土地估价中的收益法剩余法doc.docx

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5.2收益还原法

5.2.1收益还原法的基本原理

收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下：

P=a/r[1-1/（1+r）m]

式中：

P——有限年期土地收益价格；

a——年土地纯收益；

r——土地还原利率；

m——土地使用年期。

5.2.2运用收益还原法评估宗地价格的程序

1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；

2．估算年总收益；

3．估算年总费用；

4．计算年纯收益；

5．确定还原利率；

6．选用适当的计算公式求得试算收益价格；

7．确定待估宗地地价。

5.2.3总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

5.2.4总费用

5.2.4.1土地租赁中的总费用

土地租赁中的总费用主要包括：

1.土地使用税；

2.土地管理费；

3.土地维护费；

4.其他费用。

5.2.4.2房地出租中的总费用

房地出租中的总费用主要包括：

1.经营维修费；

2.经营管理费；

3.房屋年保险费；

4.房屋出租年应交税金；

5.房屋年折旧费；

6.建房资本的利息

7.其他费用。

5.2.4.3经营性企业房地产中的总费用

经营性企业房地产中的总费用主要包括：

1.销售成本；

2.销售费用；

3.经营管理费；

4.销售税金；

5.财务费用；

6.经营利润。

5.2.4.4生产性企业房地产中的总费用

生产性企业房地产中的总费用主要包括：

1.生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等；

2.产品销售费；

3.产品销售税金及附加；

4.财务费用；

5.管理费用；

6.企业利润。

5.2.5求取年纯收益

1.土地租赁中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=年租金收入―年总费用

2.房地出租中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益

房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用

房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率

3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：

房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用

土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益

4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=生产总收入―生产总成本

5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取：

自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

5.2.6还原利率的确定

5.2.6.1综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系

还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定：

r=（r1L+r2B）/（L+B）

式中：

r——综合还原利率；

r1——土地还原利率；

r2——建筑物还原利率；

L——土地价格；

B——建筑物价格。

5.2.6.2还原利率的确定方法

还原利率应按下列方法确定：

1.不动产纯收益与价格比率法：

应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

2.安全利率加风险调整值法：

即：

还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。

3.投资风险与投资收益率综合排序插入法：

将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率存在区别。

土地所有权的权利大于土地使用权，其风险也比土地使用权小。

因此，其二者的还原利率是有差别的。

5.2.7计算收益价格

5.2.7.1计算收益价格时，应首先根据纯收益流量的变化规律，判定估价对象纯收益流量属于下列那种类型：

1.纯收益流量每年固定不变；

2.纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减；

3.纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减；

4.纯收益流量按其他有规则的变动。

5.2.7收益还原法的适用范围

收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

不适用于没有收益的不动产估价。

Ⅱ、收益还原法

收益还原法是在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。

1、确定房地产年总收益

委估宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物，建筑面积为15373.55平方米。

调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估宗地上的房地产出租的租金水平为100元/㎡，房屋出租率为95%，有效出租面积比率为100%。

则：

房地年总收益（房地年租金）为：

房地年总收益＝月租金×12×房屋收益总面积×出租率×有效出租面积比率，则：

房地年总收益=100×12×15373.55×95%×100%

=17525847.0元

2、房地出租年总费用

（1）管理费：

指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。

按年租金的3%计，则：

管理费=房地年总收益×3%=17525847.0×3.0%=525775.41元

（2）维修费：

指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。

参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。

宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物,钢筋混凝土结构类似建筑物的重置价格为1800元/㎡；

则：

房屋重置价格=1800×15373.55=27672390元

维修费＝房屋重置价格×2%＝27672390×2%＝553447.8元

（3）房屋年折旧费，指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

宗地上建有1栋2层钢筋混凝土结构的建筑物，钢筋混凝土结构耐用年限为60年，残值率为0%。

则：

年折旧费=房屋重置价格×（1－残值率）÷耐用年限，则

年折旧费=27672390×（1－0%）÷60=461206.50元

（4）保险费：

指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

按房屋现值乘以保险费率0.002计算。

待估宗地上建筑物建于1975年，至估价基准日，已使用年限为35年，则：

房屋现值＝房屋重置价格－年折旧费×已使用年限

房屋现值=27672390-461206.50×35=11530162.50元

保险费＝房屋现值×0.002＝11530162.50×0.002=23060.33元

（5）税金：

指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

房产税:

房产税取房地年租金的12%；营业税税金取房地年总收益的5%；城市维护建设税取营业税税额的7%；教育费附加取营业税税额的3%；地方教育附加费为营业税的3%，则税金合计为年租金收益的17.65%。

税金=17525847.0×17.65%＝3093312.0元

小计：

房地出租年总费用

＝管理费＋维修费＋房屋年折旧费＋保险费＋税金

=525775.41+553447.8+461206.50+23060.33+3093312.0

=4656802.04元

3、房地年纯收益

房地年纯收益=房地年总收益－房地出租年总费用

=17525847.0－4656802.04=12869044.96元

4、房屋年纯收益

土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率，再加上一定的风险因素调整值，按7.0％计，通常情况下房屋还原率比土地还原率要高1～2%，考虑到估价对象的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8.0%，则

