新乡楼市动态分析0911.docx
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新乡楼市动态分析0911
新乡楼市动态分析
（09．11）
目录
1、11月土地市场情况
2、09年11月份楼市总体状况
3、09年11月份重点跟踪楼盘动态
4、跟踪楼盘动态简析
1、11月份土地市场情况
1.1国有建设用地使用权挂牌出让公告
宗地
编号
宗地位置
土地
面积约（亩）
土地
用途
出让
年限
（年）
2007-51
规划道清路以南、和平大道以西（原新乡县党校）
22.46
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2008-28
和平路以东、宏力大道以北、规划路以西（原针织厂厂区及周边居民区）
117.31
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-34
金穗大道以南、东方巷以东、规划路以西（原新乡市电池厂及周边土地）
78
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-35
高村路以南、八一路小学以西、第二工具厂以东、第四化工厂、港立房地产开发有限公司以北（原新乡市罐头厂）
18.55
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-36
铁路支线以南、以东、燎原电子有限公司以北、以西（原新乡市燃料总公司）
49.5
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-37
新一街以西、向阳路以北、友谊路以南、规划路以东
274
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-38
新中大道以西、向阳路以北、赵定排以南
101.4
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-39
新中大道以西、友谊路以南、赵定排以北
64.3
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-40
荣校东路以北、污水处理厂以南、东宇置业以东、新二街两侧
126
城镇住宅兼商服
住宅70
商服40
2009-41
牧野路达安花园以东、规划路以西
11.1
城镇住宅
住宅70
金世观点：
11月份新乡市共推出10块土地。
11月份土地供应量突然放大的原因分析：
市场商品房成交量继续保持稳定增长的趋势，前三个季度的市场回暖导致存量房快速去化，而8、9、10月份土地供应数量分别是2块、7块、3块，市场出现一定程度上“无米下炊”的局面，另一方面房价上涨同时推高了地价，地价的上涨刺激了地方政府的卖地“热情”，政府因此加大了土地的供应量。
1.211月份土地成交公告结果。
序号
土地位置
面积（亩）
用途
容积率
竞得者
成交价款
（万元）
成交单价（元/亩）
1
劳动街以东、东大街以北、关帝庙以西
23.9
城镇住宅兼商服
1.5-2
新乡市春秋置业有限公司
1607.5935
67.3
2
金穗大道以北、富达公司以东、规划路以西、六层住宅楼以南
35.431
城镇住宅兼商服
＜4
新乡福兴置业有限公司
3224.2282
91
金世观点：
11月份共成交2块土地，全为住宅兼商服用地。
第一块土地位于市中心商业核心区，周边市政配套非常丰富，如关帝庙、孟姜女公园，因此规划要求容积率较小，开发利润难以保证，开发商对此地块的热情有限，导致成交单价不高；
第二块地块规划要求容积率为＜4，位于市中心区域，区位优势较明显，相对而言比第一块地块预期利润有保障，导致成交单价较高。
2、新乡09年11月份楼市总体状况
2.1楼市分析
商品住宅价格大部分表现稳定，局部小幅上调
经济形势的逐步回暖，提升了房地产市场的消费预期，消费预期的增长促进楼市成交量增长，市场供求促使市场价格进一步上浮，但由于前几个月价格持续井喷，一定程度上提前透支了价格上涨的潜力，11月市场均价表现为大部分稳定，局部小幅上调。
成交量较上月略微放大
伟业中央花园、金谷时代广场等楼盘11月份推出新房源，造成市场成交量出现集中增长，另外市场价格的进一步趋向稳定，使得部分消费者开始走出观望，选择出手购房。
2.2楼市新闻
新乡低收入家庭能买廉租房
