XX花园项目管理物业维修工作手册.docx
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XX花园项目管理物业维修工作手册
维修工作手册制订（修订）履历表
WWP-3-03（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
文件修订记录
原版次号或表单编号
修改或制订日期
现版次号或表单编号
修订或制订摘要
修订人
批准人
A/0
2003.2.24
A/0
制订《维修工作手册》
A/0
2003.7.20
A/1
对原《维修工作手册》内容作全部修改
A/1
2004.12.29
A/2
对原《维修工作手册》内容作全部修改，原管理处工作手册中有关维修的表单加到《维修工作手册》中，并另行编号
维修工作手册修订记录
WWP-3-03（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
文件修订记录
原版次号或表单编号
修改日期
现版次号或表单编号
修订摘要
修订人
批准人
WWP-03-02A
2004.12.25
WWP-3-03-01-B
将《发现故障通知单》另行编号
WWP-3-02-22-A
2004.12.25
WWP-3-03-02-B
将《维修工具登记表》另行编号
A/1
2004.12.27
A/2
统一表单各栏字体、字号
A/1
2004.12.29
A/2
增加《维修工作手册制订（修订）履历表》
A/1
2004.12.29
A/2
对《文件修订记录》格式进行修改，删除“章节号”一栏，改为“现版次号或表单编号”
维修工作手册目录
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共2页生效时间：
2005-1-1
序号
文件名称
编制人
生效日期
01
电工（强电）岗位职责
2005-1-1
02
电工（弱电）岗位职责
2005-1-1
03
景湖花园室内维修服务收费标准
2005-1-1
04
维修服务流程图
2005-1-1
05
维修服务规定
2005-1-1
06
房屋及公共场地管理规定
2005-1-1
07
房屋养护和修缮管理规定
2005-1-1
08
维修工具管理规定
2005-1-1
09
喷水池管理规定
2005-1-1
10
小区路灯、草坪灯管理规定
2005-1-1
11
制冷设备操作维修说明
2005-1-1
12
电脑操作保养说明
2005-1-1
13
复印机操作保养说明
2005-1-1
14
自动道闸设备操作维护说明
2005-1-1
15
排水设备操作维护说明
2005-1-1
16
液化石油气设备操作维护说明
2005-1-1
17
监控闭路电视设备操作维护说明
2005-1-1
18
煤气泄漏应急处理规定
2005-1-1
维修工作手册目录
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第2页共2页生效时间：
2005-1-1
序号
文件名称
编制人
生效日期
19
漏水处理规定
2005-1-1
20
空调安装管理规定
2005-1-1
21
《发现故障通知单》
2005-1-1
22
《维修工具登记表》
2005-1-1
电工（强电）岗位职责
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
1.0熟练地掌握管辖区内的供电系统线路布置、设备技术性能及实际操作。
1.1持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导安排。
1.2坚守岗位，定时巡视设备，注意负荷变动，发现异常情况分析原因并报告领导，认真作好巡查记录。
1.3按时上班，不脱岗。
紧急事故未排除时不进行交接班，应上下两班协同排除，并详细记录异常情况。
1.4认真记录业主、使用人的维修申请及投诉，发现问题及时向主任助理报告。
1.5做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行。
1.6发生事故或停电时应保持头脑冷静，按规程操作，及时排除故障，正确停送电。
1.7严格遵守安全操作规程，除经主任批准并制定了可靠的安全措施，一般不允许带电作业。
对于故障线路，必须在停电作业线路柜的主开关把手上挂“禁止合闸”标志牌。
1.8积极做好节约、安全用电宣传工作，对于不合理的用电应及时采取有效措施。
电工（弱电）岗位职责
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
1.0熟练地掌握小区内的智能防盗系统线路布置、设备技术性能及实际操作；
1.1持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导及班长安排；
1.2认真记录业主、使用人的维修申请及投诉，发现问题及时向主任助理报告。
1.3做好智能防盗系统线路及设备、消火栓、火灾报警联动控制系统、干粉灭火器的维修保养。
1.4掌握水电方面的一般技术、技能。
景湖花园室内维修服务收费标准
序号
服务工程
收费标准
备注
1
安装窗玻璃、支架、落地玻璃
20、10、30/台
不含材料
2
挂画、挂镜框、安装门铃毛巾架
5元/个
不含材料
3
安装排气扇
25元/台
不含材料
4
安装抽油烟机、拆窗式空调
30-40元/台
不含材料
5
安装白炽灯、日光管、消毒柜、电源插座
20元/盏
不含材料
6
更换空气开关、漏电开关、水阀
15元/个
不含材料
7
拆热水器、抽油烟机
10-20元/台
不含材料
8
安装窗帘、拉窗
10元/个
不含材料
9
安装热水器
30元/台
不含材料
10
更换马桶水箱配件（水压/非水压）
20-30元/个
不含材料
11
检修电路
30元/人×时，1小时后按10元/人×时计
不含材料
12
修理更换平开关、插座、电话盒
10元/个
不含材料
13
更换铁门（需电焊）、木门锁
30元、10元/把
不含材料
14
更换普通水龙头、日光管、为灯泡、软管
5元/个
不含材料
15
安装吊扇、壁扇
15元/台
不含材料
16
修理不锈钢防盗门（烧氩弧焊）
50元/扇
不含材料
17
修木门
25元/扇