房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率

=11530162.50×8.0%=922413.0元

5、土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益－房屋年纯收益

=12869044.96－922413.0=11946631.96元

6、计算待估宗地单位面积地价

   单位面积地价＝土地年纯收益÷土地还原率×[1－1/（1＋土地还原率）剩余使用年限]÷土地面积

其中:

r—土地还原率0.07[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.5%，再加上一定的风险因素调整值，按0.07计]

     n—待估宗地土地收益年限为32.61年

＝11946631.96÷0.07×[1－1/（1＋0.07）32.61]÷16665.59

＝9113元/㎡（取整）

5.5剩余法

5.5.1剩余法的基本原理

剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式：

V＝A－（B＋C）

式中：

V――待估土地的价格

A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值

B――整个开发项目的开发成本

C――开发商合理利润

对于房地产开发项目，其基本公式为：

土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润

－税收－利息

5.5.2运用剩余法估价的基本程序：

1.调查待估宗地的基本情况；

2.选择待估宗地的最有效利用方式；

3.估计开发建设周期和投资进度安排；

4.估算开发完成后的不动产总价值；

5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

5.5.3估算开发完成后的不动产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

5.5.4开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始，经历开发建设阶段，使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。

对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产，开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成；对于拟采用出租或自营方式的不动产，开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划，在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

5.5.5开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用；房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。

建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

5.5.6利息是开发项目全部预付资本的融资成本。

预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。

税金及销售费不计利息。

利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。

在实际评估工作中，也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。

5.5.7开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。

利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。

5.5.8现有房地产项目的土地估价

运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：

土地价格＝房地产交易价格－房屋现值－交易税费

房地产交易价值可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。

房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。

其公式如下：

房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度

5.5.9剩余法的适用范围

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。

允许运用于以下情形：

（1）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；

（2）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。

A、剩余法

1、基本原理

剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后房地产正常交易价格的基础上，扣除建造房屋的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费等后，以价格余额来确定待估对象土地价格。

公式如下:

V=A-B-C

式中V:

待估土地价格;

　A:

开发完成后的土地总价值或房地产总价值;

B:

整个开发项目的开发成本;

C:

开发商合理利润。

或者分解为：

总地价＝预计开发完成后不动产总价－建筑开发成本－投资利息

－投资利润－销售税费

2、测算过程

（1）确定最佳利用方式和预计开发完成后不动产总价

根据委托方提供的南宁市规划管理局2006年9月8日审批的总平面图（审批号：

2006-165），待估宗地规划总建筑面积307,894.80平方米（地上建筑面积246,644.80平方米、地下建筑面积61,250.00平方米）。

地上建筑包括：

住宅建筑面积176,367.00平方米、公寓建筑面积52,971.60平方米、幼儿园建筑面积2,000.00平方米、会所建筑面积2,643.20平方米、配套商业建筑面积12,333.00平方米、公共服务用房建筑面积330.00平方米，车位1,860个。

根据评估现场勘察调查,待估对象所在区域楼房均为商品住宅楼和配套商铺,假设待估宗地的最佳用途为住宅用房和配套商铺。

目前南宁市该区域同类物业、用途相近、结构相似的物业，根据委托方提供的资料及对周围同类型物业销售价格调查资料的分析，设定商铺平均售价为14,000元/平方米，可售面积12,333.00平方米；住宅平均售价为7,000元/平方米，可售面积229,338.60平方米（176,367.00+52,971.60）；车位11万元/个，可售数量1,860个。

总价为：

A=12,333.00×14,000+229,338.60×7,000+1,860×11,000

=1,798,492,200元

（2）确定整个开发项目的开发成本

①确定建筑物的开发成本

规划建筑结构及标准：

钢筋混凝土框架结构，整体规划为11-18层的小高层住宅。

装饰：

外墙为采用外墙涂料，内墙为混合砂浆批灰，顶棚为混合砂浆批灰，地面为水泥砂浆地面，阳台为水泥砂浆地面。

门窗：

配符合设计要求的入户门，客厅出阳台门自理，室内门预留门洞，窗为三轨道铝合金窗（镀膜玻璃，不带纱扇）。

厨房：

预留给排水管口。

卫生间：

预留给排水管口，客厅设蹲式便器，主卫预留座式便器接口。

配套设备：

电梯、预留电视入户接口、预留电话入户接口、预留网络入户接口。

供水、供电、燃气系统：

每户设独立水表、电表、燃气管道到户。

公共场所：

电梯前室铺瓷砖地面，楼梯间地面铺水泥砂浆地面，天棚墙面刮腻子。

按照以上以上建筑标准，经查询南宁市工程造价信息，类式建筑建安费为1,950元/平方米，则总建筑面积为307,894.80平方米（包含地下建筑面积）的总造价见下表。