从新乡市房产管理局获悉，新乡市低收入住房困难家庭只要符合相关规定，具有相关证明，就可以以低价格买到一套廉租住房。
12月1日起，新乡市向低收入住房困难家庭出售廉租住房，首批出售的有1212套。
这次出售的廉租住房最大面积不超过50平方米。
根据地段不同、层次不同，价格每平方米从1000元到1300元不等。
购买廉租住房实行轮候办法，此前已经被确认享受廉租住房的新乡市困难家庭可以优先购买，原已享受廉租住房租赁补贴资金的保障对象，购买廉租住房后不再享受原有租金补贴。
购买廉租住房的权利人对该房拥有有限产权，5年内不准上市交易，5年后经房改部门审核准入上市后，需向政府退回优惠补贴和补交国有土地使用权出让金或土地收益。
金世观点：
从实际情况来看，廉租房微薄的房租收入让政府很难在短期内收回成本，其次，廉租房住户的收入时刻在发生变化，对于政府部门来说很难掌握那些租户是否还有资格继续租用廉租房。
政府出售廉租房的初衷是让资金尽快回笼，这样能加快建设速度，让更多的低收入家庭早日享受到廉租房的实惠
但同时出现这样的问题：
廉租房一旦卖给个人，势必造成廉租房源的减少，政府必须增加资金投入来满足低收入群众不断增长的住房需求，这样便会增加政府的负担。
廉租房出售的可行性还需要时间来检验。
3、09年11月份重点跟踪楼盘
3.1各楼盘11月份均价及销售状况分析
3.1.1均价一览表
备注：
以上均价为市调中销售人员所报价格。
3.1.2楼盘均价分析
（1）11月份市场均价和上月相比表现出温和上涨的局面，涨幅相对前几个月进一步趋于稳定；
（2）大部分楼盘价格无上调，但也有个别根据楼盘自身特点、销售状况、工程进度作出不同幅度的微调，幅度在30-100元不等。
□巴黎左岸——
价格：
11月份均价2960元/平米，和上月相比无变化。
一次性优惠2%.按揭1%。
存在隐性折扣现象，优惠政策较为灵活。
销售状况：
整体销售状况尚可。
销售相对较快的房源表现在以下几个方面：
中间楼层；8-15层（共18层）
销售状况：
畅销户型为61平米的一房、121、125平米的三房两厅。
原因：
一房户型全明设计，采光较好；三房户型设计合理，功能齐全，面积控制较好，总价在客户承受范围之内。
营销推广：
正常推广。
□绿都塞纳春天——
价格：
11月均价3500元/平米，一次性优惠2个点，按揭优惠1个点，和上月相比无变化。
销售员称12月14日左右将涨价60-100。
销售状况：
销售状况较好。
90平米小三房景观占据优势位置的房源已售完，130平米的舒适三房销售较快，180平米户型销售较慢。
小三房具有总价较低、功能齐全、景观的优势，130平米三房为主力户型，位置和景观占据优势且户型设计合理，功能齐全，总价在客户承受范围之内。
180平米户型因为面积过大导致总价过高而出现滞销。
12月份营销推广：
12月中旬将在新乡宾馆举办客户答谢会，元旦举行电影节。
□世纪村——
价格：
11月均价3500元/平米，一次性优惠3个点，按揭1个点，和上月相比无变化。
销售状况：
产品品质高，105平方两房和136平方三房的销售情况较好。
5、6层为280平米复式户型，面积较大，总价过高，出现滞销。
营销推广：
正常推广。
□青青家园——
价格：
11月均价多层为2700元/平米,高层为2900元/平米,一次性优惠4%，按揭2%，和上月相比无变化。
销售状况：
本月销售7套，上月销售9套。
81平米的二房二厅一卫，130平米的三房二厅二卫销售情况较好，原因是户型设计合理，表现在：
全明设计,户型方正，南北双阳台,客户评价较高。
销售情况较好的楼层主要是一层、五层。
一层送花园，价格合理。
五楼价格较低且面积控制较好。
三层和六层销售较慢，原因：
价格与一层相当，但没有一层实惠（一层送花园）。
六层楼层高，面积过大。
营销推广：
本月继续上月的低首付政策，交5万元可买81平米两房。
□橄榄城——
价格：
11月均价2600元/平米，一次性优惠2%.按揭无优惠，和上月相比无变化。
销售状况：
一期售罄，二期正在内部销售。
11月份销售7套。
89平方两房及130平方三房的销售情况不错，户型设计合理，功能齐全，面积控制较好。
销售较好的是二层和五层,原因：
二层楼层不高且价格相对较低；5层价格较低且面积合适。
一层和三层本月购买客户较少，原因：
价格较高，可能与主推有关。
工程状况：
一期已建成售完，预计本月月底交房；二期预计明年7月左右交房。
营销策略：
继续上月的低首付政策：
首付3.9万元买89平米的两房；首付5万元买130平米三房；
