产——成本 3200
投资性房地产累计折旧 300
贷：
投资性房地产 3000
盈余公积 50
利润分配——未分配利润 450
7
[答案]D
[解析]投资性房地产采用公允价值计量模式，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
本题中公允价值508万元低于账面余额510万元，所以应该借记“公允价值变动损益”，贷记“投资性房地产”。
8
[答案]C
[解析]企业对投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的变更应当做为会计政策变更处理，企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，这样做是为了防止人为操纵利润。
9
[答案]A
[解析]投资性房地产改良期间，不应计提折旧，故2008年末该项投资性房地产的账面价值=500-500/20×4+100=500（万元）。
10
[答案]B
[解析]投资性房地产发生的后续支出，不满足资本化条件的，应当在其发生时记入到当期损益，即其他业务成本中。
11
[答案]B
[解析]无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量。
12
[答案]A
[解析]外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。
13
[答案]C
[解析]对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
14
[答案]A
[解析]按准则规定，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
二、多项选择题
1
[答案]BCDE
[解析]该处置的收入应该计入其他业务收入，处置资产成本计入其他业务成本。
2
[答案]AC
[解析]企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产
（1）投资性房地产开始自用。
（2）作为存货的房地产改为出租。
（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
（4）自用建筑物停止自用，改为出租。
选
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