不含材料
18
其它小修小补
5元/次
不含材料
备注：
以上为参考价，如遇其它工程或维修难度较大的特殊情况，其收费与业主商定，并填写《派工单》。
维修服务流程图
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
上门维修服务人员必须统一着维修班工装，带上鞋套，
带齐维修所需的工具和对讲机，做到整洁规范，必须佩
带工作证，提供全程站立式服务。
“您好，我是物业管理处的，这是我的工作证，是否您
家的------需要维修？
”
情况核实清楚之后，得到业户的允许，脱掉鞋子，再进
入家中，再次查看清楚需维修的内容，将工具布垫好，
把所需工具都放置其上。
若属有偿服务，应向业主解释
清楚，并声明需收适当费用，经业主同意后，进行维修，
维修结束后，应用抹布将现场维修弃物收拾干净。
请住户验收谁维修结果并在《派工单》上签署意见，再礼
貌向住户道别，并告诉住户有什么问题，再与我们联系。
维修工作人员回来之后，向主任助理汇报维修情况，在有
必要的情况下再给业主去一个电话，询问一下刚刚维修的
问题是否满意。
如服务中心通知维修的事，需反馈给服务中心维修结果。
注：
维修工不得收受礼物，不得接受住户的一杯水或一支烟等。
维修服务规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共6页生效时间：
2005-1-1
1.0换锁（木门、铁门）
1.1拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。
1.2锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。
1.3提醒住户不要用钥匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。
2.0电的维修（维修人员排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。
）
2.1住户家中无电
2.1.1分析原因，住户家中没电可能由下列几种原因造成：
2.1.1.1线路停电检修。
2.1.1.2用户总开关烧坏。
2.1.1.3因住户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。
2.1.1.4进户线与接线端子接触不牢。
2.1.1.5电度表烧坏。
2.1.2维修程序：
2.1.2.1若属2.1.1.1）中的情况，应向住户说明停电的原因。
2.1.2.2针对2.1.1.2）中的情况，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。
若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将电源按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。
维修服务规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第2页共6页生效时间：
2005-1-1
2.1.2.3针对2.1.1.3）中的情况，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气
设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直到找出故障跳闸原因并解决。
2.1.2.4针对2.1.1.4）中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。
2.1.2.5针对2.1.1.5）中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。
确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点
2.1.3验电
当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。
2.2插头无电
2.2.1分析原因：
插座无电可能由以下原因造成：
2.2.1.1由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。
2.2.1.2由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。
2.2.1.3因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。
2.2.1.4线路出现断线。
2.2.2维修程序：
2.2.2.1针对2.2.1.1）中的原因，可告诉用户现在是在停电检修线路。
维修服务规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第3页共6页生效时间：
2005-1-1
2.2.2.2针对2.2.1.2）中的情况，首先了解住户使用的现场情况，然后断开相应回路电源的开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。
若线路超负荷，可告知住户及时处理。
2.2.2.3针对2.2.1.3）中的情况，先断开此回路电源开关，将插座重新接线，确认接线牢固可靠后，方可送电。
2.2.2.4针对2.2.1.4）中情况，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。
2.2.3验电：
插座线路送电后，用电笔验电，再用万用表电压档检测供电压是否稳定正常。
2.3灯不亮
2.3.1分析原因：
灯不亮可能由以下原因造成。
2.3.1.1灯内灯丝烧断。
2.3.1.2灯泡与灯头接触不良。
2.3.1.3电源保险丝熔断，电源开关接触不良
2.3.2维修程序：
2.3.2.1针对2.3.1.1）中的情况，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级的灯泡。
2.3.2.2针对2.3.1.2）中的情况，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。