a.南宁市一般建安造价水平表单位：

元/㎡

结构

一般建安工程费

总建筑面积

建安总工程费

框架

1,950元/㎡

307,894.80㎡

600,394,860

b.前期费用

土地平整费：

120元/平方米；

城镇配套费：

一般建安工程费的1.6%；

勘测设计费：

一般建安工程费的1.5%；

c.其他费用

质量监督、预算定额及招投标费：

一般建安工程费的0.43%；

教育附加：

一般建安工程费的1%；

工程监理费：

一般建安工程费的1.5％；

白蚁防治费：

2元/平方米；

墙改费（民用）：

4.6元/平方米；

建设单位管理费：

一般建安工程费的2%。

d.由以上几项得出如下积算基数表：

（单位：

元/平方米）

积算项目\建筑结构

框架结构

建安总工程费

600,394,860

前期费用

土地平整总价

11,838,947

城镇配套费

9,606,318

勘测设计费

9,005,923

小计

30,451,188

其他费用

质量监督、预算定额及招投标费

2,581,698

教育附加费

6,003,949

工程监理费

9,005,923

白蚁防治费

615,790

墙改费（民用）

1,416,316

管理费

12,007,897

小计

31,631,573

总计

662,477,621

取整后得建造房屋的总开发成本为：

662,477,621元

②购地税费

购地税费为土地价格的3%,设土地价格为V,则：

购地税费=V×3%=0.03V元

③投资利息

根据待估宗地建设规模,按全面开工考虑,建设期取三年。

假设土地开发费、建造总成本均匀投入,土地价格、购地税费一次性投入。

目前央行一至三年期贷款利率为6.65%,则：

投资利息=①×[（1+6.65%）1.5-1]+（V+②）×[（1+6.65%）3-1]

=662,477,621×[（1+6.65%）1.5-1]+1.03V×[（1+6.65%）3-1]

=67,168,876+0.2195V元

④销售费用及税费

根据南宁市住宅房地产业情况,本次估价销售税费取楼价的5.60%,代理及广告费用一般为楼价的3%，销售费用及税费率共计为8.60%，则:

销售税费=A×8.60%=1,798,492,200×8.60%=154,670,329元

整个开发项目的开发成本

B＝①＋②＋③＋④

＝662,477,621＋0.03V+67,168,876+0.2195V+154,670,329

＝884,316,826＋0.2495V

（3）开发商合理利润

根据待估对象位置和目前的具体利用状况，我们取开发利润率为25%，则

开发利润C=（①＋②＋V）×25%

＝（662,477,621＋0.03V＋V）×25%

＝165,619,405＋0.2575V（元）

（4）地价计算

V=A-B-C

V=1,798,492,200-（884,316,826＋0.2495V）-（165,619,405＋0.2575V）

1.5070V=748,555,969

土地总价：

V=496,719,289元

地面地价单价：

496,719,289÷98,657.89＝5,034.76元/平方米

运用剩余法测算得出待估宗地的单位地价为：

V＝5,034.76元/平方米

5.3成本逼近法

5.3.1基本公式

成本逼近法的基本公式如下：

V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3

=VE+R3（19）

式中：

V：

土地价格

Ea：

土地取得费

Ed：

土地开发费

T：

税费

R1：

利息

R2：

利润

R3：

土地增值

VE：

土地成本价格

R3：

土地增值

5.3.2程序

（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；

（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；

（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；

（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额；

（5）按地价公式求取待估土地的土地价格；

（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

5.3.3确定土地取得费

土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费计算。

拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。

城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。

5.3.4确定土地开发费

土地开发费按该区域土地平均开发程度下需投入的各项客观费用计算。

宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费，根据估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套费是否计入也不同。

按照待估宗地的条件、评估目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。

属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

5.3.5确定各项税费

征地过程中发生的税费一般有:

（1）占用耕地的耕地占用税；

（2）占用耕地的耕地开垦费；

（3）占用菜地的新菜地开发建设基金；

（4）征地管理费；

（5）政府规定的教育基金及其它有关税费。

房屋拆迁过程中发生的税费一般有:

（1）房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；

（2）政府规定的其它有关税费。

5.3.6确定土地开发利息

按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。

土地开发周期超过一年，利息按复利计算。

5.3.7确定土地开发利润

土地开发总投资应计算合理的利润。

土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。

5.3.8确定土地增值

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。

5.3.9价格修正与确定

（1）根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。

（2）成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。

其年期修正公式为：

K=1-1/（1+r）n（20）

式中：

K：

年期修正系数

r：

土地还原利率

n：

土地使用年期

是否进行年期修正要具体分析:

A、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

（3）确定土地价格。

5.3.10适用范围

成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

Ⅱ、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价值的估价方法。

其基本计算公式为：

土地价格=（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×年期修正系数×区位因素修正系数

1、土地取得费及相关税费

（1）土地取得费：

土地取得费是指征用估价对象所在区域同类土地所支付的平均费用。

根据《南宁市人民政府关于印发<南宁市征收集体土地及房屋拆迁补偿安置办法>的通知》（南府发〔2008〕15号）及南宁市国土资源局提供的近期征地补偿标准，经评估人员现场调查，委估宗地所处区域的土地取得费用，目前获得类似委估宗地土地，需支付的费用主要有：

A、土地补偿费

调查委估宗地及周边区域的原土地利用情况，农用土地大部分为旱地，故视委估