□金色奥园——
价格：
11月均价2800元/平米，一次性优惠3个点，按揭优惠1个点，与上月相比无变化。
销售状况：
本月销售约8套。
小高层84平方的二房一厅一卫和133平米的三房销售情况较好。
主要原因：
准现房；户型设计较为合理。
销售情况较好的楼层是5-8楼，价格较低，面积合理；
工程进度：
一期已封顶，年底交房，基本售罄；二期2栋11层小高层，2栋17层高层，17层的已建到15层
营销推广：
2期预售已经开始，交5万元定房。
□学府第一城——
价格：
11月均价3000元/平米，比上月价格上浮200元。
对外一次性优惠3个点，按揭优惠1个点。
销售员有至少30元的优惠权限。
价格上涨幅度较大原因：
工程已封顶，准现房。
销售状况：
本月成交9套。
17层以下房源去化较快，剩余房源有限。
17层以上房源剩余较多。
目标客户还是以自住需求为主，92㎡三居室销售的较块，48㎡、46㎡的一房销售较慢，购买该户型的客户是冲着孩子的教育而来的。
营销推广：
11月份特价房46、48平米10层单价2580元/平米。
3.2全城楼盘扫描
3.2.1【新上市项目】
新乡汇金国际城市广场
11月9日，新乡汇金国际城市广场奠基典礼在新乡市火车站广场隆重举行。
项目简介：
新乡汇金国际城市广场位于平原路核心商业地段，紧临火车站，占地面积15万平方米，总建筑面积70万平方米，总投资约20亿元人民币，计划在5年内建成。
项目由大型专业市场、购物中心、星级酒店、商务写字楼、步行街、SOHO公寓和住宅区组成，建成后将成为集交通换乘、商贸物流、休闲购物、餐饮娱乐、商务办公、人文住宅以及文化旅游为一体的城市综合体。
汇金国际城市广场将引进香港著名商业管理公司——香港启胜管理服务有限公司进行全程商业管理
伟业中央公园2期开始认筹
项目简介：
项目位置：
新乡市平原大道（市政府对面）
开发商：
新乡伟业置地有限公司
建筑类型：
高层（12、31层）
主力户型：
130-151平米三房
价格：
均价3380元/平米
工程进度：
一期已交房，二期建到三层
项目优势：
临近新区市政府和中央公园，升值潜力较大。
3.2.2【新开盘项目】
11月15日金谷时代广场D座推出新房源
金谷时代广场简介：
项目位置：
和平路与平原路交汇处
开发商：
新乡金谷房地产开发有限公司
建筑类型：
23层商住楼
主力户型：
90平米3/2/1，120平米3/2/2
价格：
均价3200元/平米
工程进度：
已建到12层
项目优势：
市中心成熟配套，临近卫河。
4、跟踪楼盘动态简析
4.1项目聚焦一览表
楼盘名称
销售聚焦
绿都·塞纳春天
去化房源主要集中在中间楼层，其中5-15层（建筑楼层为18F）和20-27层（建筑楼层为33F）相对性价比较高，去化相对较快；
小三房90平米景观优势房源已售完，130平米左右三房销售情况良好，180平米户型因面积太大导致总价过高而出现滞销；
太阳城2期巴黎左岸
集中在中间的楼层，8-15层销售情况较好
61平米的一房、121平米、125平米三房两厅户型销售较好，原因：
一房户型全明设计，采光较好；三房户型设计合理，功能齐全，面积控制较好，总价在客户承受范围之内。
主体已封顶，2010年10月份交房
博远龙郡
二期98平米两房剩余1套，130平米左右的三房剩余3套，销售情况良好；
销售最好的楼层在5-9层，2层和12层、13层消化比较慢；
98平米的两房去化较快，130平米的三房设计合理，去化也较快，160以上的三房和复式销售速度比较慢；高达40米的楼间距，楼栋布局错落有致，保证每户充分采光；
一期一批已交房，一期二批主体封顶，外立面已经做完。
学府第一城
17层以下房源较以上房源去化快。
目标客户还是以自住需求为主，
92㎡三居室销售的较快，48㎡、46㎡的一房销售较慢，购买该面积户型的客户是冲着孩子的教育而来的。
11月份特价房46、48平米的10层单价2580元/平米。
华中首座
高层70平米两房及125-127平米三房两厅销售不错，原因：
户型设计较为合理，所处的小区位置较好。
146、149多平米的房源去化较慢。
2、3、4号楼大多房源已售完，月底交房。
现在主推1号楼。
1号楼32层超高层已开始内部预售。
预交一万抵两万，一次性优惠3个点，按揭2个点。
1号楼超高层已建到20层。
橄榄城
一期售罄，2期排号结束，正在内部销售。
11月销售7套。
营销策略：
低首付：
首付3.9万元买89平米的两房；首付5万元买130平米三房；
金色奥园