2.3.2.3针对2.3.1.3）中的情况，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有否短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝，方可送电。
2.3.3检验：
故障排除后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。
维修服务规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第4页共6页生效时间：
2005-1-1
注：
上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（两盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。
3.0漏水的维修
3.1楼上水漏到楼下
检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶漏水，应及时检修楼上马桶，其它地方漏水，都应及时处理。
维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其它地方漏水。
3.2个别楼层停水
3.2.1先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。
3.2.2做好跟踪，检查各住户是否有水。
3.3维修墙内水管
3.3.1先查找原因：
关好室内所有用水阀门，查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破漏。
3.3.2维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面瓷片，取出破漏水管。
3.3.3装入新水管。
3.3.4打开总阀门后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，再重新帖上瓷片。
3.3.5维修完毕，关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并作24小时跟踪检查。
3.4水龙头漏水
3.4.1检查漏水情况，拆下水龙头，检查内芯栓，如是内芯断裂应更换内芯。
维修服务规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第5页共6页生效时间：
2005-1-1
3.4.2如果是内芯橡皮过小或破损，应更换。
3.4.3如果是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。
3.4.4维修后，应反复开关水龙头数次，使其开关自如。
3.5开关、接头漏水
3.5.1检查开关，接头何处漏水，如有破损情况，应及时检修。
3.5.2修不好，要及时更换开关或接头。
3.5.3维修完毕后，水管加压，反复开关数次，看是否漏水。
3.6洗脸（菜）盆漏水
3.6.1先检查何处漏水，如果是存水弯头管处漏水，应马上检修此处，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况；如有必要，则更换弯管；或用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。
3.6.2如是软管断裂漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。
3.6.3如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损坏情况，如有破裂损坏情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生料带密封此处。
3.6.4如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。
3.6.5在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的。
在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。
3.7洗脸（菜）盆堵塞
3.7.1先用抽子试通，不通时再查明堵塞原因。
3.7.2取下存水弯倒掉杂物后，装好存水弯。
3.7.3如再不通则打开检查口，用疏通机疏通，再用水试通直至通畅为止。
3.7.4维修完毕后，把脸（菜）盆的水储满后再排放，使之畅通为止。
维修服务规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第6页共6页生效时间：
2005-1-1
3.8马桶堵塞及漏水
3.8.1堵塞
3.8.1.1用马桶抽子抽通马桶。
3.8.1.2打开检查口看是否堵塞。
3.8.1.3如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直至畅通为止。
3.8.1.4盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。
3.8.1.5反复放水，检验马桶是否畅通。
3.8.2漏水
3.8.2.1先检查漏水情况：
如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶装好水箱，上好螺丝，用白水泥密封马桶的四周（三小时后可以使用）。
3.8.2.2维修完毕后，放水看是否漏水。
3.9浴缸堵塞和漏水
3.9.1堵塞
用疏通机疏通，再用水试通至正常为止。
3.9.2漏水
如排水管漏水，打破瓷片，取下排水管重新安装，试水后不漏为止。
3.9.3维修完毕后，打开水龙头往浴缸内放水，查看是否排放。
往浴缸内放水到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关位置有无漏水。
3.10疏通地漏
3.10.1先用抽子试通，若不通则打开检查口检查，清理杂物。
仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。
3.10.2用水试通到正常使用为止。
房屋及公共场地管理规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
1.0助理员在主任的领导下，为住户提供房屋及公共场所的管理服务、维护用户利益，保障公共场地规范、合理使用、创造舒适祥和的生活空间。
1.1助理员负责巡查、纠正房屋本体设施及公共场地、不规范使用现象。
1.2负责对楼道、层面、大堂等处不规范使用现象进行巡查、纠正，并及时向管理处汇报。
1.3在发现房屋及公共场地不规范使用现象时，有责任及时制止并向有关人员报告。
1.4巡查时应注意检查用户有无私自使用辖区内的公共场地，有无在窗外和玻璃上悬挂、张贴招牌及广告情况的出现。
1.5在用户有特殊情况需占用或使用公共场地时，助理员应请用户写出书面申请，在不违反（消防安全管理条例）和房屋的美观整体的前提下，根据“有偿使用”的原则，对相关公共场地实行统一规划。
1.6对违反公共场地使用规定的，损坏公共场地、设施、设备者，楼宇管理员除责令其拆除，撤销违章物品，修补破损部分并恢复原状外，还应根据有关规定作出相应处罚。
1.7在日常工作中应注意检查公用场地清洁卫生，对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时制止并根据有关规定作出处理。
1.8楼宇管理员及管理处其他工作人员均有责任对房屋公共场所不规范使用现象进行制止和纠正。
房屋养护和修缮管理规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
1.1助理员必须服从上级领导的工作安排，熟悉业务技能，定期有计划地做好对房屋的修缮工作，保持恢复其使用功能。
1.2对房屋本体状况进行巡查，并接受用户的投诉，对发现的异常情况及时组织修缮工作，使房屋建筑美观耐用，保持良好，延长使用寿命。
1.3对日常巡查发现的房屋建筑有缺陷的，应及时组织维修，并按计划对建筑物系统进行保养。
1.4管理处每周将《派工单》进行一次整理，以检查服务的及时性和业主、使用人的反映，对服务过程中发现的不合格，应立即查找原因，汇报主任或主任助理，采取纠正与预防措施。
1.5管理处负责房屋养护工作，应根据《派工单》对业主、使用人进行服务工作的回访，收集业主、使用人对维修人员服务态度及维修工作质量的反馈信息，物业公司相关人员对维修工作进行相应的检查监督。
1.6房屋养护和修缮工作应尽量满足业主、使用人的合理要求，以恢复原有功能为准，对较复杂的维修要求，暂时未能及时解决，应向业主、使用人解释原因。
1.7坚持经济实用、合理安全的原则，遵守安全操作程序，注意“工完场清”节约用料，按时、按量、按质完成工作任务，以优质服务为公司多做贡献。
维修工具管理规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
1.0为规范管理处维修工具的管理，特制定本制度。
1.1管理处所有维修工具必须按《维修工具登记表》进行登记。
1.2凡新购买维修工具必须纳入《维修工具登记表》，该表由资料室负责保管。
喷水池管理规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
1.0由维修工负责喷水池水泵的日常养护维修，每日做好《设备日常维修保养记录表》，且每年必须刷漆一次，并负责每天开启二次（7：
30-12：
00；14：
30-19：
00）。
1.1由保安中队负责维持喷水池及周围的秩序，驱赶喷水池中玩水的人员。
1.2由清洁公司负责喷水池及周边的保洁工作，包括对喷水池进行吸尘、换水、清理杂物，要求每一个清洁员必须注意节约用水，杜绝浪费。
1.3各有关责任人员必须认真履行职责，否则，将追究有关人员的责任。
1.4映月潭喷泉周六、日（7：
30-12：
00；14：
30-19：
00）开启。
小区路灯、草坪灯管理规定
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共1页生效时间：
2005-1-1
1.0路灯、草坪灯管理列入维修班日常维修工作内容，由维修班负责管理，保安员巡查时如发现问题，根据情况填写《发现故障通知单》，交由维修工处理。
1.2路灯、草坪灯开关时间根据时令而定。
1.3清洁班每半月对路灯柱、灯泡清洁一次。
1.4在台风、冰雹（地震）来临之前，由维修工做好切断电源，摘下灯泡等预防措施。
1.5由维修工做好灯柱、灯泡的养护工作，对损坏部位及时维修，确保杆直灯亮，完好无损。
制冷设备操作维修说明
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第1页共2页生效时间：
2005-1-1
1.0操作步骤
1.1按开关工作键开始实验运行。
1.2按模式键，选择制冷、除湿或风速等工作方式。
1.3若室内温度低于18℃，选择冷气对压缩机不能启动。
这时请将室内机室温传感器置于高于18℃的温水中，压缩机才能正常启动。
1.4在冷气或除湿运行状态下，室外机能正常起动，吸气管手感凉且结霜,
排气管很热，甚至烫手，压缩机噪音较小，室内机送冷风。
1.5制冷操作时，不要让冷风长时间向下吹，否则机壳表面会结霜。
1.6空调机一旦开机至少要运行5分钟以上才能关闭，否则会影响压缩机回
油。
1.7空调机一旦关闭，至少在3分钟内不得开启。
1.8室外机应放置于荫凉避阳处，环境温度不得高于43℃。
1.9室内温度在21—30℃，湿度低于80%下，空调机运行效果最理想。
室内温度太高时，空调机外表面会结露，出气成喷雾状，这是正常现象。
2.0注意事项
2.1维修空调时，必须切断电源，安全作业。
2.2注意有些金属边缘和冷凝器的翼片很锋利，不正确的操作可能导致伤害
2.3切勿将棍杆之物塞进正在运行中的室外机高速风扇，危险！
2.4高空作业要带好安全带，做足安全措施。
制冷设备操作维修说明
WWP-3-02（景湖花园）
版次号：
A/2第2页共2页生效时间：
2005-1-1
3.0使用工具
3.1钳形电流表、验电笔。
3.2梅花扳手
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