大连xx项目策划报告书doc26doc.docx
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大连XX项目策划报告卄
第一部分：
商用物业1-大连市概况1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部，
辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面
向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之
称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”
海、陆、
空交通发达，
分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析2-1市场回顾2-1-1国营商场同合资商场共存1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场
凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。
随着超
五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，
有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。
迈凯乐大连商场因经营业绩突出，
是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸
引了以年轻人为主的大批消费者。
面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。
天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万
的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。
大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。
进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。
2-1-2超市效应步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的
阶段。
世界排名前三位零售商巨头一美国的沃尔玛、法国的家乐
福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，世界上也是少见的。
2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。
华联开业的意义不只是多了一家商店，
而是因为具有“民族性”，
华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。
街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。
相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅
速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、
中山大厦
商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。
2-2大连商业分析2-2-1大连现时商业总存量
在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。
2-2-2未来商业供应大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。
而预计到2003年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）
商场未来供应表
开业年份
中山沙河口
2001年3月~12月229，000110，800
2003年72，50016，0800
总计331，500271，600
大连市主要已开业商场一览表
编号项目名称地区位置
开业时间商场总楼面建筑面
积（平方米）层数（地上）
层数（地下）商场管理形式
1天津街百货大楼（北楼）
中山
天津街中段193010，
00051百货
天津街百货大楼（南楼）
中山
天津街中段
1930
3，000
无百货
大连商场
中山青泥洼桥
20
年前40，
0004
新友谊商店
中山人民路
19883,
0002
韩国批发城
中山长江路
1990年以前
7，500
店铺
5秋林女店
中山
胜利广场旁
1990年以前
5，400
百货
中兴大厦
中山
友好街42
号1990-06
35，000
百货
7国泰大厦
中山
天津街西段
1994-01
10,800
百货
8友谊商城
中山
人民路2号
1996-0212,0006
百货
10新华洋商场
中山青泥洼桥
1997-052,80031
店铺
11富丽华酒店商场
中山人民路中段
1998年以前2,000
11店铺
12先施秋林（百货）
中山青泥洼桥
199820,98691
百货
13胜利百货
中山
大连火车站前广场
1998-08147,000
53百货
14迈凯乐大连商场
中山五惠路1998-0950,00071
百货连店铺
15
裕景商城
中山
大连火车站前广场
1999-0550,000
无店铺
16
时代购物中心
中山
港湾街7号
1999-06
13,800
百货
17
巴黎之春购物中心
中山上海路
1999-10
23,802
百货
18
沃尔玛超市西岗
奥林匹克广场
2000-04
17,000
百货连店铺
19
奥林匹克购物广场
西岗人民体育场北奥林匹克广场
5
1百货
21
家乐福
沙河口
13,0006无
百货
22
华联超市
甘井子
超市连店铺
23
通发毅电
子商场
30,0003无
店铺
24
丿荣商城
沙河口
无
百货
25
全景超市
沙河口
无
超市连店铺
26
长江广场
中山区
无
店铺
27
新玛特购物广场
82百货连店铺
黄河路与西安路交叉口2000-01
金三角2000-0715,0001无
沙河口黄河路663号2001-03
黄河路667号2000-0627,000
沙河口区台山2001-015,500
长江路123号2000-051,700
中山青山街1号2001-10148,000
28百年商城
中山
青泥洼桥商业区2001-0560,0005
2百货
29奔德大厦
中山
人民路18,00043百货
30大连世界贸易大厦
中山同兴街25号2001-1021,000
720百货
31伊都锦
中山青泥洼桥商业区
24,50061百货
店铺
33
大世界商业中心沙河口五一广场
2001-05
71,000
2百货
34
成吉思汗国际购物中心沙河口
中山路
552号
160,00041百货
35荣德国际商城西岗区奥林匹克广场
2001-10
32,000
无2百货36科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处
2001-05-7,8003无店铺
2-2-3市场售价及租金反映
现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主
店中店的管
理形式在大连市内仍未能普及。
现时大连市各大商场的租售条件
主要以倒扣为主，即营业额的抽成。
不同的行业，倒扣的比例也
有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是
20%至24%，
而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表）
大连市主要商场招商条件一览表
序项目名称
发展商/投资商地区
招商条件
1大连商场
大连商场股份有限公司
中山服装：
20-24%倒
扣率化妆品:
23-27%倒扣率
2秋林女店
大连商场股份有限公司
中山服装：
21-24%倒
扣率化妆品:
24-28%倒扣率
3友谊商城
大连友谊集团
中山
服装：
26-30%倒扣率化妆
品：
26-30%倒扣率
4先施百货秋林百货、香港先施
中山服装：
25-28%倒扣
率化妆品：
25-30%倒扣率皮具：
26-28%倒扣率
5富丽华酒店友谊集团
中心地上租金：
美元每天每平方
米3-3.5元地下租金：
美元每天每平方米1-1.5元
6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司
中山服装:
21-25%倒扣率
7迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货
株式会社
中山服装：
28-32%倒扣率珠宝：
每月每平方米
万兀（保底）服装：
每月每平方米1.5-2.5万兀（保底）
8大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司
沙河口
地上二层租金：
美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金:
美元每天每平方米0.6-0.65元
9巴黎之春购物中心
大连宏孚大厦有限公司
中山服装:
23-26%倒扣率化妆品:
21-24%倒扣率皮具：
23-26%倒扣率珠宝:
10-13%倒扣率
10大连百盛购物中心
大连天河房地产开发有限公司、
百盛集
团沙河口服装：
23-28%倒扣率化妆品：
24-28%倒扣率皮具:
23-28%倒扣率
2-3大连商业个案分析
位置:
中山区大连火车站前广场
开业日期：
1998年8月
商场总楼面建筑面积：
147,000平方米楼层：
地上六层，地下三层营业时间：
上午9时至下午9时※招商条件从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币
30,000兀，
35,000-45,000元，地下二层为每平方米人民币销售业绩相当不错。
但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。
百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。
目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。
、。
值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电夕※现场气氛是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。
人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂,但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。
※商品布局
楼层图
A座
B座
八楼
卡友中心、
教育中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅
五楼
针织馆
五楼
不夜城KTV酒店
四楼
绅士馆
四楼
不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅
三楼
青年馆
三楼
蒙古烤肉自助餐厅、川小吃
二楼
男女皮鞋
二楼
四季快餐、上海汤包、肯德基
首层
彩妆馆
首层
好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅
夹层
少淑女馆
夹层
亚惠快餐、大观园、颐和兀、DQ冰淇
淋、露天剧场
地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧2-3-2大连大世界家居广场位置：
沙河口区五一广场开业日期：
2001年4月21
楼层：
地上五层，地下一层
营业时间：
上午9时至午8时招商条件：
地下一层和地上一层整体出租
※现场气氛
商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，
大部分经营品牌
产品，产品多为中咼档品牌。
属于大型专业商场。
※商品布局
楼层商品种类主要商品品牌
地下一层地上一层各种建材及散件
（未定）
二层家装银帆
房地产交易市场
三层陶瓷洁具宏明
水具厨具
厨房设备雅迪尔
四层家具华丰、华夏、野田、
五层
精品家具罗马家具
2-3-3大连奥林匹克购物广场
位置：
大连人民体育场北
商场总楼面面积：
35，000平方米
楼层：
地下二层
东西广场租金：
2.4-3.5兀/M2/天；负二层：
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