小高层84平方的二房一厅一卫和133平米的三房销售情况较好。
主要原因：
准现房；户型设计较为合理。
销售情况较好的楼层是5-8楼，价格较低，面积合理；
一期已封顶，年底交房，基本售罄；二期2栋11层小高层，2栋17层高层，17层的已建到15层
营销推广：
2期内部销售已经开始，交5万元定房。
五星学府
11月份均价2900元/平米；
90平米两房销售最快，130平米三房次之；
一期现剩余130平米三层以上的房源，面积较大；二期房源3、4、5号楼共100套房源，正在排号。
认筹政策：
交2000元抵4000元，元旦开盘。
青青家园
本月销售7套，上月销售9套。
81平米的二房二厅一卫，130平米的三房二厅二卫销售情况较好，原因是户型设计合理，表现在：
全明设计,户型方正，南北双阳台,客户评价较高。
销售情况较好的楼层主要是一层、五层。
一层送花园，价格合理。
五楼价格较低且面积控制较好。
三层和六层销售较慢，原因：
价格与一层相当，但没有一层实惠（一层送花园）。
六层楼层高，面积过大。
营销推广：
本月继续上月的低首付政策，交5万元可买81平米两房。
亚华桂竹花园
一期多层已售罄，二期小高层均价2800元/平米，现小高层去化率约50%；
93平133三房平去化较快，155的户型次之；
金世观点：
总结11月份新乡房地产各楼盘销售情况，新乡楼市有以下特点：
（1）新乡作为地级城市，购房需求仍以刚性需求为主，自住需求、改善性需求占主流。
随着新乡经济和房地产产业的进一步发展，投资需求相对前几年已经有所提高，但比例仍不高；
（2）小高层、高层市场供应量已经远多于多层，高层是新乡楼市未来的发展趋势。
因此未来的高层房源将是开发商重点关注和研究的对象。
（3）高层需求主要集中在中间楼层，客户对低楼层房源和高楼层房源都有明显抗性，去化较慢。
这对价格策略和推广方案的制定提供了一定的参考。
（4）户型设计合理、面积控制较好，功能齐全的房源去化速度较快，追求实用性和功能性是新乡购房者的主要特点。
因此要求开发商重视项目前期产品规划设计，迎合市场主流需求。
（5）11月份是楼市销售旺季向淡季过度的时间，同时年底即将到来，由于开发商需要支付工人工资和供应商的材料款，资金的压力较大，因此开发商期望进一步去化房源以便回笼资金，因此市场价格表现为大部分稳定，局部小幅上调，成交量由于新房源的集中进入略微放大。
4.2营销策略动态一览表
楼盘名称
销售策略
畅想花园
注重产品创新和楼盘包装，2期院立方的户型带入户花园和6米挑高阳台，产品性价比较高；
巴黎左岸
市中心楼盘，表单价较高，但有隐形折扣优惠促使成交，性价比相对较高；
博远龙郡
市中心高品质楼盘，11月价格上浮了100元，原因：
准现房，房源有限。
橄榄城
一期基本售罄，二期正在内部销售中。
低首付：
首付3.9万元买89平米的两房.首付5万元买130平米三房。
金色奥园
2期预售已经开始，交5万元定房，一次性优惠3个点，按揭优惠1个点。
青青家园
一次性优惠4%.按揭2%。
本月继续低首付政策，交50000元首付可买81平米两房。
绿都塞纳春天
宣传推广力度较大；
12月中旬将在新乡宾馆举办客户答谢会，元旦将举办电影节。
学府第一城
主力面积90平米，总价不高，主要针对附近学生家长和部分投资者及外来务工人员；
11月份特价房46、48平米的10层单价2580元/平米；工程已封顶，准现房。
五星学府
一楼价格最贵，因为附送的有小花园，6楼最便宜；
一期基本售罄，二期房源3、4、5号楼共100套房源，正在排号，预计元旦开盘。
认筹政策：
交2000元抵4000元；
华中首座
4号楼32层超高层已开始内部预售。
预交一万抵两万，一次性优惠3个点，按揭2个点。
金世观点：
（1）新乡前三个季度受全国房地产市场整体回暖的大气候影响，前几个月销量和价格处于上行期，但随着刚性需求的进一步释放并逐渐减少，价格持续大幅上涨乏力，上涨幅度逐渐降低，成交量保持了基本稳定的局面。
（2）11月份是楼市由旺季转向淡季的过度，同时也对明年的楼市走势起到一定的影响，因此面对即将到来的年底，开发商在价格策略和营销推广上表现出理性，的一面，这对整个市场的健康持续稳定发展史一个良好的信号；市场也表现出积极的局面，价格保持一定温和上涨的势头，而成交量却继续稳定增长，从现在的市场状况看，明天的新乡楼市乐观因素占据上风。
金世公司市场研发部
2009-12-9
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